Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 15 JANVIER 2025

N° RG 23/456

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGY5 EZ-C

Décision déférée à la cour :

Jugement,

origine du TJ de BASTIA, décision attaquée

du 20 Juin 2023,

enregistrée sous le n° 21/672

[S]

C/

CONSORTS

[B]

[I]

S.A.R.L. AZUR IMMOBILIER

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUINZE JANVIER DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [F] [V] [S] épouse [M]

née le 10 mai 1949 à [Localité 11] (Corse)

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

Mme [T] [B]

née le 20 février 1986 à [Localité 7] (Haute-Corse)

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représentée par M^e Claudia LUISI de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocate au barreau de BASTIA

M. [L] [A] [B]

né le 1er août 1981 à [Localité 7] (Haute-Corse)

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représenté par M^e Claudia LUISI de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

Me [P] [K] [F] [I]

née le 27 septembre 1962 à [Localité 7] (Corse)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. AZUR IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jocelyne COSTA, avocate au barreau de BASTIA et M^e François COUTELIER, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULON, substitué par M^e Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 novembre 2024, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique contenant donation entre vifs, fait en l’étude de Maître [W] [I], notaire à [Localité 7], en date du 3 mai 1995, Madame [F]-[V] [S] a reçu de son époux, Monsieur [H] [M] : « une parcelle de terre sise sur le territoire de la commune de [Localité 8] – Haute-Corse lieudit [Localité 10] figurant au cadastre rénové de ladite commune sous le numéro [Cadastre 6] de la section A pour une contenance au sol de 43 a 91 ca sur cette parcelle est édifié un hangar » et précisant que la propriété/jouissance de l’objet de la donation est « immédiate, par prise de possession réelle à compter de ce jour ».

Selon promesse synallagmatique de vente en date du 23 octobre 2020, Madame [F]-[V] [S] s’est engagée avec le concours de l’entreprise unipersonnelle Azur immobilier, sous conditions suspensives, à vendre à Monsieur [A] [L] [B] et son épouse Madame [T] [J] [E] le hangar dont s’agit.

La dite promesse synallagmatique a stipulé une réitération, par acte authentique signé en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 7], au plus tard le 23 janvier 2021, en cas de retard d’exécution de réitération, une indemnité forfaitaire et clause pénale d’un montant de 18 750,00 euros pour la partie refusant de signer l’acte authentique et des frais d’agence à la charge du vendeur pour un montant de 18 000,00 euros.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par acte du 25 juin 2021, Monsieur [A] [L] [B] et son épouse Madame [T] [J] [E] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bastia Madame [F]-[V] [S] et la société Azur immobilier afin de les voir condamnés à leur payer diverses sommes au titre de la clause pénale.

Par acte du 2 août 2022, Madame [F]-[V] [S] a fait assigner en intervention forcée Maître [P] [I].

Par jugement contradictoire du 3 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bastia a :

— prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 23 octobre 2020 aux torts exclusifs de Madame [F] [V] [S] épouse [M].

— condamné Madame [F] [V] [S] épouse [M] à payer aux époux [B] la somme de 18 500,00 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

— condamné la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— débouté la S.A.R.L. Azur immobilier de sa demande tendant à être relevée et garantie de la condamnation prononcée à son encontre par Madame [S].

— débouté Madame [F] [V] [S] épouse [M] de l’ensemble de ses demandes

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires

— condamné, in solidum, Madame [F] [V] [S] épouse [M] et la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Madame [F] [V] [S] épouse [M] à payer à Maître [P] [I] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné, in solidum, Madame [F] [V] [S] épouse [M] et la S.A.R.L. Azur immobilier aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon déclaration au greffe du 3 Juillet 2023 enregistrée le 4 Juillet 2023, le conseil de Madame [F] [V] [S] épouse [M] a relevé appel du jugement rendu le 20 Juin 2023 aux fins d’infirmation et expressément limité aux chefs de jugement critiqué suivants en ce qu’il :

* a prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 23 octobre 2020 à ses torts

exclusifs ;

* l’a condamnée à payer aux époux [B] la somme de 18 750,00 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, à savoir :

À TITRE PRINCIPAL :

. DÉBOUTER purement et simplement les consorts [B] de leur demande tendant à voir condamner Madame [F] [V] [M] née [S] au paiement de la clause pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

. RECEVOIR Madame [F] [V] [M] née [S] en ses demandes à titre reconventionnel ;

En conséquence,

. CONDAMNER, à titre reconventionnel, les consorts [B] au paiement de la clause pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

. CONSTATER que l’E.U.R.L. Azur immobilier a manifestement manqué à ses obligations pour les raisons exposées aux motifs ;

. CONSTATER que Maître [P] [I], Notaire a manifestement manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte reçu pour les raisons exposées aux motifs ;

. CONSTATER que le notaire a engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [F] [V] [M] née [S] ;

. CONDAMNER solidairement l’E.U.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] au paiement de la somme de 18 750 euros pour les raisons décrites aux motifs ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

. CONDAMNER les consorts [B], la S.A.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] in solidum au paiement de la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

. Les CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier engagés par Madame [F] [V] [M] ;

* a rejeté toutes ses demandes telles que précisées supra ;

* l’a condamnée in solidum avec la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée à payer à Maître [P] [I] la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée in solidum avec la S.A.R.L. Azur immobilier aux dépens et DIT qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 3 mai 2024, Madame [F] [V] [M] née [S] demande à la cour de bien vouloir :

REJETANT tous moyens, fins et conclusions en sens contraire,

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 5 avril 2022 en ce qu’il a :

* a prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 23 octobre 2020 à ses torts

exclusifs ;

* l’a condamnée à payer aux époux [B] la somme de 18 750,00 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale ;

* l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, à savoir :

À TITRE PRINCIPAL :

. DÉBOUTER purement et simplement les consorts [B] de leur demande tendant à voir condamner Madame [F] [V] [M] née [S] au paiement de la clause pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

. RECEVOIR Madame [F] [V] [M] née [S] en ses demandes à titre reconventionnel ;

En conséquence,

. CONDAMNER, à titre reconventionnel, les consorts [B] au paiement de la clause pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

. CONSTATER que l’E.U.R.L. Azur immobilier a manifestement manqué à ses obligations pour les raisons exposées aux motifs ;

. CONSTATER que Maître [P] [I], notaire a manifestement manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte reçu pour les raisons exposées aux motifs ;

. CONSTATER que le notaire a engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [F] [V] [M] née [S] ;

. CONDAMNER solidairement l’E.U.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] au paiement de la somme de 18 750 euros pour les raisons décrites aux motifs ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

. CONDAMNER les consorts [B], la S.A.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] in solidum au paiement de la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 code de procédure civile ;

. Les CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier engagés par Madame [F] [V] [M] ;

* a rejeté toutes ses demandes telles que précisées supra ;

* l’a condamnée in solidum avec la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B]

la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée à payer à Maître [P] [I] la somme de 1 000,00 € sur le fondement del’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamnée in solidum avec la S.A.R.L. Azur immobilier aux dépens et DIT qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU :

— DIRE Madame [V] [S] épouse [M] recevable et bien fondée en toutes ses demandes et prétentions ;

— DÉBOUTER purement et simplement les consorts [B] de leur demande tendant à voir condamner Madame [F] [V] [M] née [S] au paiement de la clause

pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

— RECEVOIR Madame [F] [V] [M] née [S] en ses demandes à titre reconventionnel ;

En conséquence,

— CONDAMNER, à titre reconventionnel, les consorts [B] au paiement de la clause pénale pour les raisons décrites aux motifs ;

— DÉBOUTER la société Azur immobilier de son appel incident tendant à voir : « Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia en date du 20 juin 2024 en ce qu’il l’a condamné à payer aux époux [B] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, et débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre par Madame [S] » pour les raisons exposées aux motifs ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER que l’E.U.R.L. Azur immobilier a manifestement manqué à ses obligations pour les raisons exposées aux motifs ;

— CONSTATER que Maître [P] [I], notaire a manifestement manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte reçu pour les raisons exposées aux motifs ;

— CONSTATER que le notaire a engagé sa responsabilité à l’égard de Madame [F] [V] [M] née [S] ;

— CONDAMNER solidairement l’E.U.R.L. Azur immobilier et Maître [G] [U] au paiement de la somme de 18 750,00 euros pour les raisons décrites aux motifs ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER les consorts [B], la S.A.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] in solidum au paiement de la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les CONDAMNER aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier engagés par Madame [F] [V] [S] épouse [M] ;

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER les consorts [B], la S.A.R.L. Azur immobilier et Maître [P] [I] in solidum au paiement de la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’article 696 du même code correspondant aux frais irrépétibles d’appel ;

Aux termes des dernières écritures de leur conseil notifiées le 1er février 2024, Madame [T] [B] et Monsieur [L] [B] demandent à la cour de voir :

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia du 20 juin 2023 en ce qu’il :

— Prononce la résolution du compromis de vente conclu le 23 octobre 2020 aux torts exclusifs de Madame [F] [V] [S] épouse [M],

— Condamne Madame [F] [V] [S] épouse [M] à payer aux époux [B] la somme de 18 750 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale,

— Condamne la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Déboute Madame [F] [V] [S] épouse [M] de l’ensemble de ses demandes,

— Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— Condamne in solidum Madame [F] [V] [S] épouse [M] et la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Madame [F]-[V] [S] épouse [M] à payer à Maître [P] [I] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Madame [F]- [V] [S] épouse [M] et la S.A.R.L. Azur immobilier aux dépens.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— DÉBOUTER Madame [F] [V] [S] et la S.A.R.L. Azur immobilier de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y AJOUTANT :

— CONDAMNER Madame [S] et la S.A.R.L. Azur immobilier à payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [S] et la S.A.R.L. Azur immobilier aux entiers dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 18 décembre 2023, Maître [P] [I] demande à la cour de bien vouloir :

— Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Au besoin,

— Constater que le notaire n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle

— Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la concluante

Y ajoutant,

— Condamner Madame [S] épouse [M] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 30 décembre 2023, la S.A.R.L. Azur immobilier demande à la cour de voir :

— INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA le 20 juin 2023 en ce qu’il a :

— condamné la société Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté la société Azur immobilier de sa demande tendant à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par Madame [S] ;

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bastia le 20 juin 2023 pour le surplus, et statuant à nouveau et y ajoutant :

À titre principal :

— DÉBOUTER les consorts [B] et Madame [S] de leurs demandes dirigées à l’endroit de la société AZUR IMMOBILIER.

À titre subsidiaire :

— CONDAMNER Madame [S] à relever et garantir la société AZUR IMMOBILIER de toutes éventuelles condamnations qui seraient susceptible d’être prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

— CONDAMNER les parties succombantes à verser à l’agence AZUR IMMOBILIER la

somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon ordonnance du 3 juillet 2024, la clôture a été fixée au 12 novembre 2024.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résolution du compromis

Selon l’article 924-4 du code civil en son alinéa 2, lorsque, au jour de la donation ou postérieurement, le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti

à l’aliénation du bien donné, aucun héritier réservataire, même né après que le consentement de tous les héritiers intéressés a été recueilli, ne peut exercer l’action contre

les tiers détenteurs.

S’agissant des biens légués, cette action ne peut plus être exercée lorsque les héritiers réservataires ont consenti à l’aliénation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1589 alinéa 1 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Pour prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de la venderesse, les premiers juges ont retenu :

— d’une part que la seule circonstance que le donateur Monsieur [H] [M] décédé le 12 avril 2021 soit toujours en vie à la date à laquelle est prévue la réitération de la vente en la forme authentique soit le 23 janvier 2021 est inopérante en l’espèce dans la mesure où l’article 924-4 du code civil exige que soit recueilli cumulativement lors de l’aliénation du bien donné le consentement du donateur et de tous les héritiers réservataires présomptifs sans quoi les acquéreurs peuvent être exposés en qualité de tiers détenteur à un recours desdits héritiers

— et ce alors que d’autre part les héritiers réservataires ont accepté d’intervenir à l’acte sous réserve que le prix soit séquestré dans l’attente du règlement de la succession de leur auteur et que Madame [S] a opposé aux acquéreurs un refus de réitérer la vente dans ces conditions.

A l’appui de son appel, Madame [S] fait valoir qu’elle n’a jamais refusé de signer l’acte réitératif contrairement aux acquéreurs, que l’agent immobilier a rédigé une promesse de vente contenant l’erreur et a manqué à son devoir de conseil comme le notaire lequel a aussi manqué à son devoir d’information et de conseil pour s’être manifesté tardivement alors qu’il connaissait parfaitement la situation patrimoniale.

L’acte de vente sous-seing privé du 23 octobre 2020 stipule en sa page 10 :

' Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif que la chose et sur le prix.

Elles seront réitérées au plus tard le 23 janvier 2021 par acte authentique établi par Maître [I] [P] que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord.

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie,à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 18 750,00 euros.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 18 750,00 euros.

Par ailleurs, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au x 'DÉCLARATIONS DE L’ACQUÉREUR', le vendeur recevra dudit acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 18 750,00 euros '.

La cour observe selon les pièces soumises contradictoirement aux débats les éléments constants suivants :

— selon mandat sous-seing privé du 11 septembre 2019, Madame [S] a conféré à l’agent immobilier pouvoir de vendre les locaux commerciaux situés à [Localité 8] dont elle déclare qu’elle est seule propriétaire et s’est engagée à communiquer au mandant tous documents attestant de la propriété du bien ;

— selon acte sous-seing privé du 23 octobre 2020 établi avec le concours de l’agent immobilier en la cause, Madame [S] a consenti à vendre aux époux [B] un bien immobilier dont elle déclare (pages 2 et 3) quant à l’origine de propriété que :

. elle est seule propriétaire des biens pour les avoir acquis par acte reçu par Maître [W] [I] le 3 mai 1995 ;

. avoir la capacité pleine et entière de disposer des dits biens ;

. s’engager à fournir à première demande du rédacteur des présentes et/ou de l’acte authentique tous titres de propriété et pièces nécessaires à la vente ;

— selon courrier du 3 février 2021, le notaire a adressé à la venderesse une procuration pour vendre par acte authentique ;

— selon courrier du 18 mars 2021, le notaire a adressé à l’époux de la venderesse une procuration pour consentir et intervenir à la vente en la forme authentique ;

— selon courrier avec accusé de réception du 8 mars 2021, les époux [B] ont mis en demeure la venderesse et l’agent immobilier de réitérer la vente en la forme authentique sous huitaine en présente de l’ensemble des héritiers réservataires de feu Monsieur [M] ;

— selon courrier du 2 juillet 2021, le conseil de la venderesse a refusé la vente sous condition de séquestre du prix telle que proposée par le notaire selon courriel du 28 avril 2021 ;

— selon courrier du 5 juillet 2021, le notaire a rappelé à la venderesse son obligation de conseil à l’endroit des acquéreurs au regard de l’origine de propriété du bien et de l’existence d’héritiers réservataires.

Alors que,

la venderesse a déclaré avoir acquis et non reçu par donation selon acte notarié du 3 mai 1995 les biens objets de la vente litigieuse,

le consentement du donateur ainsi que celui de tous les héritiers réservataires présomptifs est requis à l’aliénation envisagée y compris du vivant du donateur, peu important à cet égard que Monsieur [Z] soit décédé le 12 avril 2021, et ce pour prémunir les acquéreurs du risque juridique de subir l’action en réduction en leur qualité de tiers détenteur résultant de l’alinéa 2 de l’article 924-4 du code civil précité,

les parties n’ont pas entendu faire de la date stipulée de la réitération de la vente en la forme authentique un élément constitutif de leur consentement puisque la date de l’acte authentique telle que stipulée au 23 janvier 2021 est visée comme point de départ pour obliger la partie à s’exécuter et non comme extinctive de droits,

la condition suspensive d’obtention du prêt par les acquéreurs a été réalisée le 18 décembre 2020 ainsi que les époux [B] en ont justifié selon courrier de leur banque du 2 mars 2021;

Et que

les acquéreurs ont mis en demeure selon courrier recommandé le 8 mars 2021 la venderesse d’avoir à réitérer sous la forme authentique la vente,

la venderesse a manifesté son refus de vendre selon courrier de son conseil du 2 juillet 2021 aux conditions proposées par le notaire c’est à dire avec séquestre du prix de vente dans l’attente du règlement de la succession de Monsieur [M], condition acceptée par les héritiers réservataires et les acquéreurs, permettant pourtant à la vente de se faire, aux acquéreurs de se prémunir de l’action en réduction, aux héritiers de se garantir le montant de leur réserve et à la venderesse de percevoir à terme et en fonction de ses droits de conjoint survivant le reliquat éventuel du prix,

La cour estime ainsi que les premiers juges ont valablement et application des textes susvisés et des stipulations contractuelles prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 23 octobre 2020 aux torts exclusifs de Madame [S] qui succombe donc en son appel de ce chef, la décision déférée étant confirmée sur ce point.

Par application des stipulations contractuelles lesquelles prévoient que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie,à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 18 750,00 euros.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 18 750,00 euros.

il convient également de confirmer la décision des premiers juges qui, à bon droit, ont retenu que la clause pénale est une sanction contractuelle du manquement d’une partie à son obligation sans qu’il y ait lieu de faire la preuve d’un préjudice de sorte qu’il convient aussi de confirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné Madame [F] [V] [S] épouse [M] à payer aux époux [B] la somme de 18 500,00 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Sur les responsabilités et les appels en garantie

Sur la responsabilité du notaire

Il est admis que le notaire est tenu au titre de son obligation de conseil sauf à engager sa responsabilité de s’assurer notamment de l’effectivité et de la sécurité juridique de l’acte authentique qu’il établit et plus particulièrement en matière d’action en réduction, d’informer les acquéreurs de cet immeuble sur les risques d’une éventuelle action en réduction qui serait engagée par les héritiers réservataires et de faire intervenir ces derniers pour consentir à l’aliénation afin de protéger les acquéreurs de tout recours ultérieur (Civ 1ère 16 décembre 2015 n°14-29.758).

La cour rappelle donc comme les premiers juges que la responsabilité de Maître [I] ne doit pas être engagée pour avoir procuré cette information aux acquéreurs quand bien même cette information a été délivré début mars 2021 ainsi que cela résulte de la mise en demeure du 8 mars 2021 délivrée par les époux [B] et quand bien même la problématique juridique des biens donnés est connue de l’étude [I] puisque la vente n’a pu être réitérée en la forme authentique non par la délivrance de l’information à laquelle le notaire est tenu mais par le refus de l’appelante de procéder à la vente en séquestrant le prix comme son courrier officiel du 2 juillet 2021 le démontre.

La cour estime aussi que la responsabilité de Maître [I] ne doit pas être retenue alors qu’il est acquis aux débats qu’elle n’est pas la rédactrice de la promesse synallagmatique de vente et n’a -et à bon droit- établi aucun acte authentique contraire à la sécurité juridique de l’ensemble des parties.

Par suite, la cour confirme la décision querellée en ce qu’elle a débouté implicitement Madame [S] de sa demande tendant à voir la responsabilité de Maître [I] engagée et de voir condamner le notaire à la garantir à l’endroit des époux [B] du paiement de la somme de 18 500 € au titre de la clause pénale.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Par voie d’appel incident, la S.A.R.L. Azur immobilier fait valoir que qu’elle n’ a commis aucune faute contractuelle fondée sur son obligation de conseil tant à l’égard de sa mandante Madame [S] qu’à l’égard des époux [B] et ce d’autant qu’aucun préjudice n’est démontré les concernant.

Comme l’ont retenu les premiers juges, le fondement de la responsabilité de l’agent immobilier est contractuel à l’égard de son mandant et délictuel à l’égard de l’autre partie.

Il est admis aussi que l’agent immobilier rédacteur d’un acte sous-seing privé est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie, peu important que son concours ait été sollicité par l’une des parties seulement.

Il est aussi admis que le rédacteur d’un acte sous-seing privé est tenu de veiller à assurer l’équilibre de l’ensemble des intérêts en présence et de prendre l’initiative de conseiller les deux parties, peu importe que l’acte ait été établi à la demande d’un seul des contractants.

La cour observe que ni le mandat ni la promesse synallagmatique de vente établis à la diligence de l’agent immobilier ne font référence quant à l’origine de propriété du bien à vendre d’une donation consentie à la venderesse, la promesse indiquant de façon inexacte que le vendeur a déclaré être elle est seule propriétaire des biens pour les avoir acquis par acte reçu par Maître [W] [I] le 3 mai 1995.

La cour observe aussi que ladite promesse stipule que le vendeur s’engage à fournir à première demande du rédacteur des présentes et/ou de l’acte authentique tous titres de propriété et pièces nécessaires à la vente.

De ces mentions dont l’une est erronée pour indiquer une origine de propriété inexacte et alors que l’acte rédigé par l’agent immobilier précise en outre que l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt produira un effet rétroactif à la date de la signature de la promesse, la cour déduit que l’agent immobilier s’est abstenu de procéder aux vérifications élémentaires quant à l’origine de propriété du bien.

L’agent immobilier ne justifie d’ailleurs pas avoir réclamé l’acte de propriété à la mandante et venderesse et ces fautes dans les conseils qu’il est tenu de délivrer ne privent certes pas la vente de son efficacité juridique mais ont contribué à placer les acquéreurs dans la situation de subir une action en réduction en qualité de tiers acquéreur, rompant ainsi l’équilibre du contrat.

La cour considère également que le fait que Madame [S], non professionnelle, soit éventuellement restée taisante quant à sa situation de donataire et ait eu connaissance pour une précédente vente de la même difficulté ainsi que l’écrit Maître [I], n’exonère pas l’agent immobilier de son obligation de vérification initiale à l’égard des époux [B] ce qui engage sa responsabilité à leur endroit mais l’exonère en revanche de la garantie sollicitée par l’appelante dont le silence gardé sur l’existence d’héritiers réservataires a participé de la faute commise par le professionnel sans l’absorber.

Le préjudice des époux [B] -distinct de la clause pénale- est constitué ainsi que le retiennent les premiers juges par la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou d’en modifier les conditions alors qu’ils justifient avoir entrepris des démarches pour souscrire un prêt obtenu le 18 décembre 2020, résilié un précédent bail commercial le 13 janvier 2021 pour la date du 31 mars 2021 et entamé un déménagement de l’activité de carrosserie de Monsieur [B] en louant une benne le 31 janvier 2021 pour un montant acquitté de 1 584,77 €.

Aussi, la cour estime que la somme de 3000 € a été raisonnablement allouée par la décision critiquée aux fins de réparation de la perte de chance avérée tandis que les époux [B] ont formulé une demande devant les premiers juges à hauteur de la somme de 10 000 €.

La cour confirme donc la décision appelée en ce qu’elle a

— condamné la S.A.R.L. Azur immobilier à payer aux époux [B] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts

— débouté la S.A.R.L. Azur immobilier de sa demande tendant à être relevée et garantie de la condamnation prononcée à son encontre par Madame [S].

— débouté Madame [F] [V] [S] épouse [M] de l’ensemble de ses demandes

— rejeté l’ensemble des demandes plus amples et contraires.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [S] veuve [M] et la société Azur immobilier succombent en leur appel.

Madame [S] veuve [M] est condamnée à payer aux époux [B] la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel et celle de 2 000 € à Maître [I].

La S.A.R.L. Azur immobilier est condamnée à payer aux époux [B] la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Les dépens de l’instance d’appel restent à la charge de Madame [S] veuve [M].

PAR CES MOTIFS

La cour, publiquement, contradictoirement, et par mise à disposition au greffe,

— confirme la décision déférée en toutes ses dispositions

y ajoutant,

— condamne Madame [F] [V] [S] veuve [M] à payer à Monsieur [A] [L] [B] et son épouse Madame [T] [J] [E] la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel

— condamne Madame [S] veuve [M] à payer à Maître [P] [I] la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel

— condamne la S.A.R.L. Azur immobilier à payer à Monsieur [A] [L] [B] et son épouse Madame [T] [J] [E] la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel

— condamne Madame [F] [V] [S] veuve [M] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE

LA PRÉSIDENTE