COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 2 juin 2009

(Rédacteur : Monsieur B C)

IT

N° de rôle : 07/05449

Madame D A épouse X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 07/21296 du 04/02/2008 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 octobre 2007 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (R.G. 06-003035) suivant déclaration d’appel du 06 novembre 2007

APPELANTE :

Madame D A épouse X née le XXX à

XXX

Représentée par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour assistée de Maître G avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 3, XXX

Représentée par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour assistée de Maître BLATT loco de la SELARL CAPORALE-MAILLOT avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2009 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur B C chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur G H, Président,

Madame Danièle BOWIE, Conseiller,

Monsieur B C, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur E F

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS :

Madame X est locataire d’un immeuble à usage d’habitation en vertu d’un bail consenti le 22 octobre 1996 par la SCI Dupaty, aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI Elsa.

Le bailleur a notifié le 14 avril 2005 à la locataire un congé pour le 31 octobre 2005 pour pouvoir réaliser des travaux dans les lieux loués.

Madame X s’étant maintenue dans les lieux au terme du congé, la SCI Elsa l’a faite assigner devant le tribunal d’instance de Bordeaux pour obtenir son expulsion et le règlement de l’arriéré des loyers.

Par jugement du 12 octobre 2007, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— validé le congé,

— dit que Madame X devra libérer les lieux dans les 3 mois de la signification de ce jugement et à défaut a autorisé son expulsion,

— condamné Madame X à payer à la SCI Elsa :

la somme de12.752,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers impayés,

une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du mois de mai 2007 jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné la SCI Elsa à payer à Madame X la somme de 1.500 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, pour troubles de jouissance.

Madame X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 novembre 2007.

Madame X a signifié et déposé ses conclusions le 6 mars 2008. Elle demande :

— le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— le débouté des demandes de la SCI Elsa, notamment sa demande de validation du congé,

— reconventionnellement :

de chiffrer le préjudice résultant de son trouble de jouissance à 2.174,62 €,

de détailler les travaux incombant au propriétaire pour remettre l’appartement aux normes d’habitabilité et de le condamner à les réaliser sous astreinte de 150 € par mois par jour de retard à compter de l’arrêt,

de désigner l’ADIL comme consultante pour chiffrer le montant de la dette de loyer pour déterminer les aides auxquelles elle pourrait avoir recours pour l’assumer,

d’annuler le congé faute d’un motif légitime et sérieux,

de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’appelante fait valoir que :

— elle subit un trouble de jouissance, constaté par expertise, en l’absence de travaux à la charge du bailleur,

— le logement loué ne correspond pas aux normes d’un logement décent,

— le bailleur a fait suspendre l’allocation versée par la CAF mais elle est à jour du loyer résiduel,

— les travaux à réaliser ne nécessitent pas le départ de la locataire,

— bien que le jugement ne soit pas assorti de l’exécution provisoire, le bailleur a commis une voie de fait qui a rendu impossible le maintien dans les lieux de la locataire.

La SCI Elsa a signifié et déposé ses conclusions le 10 juillet 2008. Elle demande:

— le débouté des demandes de l’appelante,

— la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé et condamné la locataire au paiement de l’arriéré des loyers et d’une indemnité d’occupation,

— l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le préjudice de jouissance de Madame X à 1.500 € et l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le maintien abusif de la locataire dans les lieux,

— la condamnation de Madame X à lui régler :

la somme de 2.283,54 € à titre de dommages et intérêts,

la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que :

— le congé est légitime et sérieux compte tenu de l’importance des travaux à réaliser pour rénover le logement et le rendre décent,

— l’expert a chiffré le préjudice de jouissance de la locataire à 266,28 €,

— le trouble lié aux infiltrations ne peut être retenu en raison du manque d’entretien des fermetures,

— la locataire n’a plus qualité pour demander la réalisation des travaux alors qu’elle a quitté les lieux, y laissant son fils majeur qui n’est pas titulaire du bail,

— le maintien dans les lieux de la locataire a entraîné un préjudice financier complémentaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mars 2009.

MOTIFS DE L’ARRET :

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire :

Cette demande est devenue sans objet, Madame X bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bordeaux le 4 février 2008. Elle sera donc rejetée.

Sur la validité du congé :

La SCI Elsa a donné congé à Madame X le 14 avril 2005 pour le 31 octobre 2005 au visa de l’article 15-1 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 pour entreprendre des travaux de rénovation lourde.

Le planning des travaux fait apparaître une durée estimée de 4 mois et le devis établi mentionne des travaux de démolitions intérieures, plomberie, électricité, menuiseries, plâtrerie, carrelage, peintures et ponçage des parquets.

Il résulte du courrier adressé le 26 avril 2007 à la SCI Elsa par l’entreprise Call

Ingenierie, en charge de la maîtrise d’oeuvre de ces travaux, que les travaux de réhabilitation de l’appartement de Madame X ne pourront s’effectuer qu’à l’unique condition que cet appartement soit libre de tout occupant à compter du démarrage des travaux et jusqu’à la livraison et pendant la même période.

Ces éléments démontrent ainsi suffisamment que les travaux envisagés par le bailleur, qui sont nécessaires pour la remise aux normes de l’appartement litigieux nécessitent que celui-ci soit libéré de toute occupation.

Le motif invoqué à l’appui du congé délivré par la SCI Elsa étant donc légitime et sérieux, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a validé le congé délivré à Madame X et dit que cette dernière devait libérer les lieux et en ce qu’il a condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement des loyers :

Le relevé des versements établi par la SCI Elsa pour la période de décembre 2003 au 24 avril 2007 fait apparaître que Madame X est débitrice de la somme de 12.752,06 € au titre des loyers.

Madame X ne verse aux débats aucun justificatif du règlement de la somme réclamée et elle ne peut reprocher à la SCI Elsa la suspension de l’allocation logement alors que, celle-ci étant intervenue à la suite de l’absence de règlement par la locataire du loyer résiduel de février 2004 à septembre 2004, la bailleresse était ainsi fondée à ne pas produire l’attestation annuelle permettant la poursuite des versements de la CAF et alors que, en tout état de cause, à défaut d’avoir été autorisée judiciairement à suspendre ses règlements, la locataire était tenue au paiement de la totalité des loyers.

Dans ces conditions, la saisine de l’ADIL n’apparaît pas utile alors que le montant restant dû au titre des loyers au 24 avril 2007 est établi et que la détermination des aides dont Madame X serait susceptible de bénéficier est inopposable à la bailleresse.

Sur le trouble de jouissance de Madame X :

L’expert judiciaire a, dans son rapport daté du 30 décembre 2005, conclu que le préjudice de jouissance subi par la locataire du fait de l’absence de chauffage du 12 novembre 2003 jusqu’au 24 décembre 2004, soit pendant 6 mois pour les deux hivers 2003 et 2004, était égal à 10% du loyer dû pour cette période et l’a ainsi justement chiffré à 266.28 €.

Par ailleurs, l’expert a relevé que les fenêtres et fermetures en bois, qui datent de l’origine de la construction, n’ont manifestement jamais eu d’entretien ni de réfection des peintures et n’assurent plus l’étanchéité, les murs en allège étant complètement détrempés, les revêtements ayant disparu, le volet roulant en bois d’une fenêtre ne fonctionnant plus et l’installation électrique étant dangereusement exposée à l’humidité.

L’expert n’ayant cependant pas pris en compte le trouble de jouissance résultant de ces désordres, c’est à bon droit que le premier juge a accordé à Madame X la somme de 1.500 € au titre de l’ensemble de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de travaux à réaliser sous astreinte pour la remise aux normes :

Les travaux à réaliser pour la remise aux normes de l’appartement ont été détaillés et chiffrés par l’expert.

La demande de Madame X est cependant sans objet alors que, étant devenue occupante sans droit ni titre en raison de la validation du congé, elle n’a plus qualité pour agir à cette fin.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Elsa :

Le maintien dans les lieux de Madame X, plus de deux ans après le terme du congé, est infondé et a entraîné un retard dans la réalisation des travaux de remise aux normes prévus par la SCI Elsa qui contraint cette dernière à subir l’augmentation générale du marché du bâtiment que l’entreprise Call Ingenierie évalue à une fourchette de 9 à 11% par rapport au montant du devis initial.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et Madame X sera condamnée au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles :

Il apparaît inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de l’intimée.

Par ces motifs,

Constate que Madame X bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et rejette donc sa demande d’aide juridictionnelle provisoire.

Infirme le jugement entrepris en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts de la SCI Elsa.

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne Madame D X, née Z, à payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts à la SCI Elsa.

Confirme le jugement entrepris dans ses autres dispositions.

Y ajoutant :

Condamne Madame D X, née A, à payer à la SCI Elsa la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont distraction en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur G H, Président, et par Monsieur E F, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

E F G H