COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 DECEMBRE 2024

N° RG 21/04494 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIFT

[H] [Y] [R]

[P] [S]

c/

[J] [T] épouse [V]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] (RG : 20/00733) suivant déclaration d’appel du 30 juillet 2021

APPELANTS :

[H] [Y] [R]

né le 06 Novembre 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[P] [S]

née le 19 Septembre 1973 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Albane CAILLAUD de la SELARL MCM AVOCAT, avocat au barreau de BRIVE, Postulant, et par M^e Cécile RIDE, avocat au barreau de BORDEAUX, Plaidant

INTIMÉE :

[J] [T] épouse [V]

née le 16 Décembre 1965 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Nadège TRION de la SELARL SELARL TRION AVOCAT, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 novembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

Le 5 mars 2019, Mme [J] [O] épouse [V] a régularisé devant Maître [N] [W], notaire, une vente conditionnelle au profit de Monsieur [H] [R] et de Mme [P] [S], portant sur l’acquisition d’une maison située [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4] en Dordogne, pour un prix de 296.000€, sans condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour les acquéreurs, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 1er juillet 2022.

Concernant le transfert de propriété et l’entrée en jouissance, l’acte prévoyait que :

« Le transfert de propriété n’aura lieu qu’à compter du jour de la réitération par acte authentique.

L’entrée en jouissance aura lieu le même jour par la confusion sur la tête de l’acquéreur des qualités de locataire et de propriétaire.

Les parties feront leur affaire personnelle de tous compte de prorata de loyers courus jusqu’à la résiliation des présentes ainsi que du remboursement éventuel des loyers d’avance ou dépôt de garantie »

Par ailleurs, le même jour que la vente, Mme [V] et les consorts [R] [S] ont signé un bail d’habitation, prenant effet au 10 mars 2019 et se terminant le 09 mars 2022, moyennant un loyer de 820€ et portant sur le logement objet de la vente. Aux termes de ce bail, le bailleur a autorisé les preneurs à sous louer le logement attenant à l’habitation principale.

Aucun dépôt de garantie n’a été prévu dans l’acte notarié, mais les futurs acquéreurs ont remis un chèque à Mme [E] d’un montant de 29.600€ ( représentant 10% du prix de vente) non daté et non encaissé par la requérante.

Par courriel du 8 février 2020, Mme [P] [S] a fait savoir à Mme [V] qu’elle souhaité quitter le logement objet de la vente et du bail «' pour un problème conjugal'».

Le 20 février 2020, les consorts [R] [S] ont écrit au notaire pour l’informer qu’ils n’achèteraient pas l’immeuble.

Le 28 août 2020, Mme [V] a assigné les consorts [R] [S] devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins de voir constater la résolution de la vente et les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 29600 euros pour défaut de réalisation de la vente, celle de 4427,09 euros au titre des dégradations locatives, celle de 703,63 euros au titre d’arriérés de loyers et charges, celle de 820 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité de tirer profit du bien pendant un mois et celle de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à verser à Mme [J] [V] la somme de 9.840 euros au titre de la clause pénale prévue par l’acte de vente conditionnelle du 05 mars 2019 en cas de défaut de réalisation de la vente incombant à l’acquéreur

— condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à verser à Mme [J] [V] les sommes suivantes :

—  3.232,54 euros au titre de la violation des obligations contractuelles issues du bail d’habitation du 05 mars 2019

—  703,63 euros au titre des arriérés de loyers et des charges récupérables

— ordonné à Mme [J] [V] de restituer les deux chèques non encaissés par elle de 29 600 euros et de 13.967 euros émis par M. [H] [R] et Mme [P] [S]

— Rejetté le surplus des demandes

— condamné in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] à verser à Mme [J] [V] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] aux entiers dépens

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit

Par déclaration en date du 31 juillet 2021, M. [H] [R] et Mme [P] [S] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions devant la cour ils demandent à la cour d’appel de':

— Reformer le Jugement en ce qu’il les a :

— Condamnés solidairement à verser à Mme [V], la somme de 9.940 € au titre de la clause pénale prévue à l’acte de vente conditionnelle du 5 mars 2019 en cas de défaut de réalisation de la vente incombant à l’acquéreur,

— Condamné solidairement à verser à Mme [V] les sommes suivantes :

o 3.232,54 € au titre de la violation des obligations contractuelles issues du bail d’habitation du 5 mars 2019,

o 703,63 € au titre des arriérés de loyers et charges récupérables,

— Condamné in solidum à verser à Mme [V] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civiles,

— Condamné in solidum aux dépens,

Et statuant à nouveau :

Déclarer Mme [J] [V] mal fondée en toutes ses demandes relatives à l’application de la clause pénale, considérant que l’imputabilité de la non réitération de l’acte de vente lui incombe ;

Et par conséquent, la débouter de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à ce titre ;

A titre subsidiaire, les exonérer du règlement de la clause pénale en considération de l’absence de préjudice du créancier et du caractère manifestement excessif de la clause pénale ;

A titre infiniment subsidiaire,

Limiter le jeu de la clause pénale au bénéfice de Mme [V] à la somme de 1 € ;

Limiter le montant des arriérés de loyers et charges, y compris les dégradations locatives à la somme de 769,13 €, et débouter Mme [V] de toutes ses demandes indemnitaires considérant notamment qu’elle est créancière de la somme de 820 € au titre de la caution, et ordonner en toute hypothèse la compensation ;

Considérant le préjudice des acquéreurs,

Condamner Mme [V] à leur payer la somme de 29.600 € au titre de la clause pénale, prévue à l’acte de vente conditionnelle du 5 mars 2019 en cas de défaut de réalisation de la vente incombant au vendeur ;

Confirmer le Jugement en ce qu’il a ordonné à Mme [V] de restituer les chèques perçus par elle et non encaissés, d’un montant de 29.600 € d’une part et de 13.967 € d’autre part ;

Condamner Mme [V] à leur payer la somme 4.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures devant la cour d’appel, Mme [V] demande à la cour d’appel de':

— Réformer le jugement dont appel en qu’il a :

Condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à lui verser la somme de 9.840 euros au titre de la clause pénale prévue par l’acte de vente conditionnelle du 05 mars 2019 en cas de défaut de réalisation de la vente incombant à l’acquéreur

Condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à lui verser les sommes suivantes':

—  3.232,54 euros au titre de la violation des obligations contractuelles issues du bail d’habitation du 05 mars 2019

Lui a ordonné de restituer les deux chèques non encaissés par elle de 29 600 euros et de 13.967 euros émis par monsieur [H] [R] et Mme [P] [S],

Rejeté le surplus des demandes

Et statuant de nouveau

Imputer le défaut de réalisation de la vente à M. [R] et Mme [S] ,

Condamner solidairement M. [R] et Mme [S] à lui payer la somme de 29.600€ pour défaut de réalisation de la vente incombant aux acquéreurs

Débouter M. [R] et Mme [S] de leur demande de sa condamnation au paiement de la clause pénale, le défaut de réalisation de la vente incombant aux acquéreurs et non au vendeur

Condamner solidairement M. [R] et Mme [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  4.427,09€ au titre des dégradations et du manquement à leurs obligations contractuelles issues du bail d’habitation du 05 mars 2019

—  820€ en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité de tirer profit du bien pendant une durée d’un mois

Constater que la demande de restitution du chèque de 13.967€ et du chèque de 29 600€ est désormais sans objet

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à lui verser les sommes suivantes :

—  703,63 euros au titre des arriérés de loyers et des charges récupérables

Condamner in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] aux entiers dépens

En tout état de cause :

Condamner in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] à lui payer la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner in solidum M. [H] [R] et Mme [P] [S] aux entiers dépens d’appel, en ceux compris les frais éventuels d’exécution

Débouter M. [H] [R] et Mme [P] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

MOTIFS

Sur l’imputabilité de la non réitération de l’acte de vente et ses conséquences

Le tribunal après avoir constaté que l’acte de vente conditionnelle du 5 mars 2019 contenait une clause pénale aux termes de laquelle il était prévu que si le défaut de réalisation de la vente incombait à l’acquéreur, le vendeur pourrait percevoir une somme égale à dix pour cent du prix de vente a jugé que c’étaient les acquéreurs qui avaient décidé de ne pas poursuivre la réalisation de la vente. Toutefois, considérant que le montant prévu pour la clause pénale était manifestement excessif, le tribunal a réduit celle-ci à la somme de 9840 euros.

Les appelants affirment que c’est en raison du changement de comportement de Mme [V], en juillet 2019, laquelle n’a eu alors de cesse de troubler leur jouissance qu’ils ont pris la décision de ne plus acquérir l’immeuble. Notamment, elle a refusé de leur restituer les sous loyers dégagés par la sous-location du gîte, Aussi, elle ne peut prétendre à l’allocation d’une quelconque clause pénale alors que la non réitération de la vente lui est imputable .

Mme [V] considère au contraire que la non réitération de la vente est entièrement imputable aux acquéreurs qui le 8 février 2020 ont lui fait savoir qu’ils souhaitaient mettre un terme à leur projet pour le seul motif de leur mésentente, décision qu’ils ont également notifiée au notaire le même jour. Ce n’est que postérieurement par un ajustement de cause pour les besoins de la procédure qu’ils ont soutenu qu’en définitive ce serait en raison du comportement harcelant de la part de leur vendeur qu’ils auraient été contraints de ne plus acquérir, ce qui est fallacieux.

***

La cour d’appel constate que lorsque les acquéreurs ont notifié à Mme [V] leur décision de ne plus acquérir l’immeuble, ils n’ont alors fait état que de leur problème relationnel.

Les appelants ont dans le cadre de la présente procédure fait état de plusieurs différends avec Mme [V], essentiellement à propos du bail et non de la vente, qui en toute hypothèse replacés dans leur contexte ne permettent pas de retenir un comportement harcelant de l’intimée.

Notamment, les appelants font état d’un courriel adressé le 26 juillet 2019 par le mari de l’intimée qui doit être replacé dans son contexte contentieux et qui alors permet de savoir que le tribunal d’instance de Sarlat a donné tort à M. [R] qui a été condamné à payer à M. [V] une somme au titre de la vente du robot de la piscine ( cf: pièce n°12 de l’intimée).

De même, les appelants ne peuvent considérer que la clause du bail leur interdisant de réaliser des travaux de peinture serait abusive alors que de tels travaux pouvaient être réalisés sous réserve de solliciter préalablement l’accord du bailleur. Or, ils n’ont pas sollicité un tel accord si bien que les travaux litigieux sont bien irréguliers aux termes d’une clause du bail qu’ils ont expressément acceptée et signée devant notaire. ( cf: contrat de bail page 8).

Ainsi, si des relations conflictuelles ont émaillé l’exécution du contrat de bail passé entre les parties, la non réitération de la vente n’est nullement intervenue en raison d’un comportement abusif de l’intimée, alors que la réitération de la vente permettait aux acquéreurs de mettre un terme définitif aux relations entre les parties.

En réalité la décision des consorts [R] [S] de ne plus passer l’acte de vente a été argumenté sur des motifs indépendants du comportement de Mme [V], non pas d’ailleurs en sa qualité de vendeur de l’immeuble, mais de bailleur de celui-ci.

Ces motifs, sauf à les dénaturer, sont explicites et déterminants.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé qu’il y avait lieu d’indemniser le vendeur du préjudice qu’il avait subi en raison de la non-réalisation de la vente causée par le seul comportement de l’acquéreur.

Le premier juge après avoir rappelé que la clause pénale insérée dans l’acte représentait 10'% du prix de vente, soit la somme de 29600 euros a considéré que celle-ci était manifestement excessive et qu’il convenait de la réduire.

Aux termes de l’article 1231- 5 du code civil': «' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'..'»

Le caractère manifestement excessif ou non de la clause doit être apprécié objectivement et le juge ne doit pas dénaturer la clause pour conclure à l’existence d’un excès.

En l’espèce, la non réitération de la vente est exclusivement imputable aux acquéreurs puisqu’elle repose sur leurs seules dissensions.

Par ailleurs, leur décision décisive est intervenue un an après la signature de l’acte de vente conditionnelle, si bien que le bien a été immobilisé pendant un tel délai.

Ceci étant, la décision des appelants a reposé sur une cause qui ne leur permettait pas de poursuivre leur projet.

En outre, Mme [V] ne fournit à la cour d’appel aucune information sur le sort de l’immeuble litigieux après le refus des appelants de poursuivre la vente.

En conséquence, la cour d’appel considère que la clause pénale était manifestement excessive et qu’il convient de la réduire pour la fixer à cinq pour cent du prix de vente.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il avait fixé à la somme de 9840 euros cette clause pénale et celle-ci sera ainsi fixée à la somme de 14 800 euros.

Par voie de conséquence, les appelants seront déboutés de leurs demandes similaires.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Le tribunal a constaté que les parties étaient d’accord pour considérer que les preneurs restaient devoir à leur bailleur une somme de 763,63 euros. Par ailleurs, il a relevé que dans la mesure où aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé, il n’était pas possible d’imputer aux locataires les désordres relatifs au bac à douche. En revanche, dans la mesure où il n’était pas contesté que les consorts [R] [S] avaient repeint sans autorisation de leur bailleur, plusieurs pièces du logement, ils convenaient de les condamner solidairement à supporter les travaux de reprise pour un montant de 3167, 04 euros, outre celle de 65,50 euros au titre de la tonte du gazon qui leur incombait. Enfin, Mme [V] a été déboutée de sa demande au titre d’un préjudice économique dès lors que les preneurs avaient respecté le délai de préavis du contrat.

Les appelants contestent leur condamnation au titre des travaux de reprises des embellissements qu’ils ont réalisés. En effet, il ne s’agit pas de dégradations locatives. Bien au contraire les peintures qu’ils ont réalisées sont esthétiques et les photographies jointes à l’état des lieux de sortie le démontrent. En réalité, l’intimée recherche un enrichissement sans lien avec un immeuble ancien dont la vétusté doit être reconnue pour apprécier les demandes du bailleur qui sont ainsi disproportionnées.

Mme [V] soutient que le logement loué fait l’objet de dégradations locatives. En outre, les preneurs ont procédé, sans autorisation à des peintures, modifiant ainsi les lieux en violation des termes du bail. Par ailleurs, ils ne peuvent raisonnablement soutenir qu’ils n’auraient pas provoqué la fissure du bac à douche, alors qu’ils ont tenté, lors de l’état des lieux de sortie, de dissimuler la fissure en plaçant sur elle un tapis.

***

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance du bailleur au titre des charges, taxes et frais divers à la somme de 703,63 euros, laquelle n’est plus remise en cause par les parties.

De même, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [V] de sa demande au titre de la fissuration du bac à douche faute pour elle de rapporter la preuve de son inexistence lors de l’entrée dans les lieux de ses locataires.

Il convient encore de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les appelants à supporter le coût de reprise des embellissements ayant en fait consisté à repeindre les éléments de la cuisine, sans autorisation de leur bailleur, en violation des clauses du bail, outre les frais annexes liés à ces reprises, pour un total de 3167,04 euros.

Enfin, il résulte du contrat de bail que les preneurs avaient l’obligation d’entretenir le jardin et de procéder à la tonte du gazon, ce qui n’avait pas été fait par les appelants en contemplation du procès-verbal de constat du 11 mai 2020. Aussi, le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné les appelants à supporter une tonte pour un montant de 65,50 euros.

Le jugement doit encore être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [V] de sa demande au titre d’un préjudice économique qui n’existe pas dès lors que ses locataires ont parfaitement respecté le délai de préavis de trois mois.

Sur la demande de restitution des chèques

Le tribunal a ordonné à Mme [V] à remettre aux appelants les chéques de 29600 euros et 13 967 euros, non encaissés par elle, et qui n’avaient plus d’objet.

Les consorts [R] [S] en sollicite la confirmation quand Mme [V] affirme que les deux chéques leur auraient été remis à l’issue du jugement.

Faute de confirmation de leur part, le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les consorts [R] [S] succombant devant la cour d’appel seront condamnés aux dépens d’appel et à verser à Mme [V] la somme de 2000 euros, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant le cour d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale contenue dans l’acte de vente du 28 février 2019 à la somme de 9840 euros, et statuant à nouveau de ce seul chef de jugement réformé, fixe cette clause pénale à la somme de 14 800 euros, et condamne solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à verser cette dernière somme à Mme [J] [O] épouse [V], y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] à verser à Mme [J] [O] épouse [V] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement M. [H] [R] et Mme [P] [S] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,