ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 17 Juillet 2025

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

N° de rôle : N° RG 23/02443 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIXH

Jonction avec N° RG 23/02454

S.C.I. [Adresse 3]

c/

INCITE [Localité 7] METROPOLE TERRITOIRES

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 17 Juillet 2025

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président.

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuel LAVAUD, substitué par Maître Eva SALVADOR, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 10 mai 2023,

à :

INCITE [Localité 7] METROPOLE TERRITOIRES

[Adresse 1]

représentée par Maître Clotilde GAUCI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFP – [Adresse 13]

Comparant en la personne de Monsieur [X] [Z], inspecteur principal des finances publiques.

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 21 mai 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [X] [Z], inspecteur principal des finances publiques,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par délibération du 8 avril 2019, le conseil municipal de la ville de [Localité 11] a approuvé une opération d’aménagement d’un quartier du centre historique sous la dénomination 'Coeur de Bastide’ et, par délibération du 7 décembre 2020, a désigné la société anonyme d’économie mixte InCité [Localité 7] Métropole Territoires (ci-après InCité) attributaire de la concession d’aménagement de ce secteur. Le contrat de concession d’aménagement a été conclu entre la commune de [Localité 11] et InCité le 26 janvier 2021 pour une durée de dix années.

Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté en date du 6 janvier 2022, déclaré d’utilité publique les travaux de restructuration immobilière de l’îlot [Adresse 12] sur le territoire de la commune de [Localité 11] et autorisé la société InCité à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation de cette opération, qui ont été déclarés immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique.

La société civile immobilière SCI [Adresse 3] était propriétaire d’une parcelle d’une surface de 82 m², bâtie, cadastrée section CN n°[Cadastre 6] située [Adresse 3] à Libourne, dans la zone d’aménagement 'Coeur de Bastide'.

La société InCité a présenté à la SCI [Adresse 3] son offre par courrier du 4 janvier 2022, qui a été refusée le 3 février suivant.

Une ordonnance d’expropriation est intervenue le 25 mars 2022.

2. La société InCité a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 27 avril 2022.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 9 mars 2023 puis, par jugement prononcé le 27 avril 2023, a statué ainsi qu’il suit :

— fixe les indemnités de dépossession revenant à la SCI [Adresse 3] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] située [Adresse 3] à Libourne aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 91.872 euros,

— indemnité de remploi : 10.200 euros ;

— déboute les parties pour le surplus ;

— condamne la société InCité [Localité 7] Métropole Territoires aux dépens.

La SCI [Adresse 3] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 10 mai 2023.

***

3. L’appelante a notifié son mémoire d’appel par RPVA le 6 juin 2023 et l’a déposé, accompagné de 14 pièces, le 12 juin suivant au greffe de la cour.

Ces éléments ont été notifiés par le greffe le 21 juin 2023 au commissaire du gouvernement et au Conseil de la société InCité, qui les ont reçus respectivement le 23 et le 26 juin suivant.

La SCI [Adresse 3] y demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 27 avril 2023 ;

— fixer à la somme de 436.600 euros toutes indemnités confondues les indemnités d’expropriation revenant à la SCI [Adresse 3], propriétaire de la parcelle [Cadastre 9] sur le territoire de la commune de Libourne ;

— condamner la société InCité au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

***

4. La société InCité a notifié son mémoire d’intimée le 28 août 2023 et l’a déposé le même jour au greffe, accompagné de 21 pièces.

Ces éléments ont été notifiés par le greffe le 8 septembre 2023 au conseil de la SCI [Adresse 3] et au commissaire du gouvernement, qui les ont reçus le 11 septembre suivant.

L’intimée y demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

Et en conséquence,

— fixer à la somme de 102.072 euros TTC toutes indemnités confondues, pour un bien libre de toute occupation, les indemnités d’expropriation revenant à la SCI [Adresse 3], propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] d’une contenance de 82 m², située [Adresse 4] ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la SCI Lyrot [Adresse 10] aux dépens de l’instance et à verser la somme de 3 000

euros à InCité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur autorisation de la cour, la société InCité a notifié, le 21 mai 2025 une note en délibéré pour rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif de ses conclusions et demander la condamnation de la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de référence

5. Le juge de l’expropriation a retenu une date de référence au 31 mars 2022, date à laquelle la dernière modification du Plan local d’urbanisme de [Localité 11], qui délimite la zone UA dans laquelle se situe le bien étudié, a été rendue opposable aux tiers.

L’appelante ne discute pas cette date, tandis que la société InCité avance celle du 26 août 2021.

A cet égard, l’intimée verse aux débats le dossier relatif aux révisions du Plan local d’urbanisme à objet unique n°2, 4, 5 et 6, approuvées le 1er juin 2021, et qui concernent notamment la zone UA au sein de laquelle est situé le bien en cause.

6. Néanmoins, une modification dite 'de droit commun', approuvée le 24 mars 2022, de cette zone UA a été affichée en préfecture le 31 mars 2022 ainsi que sur le site officiel de la commune de [Localité 11] avec le cachet d’affichage en préfecture. Elle porte notamment sur l’opération 'Coeur de Bastide’ et ajoute une règle relative à un impératif de mixité sociale à l’article 2 du règlement du PLU applicable à la zone UA.

7. La date de référence retenue par le juge de l’expropriation sera donc confirmée.

Sur la consistance du bien et son usage effectif

8. Le juge de l’expropriation, qui s’est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien :

« L’immeuble en pierre, situé [Adresse 4], est en rez-de-chaussée avec un étage avec fenêtre sur rue et possibilité d’un deuxième étage compte tenu de sa hauteur. La façade est enduite d’une peinture abîmée. Au niveau de la rue se trouve une porte de garage en bois très abîmée. La toiture avec tuiles manquantes est en mauvais état. L’intérieur, visible uniquement par le dessous de la porte de garage vu l’impossibilité de pénétrer dans les lieux, est à l’abandon.

Une enseigne pizzeria est présente en façade, laissant supposer un ancien usage mixte de commerce et d’habitation avant abandon.»

9. Monsieur [R], expert amiable de l’appelante, ajoute :

« Bien immobilier situé (…) dans l’hyper centre-ville. (…) Il est composé d’une parcelle formant un terrain de configuration régulière et longitudinale sur lequel est édifiée une construction élevée d’un rez-de-chaussée et d’un étage.

Construction ancienne édifiée en maçonnerie de pierre de taille partiellement sous enduit. Couverture en tuiles creuses en mauvais état sur une charpente en bois. Huisseries vétustes en bois simple vitrage avec occultation par volets battants en bois. Raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et au tout-à-l’égout, réseaux anciens. Absence de système de chauffage. Absence de système de production d’eau chaude sanitaire. Superficies utiles selon les informations fournies : 264 m².

Hall d’entrée : ouvert sur la rue, fermeture par une grande porte en bois à deux battants. Dalle de béton au sol, murs peints et plafond par dalles de polystyrène collées.

Pièce : très faiblement éclairée en second jour sur le sas d’entrée par une porte vitrée à deux battants. Carrelage au sol, murs peints et plafond par dalles de polystyrène collées.

Etages : non visités du fait de l’absence d’escalier permettant l’accès, paraissant être en nature de volume.

Immeuble dans un état médiocre.»

Sur l’indemnité principale revenant à la SCI [Adresse 3]

10. Pour évaluer le montant de l’indemnité principale revenant à la propriétaire de ce bien, le juge de l’expropriation a appliqué la méthode par comparaison, ce qui ne fait pas l’objet de discussion en appel.

11. La société SCI [Adresse 3] fait grief au premier juge d’avoir fixé à la somme de 91.872 euros l’indemnité principale de dépossession lui revenant ; elle demande à la cour de la porter à la somme de 396.000 euros, soit 1500 euros le m².

L’appelante rappelle qu’elle a acquis ce bien le 23 juin 2006 au prix de 100.000 euros hors taxes, soit un prix supérieur à celui qu’a retenu le juge de l’expropriation dix-sept ans plus tard. Elle fait valoir que des travaux de rénovation sont certes nécessaires mais que l’immeuble présente une structure saine et solide et qu’il n’y a pas lieu de le démolir ; qu’il doit être tenu compte de son usage d’habitation pour procéder aux comparaisons nécessaires à son évaluation.

La société SCI [Adresse 3] fonde sa demande sur les 9 termes de comparaison proposés par M. [R], qui conclut son expertise amiable en évaluant l’immeuble considéré à la somme de 290.000 euros ; elle mentionne une offre de la société Bouygues Immobilier à hauteur de 515.000 euros.

L’appelante discute enfin le pourcentage d’abattement retenu par le juge de l’expropriation et mentionne trois décisions de justice dont le taux d’abattement le plus élevé était de 50 % pour un immeuble en état d’abandon et de délabrement.

12. La société InCité répond que le bien exproprié, menaçant ruine, a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité dans le cadre d’une procédure d’urgence ; qu’il doit être tenu compte de son état de délabrement pour évaluer l’indemnité de dépossession ; que c’est ce qui doit conduire à retenir ses trois termes de comparaison fondés sur des immeubles fortement dégradés, voire à l’état de ruine.

L’intimée ajoute qu’il faut également appliquer un abattement en raison de l’encombrement de la parcelle expropriée, l’état du bâti justifiant sa démolition.

Sur ce,

13. L’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble situé [Adresse 3] n’est pas versé à son dossier par la société InCité. Toutefois, l’intimée produit un rapport de constatations rédigé le 15 septembre 2021 par M. [O], architecte DPLG désigné par la commune de [Localité 11] préalablement à une éventuelle décision de mise en sécurité.

L’examen du bâti par M. [O] a été réalisé en présence du représentant légal de la SCI [Adresse 3].

Les constatations de l’architecte sont les suivantes :

« Nous n’avons pas visité les étages car non accessibles depuis le rez-de-chaussée.

Au cours de cette visite, nous avons constaté selon photos jointes en annexe :

— immeuble inoccupé et accès condamné par panneaux bois vissés devant porte d’entrée. La porte de garage est également condamnée ;

— les réseaux gaz et électricité sont neutralisées ;

— les intérieurs sont très sombres du fait du peu d’ouverture sur l’extérieur et de la profondeur du bâtiment ; visite effectuée à la lampe torche ;

— le sol est jonché de terre, de gravats et de fientes d’oiseaux ; les locaux sont insalubres ;

— superstructure en pierre de taille : les murs extérieurs et intérieurs en pierre semblent en bon état ; aucune anomalie structurelle visible à ce stade sur locaux accessibles ;

— charpente en bois : (') les chevrons, les pannes et voliges semblent affaiblis, provoquant des affaissements de la couverture observés depuis l’extérieur par la nacelle ; le débord de toit surplombant la toiture du [Adresse 2] présente des chevrons et rives en bois dégradés avec risque de rupture et de chute sur toiture du 23 et domaine public ; (') l’étanchéité de l’immeuble n’est plus assurée ; (…)

— planchers bois : le solivage du plancher bois de l’étage (plancher haut du rez-de-chaussée) est affaibli et présente des manques au niveau du platelage ; ce plancher est instable ; il ne semble pas y avoir de plancher intermédiaire entre le premier étage et la charpente de l’immeuble.

Pour mettre en sécurité, il conviendra de :

— sans délai : mettre en place un périmètre de sécurité en pied d’immeuble pour sécuriser le domaine public à l’aplomb de l’avant-toit instable et des débris de tuiles présentant un risque de chute ;

(') prononcer une interdiction d’habiter à maintenir jusqu’à la fin des travaux de rénovation.»

14. Il apparaît donc que les termes de comparaison qui doivent être retenus ne peuvent concerner, de préférence, que des immeubles à trois niveaux d’une superficie totale de 264 m² sur parcelle d’environ 82 m² non habitables pour cause d’insalubrité.

15. Or, les éléments de comparaison proposés par l’appelante sont relatifs à des immeubles habitables, ainsi qu’il résulte des termes des actes authentiques produits à son dossier ainsi que des photographies insérées dans son mémoire. Par ailleurs, le courrier électronique en date du 12 décembre 2022 relatif à une offre d’achat ne peut être pris en considération dans la mesure où il émane d’une personne non identifiée, qui n’a pas le même nom que le signataire du message, qui est hypothétique et qui est relative à un 'dossier [Adresse 14]' pour un projet de construction de 25 logements, ce qui n’est pas compatible avec les dimensions de la parcelle et du bâti litigieux.

16. Deux éléments de comparaison présentés par l’intimée sont plus éloignés géographiquement mais se situent cependant au centre de [Localité 11]. Le troisième, qui concerne l’ancien cinéma Rex est proche de la parcelle étudiée. Il s’agit dans les trois cas de mutations réalisées en 2020 et 2021, à des dates proches de la date de référence et qui concernent un garage, un entrepôt et un ancien cinéma. Le prix moyen de ces ventes est de 458,33 euros.

La société InCité produit également les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance. Le premier comparable ne peut être examiné car il est postérieur à la date de référence et il ne peut être exclu que l’annonce de l’opération 'Coeur de Bastide’ ait eu une influence sur l’évolution des prix de l’immobilier au sens de l’article L.322-2 du code de l’expropriation.

Les autres comparables sont relatifs à des immeubles à usage mixte dont les appartements sont occupés, ce qui doit conduire à les écarter.

17. Il faut enfin tenir compte du fait que l’immeuble exproprié est en état d’abandon avancé, ce qui justifiera soit une rénovation d’envergure soit une démolition. Il convient donc d’appliquer en l’espèce un abattement pour encombrement à hauteur de 70 %. Le jugement déféré, qui a retenu une indemnité principale de dépossession de 91.872 euros sera dès lors confirmé, ainsi que l’évaluation de l’indemnité de remploi en pourcentage de l’indemnité principale.

18. Il convient également de confirmer les chefs de dispositif de ce jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

La société SCI [Adresse 3], tenue au paiement des dépens de l’appel, sera condamnée à payer à la société InCité la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 27 avril 2023 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière [Adresse 3] à payer à la société InCité la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI [Adresse 3] à payer les dépens.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,