COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01375 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NWFC

S.D.C. [Adresse 5]

c/

[C] [Z]

[V] [D] épouse [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 janvier 2024 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 23/00958) suivant déclaration d’appel du 21 mars 2024

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son syndic de copropriété, la Société Vivien CUSSAC-PICOT, société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 834 820 920 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Delphine TRANQUARD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[C] [Z]

né le 29 Septembre 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Conseil de gestion,

demeurant [Adresse 1]

[V] [D] épouse [Z]

née le 30 Avril 1968 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Assistante,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Laurence COMBEDOUZON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 21 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

En présence de Mme [W] [N], élève avocate

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Vivien Cussac-Picot, a fait assigner Monsieur et Madame [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner solidairement à lui payer:

— La somme de 3 066,15 euros correspondant aux charges échues au 09 novembre 2022, augmentée des intérêts dus à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022;

— La somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi ;

— La somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure de payer en date du 20 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires a exposé que Monsieur et Madame [Z], copropriétaires notamment de quatre lots consistant en des parkings au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], ne s’acquittaient pas du paiement des charges afférentes en dépit de la mise en demeure en date du 20 mai 2022 restée infructueuse.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], le 04 décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles il maintenait ses demandes tout en les actualisant au 1er décembre 2022 à 3 274,16 euros et en portant à 2 000 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur et Madame [Z], le 04 décembre 2023, par des conclusions aux termes desquelles ils sollicitaient le débouté du demandeur de toutes ses demandes et sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ainsi que 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement du 8 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la SAS Vivien Cussac-Picot, de toutes ses demandes à l’encontre des époux [Z] ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Vivien Cussac-Picot, à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté les défendeurs de leurs autres demandes ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Vivien Cussac-Picot, aux dépens.

Par déclaration électronique du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic de copropriété la société Vivien Cussac Picot Immobilier a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] demande à la cour de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit,

— Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] [Z] à lui payer la somme de 2 944,08 euros représentant le montant des charges impayées arrêté au 8 mars 2024 ;

— Juger que cette somme sera augmentée des intérêts dus à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022 ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi;

— Les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de la mise en demeure de payer en date du 20 mai 2022 et les frais de procédure prévus au contrat de syndic.

Dans leurs dernières conclusions du 27 juin 2024, Monsieur [C] [Z] et Madame [V] [Z] demandent à la cour de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de toutes ses demandes infondées ;

— Condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à leur payer la somme de 5 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de la procédure abusive ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à leur payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande après avoir constaté que la créance alléguée par lui ne correspondait pas aux appels de fonds des dernières assemblées générales des copropriétaires que les époux [Z] avaient réglés, mais à un solde dit antérieur, dont il ne précisait ni sa date ni sa nature.

Le syndicat des copropriétaires affirme que la somme réclamée correspond à des charges de copropriétés approuvée et votées par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle est donc exigible alors que les décisions de l’assemblée générale n’ont pas fait l’objet de contestations dans les délais. Notamment, celle-ci a voté la réalisation d’importants travaux le 15 mars 2021 consistant dans le renforcement des poteaux du parking dont la charge a été répercutée sur les lots des époux [Z]. Par ailleurs, les relevés de comptes versés au débat depuis 2018 démontrent que les appels de fonds entre le 1er janvier 2018 et 1er janvier 2024 ont été effectués pour un montant total de 3 813,75 euros et pour la même période, les intimés n’ont réglé que la somme de 845,73 euros. Les charges dont il est sollicité le paiement sont postérieures à 2018.

Les époux [Z] répondent qu’ils ont toujours réglé la part leur incombant des budgets votés par l’assemblée générale des copropriétaires mais qu’ils refusent de régler ce qui leur est demandé sous un intitulé «' solde antérieur'» sans autre précision sur l’origine de cette prétendue dette, solde antérieur qui ne correspond pas à la somme qui leur est réclamée dans le cadre du présent procès.

***

L’article 1353 du code civil dispose': «' Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'»

Aux termes de ce texte, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En conséquence, en l’espèce, il incombe au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire les documents comptables relatifs aux périodes concernées. ( Cf: Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 septembre 2022, 21-19.980)

Or, la cour constate que depuis des années les époux [Z] demandent des explications, en vain, sur une somme qui leur est réclamée et qui ne résulte pas de celles qui ont été approuvées par les assemblées générales des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires expose que les sommes réclamées représentent le solde des charges dues par les intimés depuis 2018, et que notamment entre le 1 er janvier 2018 et le 1 et janvier 2024, leurs charges s’élevaient à la somme de 3813,75 euros et qu’ils n’auraient réglé qu’une somme de 845, 73 euros.

La cour constate que l’appel de fonds le plus ancien, soit celui du 21 septembre 2021, n’est que d’un montant de 102,04 euros mais en raison d’un solde débiteur antérieur de 2432, 63 euros, s’élève en fait à la somme de 2534,67 euros.

Par ailleurs, si l’appelant soutient qu’en réalité les époux [Z] n’auraient pas réglé le montant des travaux dans le parking, travaux décidés lors de l’assemblée générale du 15 mars 2021, à hauteur de 3000 euros, le prorata de ces travaux à supporter par les intimés est dérisoire par rapport à la dette qui est alléguée.

En réalité, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas au moyen de pièces comptables et objectives l’existence d’une dette qui serait due par les intimés.

L’appelant ne peut considérer que la seule référence à un «' solde antérieur», sans autre démonstration, serait suffisant à caractériser la preuve de l’existence d’une obligation à la charge des époux [Z] qui pour leur part n’ont pas cessé de solliciter des explications sur la nature et l’origine de la réclamation, sans obtenir de réponse.

Force est de constater que l’appelant est incapable de faire le lien entre sa réclamation et la cause de celle-ci, se bornant à se référer à un «' solde antérieur» dont l’origine est inconnue.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé et l’appelant sera débouté de toutes ses demandes.

Par ailleurs, le seul recours au juge ou à la cour d’appel ne caractérise pas un abus. Aussi les intimés seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Toutefois, l’appelant qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à verser aux époux [Z], ensemble, la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant:

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à M. [C] [Z] et à Mme [V] [D] épouse [Z], ensemble, la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,