Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/[Localité 5]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00793 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYX6

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 27 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2024 – RG N°1123000533 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 25 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [X] [Z]

de nationalité française, sans profession,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Candice JACQUET, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004610 du 08/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

ET :

INTIMÉE

Madame [U] [C] épouse [H]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Tulin CIP LEVÊQUE, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat souscrit le 13 juin 2005, M. [M] [C] a donné à bail à Mme [X] [Z] un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros et une provision sur charges de 100 euros.

Mme [U] [C] épouse [H], est devenue propriétaire des locaux au décès de son père.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] a fait signifier à la locataire :

— un congé pour motifs sérieux et légitime signifié le 28 décembre 2022

— un commandement de payer les loyers dus pour 7 191 euros le 2 mars 2023 visant la clause résolutoire.

Par assignation délivrée à Mme [Z] le 4 août 2023, Mme [C] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de valider le congé délivré et constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’expulsion de Mme [Z] et de sa condamnation au paiement des loyers impayés et indemnités d’occupation.

Par jugement rendu le 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2005 entre M. [C] et Mme [Z] étaient réunies à la date du 3 mai 2023 ;

— ordonné en conséquence à Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [U] [C] épouse [H], devenue propriétaire du bien loué à la suite de son père, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Mme [Z] à verser à Mme [H] la somme de 1 536,23 euros (décompte arrêté au 20 février 2024, incluant l’appel de loyer de février 2024) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2023';

— condamné Mme [Z] à verser à Mme [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 510 euros à compter du 1er mars 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs, sur présentation d’une quittance subrogative ;

— condamné Mme [Z] aux dépens et au versement à Mme [H] de la somme de 180 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision était exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 28 mai 2024, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions du 5 août 2024, Mme [C] a interjeté appel incident.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 février 2025, Mme [Z] conclut à l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

> à titre principal :

— lui accorder rétroactivement un délai de paiement pour s’acquitter du restant des sommes visées par le commandement du 2 mars 2023 ;

— constater qu’elle s’est acquittée de son obligation de paiement ;

— dire en conséquence n’y avoir lieu à résiliation du bail et à expulsion ;

> à titre subsidiaire :

— lui accorder des délais de paiement sur 12 mois ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation pendant le cours des délais accordés.

Elle expose que le décompte des sommes dues produit par la bailleresse était erroné et qu’elle a entièrement régularisé sa situation. Elle est par ailleurs en attente de l’attribution d’un logement social.

Mme [C] a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 26 février 2025 pour demander à la cour de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, d’infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas prononcé la résiliation du bail au 30 juin 2023 correspondant à la fin du bail suite au congé qu’elle lui a donné pour motifs légitimes et sérieux le 28 décembre 2022 et, statuant à nouveau, de :

— ordonner la validité du congé donné par Mme [C] à sa locataire pour le 30 juin 2023 ;

— prononcer la résiliation du bail au 30 juin 2023 ;

— déclarer Mme [Z] occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2023 ;

— condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 juin 2023;

— ordonner l’expulsion des lieux, au besoin avec le concours de la force publique de Mme [Z] et de tout occupant de son chef ;

— condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 2 681,03 euros hors allocations logement, arrêtée au 23 juillet 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec intérêts au taux légal ;

— condamner Mme [Z] à verser à Mme [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 510 euros à compter du 23 juillet 2024, ainsi que la somme de 120 euros par mois au titre des charges et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs, sur présentation d’une quittance subrogative ;

— condamner Mme [Z] aux dépens de première instance, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

— condamner Mme [Z] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral pour tous les tracas causés par sa locataire indélicate ;

— condamner Mme [Z] à verser à Mme [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de :

— ordonner la résiliation du bail du 13 juin 2005 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut

de paiement des loyers, deux mois après un commandement du 4 mars 2023 resté infructueux.

Elle fait valoir que :

— le juge de première instance n’a pas tenu compte du congé donné à Mme [Z] le 28 décembre 2022 pour le 30 juin 2023 pour motif sérieux et légitime ;

— Mme [Z] n’a jamais contesté le motif de ce congé et ne le conteste pas davantage dans ses écritures devant la cour ;

— il reste dû une somme de 1 808,03 euros au 30 juillet 2024 après imputation de l’ensemble de ses versements et notamment des trois chèques invoqués, et d’un éventuel versement d’APL pour 873 euros ; l’impayé visé dans le commandement de payer délivré le 2 mars 2023 n’est donc pas soldé ;

— Mme [Z] s’oppose à son expulsion alors qu’elle avait donné son accord pour quitter les lieux devant le juge de première instance ;

— elle a déjà bénéficié de fait d’un délai de deux ans sans pourtant s’acquitter totalement de sa dette ni trouver un nouveau logement.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 suivant et mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail :

L’assignation délivrée initialement par Mme [C] à Mme [Z] qui a saisi le juge des contentieux de la protection sollicitait d’une part la validation du congé pour motif légitime et sérieux et d’autre part le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, sans hiérarchiser ces demandes en principal et subsidiaire.

Ce n’est donc pas de manière erronée que le juge de première instance a décidé de prononcer l’expulsion de Mme [Z] après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Il reste que la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux a été présentée en premier lieu et que le congé a été acquis le 30 juin 2023 avant même la délivrance de l’assignation en constat de résiliation. C’est pourquoi, la cour examinera la demande de validation du congé à titre principal, et, en cas de nécessité, la demande de constat de résiliation par le jeu de la clause résolutoire, à titre subsidiaire.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Il en résulte a contrario qu’en cas de signification d’un congé pour motif sérieux et légitime, si celui-ci ne fait pas l’objet d’une contestation par le locataire, le juge n’a pas à vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.

En l’espèce, Mme [C] a délivré à Mme [Z], par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, un congé pour motif sérieux et légitime visant son retard de paiement de loyers et charges, des troubles répétés au voisinage, des violences physiques et verbales sur le voisinage, des dégradations de la porte d’entrée d’une voisine.

Mme [Z] n’a pas jamais contesté ce congé et ne le fait pas davantage dans ses conclusions devant la cour.

Dès lors, la cour ne peut que valider le congé délivré le 28 décembre 2022 à effets au 30 juin 2023, ce qui rend sans objet toutes les demandes de Mme [Z] relatives à l’octroi de délais pour suspendre les effets de la résiliation du bail et d’expulsion.

Infirmant le jugement qui a constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, la cour constate sa résiliation au 30 juin 2023 par effet du congé délivré le 22 décembre 2022, sans qu’il soit besoin de prononcer la résiliation du bail comme demandé par Mme [C]. Les autres modalités des conséquences de la résiliation du bail (expulsion, restitution des clés, fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle) sont confirmées, sauf à fixer le point de départ des indemnités d’occupation au 1er juillet 2023, compte tenu de la date de résiliation du bail qui vient d’être retenue.

— Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi, il appartient à Mme [C] de prouver le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation et à Mme [Z] de justifier qu’elle s’en est acquittée.

Dans ses conclusions, Mme [C] réclame la somme de 1 808,03 euros arrêtée au 30 juillet 2024 après imputation de l’ensemble de ses versements et notamment des trois chèques invoqués, et d’un éventuel versement d’APL pour 873 euros.

Vu les courriers envoyés par Mme [C] en décembre 2024 et février 2025, la dette de Mme [Z] a été apurée en février 2025, toute la dette est désormais réglée.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [Z] à régler à Mme [C] la somme de 1 536,23 euros au titre du solde du compte locatif fin février 2024.

Mme [Z] ayant relevé inutilement appel et ses impayés étant à l’origine de la légitime demande en résiliation de bail, en expulsion et en paiement, il y a lieu de confirmer la décision de première instance au titre des dépens, ceux d’appel étant également mis à sa charge. Mme [Z] sera par ailleurs condamnée à verser à Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. Au vu de la situation financière de Mme [Z], le montant fixé par le juge de première instance sur ce fondement sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 19 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] sauf en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du bail ;

— fixé au 1er mars 2024 la date de la première échéance de l’indemnité d’occupation ;

— condamné Mme [X] [Z] à verser à Mme [U] [C] épouse [H] la somme de 1 536,23 euros au titre du décompte arrêté au 20 février 2024 incluant la mensualité due au titre du mois de février 2024 ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Constate la résiliation du bail par effet du congé délivré le 22 décembre 2022, et ce, à compter du 30 juin 2023 ;

Fixe au 1er juillet 2023 la date de la première échéance de l’indemnité d’occupation ;

Déboute Mme [U] [C] épouse [H] de sa demande en paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 29 février 2024 ;

Condamne Mme [U] [C] épouse [H] aux dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [X] [Z] à payer à Mme [U] [C] épouse [H] la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,