MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00798 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYYK

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 avril 2024 – RG N°11-23-444 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, et Philippe MAUREL, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [N] [E]

né le 22 Décembre 1955 à [Localité 3], de nationalité française, retraité,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Valérie TRONCHET, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉ

Monsieur [B] [F]

né le 15 Mai 1932 à [Localité 3], de nationalité française, retraité,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Claude VARET, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par exploit du 13 juin 2023, faisant valoir l’existence d’un bail verbal, et invoquant le défaut de paiement des loyers, M. [B] [F] a fait assigner M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon aux fins de résiliation du bail, expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et paiement d’un arriéré locatif arrêté au 1er février 2023 à la somme de 23 800 euros.

M. [F] a par la suite abandonné ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion, au motif que le défendeur avait quitté les lieux.

Celui-ci a soulevé l’irrecevailité des demandes de M. [E] faute de notification de l’assignation au représentant de l’Etat, s’est opposé aux demandes formées à son encontre, et a invoqué la nullité du bail faute de diagnostic de performance énergétique, subsidiairement a sollicité la réduction du loyer mensuel à un montant de 450 euros, et s’est prévalu de la prescription s’agissant des sommes dues antérieurement au mois de juin 2020.

Par jugement du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [N] [E] de sa demande tendant à ce que la demande de M. [B] [F]

soit déclarée irrecevable ;

— débouté M. [N] [E] de sa demande d’annulation du bail ;

— débouté M. [N] [E] de sa demande de réduction du montant du loyer ;

— condamné M. [N] [E] à verser à M. [B] [F] la somme de 15 370 euros au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

— condamné M. [N] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamné M. [N] [E] à verser à M. [B] [F] la somme de 180 euros au titre des

frais irrépétibles ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— que l’assignation avait bien été notifiée à la préfecture le 15 juin 2023, et qu’en tout état de cause, M. [F] s’était désisté de sa demande de résiliation du bail, de sorte que l’irrecevabilité soulevée par M. [E] était manifestement sans objet ;

— qu’aucun contrat écrit n’avait été conclu, de sorte qu’aucun diagnostic ne pouvait y être joint ; qu’en outre, le défendeur ne citait aucun texte prévoyant la nullité du bail faute de transmission du diagnostic ;

— que la demande de réduction du loyer n’était soutenue par aucun moyen de droit ;

— que les loyers échus avant le 13 juin 2020 étaient prescrits ; qu’au vu des pièces produites l’arriéré constitué entre cette date et celle du 14 août 2023, à laquelle le locataire avait quitté les lieux, devait être fixé à 15 370 euros.

M. [E] a relevé appel de cette décision le 30 mai 2024.

Par conclusions n°2 transmises le 29 janvier 2025, l’appelant demande à la cour :

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [N] [E] ;

— de débouter M. [B] [F] de son appel incident et de toutes ses demandes ;

— d’infirmer la décision du 30 avril 2024 en ce qu’elle a :

* débouté M. [E] de sa demande de réduction du montant du loyer ;

* condamné M. [E] à verser à M. [F] la somme de 15 370 euros au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

* condamné M. [E] aux entiers dépens de l’instance ;

* condamné M. [E] à verser à M. [F] la somme de 180 euros au titre des frais irrépétibles ;

* débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

* rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Statuant à nouveau,

— de réduire le montant du loyer à 450 euros à compter du 1er janvier 2017, en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance, en l’absence d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de débouter M. [F] en toutes ses demandes de condamnation à l’encontre de M. [E] ;

— subsidiairement, de réduire le montant du loyer à 450 euros à compter du 1er janvier 2018, à partir de la première réclamation du locataire, en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations de délivrance, en l’absence d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de condamner M. [E] à verser la somme de 985 euros, en exécution du contrat de bail ;

— encore plus subsidiairement, de déclarer prescrites les demandes de M. [F] antérieures à juin 2020, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de condamner M. [E] à verser la somme de 15 005 euros, en exécution du contrat de bail ;

— de débouter M. [B] [F] en toutes ses demandes, y compris celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en première instance et d’appel ;

Y ajoutant,

— de condamner M. [B] [F] à payer à M. [N] [E] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [B] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 13 novembre 2024, M. [F] demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] au paiement des loyers impayés dans le principe, outre intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles de 180 euros, outre les entiers dépens ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la seule disposition relative à la somme due par M. [E] au titre des loyers impayés pour la période du 13 juin 2020 au 15 août 2023 ;

Statuant à nouveau :

— de condamner M. [E] à payer à M. [F] la somme de 16 165 euros au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 juin 2023 ;

— de débouter M. [E] de toutes prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes ;

— de condamner M. [E] à payer à M. [F] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le condamner encore aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 20 mai 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la demande de réduction du montant du loyer

M. [E] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à voir réduit le montant du loyer dû pendant la période d’occupation des lieux à la somme mensuelle de 450 euros, en raison du manque de décence des locaux mis à disposition. Il considère que, sur la base du montant de loyer ainsi réduit, il a procédé à des paiements pour une somme supérieure à celle qui était réellement due, de sorte que M. [F] devait être débouté de sa demande en paiement d’un solde locatif.

M. [F] s’oppose à l’argumentation de l’appelant, contestant que les locaux aient été affectés de causes d’indécence.

L’article 6 de la loi n°89-462 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il convient d’examiner successivement les différents points invoqués par M. [E] au soutien de son affirmation de l’indécence du logement, et de sa demande de réduction du loyer, étant précisé d’emblée qu’il n’a été établi à la demande de l’intéressé aucun constat de commissaire de justice, ni aucun compte-rendu de visite ou constat d’indécence établi par un organisme habilité.

Il sera en outre observé qu’alors que M. [E] fait état d’un accord intervenu entre lui-même et le bailleur, selon lequel l’encaissement d’un loyer mensuel de 730 euros était subordonné à la réalisation de divers travaux par M. [F], lesquels n’auraient jamais été exécutés, la réalité d’un tel accord n’est établie par aucune pièce versée aux débats, étant à cet égard rappelé que les parties étaient liées par un bail verbal.

L’appelant fait en premier lieu état d’un risque pour la sécurité des personnes du fait de la présence dans le jardin d’un trou résultant de la présence antérieure d’une piscine. Toutefois, il résulte de l’attestation de M. [J] [H], produite par M. [E] lui-même, que le trou concerné a été bouché dès l’arrivée dans les lieux de M. [E], de sorte qu’il ne saurait en être résulté un préjudice particulier.

Il est ensuite évoqué l’absence de production d’un diagnostic de performance énergétique, ce qui, en soi ne caractérise pas un critère d’indécence, ainsi que le risque d’incendie qu’aurait présenté le poêle à bois équipant les lieux. A cet égard, il est produit des photographies dont, à supposer qu’elles représentent bien l’équipement concerné, la cour ne peut tirer strictement aucune conclusion quant à l’existence d’un éventuel dysfonctionnement ou absence de conformité, ainsi que l’attestation d’une voisine indiquant qu’un ramoneur intervenant chez elle lui avait déclaré que l’installation de son voisin présentait un risque d’incendie. Or, il est pour le moins curieux qu’aucune pièce émanant d’un professionnel intervenu sur place ne soit produite faisant état d’un tel risque d’incendie, aucune force probante particulière ne pouvant être accordée aux déclarations d’un témoin qui se borne à rapporter des propos relatifs à des faits qu’il n’a pas personnellement constatés. S’il est certes versé une facture Ballet du 14 avril 2023 relative à l’entretien de la chaudière faisant état d’une infiltration dans le conduit de cheminée, aucun lien nécessaire ne peut être fait en cet état entre cette mention et un risque d’incendie.

M. [E] invoque encore la présence de souris, dont il indique qu’elles s’introduisaient dans les lieux du fait de l’absence d’un carreau de la salle de bains. Toutefois, les pièces produites à l’appui de cette allégation sont peu probantes, s’agissant de photographies non datées ni localisées faisant apparaître l’absence d’un carreau de faïence au bas d’une baignoire, dégradation dont l’origine n’est aucunement précisée, et dont il ne peut en tout état de cause être nécessairement déduit le passage de nuisibles, d’une photographie non précisément localisée ni datée faisant apparaître la présence croûtes de pain au sol, et d’une attestation de M. [H], qui évoque, lors du déménagement, la présence de croûtes de pain et d’excréments de souris au niveau de l’îlot central de la cuisine, sans que rien ne permette de déterminer l’imputabilité de cette présence à une carence du bailleur dans son obligation de délivrance.

Il est encore fait état de problèmes de toiture, savoir la chute d’une pièce de tôle du pignon et l’envol de tuiles, qui ne sont étayés que par des photographies non précisément datées ni localisées, s’agissant en outre de désordres qui peuvent trouver leur origine dans un phénomène climatique indépendant d’une indécence des locaux.

S’il est d’autre part invoqué le caractère particulièrement énergivore des locaux relativement à la consommation de fioul, force est de constater qu’il n’est produit à ce sujet aucun élément concret d’appréciation, cette circonstance étant par ailleurs mise par M. [E] en relation directe avec l’impossibilité d’utiliser le poêle à bois, dont il a été considéré précédemment qu’elle n’était elle-même pas démontrée.

L’appelante fait encore grief au bailleur de problèmes sur les volets, et verse deux photographies non précisément datées ni localisées, dont il ne peut en tout état de cause être tiré aucune cause d’indécence des locaux loués, en la seule présence d’une lasure défraîchie et de la désolidarisation partielle d’une penture.

Il est encore invoqué l’humidité importante de la cave et du garage, avec infiltrations d’eau en cas de pluie. Là-encore, les photographies produites ne permettent de déterminer ni la réalité, ni l’origine, ni la pérennité des phénomènes d’humidité allégués, alors au demeurant que les pièces concernées constituent des locaux annexes, et qu’il n’est ni démontré, ni même allégué que d’éventuels problèmes d’humidité les affectant s’étendraient aux pièces d’habitation.

L’appelant se prévaut encore de la détérioration d’un joint de baignoire, qui ne peut être clairement objectivé au vu des photographies produites.

Le grief tiré du caratère inutilisable du grenier en raison d’une difficulté d’accès et d’une absence d’isolation sera lui-aussi écarté en l’état de la production de deux photographies d’un escalier, dont il ne peut être tiré aucune conclusion particulière.

Enfin, M. [E] est mal fondé à tirer argument des nuisances commises par les occupants d’une maison située à proximité, et dont M. [F] serait également le bailleur, celui-ci ne pouvant être tenu pour responsable du fait que l’un de ses locataires ait été condamné pour avoir commis des violences sur son épouse, si tant est que la coupure de presse versée aux débats se rapporte effectivement à lui, et les nuisances commises par le voisinage n’étant pas de nature à justifier l’indécence d’un logement et la réduction corrélative du loyer.

Au regard de ces éléments, c’est en définitive à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de réfaction du montant du loyer formée par M. [E].

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’arriéré locatif

La prescription appliquée à l’arriéré locatif par le premier juge n’est pas remise en cause à hauteur de cour.

Tourefois, M. [F] forme appel incident, d’une part, sur le solde dû pour la période de juillet à décembre 2020, pour laquelle il chiffre l’arriéré à 2 720 euros, alors que le tribunal l’a arrêté à 2 290 euros, et, d’autre part, sur le solde dû pour l’année 2023 jusqu’au départ de M. [E].

S’agissant de l’année 2020, il était dû pour la période non prescrite s’étendant de juillet à décembre une somme totale de 4 380 euros (730 euros x 6 mois). M. [F] indique qu’il a été réglé par M. [E], pour cette même période, une somme de 1 660 euros, ce qui est confirmé par l’état des règlements produit par M. [E] en pièce n°11 de son bordereau de communication de pièces. Il en résulte que pour la période afférente aux mois de juillet à décembre 2020, l’arriété s’établit bien à 2 720 euros, et non au montant de 2 290 euros retenu par le premier juge.

Pour l’année 2023, et étant rappelé que les parties s’accordent sur la date de départ du locataire au 15 août 2023, il était dû une somme totale de 5 475 euros (730 euros x 7,5 mois). Il est constant que l’appelant a versé pour cette période une somme totale de 3 150 euros, de sorte que l’impayé s’établit à 2 325 euros.

Les montants retenus par le tribunal au titre des années 2021 et 2022 n’étant quant à eux pas contestés, l’arriéré total ressort ainsi à 16 165 euros.

M. [E] sera condamné à verser cette somme à M. [F], avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 15 720 euros, et au taux légal à compter du présent arrêt pour le surplus.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [E] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a condamné M. [N] [E] à verser à M. [B] [F] la somme de 15 370 euros au titre des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant :

Condamne M. [N] [E] à verser à M. [B] [F] la somme de 16 165 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2023 sur la somme de 15 720 euros, et au taux légal à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [N] [E] à verser à M. [B] [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,