Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 13 MAI 2026

N° RG 25/224

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKYX JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 20 mars 2025, enregistrée sous le n°23/979

S.A.S. ÉTUDE RÉALISATION ARCHITECTURALES MAISONS

[Localité 1] ([X])

C/

[I]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TREIZE MAI DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

S.A.S. ÉTUDES RÉALISATION ARCHITECTURALES MAISONS [Localité 1] ([X])

prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Mme [M] [I]

née le 18 avril 1954 à [Localité 3] (Bouches-du-Rhône)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI, avocate au barreau d’AJACCIO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025-001492 du 22 août 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 5 mars 2026, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [U] [J], attachée de justice

En présence de [Y] [Q] et [E] [S], auditeurs de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 5 septembre 2023, Mme [M] [I], épouse [P], a assigné la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles par-devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de voir :

' – Condamner la société [X] à verser à la requérante sur le fondement de la responsabilité contractuelle les sommes suivantes :

—  14 813,70 euros TTC,

—  4 300 euros,

— Avec indexation sur l’indice BT du bâtiment depuis le jour du rapport d’expertise jusqu’a parfait paiement,

— Et 1 240 euros par mois a compter du 1er octobre 2020 jusqu’au jour de la réception intervenue Ie 13 février 2023 en réparation du préjudice de jouissance,

— Condamner également la société [X] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire '.

Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a :

' Condamné la société [X] à payer à Mme [M] [P] épouse [I] la somme de 14 813,79 euros au titre des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres affectant la construction,

Dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’a la date du prononcé de la présente décision,

Débouté Mme [M] [P] épouse [I] du surplus de ses demandes,

Condamné la société [X] à payer à Mme [M] [P] épouse [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de |'article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société [X] de sa demande reconventionnelle sur le fondement de |'article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire '.

Par déclaration du 15 avril 2025, la. S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles -[A] a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

' Condamné la société [X] à payer à Mme [M] [P] épouse [I] la somme de 14 813,79 euros au titre des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres affectant la construction,

Dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis la date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à la date du prononcé de la présente décision,

Condamné la société [X] à payer à Mme [M] [P] épouse [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société [X] de sa demande reconventionnelle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société [X] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire '.

Par conclusions déposées au greffe le 10 octobre 2025, Mme [M] [I] a demandé à la cour de :

« Débouter la Sté [X] de son appel injuste et mal fondé ;

Confirmer la décision appelée en ce qu’elle a condamné la société [X] à verser à Mme [I] la somme de 14 813,70 € TTC avec indexation sur l’indice BT du bâtiment depuis le jour du rapport d’expertise ;

L’infirmer en ce qu’elle a dit que cette indexation prendrait fin à la date du jugement ;

Fixer cette indexation du jour du dépôt du rapport d’expert jusqu’au jour où le paiement intégral sera effectué ;

Confirmer la décision appelée en ce qu’elle a condamné la Sté [X] à lui verser 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Et l’infirmant en ses autres dispositions,

Condamner la société [X] à verser à Madame [I] la somme de 1 240 € par mois à compter du 1 er octobre 2020 jusqu’au jour de la réception intervenue 13 février 2023 au titre du préjudice de jouissance,

Condamner la Sté [X] à verser à Mme [I] la somme de 2 900 euros en remboursement de la somme versée pour la terrasse ;

Condamner la Sté [X] à verser à Mme [I] la somme de 170,44 € pour les factures d’abonnement EDF et celle de 292,39 € pour celles de KYRNOLIA ;

La condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 pour les frais irrépétibles engagés pour l’instance d’appel ;

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 3 décembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 22 janvier 2026.

Par ordonnance du 5 janvier 2026, le conseiller de la mise en état a :

Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 décembre 2025,

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 4 février 2026 pour répliques de l’appelante avant le 10 janvier 2026.

Par conclusions déposées au greffe le 12 janvier 2026, la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles a demandé à la cour de :

« Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire d’Ajaccio N° RG 23/00979 -n° Portalis DBXH-W-B7H~4HV du 20 mars 2025 dont appel en ce qu’il condamne la Société [X] :

— à payer à Madame [M] [P] épouse [I] la somme de 14 813,79 euros au titre de travaux de reprise ;

— à payer à Madame [M] [P] épouse [I] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Statuant à nouveau

Débouter Madame [P] épouse [I] de ses demandes

Débouter Madame [P] épouse [I] de son appel incident injuste et mal fonde ».

Confirmer le jugement du 20 mars 2025 en ce qu’il a débouté Madame [P] de sa demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance de sa maison et le paiement d’une somme de 900 euros pour la construction non réalisée d’une terrasse.

Condamner Madame [P] épouse [I] à payer à la Société [X] une somme de 5.000 € sur le fondement de1'article 700 du CPC.

Condamner Madame [P] épouse [I] en tous les dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 4 février 2026, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 5 mars 2026.

Le 5 mars 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a considéré qu’il y avait une faute contractuelle de l’appelante, s’appuyant sur les conclusions de l’expertise judiciaire diligentée, la maison ayant été construite trop bas à la suite d’un défaut de conception et de surveillance des travaux, retenant le montant des travaux évalué en condamnant l’appelante à payer le dit montant, rejetant, à défaut pour l’intimée d’avoir intégralement réglé le coût du chantier, sa demande relative à l’absence de construction d’une terrasse, si tant est qu’elle ait été contractuellement prévue, et l’a déboutée de la demande de préjudice de jouissance, l’intimée pouvant prendre, selon lui, possession des lieux dès janvier 2021, ce qu’elle n’a pas fait, attendant le mois de février 2023.

* Sur la réalité des désordres et la qualité de l’appelante dans la construction objet du litige

L’appelante fait valoir qu’elle était maîtresse d''uvre et pas constructrice pour le projet de l’intimée. Elle conteste le défaut de construction relevé par l’expert judiciaire faisant valoir que la construction était conforme aux normes, le terrain naturel devant se mesurer du sol au pignon, expliquant que les désordres dénoncés, qu’elle ne conteste pas, relève d’un problème de voirie et de carence du lotisseur ; positionnement que conteste l’intimée qui précise que, pour son projet de construction de maison individuelle, elle n’a eu affaire qu’à l’appelante qui a fait appel à des sous-traitants pour l’exécution des divers travaux sous sa surveillance.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a indiqué que les désordres dénoncés, à savoir des arrivées d’eaux pluviales dans le garage et dans la maison elle-même, provenaient d’un défaut d’altimétrie du sol fini par rapport au terrain naturel, la construction aurait dû, selon lui, être surélevée d’une hauteur minimale de vingt-cinq centimètres, assimilant cette réalité à un vice de conception et à une insuffisance de direction des travaux par la maîtresse d''uvre, ajoutant qu’une rampe d’accès au garage et un traitement des eaux de ruissellement sont obligatoires et que cela était prévu dans le cadre du permis de construire, conclusions expertales contestées par l’appelante.

En reprenant les plans de la construction annexés au permis de construire accordé par la commune de [Localité 6] (Corse-du-Sud) le 4 mars 2015 -pièce n°1 de l’intimée-, la cour relève qu’il était bien prévu une distance un peu inférieure à 60 centimètres entre le sol naturel et le sol de la construction de plain-pied, ce qui est constatable facilement sur tous les plans produits avec une distance marquée bien réelle entre le sol nature et tant la porte d’entrée de l’habitation que la porte du garage.

Par courrier du 1er mars 2021 -pièce n°6 de l’appelante-, l’intimée s’est plainte auprès de la maîtresse d''uvre ce que « certains les travaux n’ont pas été correctement réalisés ni surveillés ce qui a entraîné la presence manifeste de malfaçons. Construction trop basse sur plan – une petite hauteur etait prevue mauvaises evaluation du terrain, plusieurs innondations ont envahies toute la surface interieure de la maison ce qui a entrainé humidité et moisissure aux sols [Localité 7] en placo encadrements de portes ».

A ce courrier, l’appelante a répondu, dans un courrier du 3 mars 2021 -pièce n°7 de son bordereau- que « les différents problèmes ne sont pas lié à la hauteur ni à des malfaçons comme vous pouvez si bien le dire, mais bien a un problème de voiries et de non réalisation de lotisseur. En effet des avaloirs et des réseaux souterrains devaient être fait » pour ajouter un peu plus loin « Madame la construction est bien à la bonne hauteur correspondant au terrain naturel.. ».

Dans la cadre d’un avis réalisé à la demande de l’appelante la S.A.R.L. Compagnie générale d’expertise a, le 14 avril 2021, écrit -pièce n°11 de l’appelante- « Nous avons vérifié que la hauteur de la construction est conforme aux plans du permis de construire, et ne pose aucun problème » attribuant l’origine des désordres à des « venues d’eaux par les gaines PTT depuis une chambre de tirage sous voirie », ajoutant un peu plus loin, « Nous précisons à toutes fins utiles que cet incident en cours de chantier trouvait son origine dans une insuffisance d’évacuation des eaux de la voirie au niveau du point bas ».

Or, il résulte des photographies prises dans le cadre des opérations expertales -page n°18 du rapport- que, contrairement, à ce que l’appelante veut faire croire par les pièces qu’elle produit, le terrain naturel est bien plus haut que le sol fini de l’habitation, ce qui ne correspond pas aux plans du permis de construire ni aux écritures déposées par la maîtresse d''uvre, ce qui vient anéantir l’argumentaire affirmé de l’appelante.

L’expert a bien conclu sur l’origine des désordres -page n°20 du rapport- en ce que « L’importance des désordres provient du niveau altimètrique du sol fini de l’habitation par rapport au terrain naturel. Cette maison aurait dû être surélevée d’un minimum de 20 à 25 cm, à savoir un rang d’agglos, pour annuler l’apport des eaux de ruissellement dans le garage lors de la création de la rampe d’accès. Cette rampe d’accès était d’ailleurs prévue sur les plans du permis de construire. Il s’agit d’un élément d’équipement faisant corps à l’ouvrage de manière indissociable, ouvrage de viabilité rehaussant l’accès par rapport au terrain naturel ».

Ainsi, l’origine des désordres est bien identifiée dans un défaut de réalisation des travaux, dont la surveillance était confiée à l’appelante qui dans le cadre du contrat de maîtrise d''uvre signé le 27 juin 2019 prévoyait une mission de surveillance des travaux se traduisant par des visites de chantier, certes à la demande de la maîtresse de l’ouvrage, mais qui compte tenu des modalités de paiement de sa prestation impliquait des visites régulières du chantier, notamment, pour définir les différents étapes de paiement dont 10 % étaient prévus à l’élévation des murs -page n°4 du contrat- ce qui induit pour ce versement une visite sur place lors de laquelle l’appelante se devait de relever que les plans d’origine n’étaient pas respectés et que la construction était au ras-du-sol naturel et non pas surélevée comme il était prévue par le permis de construire qu’elle a élaboré et déposé.

En laissant réaliser les travaux malgré cette irrégularité visible, notamment pour une professionnelle de la construction, l’appelante a commis une faute contractuelle qui a occasionné un préjudice certain à l’intimée, préjudice que l’expert judiciaire a évalué au coût des travaux nécessaires pour éviter une nouvelle inondation, soit une somme de 14 813,70 euros que la cour valide en confirmant sur ce point le jugement entrepris, avec comme unique modification l’actualisation de ladite comme jusqu’à l’entier paiement.

* Sur l’inexécution de la terrasse

L’intimée, dans le cadre d’un appel incident, fait valoir qu’elle a payé pour la réalisation d’une terrasse une somme de 2 900 euros sur laquelle seulement la somme de 1 094,87 euros lui a été proposée en remboursement de l’inexécution, ce qu’elle a refusé, réclamant l’intégralité de la somme remise en espèces.

La maîtresse d''uvre s’oppose à cette demande précisant que, comme l’a retenu le premier juge, la maîtresse de l’ouvrage n’ayant pas réglé la totalité du marché, il n’était pas possible de lui rembourser une somme supérieure, argument auquel cette dernière n’a pas répondu et que le premier juge avait retenu.

Il entrait dans la mission de l’expert de faire les comptes entre les parties notamment en analysant les travaux facturés et exécutés.

Il résulte de la notice descriptive des travaux -pièce n°2 de la maîtresse de l’ouvrage- que le coût total de la construction était de 109 835,80 euros, somme incluant au titre de la maîtrise d''uvre celle de 6 000 euros.

Le fait de savoir si la réalisation de la terrasse était incluse dans ce chiffrage est sans importance.

En effet, l’expert judiciaire a chiffré les travaux réalisés et facturés à la somme de 99 344,44 euros, pour un règlement de 95 681,34 euros et donc un solde impayé de 3 663,10 euros.

Ainsi, la maîtresse de l’ouvrage étant redevable de la somme de 3 663,10 euros, pour une maîtresse d''uvre lui devant 2 900 euros -le montant versé en espèces étant démontré, confer attestation de M. [V] [B] pièce n°8 ter-, il reste une somme due par Mme [M] [I] de 763,10 euros que la maîtresse d''uvre ne réclame pas.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur le préjudice de jouissance

La maîtresse de l’ouvrage fait valoir que la construction devait être livrée au bout de dix mois soit en septembre 2020 alors qu’elle n’a pu la réceptionner que le 13 février 2023, soit 29 mois après le délais contractuel ; positionnement que conteste la maîtresse d''uvre qui estime que les délais ont été respectés et que la réception tardive était due uniquement au positionnement de sa cliente.

Il est constant que l’absence de réception n’affecte pas l’habitabilité d’une construction, les deux notions étant indépendantes.

En l’espèce, le caractère inondable tant de l’habitation principale que du garage, compte tenu du risque encouru, s’étant déjà produit au moins une fois avec des conséquences importantes sur le sol et les murs de la construction a affecté, jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, l’habitabilité de la maison.

Ce n’est qu’à compter de la réception et la fin des travaux de mise hors eaux pluviales au sens large que la construction est devenue habitable sans risques.

C’est à raison que l’intimée, appelante incidente, a réclamé une indemnisation de son trouble de jouissance à hauteur de 1 240 euros mensuels, pour la période allant de janvier 2021, date retenue par l’expert judiciaire au 13 février 2023, date de la réception, selon la demande présentée.

* Sur les frais divers

La maîtresse de l’ouvrage réclame le remboursement des abonnements qu’elle a dus souscrire pour vérifier, à la demande de l’expert, le bon fonctionnement des installations d’électricité et d’eau; demande à laquelle la maîtresse d''uvre s’oppose et rejetée en première instance

Cette demande alors que la construction était achevée dans son gros-'uvre, nécessaire pour les besoins de l’expertise, n’est pas née du fait de la maîtresse d''uvre et ne peut donner lieu à un quelconque remboursement à son égard, d’autant plus que dans le cadre d’un chantier il est nécessaire d’avoir un accès à l’eau et à l’électricité.

Cette demande est rejetée et le jugement entrepris confirmée sur ce point

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelante les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour l’intimée ; en conséquence, s’il convient de débouter la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu, à ce titre, d’allouer à Mme [M] [I] la somme de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle prévoyant une actualisation de la somme due au titre des travaux de reprise nécessaires jusqu’à la date du prononcé du jugement dont appel et en ce qu’il a débouté Mme [M] [I] de sa demande présentée au titre du trouble de jouissance,

Statuant à nouveau,

Précise que la somme de 14 813,79 euros dus au titre des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du 8 novembre 2022, date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’à l’entier paiement de la somme arrêtée,

Condamne la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles à payer à Mme [M] [I] une somme mensuelle de 1 240 euros du 1er janvier 2021 au 13 février 2023, au titre du dédommagement de son trouble de jouissance,

Y ajoutant,

Déboute la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles de l’ensemble de ses demandes, y compris celle relative aux frais irrépétibles,

Condamne la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles au paiement des entiers dépens,

Condamne la S.A.S. Études réalisation architecturales maisons individuelles à payer une somme de 4 000 euros à Mme [M] [I] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT