N° RG 21/07375 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N345

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 21 mai 2021

RG : 1121000250

[U]

[U] née [H]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANTS :

1° M. [N] [U]

né le 23 juillet 1967 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

2° Mme [M] [U] née [H]

née le 16 novembre 1979 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/026673 du 21/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentés par M^e Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 1762

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, au capital de 136 722 976 €, inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 2], 69007 [Adresse 3], représentée par son directeur général en exercice,

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Mars 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 3 avril 2013, la société Alliade Habitat a consenti à M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] le bail d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte du 15 janvier 2020, la société Alliade Habitat a fait commandement à M. et Mme [U] de payer la somme de 955,86 € correspondant notamment au montant des loyers dus au 31 décembre 2019 et de fournir les justificatifs de l’assurance habitation.

Par acte du 7 octobre 2020, notifié au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 octobre 2020, la société Alliade Habitat a fait assigner M. [U] et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement réputé contradictoire du 21 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté que la société Alliade Habitat se désiste de sa demande en résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance ;

— Constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mars 2020 ;

— Condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 199,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 mars 2021, échéance de février 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— Autorisé M. et Mme [U] à s’acquitter de la dette locative par 9 versements successifs de 20 € chacun et un 10ème versement égal au solde ;

— Dit que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants avant le 16 de chaque mois, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

— Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si M. et Mme [U] se libèrent de la dette conformément à ces délais de paiement ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit de ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

En ce cas,

— Constaté la résolution du bail ;

— Autorisé la société Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. et Mme [U] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

— Condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration enregistrée le 5 octobre 2021, M. et Mme [U] ont interjeté appel de ce jugement.

Le 11 mai 2022, un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. et Mme [U] à la requête de la société Alliade Habitat.

Par jugement du 6 décembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon a notamment :

— rejeté la demande de sursis à statuer sur la demande indemnitaire formée par la société Alliade Habitat,

— prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 11 mai 2022,

— condamné la société Alliade Habitat à payer à M. et Mme [U] la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 18 janvier 2023, le conseiller de la mise en état de la 8ème chambre de la cour d’appel de Lyon a déclaré irrecevable comme ne relevant pas de sa compétence l’incident soulevé par la société Alliade visant à faire déclarer deux demandes irrecevables pour ne pas avoir été présentées dans le premier jeu de conclusions fixant l’objet du litige devant la cour.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 6 février 2026, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande en paiement du bailleur au titre des charges locatives ;

— Infirmer la décision entreprise pour le surplus en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 mars 2020,

Condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 199,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 mars 2021, échéance de février 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit de ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse,

En ce cas,

Constaté la résolution du bail,

Autorisé la société Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. et Mme [U] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamné in solidum M. et Mme [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

— Débouter la société Alliade Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société Alliade Habitat à verser à M. et Mme [U] la somme de 1.857,32 € en restitution de la RLS perçue ;

— Condamner la société Alliade Habitat à M. et Mme [U] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’exécution fautive du contrat de bail par la société Alliade Habitat ;

— Condamner la société Alliade Habitat à verser la somme de 1.800 € en réparation des troubles de jouissances subis ;

— Condamner la société Alliade Habitat à rembourser la somme de 1.680,68 € que M. et Mme [U] ont réglé à titre conservatoire pour régler l’arriéré locatif réclamé à tort ;

A titre subsidiaire,

— Accorder rétroactivement M. et Mme [U] des délais de paiement ;

— Constater que ces délais ont été respectés, la dette étant réglée au jour de l’audience ;

— Juger que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets, les locataires s’étant libérés de leur dette dans les conditions ci-dessus fixées rétroactivement ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement à M. et Mme [U] répartis sur 24 mois ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Alliade Habitat à verser à M. et Mme [U] la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 23 février 2026, la société Alliade Habitat demande à la cour de :

— Déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [U] en condamnation de la société Alliade Habitat à leur payer la somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice subi ou à titre de dommages et intérêts au titre de l’exécution fautive du contrat de bail par la société Alliade Habitat et subsidiairement les débouter de cette demande ;

— Déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [U] en condamnation de la société Alliade Habitat à leur payer la somme de 1.857,32 € en restitution de la RLS perçue et subsidiairement les débouter de cette demande ;

— Déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [U] en condamnation de la société Alliade Habitat à leur payer la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis et subsidiairement les débouter de cette demande ;

— Débouter M. et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions ;

— Infirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 199,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 mars 2021, échéance de février 2021 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement,

Autorisé M. et Mme [U] à s’acquitter de la dette locative par 9 versements successifs de 20 € chacun et un 10ème versement égal au solde,

Dit que le premier versement devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivants avant le 16 de chaque mois, et ce, en plus des loyers et charges courants,

Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si M. et Mme [U] se libèrent de la dette conformément à ces délais de paiement,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit de ses effets, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse ;

Et, statuant au lieu et place,

— Condamner solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 4.365,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation qui seraient dus au jour de l’audience ;

— Constater la résiliation du bail en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

— Rejeter les demandes de M. et Mme [U] en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire du bail voire dire et juger qu’il n’y a pas lieu à leur accorder des délais de paiement et à suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— Confirmer le jugement sur les chefs suivants et par conséquent :

Constater que la société Alliade Habitat se désiste de sa demande en résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance,

Constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement sont réunies à la date du 16 mars 2020,

Constater la résiliation du bail en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

Autoriser la société Alliade Habitat à faire procéder à l’expulsion de M. et Mme [U] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour M. et Mme [U] d’avoir libéré les lieux loyers dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

Condamner solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges courants, outre indexation prévue par le contrat, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamner in solidum M. et Mme [U] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant, dans tous les cas,

— Condamner in solidum ou solidairement M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum ou solidairement M. et Mme [U] à supporter les entiers dépens tant les dépens de première instance que les dépens d’appel ces derniers distraits au profit de M^e De Filippis, avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la recevabilité des demandes formées par M. et Mme [U] à hauteur d’appel

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable à la cause, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 70 du code de procédure civile prévoit que les demandes reconventionnelles et additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par ailleurs, est également irrecevable une demande qui se heurte à l’autorité de chose jugée, selon l’article 380 du code de procédure civile.

La société Alliade fait valoir que :

— la demande de M. et Mme [U] en paiement de la somme de 1.857,32 € en restitution de la RLS est irrecevable en ce qu’elle n’a pas été formée dans les premières conclusions notifiées le 4 janvier 2022, mais dans des conclusions ultérieures notifiées le 28 juin 2022, sans entrer dans la limite des chefs du jugement critiqués,

— il en est de même de la demande de M. et Mme [U] en paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et qui au surplus ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant et se heurte en outre à l’autorité de chose jugée en ce que par jugement du 6 décembre 2022, le juge de l’exécution a prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux et condamné la société Alliade Habitat à leur payer la somme de 250 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— la demande en paiement de la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts n’a également pas été formée dans les premières conclusions mais dans des conclusions ultérieures notifiées le 10 novembre 2023 et n’entre pas dans la limite des chefs de jugement critiqués et, au surplus ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, outre qu’elle est prescrite au regard des dispositions de l’article 7-1 du code civil,

— le fait de se réserver la possibilité de former ultérieurement une demande à venir ne saisit pas la cour.

M. et Mme [U] soutiennent que leur demande au titre des RLS n’est pas nouvelle en ce qu’il s’agit d’opérer compensation à la demande en paiement des bailleurs (au sens de l’article 564 du code de procédure civile) et en ce que la révélation de l’absence de déduction des RLS est survenue après notification des conclusions de l’intimée et du nouveau décompte produit par cette dernière ne le mentionnant pas, alors que certains avis d’échéances les portent au débit.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 €, fondée sur le comportement de la société Alliade, M. et Mme [U] font valoir que le dispositif de leurs conclusions contenait une demande réservée à ce titre, laquelle n’a pu être chiffrée que suite au dépôt des conclusions de l’intimée et d’un décompte ne déduisant pas les RLS, en sorte que cette demande ne repose pas uniquement sur la délivrance d’un commandement de quitter les lieux infondé mais sur l’attitude fautive de la bailleresse et ne fait pas double emploi avec ce qui a été jugé par le juge de l’exécution, comme ce dernier, appelé à statuer sur une demande de sursis à statuer, l’a du reste retenu, en décidant que les deux demandes n’étaient pas nécessairement identiques dans leur objet et leur cause.

Ils prétendent enfin que la demande de dommages et intérêts pour préjudices de jouissance porte également sur la compensation entre les dettes réciproques et constitue le corollaire de la demande du bailleur en paiement du loyer, outre qu’elle était réservée dans leurs premières écritures.

Sur ce,

La cour rappelle qu’il convient de distinguer le principe de concentration des prétentions de l’article 910-4 du principe de l’irrecevabilité des prétentions nouvelles en application de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’une prétention non nouvelle ou admissible au regard des exceptions légales peut néanmoins être déclarée irrecevable si elle n’a pas été formulée dans les premières conclusions en appel.

Aussi, le fait de que la demande de M. et Mme [U] soit formée pour opposer compensation à la demande de leur bailleur au sens de l’article 564, ne la rend pas nécessairement recevable si elle n’a pas été formée dans les premières conclusions de la partie concernée, à moins qu’elle entre dans les limites des chefs du jugement critiqués et soit destinée à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

S’agissant de la demande de restitution des RLS, il est acquis que M. et Mme [U] ont dès leurs premières conclusions notifiées le 4 janvier 2022 soutenu que la bailleresse avait omis de déduire l’intégralité des réductions dont ils bénéficient, d’un montant mensuel de 96,37 € estimant qu’il appartenait à cette dernière de produire un nouveau décompte qu’ils supposaient créditeur à leur égard.

Or, ils ne justifient pas avoir disposé d’un nouveau décompte ne laissant pas apparaître les-dites réductions lors de la notification de leurs conclusions récapitulatives le 28 juin 2022 dans lesquelles ils forment la demande litigieuse, en sorte qu’ils ne sauraient soutenir que la non prise en compte des RLS leur a été révélée ultérieurement. Le relevé de compte du 10 mars 2022 versé aux débats par la société Alliade (pièce 19) est identique, en ce qui concerne la période litigieuse (années 2018 à 2020), à ceux des 10 février et 17 mars 2021 dont ils disposaient dès l’origine et sur le fondement desquels le premier juge a statué et le relevé de compte du 29 mars 2022 également produit par l’intimée (pièce 29) comporte les RLS mensuelles.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 € formée dans les mêmes conclusions récapitulatives, elle est fondée sur le comportement de la société Alliade laquelle s’est selon les appelants obstinée à poursuivre leur expulsion nonobstant la procédure d’appel et ce alors que leur compte étaient en réalité créditeur et la clause résolutoire était sans effet en raison de l’existence de délais de paiement, M. et Mme [U] invoquant également la volonté du bailleur de maintenir artificiellement un solde débiteur provoquant la suspension des APL et des RLS.

Si cette demande à hauteur d’appel ne se heurte pas nécessairement à l’autorité de chose jugée en application de l’article 380 du code de procédure civile, le simple fait qu’elle n’ait pas été formée dans les premières conclusions la rend irrecevable, les difficultés de chiffrage invoquées n’étant pas sérieuses, s’agissant de l’indemnisation d’un préjudice moral et le fait de se réserver la possibilité de former une telle demande ultérieurement ne saisissant pas la cour.

Enfin, il n’est pas davantage invoqué de circonstance permettant de considérer que la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance relève des exceptions au principe de concentration des prétentions, sa recevabilité au regard des articles 564 et 565 ne suffisant pas et le fait de l’avoir réservée ne saisissant pas la cour.

La cour dit M. et Mme [U] irrecevables en ces trois demandes.

Sur la dette locative et son actualisation

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. et Mme [U] contestent, comme en première instance, le montant des charges locatives allégué par le bailleur alors qu’il résulte des décomptes individuels de charges des variations peu importantes de consommation entre 2016 et 2018 et un doublement de la facture entre 2018 et 2019, sans que la bailleresse n’explique cette brusque augmentation, d’ailleurs considérée comme excessive par la société Technem qui relève les compteurs et qu’elle a suscité une vague de contestations dans les résidences concernées. Ils sollicitent en conséquence que le jugement soit confirmé à ce titre, en ce qu’il a retenu que 'la créance de la société Alliade Habitat s’établit donc à la somme de 199,53 €, arrêtée au 17 mars 2021, échéance de février 2021 incluse (sauf à déduire le loyer de février s’il a été versé entre temps)'.

A cet égard, ils soutiennent avoir payé le loyer de février 2021 à hauteur de 140 € par chèque adressé au bailleur le 11 janvier 2021, règlement qui n’a pas été déduit du jugement entrepris et qui apparaît pourtant sur le décompte du bailleur du 11 février 2021.

M. et Mme [U] invoquent par ailleurs l’absence de déduction des Réductions Loyer Solidarité pour les années 2018 à 2020, ce que la cour considère comme consistant en un moyen recevable indépendamment de la demande de remboursement formée par ailleurs et déclarée irrecevable.

Ils soutiennent que ces RLS ne figurent pas au débit du compte des locataires sur les avis d’échéance adressés par le bailleur, à l’exception de l’avis du 30 septembre 2021 lequel porte mention des réductions de juillet à septembre, d’où une régularisation opérée à la fin du mois de septembre, en sorte qu’il appartient à la bailleresse de produire un nouveau décompte avec les déductions correspondantes, ce qu’il ne fait pas versant à ce titre un décompte ne reprenant pas les RLS, ce qui signifie qu’elles n’ont jamais été déduites, l’argument invoqué par l’intimée selon lequel les RLS sont directement déduites du loyer n’étant pas sérieux, ce dernier n’ayant pas varié. Ils estiment qu’auraient dû être créditées à leur compte les sommes de la somme de 483,52 € pour l’année 2018 (60,44 x 8), 522,60 € pour l’année 2019 (61,40 x 9) et 821,20 € pour l’année 2020 (102,65 x 8), soit un total de 1.857,32 €.

Ils estiment plus globalement que la société Alliade Habitat ne justifie pas sérieusement du montant de sa créance en ce qu’elle maintient artificiellement et volontairement un solde débiteur provoquant de manière récurrente la suspension des APL et des RLS puis une régularisation ultérieure.

Ils expliquent à ce titre que lorsque le versement des APL est suspendu, l’application des RLS l’est également automatiquement et qu’à l’inverse, un rappel d’APL entraîne un rappel des RLS correspondantes (ce qui apparaît notamment en 2018), étant précisé que la bailleresse refuse de faire application du jugement entrepris en maintenant au débit du compte un arriéré locatif de 710,54 € au 13 avril 2021, alors que le premier juge l’a ramené à 199 €, ce qui a provoqué la suspension des APL en octobre 2022 puis celle des RLS, la régularisation n’étant intervenue que bien plus tard et qu’il en est ainsi régulièrement.

Ils précisent ainsi que de manière récurrente, la bailleresse édite son décompte dès l’exigibilité du loyer alors que le versement des APL, RLS et versement du reliquat de loyer intervient le mois suivant, en sorte que le décompte se trouve artificiellement aggravé d’un loyer et qu’il y a régularisation systématique des APL et RLS injustement retenues du fait de la transmission du décompte à la Caisse d’allocations familiales.

Ils soutiennent que c’est en raison d’un solde ainsi faussement débiteur qu’un commandement de quitter les lieux leur a été injustement délivré et qu’à titre d’exemple le décompte arrêté au 28 février 2023 porte la mention fausse d’un solde débiteur de 2.735 €, lequel a été régularisé postérieurement après un rappel d’APL en mars 2023 et 4 rappels de RLS et qu’il en est de même des décomptes suivants, ce qui les oblige systématiquement à faire des démarches auprès de la Caisse d’allocations familiales. Ils ajoutent que les décomptes produits par l’intimée sont totalement incompréhensibles en ce que :

— le loyer est réclamé pour 608,38 € en janvier 2023 puis pour 500,43 € en mars, avril et mai 2023 avant de nouveau d’être porté pour 608,38 € en août 2023,

— le montant des RLS diffère et est porté au crédit du compte tantôt pour 100,93 € tantôt

pour 107,95 €, sans aucune explication,

— le montant des APL varie alors même que le loyer est constant pour 543 € et que les ressources de M. et Mme [U] n’ont pas évolué, les APL figurant au crédit du compte le 31 mars 2023 pour 312,74 € puis le 30 avril 2023 pour 299,74 €, puis pour 8 € le 17 juin 2023.

Ils estiment en conséquence que le bailleur ne rapporte par sérieusement le montant de sa créance.

La société Alliade Habitat verse aux débats un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées au 11 février 2026, faisant apparaître un solde créditeur de 19,32 €, alors que l’arriéré locatif était de 4.365,82 € au 30 août 2024.

Elle sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté les régularisations d’eau pour l’exercice 2019, faisant valoir qu’elle justifie de la consommation d’eau et des sommes demandées en produisant le relevé des index des compteurs réalisé par le fournisseur, dont il résulte un solde à payer pour M. et Mme [U] de 211,87 € pour l’eau froide et de 298,77 € pour l’eau chaude, sommes portées au débit de leur compte locatif le 28 février 2021.

Elle ajoute que M. et Mme [U] bénéficient d’un compteur individuel situé à l’intérieur de leur logement leur permettant de contrôler régulièrement leur consommation, alors qu’ils ne se sont jamais plaints à ce titre au cours de l’année 2019 et ne versent aucune pièce attestant d’une erreur de relevé d’index. Elle ajoute que les variations de consommation d’eau d’une année sur l’autre sont fréquentes, étant précisé que la famille s’est agrandie en 2019 et que le foyer compte 7 ou 8 personnes et qu’elle produit à ce titre les décomptes de régularisation de charges pour les années 2014 à 2020, faisant apparaître les-dites variations.

S’agissant des paiements intervenus, elle fait valoir qu’en première instance, elle a produit un arrêté de compte arrêté au 17 mars 2021, mois de février 2021 compris, comprenant dans la colonne afférente les règlements effectués dont celui de 140 € porté au crédit du compte le 11 février 2021 dès réception, le premier juge s’étant fondé sur ce décompte pour chiffrer sa créance à 199,53 € après déduction des régularisations de charge d’eau.

Elle prétend avoir systématiquement déduit les RLS pour la période du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2020 ce dont elle dit justifier au moyen de sa pièce 29.

Elle précise que les locataires peuvent consulter à tout moment leur compte ouvert auprès de la Caisse d’allocations familiales pour connaître le montant de la RLS et de l’APL et qu’ils leur appartient de verser aux débats le relevé établi par la CAF et qu’elle-même produit bien (en pièce 29) le relevé de compte qui mentionne les RLS à compter de mai 2018, étant précisé que réduction résulte de la loi du 1er février 2018 en sorte qu’il ne peut y en avoir en janvier 2018 et que le rappel des RLS de février à mai 2018 apparaît en juin, les avis d’échéance mensuels mentionnant les RLS étant également adressés aux locataires.

Elle estime que les appelants ont été remplis de leurs droits et explique que sur le relevé de compte ne détaillant pas les avis d’échéances, la RLS est déduite directement du loyer.

Elle conteste enfin maintenir artificiellement un solde débiteur, en ce qu’au 1er mars 2024 le compte de M. et Mme [U] présentait un solde débiteur de 1.742,44 € alors qu’ils étaient entièrement remplis de leurs droits, qu’il s’agisse de l’APL ou de la RLS, portées au crédit de leur compte le 29 février 2024 et qu’il en est de même y compris en déduisant la somme de 510,64 € au titre de la régularisation de charges. Elle ajoute qu’elle porte le loyer et les charges quand ils sont exigibles et l’APL et la RLS lorsqu’elles sont versées par la Caisse d’allocations familiales.

Sur ce,

S’agissant de la régularisation des charges d’eau au titre de laquelle le premier juge a retenu qu’il résulte de l’étude comparée du décompte individuel des charges pour les années 2018 et 2019 une augmentation significative des frais d’eau chaude et d’eau froide imputés aux locataires, qui n’est pas justifiée par le bailleur et qu’il y a donc lieu de déduire la somme de 510,64 € de l’arriéré locatif, la cour retient qu’il appartient aux locataires de justifier de ce que leur consommation d’eau réelle est moindre que celle résultant du relevé du 31 décembre 2019 des index des compteurs situés dans leur domicile par la société Techem quand bien même cette dernière qualifie cette consommation d’eau d’excessive s’agissant de M. et Mme [U] ainsi que d’autres locataires, ce qu’ils ne font pas, au vu des variations de leur consommation d’eau chaude et froide telles qu’elle résulte des décomptes de régularisation de charges des années antérieures.

En particulier, leur consommation d’eau chaude en 2015 est supérieure à celle de 2019. Il n’y a pas lieu de déduire les sommes facturées le 28 février 2021 à hauteur de 298,77 € pour l’eau chaude et de 211,87 € pour l’eau froide, soit 510,64 € au total.

S’agissant des RLS, il résulte des avis d’échéances mensuelles des années 2018, 2019 et 2020 dont M. et Mme [U] ne contestent pas avoir été destinataires, que les RLS sont imputés tous les mois, sous forme d’un rappel en juin 2018 s’agissant des RLS des mois de février à mai 2018, compte tenu de la date d’entrée en vigueur de la loi ayant instauré cette réduction pour les bénéficiaires de l’APL, soit le 1er février 2018.

Par ailleurs, les décomptes du 29 mars 2022 et ultérieurs font apparaître ces réductions mensuelles outre le même rappel pour les mois de février à mai 2018. S’il est exact que les relevés de compte des 10 février 2021 et 10 mars 2022 ne mentionnent pas expressément les RLS, dont la déduction n’est apparente que pour les mois de février à mai 2018, il n’en demeure pas moins que les soldes débiteurs des années litigieuses sont systématiquement identiques, en sorte que les RLS ont effectivement été déduites, même si la cour reconnaît que ces décomptes (dont M. et Mme [U] disposaient avant leurs premières conclusions) étaient pour le moins sources d’incompréhension, en comparaison des avis d’échéance.

Depuis, la bailleresse produit des décomptes faisant apparaître les RLS laquelle a été perçue tous les mois, sous forme de rappels s’agissant de plusieurs mensualités au cours des années sans que cela relève d’un comportement volontaire de la société Alliade dont il n’est pas établi qu’elle maintient artificiellement un solde débiteur, M. et Mme [U] ne versant au demeurant aucune pièce justifiant de leurs démarches récurrentes auprès de la Caisse d’allocations familiales.

En outre, il résulte du relevé de compte du 17 mars 2021 sur le fondement duquel le premier juge a fondé sa décision que le versement par chèque de 140 € au titre du mois de février 2021 a été déduit par la société Alliade Habitat en sorte que le solde de 710,17 € retenu par le premier juge avant déduction de la régularisation de charges ne saurait être remis en cause.

Enfin, dans le décompte du 3 février 2026 faisant apparaître les RLS, le montant mensuel du loyer hors charges apparaît clairement et est inchangé jusqu’à son indexation au mois de janvier de chaque année, étant ainsi passé de 382,02 € en 2018 et 2019 à 387,87 € en janvier 2020, puis à 390,43 € en janvier 2021, 392,07 € en janvier 2022, 405,79 € en janvier 2023, 419,99 € en janvier 2024, 433,68 € en janvier 2025 et 438,19 € en janvier 2026, ces montants n’étant pas clairement identifiables dans les décomptes ne précisant pas les imputations au titre du RLS, ce qui une fois encore est source de confusion pour les locataires.

Il résulte ainsi des deux décomptes du 3 février 2026 (avec et sans RLS) que le solde débiteur était de 1 680,68 € sans que ce montant ne puisse être remis en cause au vu de ce qui précède, en sorte que la dette de M. et Mme [U] a bien augmenté depuis le jugement dont appel, somme dont il se sont néanmoins acquittés le 9 février 2026, en sorte que leur dette a été apurée, qu’ils sont déboutés de leur demande de remboursement de ce montant et que le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 199,53 € au titre de l’arriéré locatif et d’habitation au 17 mars 2021.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 3 avril 2013 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2020 pour la somme en principal de 955,86 €.

M. et Mme [U] qui ne contestent pas qu’ils ne se sont pas acquittés de cette somme dans les deux mois du commandement, font valoir que les effets de la clause résolutoire ont été suspendus par le premier juge qui leur a accordé un délai à hauteur de 20 € par mois de juin 2021 à mai 2022, qu’ils ont strictement respecté au moyen d’un chèque adressé par leur voisin étant eux-mêmes dépourvus de chéquier, raison pour laquelle le juge de l’exécution a annulé le commandement de quitter les lieux, estimant qu’ils avaient respecté l’échéancier à la date de mise en demeure et dans le délai de 8 jours.

Ils soutiennent qu’ayant respecté les délais suspensifs de règlement, les effets de la clause résolutoire sont réputés n’avoir pas joué et que même si un nouvel arriéré s’était constitué ce qu’ils contestent, la résiliation du bail ne pourrait être encourue qu’à condition qu’un nouveau commandement de payer ait été délivré et soit demeuré infructueux, ce qui n’est pas le cas.

Ils ajoutent avoir à titre conservatoire entièrement payé la somme de 1.680,68 € au titre de la créance revendiquée par la société Alliade Habitat au 31 janvier 2026 et ce sans reconnaissance de dette, ni acquiescement, somme dont ils sollicitent le remboursement.

La société Alliade Habitat estime que le constat de la résiliation du bail est justifié dès lors que le commandement délivré le 15 janvier 2020 est demeuré infructueux, sans qu’un nouveau commandement de payer soit nécessaire dès lors que la cour peut réformer la décision en ce qu’elle a accordé des délais de paiements suspensifs à M. et Mme [U].

La cour retient que les causes du commandement de payer du 15 janvier 2020 n’ayant pas été apurées dans le délai de 2 mois par les locataires, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 mars 2020.

Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. et Mme [U] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement. Ils précisent qu’ils ont réglé l’arriéré revendiqué par la société intimée, malgré le caractère obscur des décomptes et le fait que la bailleresse n’a pas respecté l’autorité de chose jugée par le juge des contentieux de la protection.

Ils déclarent occuper le logement depuis de nombreuses années avec leurs cinq enfants scolarisés à proximité et attachés à leur quartier, en sorte que rien ne justifie leur expulsion. Ils demandent qu’il leur soit accordé une suspension rétroactive de la clause résolutoire dès lors qu’ils se sont acquittés de l’arriéré qu’ils contestent.

La société Alliade Habitat sollicite le rejet de cette demande et l’expulsion des locataires, lesquels sont de mauvaise foi, alors que leur dette locative a fortement augmenté depuis le jugement de première instance, s’élevant à 4.365,82 € au 30 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse.

Compte tenu du paiement intégral de leur dette par M. et Mme [U] alors qu’ils en contestent le bien fondé et qu’il est acquis que les relevés de compte établis par la bailleresse sont source de confusion ce qui exclut toute mauvaise foi de leur part, le jugement est confirmé en ce qu’il leur a accordé des délais de paiement suspensifs mais y ajoutant, la cour constate que la clause de résiliation de plein droit dont les effets étaient suspendus est réputée n’avoir jamais joué et déboute la bailleresse de sa demande d’expulsion de M. et Mme [U].

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. et Mme [U] supporteront également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter les parties de leurs demandes respectives de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] irrecevables en leurs demandes de condamnation de la société Alliade Habitat à leur payer les sommes de :

—  1.857,32 € en restitution de la RLS perçue,

—  2.000 €, à titre de dommages et intérêts pour exécution fautive du contrat de bail,

—  1.800 €, en réparation des troubles de jouissance subis ;

Confirme la décision attaquée sauf en ce qu’elle a condamné M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 199,53 € au titre de l’arriéré locatif et d’habitation au 17 mars 2021 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] de leur demande en remboursement de la somme de 1.680,68 € ;

Constate qu’en raison du paiement de leur dette, la clause de résiliation de plein droit dont les effets étaient suspendus est réputée n’avoir jamais joué à l’égard de M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] ;

Déboute la société Alliade Habitat de sa demande d’autorisation à procéder à l’expulsion de M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] ;

Condamne in solidum M. [N] [U] et Mme [M] [H], épouse [U] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT