COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 MAI 2025

N° RG 24/04135 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N6A7

[K] [P]

c/

Etablissement Public OPH AQUITANIS

[T] [P]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 08 août 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux (RG : 24/00788) suivant déclaration d’appel du 13 septembre 2024

APPELANT :

[K] [P]

né le 17 Décembre 1970 à [Localité 3]

de nationalité Algérienne,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ E :

Etablissement Public OPH AQUITANIS Office Public de l’Habitat de [Localité 2] MÉTROPOLE, au capital social de 1.976.929 ', pris en la personne de son directeur général, dûment habilité à cet effet et domiciliée en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT :

[T] [P]

né le 24 Avril 2006 à [Localité 3]

de nationalité Algérienne,

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 31 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1.Par ordonnance du 8 août 2024 à laquelle il est référé pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure, statuant sur les demandes formées par la société OPH Aquitanis à l’encontre de M.[K] [P] au titre du bail d’habitation portant sur un appartement situé à Blanquefort, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, a:

— Constaté à la date du 5 novembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2007 entre Aquitanis et M. [P];

— Ordonné à M. [P] de libérer les lieux avec restitution des clés.

— Dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux l’OPHLM Aquitanis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

— Condamné M. [P] à payer à Aquitanis à titre provisionnel la somme de

5.110,93 ' au titre de l’arriéré et loyer et charges avec intérêts au taux légal;

— Condamné M. [P] à payer à Aquitanis à titre provisionnel une indemnité

mensuelle d’occupation à compter du premier juin 2024 et jusqu’à la date de libération des lieux.

— Fixé cette indemnité mensuelle à la somme forfaitaire de 587,65 ';

— Condamné M. [P] à payer à Aquitanis la somme de 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné M. [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

2.M.[K] [P] a régulièrement formé appel le 13 septembre 2024 de la décision dont il sollicite l’infirmation dans ses dernières conclusions du 14 mars 2025 demandant à la cour, avec M.[T] [P], intervenant volontaire de:

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions;

— Dire que le bail s’est poursuivi au profit de [T] [P] en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1989.

— Débouter Aquitanis de ses demandes.

— Accorder au locataire un délai de 36 mois (35 échéances de 200 ' et le solde à la 36ème échéance) pour s’acquitter de l’arriéré de loyer.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Subsidiairement,

— Accorder au locataire et aux occupants du bien loué un délai d’une année à compter de la notification de l’arrêt avant la mise en oeuvre de l’expulsion

— Partager la charge des dépens.

3.La société Aquitanis prie la cour, par dernières conclusions du 18 mars 2025 de:

In limine litis

— Rabattre l’ordonnance de clôture du 17 mars 2025 et reporter la clôture au 31 mars 2025, jour des plaidoiries

— Juger irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de transfert du bail litigieux au profit de M.[T] [P]

A titre principal

— Confirmer l’ordonnance de référé du 8 août 2024 dont appel en toutes ses dispositions,

— Condamner M.[K] [P] au paiement du montant actualisé de la dette locative qui s’élève au 13 décembre 2024 à la somme de 7878,78 ' outre l’indemnité mensuelle d’occupation prévue dans l’ordonnance du 8 août 2024 à hauteur de 587,65 ',

— Rejeter l’ensemble des demandes de M.[K] [P] et de M.[T] [P]

En tout état de cause

— Condamner solidairement M.[K] [P] et M.[T] [P] au paiement

de la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel

4.L’affaire a été fixée à bref délai au 31 mars 2025 et la clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

5.Pour permettre à l’intimé de répondre aux conclusions de l’appelant notifiées trois jours avant la clôture de la procédure et assurer ainsi le respect du principe du contradictoire, l’ordonnance de clôture du 17 mars 2025 sera rabattue et la clôture des débats fixée au 31 mars 2025, jour des plaidoiries.

Sur la recevabilité de la demande de transfert du bail au profit de M.[T] [P]

6.Sur le fondement des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, l’OPH Aquitanis soulève l’irrecevabilité de la demande de transfert de bail au profit de [T] [P], fils majeur de l’appelant, formée pour la première fois en appel.

7.Les consorts [P] font valoir en réplique que le transfert de bail s’opère de plein droit au profit du descendant remplissant les conditions prévues à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1989, texte d’ordre public qui s’impose au bailleur de sorte que la demande ne peut être considérée comme nouvelle d’autant qu’elle vise aussi à faire écarter les prétentions adverses.

8.Les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile n’étant opposables qu’aux seules parties présentes ou représentées aux débats de première instance (Civ 3èmen°04-14.046), l’intimé n’est pas fondé à invoquer l’irrecevabilité de la demande de transfert du bail formé par [T] [P], non présent ni représenté aux débats devant le premier juge et intervenant volontairement en appel.

Sur le fond

Sur le transfert de bail au profit de M.[T] [P]

9.M.[T] [P] fait valoir que l’abandon des lieux par son père, malade qui s’est fait soigner en Algérie et ne peut rentrer pour l’instant, n’est pas établi mais que dans le cas contraire, il bénéficierait, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1989, du transfert du bail à son nom en sa qualité de descendant du locataire, vivant avec lui depuis son arrivée en France en septembre 2017.

10. L’OPH Aquitanis conclut également que l’abandon définitif du logement, condition première du transfert de bail prévu par le texte précité, n’est effectivement pas démontré, en rappelant à juste titre qu’un départ contraint par des ennuis de santé doit être définitif.

11. Les parties s’accordant ainsi sur l’absence d’abandon définitif du logement, le transfert du bail au profit du fils du locataire ne peut avoir lieu sans qu’il soit utile de vérifier si celui ci en remplit les conditions.

Sur la clause résolutoire

12.Le commandement signifié le 4 octobre 20223 visant la clause résolutoire du bail au titre d’un impayé de loyer de 1.264,34 ' et faisant injonction au locataire de justifier de justifier de l’assurance du logement est resté vain.

13.Il n’est toujours pas justifié en appel du règlement des loyers et charges impayés qui s’élèvent au 13 décembre 2024 à la somme non contestée de 7.878,78 ' selon le décompte produit, ni d’un contrat d’assurance en cours lors de la délivrance du commandement, les attestations d’assurance produites en appel couvrant d’une part la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et d’autre part la période du 22 février 2025 au 22 mars 2026.

14.L’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2023 doit ainsi être confirmée avec ses conséquences de droit.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

15.M.[T] [P] demande le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1989 en se proposant, avec sa mère ou seul, de régler l’arriéré de loyer par échéances mensuelles de 200 ' en faisant valoir que les ressources mensuelles de sa mère sont de 1.444 ' et les siennes d’environ 2.000 '.

16. La cour constate toutefois que le texte invoqué n’ouvre la possibilité d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire que sur demande du locataire lui même, à la condition qu’il soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

17. En l’espèce, aucune de ces conditions n’est réunie par M.[T] [P] qui n’est pas locataire, qui n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et alors qu’il n’est justifié devant la cour ni de l’engagement de la mère de M.[T] [P] de payer les arriérés ni des ressources de celle ci et de son fils.

18. Dans ces conditions, les demandes ne peuvent qu’être rejetées et l’ordonnance entreprise confirmée en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée au titre des arriérés de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 13 décembre 2024 à la somme non contestée de 7.878,78 ', outre l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à cette date.

Sur les demandes annexes

Les consorts [P] supporteront in soldium les dépens d’appel et verseront à l’intimé une indemnité de 1.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Rabat l’ordonnance de clôture du 17 mars 2025 et fixe la clôture des débats au 31 mars 2025 ;

Vu l’intervention volontaire de M.[T] [P];

Déclare recevable mais non fondée la demande de transfert de bail au profit de M.[T] [P];

Confirme l’ordonnance déférée sauf à actualiser la condamnation de M. [K] [P] à payer à l’OPH Aquitanis à titre provisionnel, la somme de 7.878,78 ' au titre des arriérés de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 13 décembre 2024, outre l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Y ajoutant;

Condamne in solidum MM.[T] et [K] [P] à verser à l’OPH Aquitanis une indemnité de 1.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum MM.[T] et [K] [P] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,