ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 04 Décembre 2025

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 24/03111 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N3EF

Monsieur [M] [B] [R]

c/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

S.A. SNCF RESEAU

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 04 Décembre2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

Monsieur [M] [B] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Luc MANETTI substitué par Maître Caroline DELAVIER, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelant d’un jugement rendu le 20 juin 2024 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 25 juin 2024,

à :

SNCF RESEAU

[Adresse 3]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – [Adresse 19]

Comparant en la personne de Monsieur [S] [N], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 15 octobre 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [S] [N], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par décision ministérielle du 13 juin 2014 ont été lancées trois opérations constituant la première phase du [Localité 17] Projet ferroviaire du Sud-Ouest, en particulier les lignes nouvelles [Localité 12]-[Localité 23] et [Localité 12]-[Localité 16].

A la suite de l’exécution de la procédure d’enquête préalable et de mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes concernées d’une part et des établissement publics de coopération intercommunale concernés d’autre part, le préfet de la Gironde a, par arrêté du 25 novembre 2015, déclaré d’utilité publique au bénéfice de la société anonyme SNCF Réseau les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au sud de [Localité 12] sur la ligne ferroviaire [Localité 12]-[Localité 22], entre la gare de [Localité 11] et [Localité 21].

Les effets de cette déclaration d’utilité publique ont été prorogés par arrêté préfectoral du 26 septembre 2022.

Monsieur [M] [R] était propriétaire de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 7] sise [Adresse 9] [Localité 13], d’une superficie totale de 698 m². Cette parcelle est issue de la division de la parcelle cadastrée section AL [Cadastre 4], d’une superficie totale de 3214 m².

Par arrêté préfectoral du 25 septembre 2023 ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de la société SNCF Réseau les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération, dont celui de M. [R].

2. Les discussions amiables n’ont pas abouti, de sorte que la société SNCF Réseau a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde le 11 janvier 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation de M. [R] au titre de la dépossession de son bien.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 26 janvier 2024.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 8 avril 2024 puis, par jugement prononcé le 20 juin 2024, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe la date de référence au 20 septembre 2017 ;

— fixe les indemnités revenant à Monsieur [M] [R] pour l’expropriation de la parcelle

cadastrée AL n°[Cadastre 7] d’une surface totale de 698 m² à [Localité 13] aux sommes suivantes :

— indemnité principale 88 646 euros

— indemnité de remploi 9864,60 euros,

— indemnité pour reconstitution de la clôture : 13 087,44 euros

— condamne SNCF Réseau aux dépens.

— condamne SNCF Réseau à verser à Monsieur [R] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [R] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 25 juin 2024.

La société SNCF Réseau a formé un appel incident.

***

3. M. [R] a déposé son mémoire d’appelant le 23 septembre 2024 au greffe, accompagné de 17 pièces. Ils ont été notifiés par le greffe le 27 septembre suivant puis le 3 octobre 2024 en raison d’une carence des services de La Poste au commissaire du gouvernement et à la société SNCF Réseau, qui les ont reçus respectivement le 30 septembre et le 7 octobre 2024.

L’appelant y demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris par le juge de l’expropriation le 20 juin 2024 ;

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité de dépossession due à Monsieur [M] [R] du fait de l’expropriation de la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 7] sise [Adresse 8] à [Adresse 14] [Localité 1] à la somme de 281 818 euros décomposée comme suit :

-214 984 euros pour l’indemnité principale globale,

-53 746 euros pour une indemnité de remploi,

-13 087,44 euros pour les frais de reconstitution de la clôture ;

— condamner la société SNCF Réseau à payer à Monsieur [M] [R] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— débouter la société SNCF Réseau de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

***

4. La société SNCF Réseau a déposé son mémoire d’intimée le 20 décembre 2024, accompagné de 17 pièces. Ils ont été notifiés le 7 janvier 2025 aux autres parties qui les ont reçus le lendemain.

L’intimée y demande à la cour, au visa des articles L. 321-1 et suivants du code de l’expropriation, de :

— dire et juger Monsieur [R] mal fondé en son appel ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 12] le 20 juin 2024 ;

— confirmer le jugement en tant qu’il fixe l’indemnité de clôture à 13.087euros ;

Incidemment,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les indemnités d’expropriation comme suit :

— indemnité principale : 88.646 euros

— indemnité de remploi : 9.864,60 euros ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— fixer les indemnités d’expropriation à revenir à Monsieur [R] du fait de la dépossession de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 7] sise [Adresse 8] à [Localité 15] comme suit :

1- indemnité principale :

698 m² x 127 euros ' 10 % (abattement) = 79.782 euros, valeur libre

2 – indemnité de remploi :

—  20 % sur 5 000 euros : 1.000 euros

—  15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros : 1.500 euros

—  10 % au-delà : 6.478 euros

Total remploi : 8.978 euros.

Soit une indemnité totale de dépossession de 88 760 euros en valeur libre ;

— condamner l’appelant à verser à l’autorité expropriante la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

5. Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 31 décembre 2024. Il a été notifié le 7 janvier 2025 aux conseils de M. [R] et de la société SNCF Réseau qui l’ont reçu respectivement les 9 et 10 janvier 2025.

Le commissaire du gouvernement y propose à la cour d’allouer à M. [R] une indemnité totale de dépossession de 91.087,44 euros se décomposant ainsi :

—  70.000 euros pour l’indemnité principale

—  8.000 euros pour l’indemnité de remploi

—  13.087,44 euros en indemnisation des frais de reconstitution de la clôture.

***

6. M. [R] a déposé un deuxième mémoire le 19 mars 2025 qui a été notifié aux autres parties le lendemain. Il a été reçu le 24 mars suivant par le commissaire du gouvernement et le conseil de la société SNCF Réseau.

L’appelant ajoute la demande suivante au dispositif de ses conclusions :

« débouter le Commissaire du gouvernement de ses demandes, fins et conclusions.»

7. La société SNCF Réseau a déposé un deuxième mémoire le 9 avril 2025, qui a été notifié le 11 avril suivant aux autres parties, lesquelles l’ont reçu le 15 avril 2025.

L’intimée y modifie le dispositif de ses conclusions en réduisant son offre ainsi qu’il suit :

— dire et juger Monsieur [R] mal fondé en son appel ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 12] le 20 juin 2024 ;

— confirmer le jugement en tant qu’il fixe l’indemnité de clôture à 13.087euros ;

Incidemment,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les indemnités d’expropriation comme suit :

— indemnité principale : 88.646 euros

— indemnité de remploi : 9.864,60 euros ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— fixer les indemnités d’expropriation à revenir à Monsieur [R] du fait de la dépossession de la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 7] sise [Adresse 8] à [Localité 15] comme suit :

1- indemnité principale :

698 m² x 127 euros ' 25 % (abattement) = 66.484,50 euros, valeur libre

2 – indemnité de remploi :

—  20% sur 5 000 euros : 1.000 euros

—  15 % entre 5 000 euros et 15 000 euros : 1.500 euros

—  10 % au-delà : 5.148,45 euros

Total remploi : 7.648,45 euros.

Soit une indemnité totale de dépossession de 74.132,92 euros arrondie à 74.135 euros en valeur libre ;

— condamner l’appelant à verser à l’autorité expropriante la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

8. M. [R] a déposé un troisième mémoire le 24 septembre dernier par RPVA et le 29 septembre 2025 au greffe, le dépôt au greffe étant accompagné d’une nouvelle pièce.

Ils ont été notifiés le 1er octobre suivant aux autres parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de référence

9. Le juge de l’expropriation a retenu la date du 20 septembre 2017 comme étant la date de référence en l’espèce.

10. Cette décision est approuvée par l’ensemble des parties. Elle doit être confirmée puisqu’il est établi que, par application de l’article L.322-6 du code de l’expropriation, lorsque le bien exproprié est situé dans un emplacement réservé, comme c’est ici le cas, la date de référence est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, soit ici le 20 septembre 2017.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

11. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien :

« L’emprise expropriée de 698 m² est détachée d’une parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] d’une surface totale de 3214 m². La voie publique la dessert par l'[Adresse 10]. Elle longe également la [Adresse 20]. Elle est proche de la gare SNCF de [Localité 13] et située à 500 mètres du centre ville. On y accède principalement par l'[Adresse 10]. Le terrain est plat.

L’emprise est en nature de jardin, clôturée, avec quelques arbres.»

Mme [H], expert amiable de M. [R], indique que le terrain exproprié présente un bon emplacement à l’ouest et à environ 500 mètres du centre-ville ; que la commune de [Localité 13] dépend de la communauté de communes de [Localité 18] et se situe à environ 10 km au sud de la ville de [Localité 12] ; que le terrain, de forme irrégulière mais harmonieuse, est en nature de jardin avec arbres et arbustes d’ornement

12. Il doit être précisé que l’emprise se situe dans un emplacement réservé n°2 au bénéfice de SNCF Réseau. Elle est en outre située dans le périmètre du droit de préemption urbain selon délibération n°2018-09 du conseil municipal de [Localité 13].

Cette parcelle se situe en zone UC, tissu d’habitat diffus et zone constructible. La qualification de terrain à bâtir n’est pas discutée par les parties.

Sur l’indemnisation de M. [R]

Moyens des parties

13. M. [R] fait grief au jugement déféré d’avoir fixé l’indemnisation de sa dépossession à la somme principale de 88.646 euros et d’avoir retenu que les termes de comparaison à rechercher devaient être d’une superficie comparable et dans un zonage comparable à la parcelle initiale puisque l’indemnité d’expropriation devait être fixée en considération de la globalité de la parcelle constituant la propriété initiale.

L’appelant soutient que le premier juge a commis une erreur de droit en fixant l’indemnité d’expropriation en considération de la superficie de l’unité foncière d’origine (3 214 m²) plutôt que de celle de la parcelle effectivement expropriée (698 m²) ; qu’il est de principe que, conformément au premier alinéa de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour modifier les limites et dimensions du bien exproprié telles que fixées par l’ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2024, laquelle vise expressément la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 7] d’une superficie de 698 m² ; que le premier juge a confondu la qualification juridique du terrain à bâtir, qui s’évalue à la date de référence, avec la consistance matérielle du bien, qui s’apprécie à la date du transfert de propriété.

M. [R] fait valoir que cette erreur a entraîné des conséquences préjudiciables en conduisant le juge de l’expropriation à écarter comme non pertinents les termes de comparaison portant sur des parcelles de superficie comparable à la parcelle litigieuse (347 m² à 761 m²), au motif erroné qu’ils devraient correspondre à la superficie de l’unité foncière d’origine ; que la société SNCF Réseau n’a pas sérieusement contredit cette argumentation, tandis que le commissaire du gouvernement, en appel incident, soutient que l’emprise doit être évaluée au regard de la parcelle d’origine, arguant subsidiairement que la parcelle expropriée constituerait un terrain nu enclavé ; que cette position méconnaît tant les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation que le droit de l’exproprié à une juste et préalable indemnité, la qualification de terrain à bâtir de la parcelle AL n°[Cadastre 7] n’étant au demeurant pas contestée.

14. La société SNCF Réseau n’a pas fait valoir d’observations sur cette argumentation de l’appelant.

15. Le commissaire du gouvernement indique que la consistance du bien litigieux doit s’apprécier au regard des caractéristiques de la parcelle d’origine dont elle a été détachée pour les besoins de l’opération d’aménagement et non au regard des caractéristiques de l’emprise expropriée ; qu’elle s’analyse donc comme un terrain à bâtir de grande superficie partiellement encombré par une construction à usage de maison d’habitation et doit donc être évaluée comme telle.

Réponse de la cour

16. Il est constant en droit qu’en vertu de l’article L.322-1 du code de l’expropriation la qualification de l’emprise s’apprécie à l’échelle du terrain dont elle est issue, mais que l’évaluation de l’indemnité doit être effectuée à l’échelle de l’emprise ; qu’il en résulte que cette indemnité doit être calculée en fonction de la superficie de la seule emprise.

17. En conséquence, pour l’évaluation de l’indemnité revenant à M. [R], ne peuvent être pris en considération que les termes de comparaison portant sur des terrains qualifiés de terrain à bâtir d’une surface comparable à la surface de l’emprise, soit 698 m², et situés en zone UC.

Il doit par ailleurs être rappelé que l’évaluation du terrain doit être réalisée à la date du jugement de première instance, soit ici le 20 juin 2024, de sorte que seules les ventes réalisées à une date proche peuvent être retenues.

18. A cet égard, sont intéressants les termes n° 7 et 13 proposés par M. [R] puisqu’ils se rapportent à des mutations réalisées en mars 2023 pour des terrains d’une surface de 600 m² l’un et l’autre et proches de l’emprise étudiée. Leurs références de publication sont produites aux débats et l’appelant verse à son dossier une attestation notariée en ce qui concerne la vente n°13 ([Adresse 5] [Localité 13], terrain à bâtir cadastré section AL [Cadastre 6]).

Le prix de ces deux ventes est de 425 euros/m². M. [R], se fondant sur la moyenne des 13 termes de comparaison qu’il propose, demande que lui soit allouée une indemnité totale de dépossession calculée sur la base d’un prix de 308 euros/m².

19. La société SNCF Réseau, approuvée par le commissaire du gouvernement, propose 7 termes de comparaison qui doivent être écartés puisqu’ils portent sur des mutation de terrains d’une surface moyenne de 1500 m² réalisées en 2020 et 2021.

Il en est de même des deux termes de comparaison supplémentaires proposés par le commissaire du gouvernement, qui se rapportent à des ventes réalisées en 2020 et 2021 pour des terrains de 1421 m² et 1622 m².

20. Il y a donc lieu, retenant les termes de comparaison de l’appelant, d’infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la fixation de l’indemnité principale de dépossession et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 214.984 euros la somme revenant à ce titre à M. [R].

21. La société SNCF Réseau fait grief au juge de l’expropriation d’avoir rejeté sa demande tendant à l’application d’un abattement pour encombrement. L’intimée soutient que dans le cas d’une expropriation partielle, lorsque la parcelle ou l’unité foncière à laquelle se rattache l’emprise à exproprier supporte une construction, il convient d’appliquer un abattement pour encombrement afin de tenir compte de la dépréciation du terrain générée par la présence de constructions puisque cet encombrement limite les droits à construire ; que cet encombrement est évalué au regard des possibilités légales et effectives de construction de la parcelle mère avec laquelle l’emprise partielle constitue une unité foncière et dont elle n’a été détachée que pour les besoins de l’expropriation.

22. Toutefois, ainsi qu’il a été jugé supra, il est constant en droit que pour l’évaluation de l’indemnité d’expropriation, il ne doit être tenu compte que de la consistance des seules parcelles expropriées. En l’espèce, la parcelle étudiée ne comporte aucune construction.

23. Le jugement entrepris doit être confirmé à cet égard.

24. Compte tenu de la fixation de l’indemnité principale à la somme de 214.984 euros, l’indemnité de remploi sera évaluée, conformément aux usages , à la somme de 22.498 euros, ainsi décomposée :

—  20 % sur 5000 euros = 1.000 euros

—  15 % entre 5000 et 15000 euros = 1.500 euros

—  10 % au-delà = 19.998 euros soit 10 % x (214984 – 15000)

25. Les parties ne discutent pas le principe et le montant de l’indemnité relative à la reconstitution de la clôture. La cour n’est pas saisie d’un appel sur ce point.

26. Il convient de confirmer les chefs du jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance. Y ajoutant, la cour condamnera la société SNCF Réseau à payer les dépens de l’appel et à verser à M. [R] la somme de 3.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement prononcé le 20 juin 2024 par le juge de l’expropriation de la Gironde en ce qu’il a fixé aux sommes suivantes les indemnités revenant à Monsieur [M] [R] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée AL n°[Cadastre 7] d’une surface totale de 698 m² à [Localité 13] :

— indemnité principale 88.646 euros

— indemnité de remploi 9.864,60 euros.

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe les indemnités revenant à Monsieur [M] [R] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée AL n°[Cadastre 7] d’une surface totale de 698 m² à [Localité 13] aux sommes suivantes :

— indemnité principale 214.984 euros

— indemnité de remploi 22.498 euros.

Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 20 juin 2024 par le juge de l’expropriation de la Gironde,

Y ajoutant,

Condamne la société SNCF Réseau au paiement des dépens,

Condamne la société SNCF Réseau à verser à Monsieur [R] une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,