Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 18 FÉVRIER 2026

N° RG 24/00641

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJYZ JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 5 novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/01158

CONSORTS

[S]

[Z]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTS :

M. [Y], [W], [C] [S]

né le 4 septembre 1982 à [Localité 2] (Alpes-Maritimes)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

M. [Q] [S]

né le 6 mars 1951 à [Localité 4] (Algerie)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

M. [F] [S]

né le 28 octobre 1983 à [Localité 2] (Alpes-Maritimes)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

Mme [H] [Z] épouse [S]

née le 7 novembre 1952 à [Localité 6] (Rhône)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la S.A.S. de Gérance du Cabinet [V], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 342480076, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

C/O S.A.S. Cabinet [V]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédérique GÉNISSIEUX de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

[Y] DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [G] [X], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 février 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte du 17 août 2023, M. [Q] [S], Mme [H] [Z], son épouse, M. [Y] [S] et M. [F] [S] ont assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située à [Localité 2] (Alpes-Maritimes)

par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :

' – voir annuler l 'assemblée générale du 20 juillet 2023,

— l’entendre condamner à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile '.

Par jugement du 5 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

' Débouté Monsieur [Q] [S], Mme [H] [S] née [Z], Monsieur [Y] [S] et Monsieur [F] [S] de leur demande d’annulation de l’Assemblée Générale du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 2] du 20 juillet 2023,

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

Condamné in solidum Monsieur [Q] [S], Mme [H] [S] née [Z], Monsieur [Y] [S] et Monsieur [F] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 2], représenté par soi syndic la S.A.S. [V], la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamné in solidum Monsieur [Q] [S], Mme [H] [S] née [Z], Monsieur [Y] [S] et Monsieur [F] [S] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Par déclaration du 20 novembre 2024, M. [Q] [S], Mme [H] [Z], M. [Y] [S] et M. [F] [S] ont interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

' – débouté les consorts [S] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du 20 juillet 2023 et de leurs demandes plus amples ou contraires et les a condamnés au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens '.

Par conclusions déposées au greffe le 20 mars 2025, M. [Q] [S], Mme [H] [Z], M. [Y] [S] et M. [F] [S] ont demandé à la cour de :

« – Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 5 novembre 2024.

— Annuler l’assemblée générale du 20 juillet 2023 pour défaut du respect du délai de convocation de 21 jours,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [N] [Localité 8] de son appel incident et de toutes prétentions,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires [N] [Localité 8] à payer aux concluants les mêmes sommes de 5.000 euros qu’i1 réclame an titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 27 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a demandé à la cour de :

« Vu les pièces versées au débat,

CONFIRMER le jugement du TJ de [Localité 9] du 5.11.2024 en ce qu’il a débouté les consorts de l’ensemble de leurs demandes tendant à annuler l’assemblée générale du 20 juillet 2023 en son entier et condamner le syndicat intimé au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC et les dépens.

Ainsi,

DÉBOUTER les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en cause d’appel pour les dires infondés et injustifiées,

À TITRE INCIDENT,

RÉFORMER le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas condamné in solidum les demandeurs et au-delà de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER in solidum les consorts [S] au paiement d’une somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens de première instance.

LES CONDAMNER en cause d’appel, in solidum, au paiement d’une somme de 5.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens d’appel.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 1er octobre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 décembre 2025.

Le 4 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme ils l’ont fait, les premiers juges ont considéré qu’en l’absence de syndic désigné, à la suite de l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du 4 avril 2023, la convocation d’une assemblée générale dans un délai inférieur au délai légal de 21 jours était justifiée par l’urgence de la situation.

* Sur l’annulation de l’assemblée générale du 4 avril 2023

Il n’est nullement contesté par les parties que le délai légal de 21 jours, entre la date de convocation de l’assemblée générale de la copropriété et sa tenue, n’a pas été respecté.

Cependant, l’intimé, comme cela a d’ailleurs été retenu par les premiers juges, fait valoir qu’l y avait urgence à convoquer une assemblée générale et que cela justifie l’absence de respect des délais légaux de convocation, urgence contestée par les appelants.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose dans son dernier alinéa que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

En l’espèce, depuis le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 4 avril 2023, notifié le 26 avril 2023, annulant l’assemblée générale du 8 mars 2021 dans l’intégralité de ses résolutions en ce compris celle désignant un syndic de copropriété, aucun nouveau syndic n’a été désigné et la copropriété n’a plus été gérée.

Malgré cette signification du 26 avril 2023, ce n’est que le 12 juillet 2023, à l’initiative du conseil syndical de la copropriété qu’une nouvelle assemblée générale, dans le seul but de désigner un syndic, a été convoquée le 12 juillet 2023 pour le 20 juillet 2023, soit dans un délai extrêmement bref que conteste les appelants.

La cour rappelle que la loi du 10 juillet 1965 en son article 17 oblige le syndicat des copropriétaires à avoir un syndic et qu’en cas de carence, le président du tribunal judiciaire saisi nomme un administrateur provisoire, solution qui s’avère souvent coûteuse.

De plus, il ne peut être contesté qu’en l’absence de syndic la gestion de la copropriété est totalement bloquée, qu’il n’y a plus d’assemblée générale, plus d’appels de charges, etc.

Or, en terme de solution, la plus simple et la plus économique est la convocation d’une assemblée générale pour élire un syndic.

Ainsi, alors que depuis le 26 avril 2023, la copropriété n’avait aucun syndic et se trouvait de fait et légalement bloquée, il était nécessaire, aux fins de préserver les intérêts de tous et le patrimoine commun et privatifs de chacun des copropriétaires, y compris celui des appelants, de palier cette absence en convoquant, en urgence, une assemblée générale et, compte tenu déjà du temps écoulé depuis le 26 avril 2023, sans le respect des 21 jours légaux.

L’urgence, en l’absence de syndic depuis presque trois mois, est amplement caractérisée, sans nécessité d’invoquer d’autres éléments tels que l’absence de perception des charges ou la nécessité d’honorer les différents factures courantes d’une copropriété-impôts, électricité eau etc.

En conséquence, l’urgence étant caractérisée, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2023.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

* Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles qu’ils ont engagés et il convient en conséquence de les débouter de leur demande ; en ce qui concerne l’intimé, s’il est légitime de faire droit à sa demande, il convient de relever que celle-ci est libellée à l’encontre des consorts [S], appellation de consort qui en droit n’a aucune existence, n’étant ni une personne physique ni morale, rendant la demande, à défaut d’individualisation, irrecevable en l’absence de personne condamnable identifiable.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Déclare irrecevable le Syndicat des copropriétaires en sa demande de condamnation à l’encontre des consorts [S] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Q] [S], Mme [H] [Z], M. [Y] [S] et M. [F] [S] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [Q] [S], Mme [H] [Z], M. [Y] [S] et M. [F] [S] au paiement des entiers dépens.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT