COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03467 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NLSL

[O] [E]

c/

[Z] [J]

[N] [I] épouse [J]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] (RG : 22/02348) suivant déclaration d’appel du 19 juillet 2023

APPELANTE :

[O] [E]

née le 15 Septembre 1968 à [Localité 8] – GABON (99999)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] / FRANCE

Représentée par M^e Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[Z] [J]

né le 30 Avril 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[N] [I] épouse [J]

née le 25 Septembre 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Sébastien BACH de la SARL PRAXIOME, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier stagiaire lors des débats : Ophélie ESCUDIE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte du 19 mai 2010, M. [X] [M] a donné à bail, par l’intermédiaire de son mandataire la société La Forêt Immobilier, à Mme [O] [E], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 520 euros.

2 – Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] a fait signifier, le 17 mars 2022, à Mme [E] un commandement de payer la somme de 1035,44 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

3 – Par acte du 5 juillet 2023, M. [Z] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] (M. et Mme [J]), venant aux droits de M. [M], ont fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour obtenir notamment la résiliation du contrat par le jeu de la clause de résiliation, son expulsion et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

4 – Par jugement du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la résiliation du bail en date du 19 mai 2010, applicable entre M. [Z] [J] et Mme [N] [I] épouse [J], et Mme [O] [E] pour 1e logement situé [Adresse 2] ;

— ordonné l’expulsion de Mme [O] [E] et tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute d’un depart volontaire dans les deux mois de la signi’cation du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— condamné Mme [O] [E] à payer à M. [Z] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] la somme de 2751,11 euros, pourl’arriére de de loyers, charges locatives (échéance du mois d’octobre2022 incluse) avec interets au taux légal a compter de la présente décision ;

— ordonné la capitalisation des interets dus depuis plus d’un an conformement a l’article 1343.2 du code civil ;

— condamné Mme [O] [E] à payer à M. [Z] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, à regler à leur echéance habituelle, jusqu’à la liberation effective des lieux ;

— débouté Mme [O] [E] de toutes ses demandes ;

— condamné Mme [O] [E] à verser à M. [Z] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [O] [E] aux entiers depens de la procédure, en ceux compris les frais du seul commandement de payer en date du 17 mars 2022.

5 – Par déclaration électronique du 19 juillet 2023, Mme [E] a relevé appel de la décision.

6 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, Mme [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 en ce qu’il prononce la résiliation du bail en date du 19 mai 2010, et ordonne l’expulsion de Mme [O] [E],

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 en ce qu’il prononce la condamnation de Mme [O] [E] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges,

— infirmer le jugement du 23 mai 2023 en ce qu’il déboute Mme [O] [E] de toutes ses demandes,

— dire et juger que Mme [O] [E] fait la démonstration d’une application de mauvaise foi du contrat de bail, dont la clause résolutoire

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [E] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à mme [E] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à mme [E] la somme de 403,20 euros en remboursement des procès-verbaux de constat,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à Mme [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens d’appel et de premier instance,

7 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de:

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— rejeter l’ensemble des fins, demandes et prétentions de Mme [O] [E],

— condamner Mme [O] [E] à payer la somme de 3 000 euros à M. [Z] [J] et Mme [N] [J] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

8 – Par ordonnance du président de la première chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux du 26 février 2025, la demande de radiation de l’affaire formée par M. et Mme [J] a été rejetée et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 juin 2025 avec clôture de la procédure au 11 juin 2025.

9 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la mauvaise foi des bailleurs.

10 – Mme [E] critique la décision entreprise en faisant valoir en cause d’appel que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi par les bailleurs qui n’ont pas réalisé les travaux de réparation nécessaires malgré l’injonction délivrée par la commune de Bordeaux suite au passage de l’inspecteur salubrité et ses efforts pour se mettre à jour du paiement de ses loyers, et ont réalisé ceux-ci dès que la résiliation du bail a été prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux. Elle soutient que c’est de manière erronée que le premier juge a notamment motivé son jugement par son refus de laisser l’accès aux entreprises pour établir des devis dans la mesure où l’accès à la toiture par son logement n’est pas possible.

11 – Les intimés demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a été retenu que les travaux dont ils ne contestent pas la nécessité n’ont pu être réalisés en raison du refus de Mme [E] de laisser accéder l’entreprise mandatée à la toiture pour établir un devis et expliquent que c’est en raison de ce seul refus qu’ils n’ont pas pu réaliser les travaux.

12 – Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’a été retenue une créance de 2751,11 euros au titre des loyers impayés au 1er octobre 2022.

13 – Il résulte de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

14 – Le bailleur doit être de bonne foi dans la délivrance du commandement de payer. À défaut, la clause résolutoire ne peut jouer, le juge étant tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, étant rappelé que la mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement.

15 – En l’espèce, la clause résolutoire a pu jouer aux termes du délai de deux mois après la délivrance du commandement le 17 mars 2022. Mme [E] ne conteste pas être redevable de la somme de 1065,44 euros représentant l’arriéré de loyers au 5 mars 2022 ni ne pas l’avoir régularisé dans le délai de deux mois imparti pour ce faire.

Elle se prévaut de la nécessité de réaliser des travaux permettant de remédier aux infiltrations dans son logement, qu’elle réclame depuis le 26 juin 2021, admettant que le logement reste habitable malgré des privations de jouissance indéniables mais soutenant que les bailleurs ont préféré demander son expulsion plutôt que réaliser ces travaux qui l’ont été dès son départ des lieux, ce comportement caractérisant leur mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

16 – Concernant le présence des infiltrations, il convient de relever que le rapport de visite effectuée le 13 septembre 2021 par le Service santé-environnement de la ville de [Localité 5] mentionne la présence d’une infiltration sur le mur de la pièce principale mais qu’à la question relative à la présence d’ 'humidité, il a été répondu 'non'.

17 – Ainsi que l’a retenu le tribunal, Mme [E] a été sollicitée à plusieurs reprises pour permettre à l’enteprise d’accéder à son logement dans le but d’établir des devis et non de réaliser les travaux sans répondre à ces sollicitations, de même que les services de la mairie ont indiqué à l’agence gestionnaire de l’appartement leur intention de classer le dossier de Mme [E] aux motifs qu’après avoir tenté à plusieurs reprises de la joindre, Mme [E] avait répondu sans laisser parler son interlocuteur puis avait finalement interrompu la communication téléphonique, aucune action supplémentaire n’étant possible. La nécessité d’accéder à l’appartement de Mme [E] est clairement expliquée dans le courrier adressé le 26 octobre 2021 par l’agence immobilière La Forêt au conseil de Mme [E] dans lequel il est précisé que la société ACEZ33 a été mandatée 'pour établir un devis et prendre des mesures conservatoires. Pour ce faire, la société ACEZ33 a pris attache avec Mme [E] afin de visualiser la zone de l’infiltration dans son appartement et d’accéder au toit de l’immeuble via le velux de son logement. Malheureusement, Mme [E] refus catégoriquement l’accès à cet artisan'.

18 – Mme [E], qui a été sollicitée à plusieurs reprises tant par les entreprises que par l’agence immobilière et notamment par courriel des 11 et 12 mai 2022, a laissé ces demandes sans réponse. Il ressort notamment du courrier de l’entreprise Gilbert indiquant que, mandatée pour établir un devis de réparation d’une infiltration par la toiture, Mme [E] n’avait répondu ni aux appels téléphoniques ni aux messages vocaux ni ouvert sa porte lorsque l’entreprise s’était présentée sur les lieux, de même que l’attestation de l’entreprise ACEZ33 fait état de ce que Mme [E] à plusieurs reprises ne lui avait pas donné l’accès à son logement et qu’elle avait été obligée de demander l’accès an passant par chez le voisin. Le fait que, selon le procès-verbal de constat qu’elle produit, le vélux situé dans son appartement ne permettrait pas l’accès à la toiture est inopérant dans la mesure où Mme [E] a l’obligation tel que prévu à l’article 7'-e) de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, de 'permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6", Mme [E] ne pouvant être considérée comme étant libérée de cette obligation au motif que le velux ne laisserait que difficilement l’accès à la toiture ce qu’elle n’a pas permis de vérifier et les bailleurs ayant finalement accédé à la toiture par l’appartement d’un voisin ainsi qu’il ressort de l’attestation de l’entreprise ACEZ33.

19 – La mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire n’est pas établie au vu de ces éléments, le jugement devant être confirmé en ce que la résiliation du bail a été prononcée ainsi que le sollicitent à juste titre les bailleurs et en ce que l’expulsion de Mme [E] a été ordonnée, étant précisé que cette expulsion a été effectuée le 23 août 2023.

Mme [E] étant occupante sans droit ni titre, c’est à juste titre qu’elle a été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation en compensation de l’occupation des lieux. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages-intérêts.

20 – Mme [E] a sollicité devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire une somme de 6000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, une somme de 3000 euros en remboursement du coût des procès-verbaux, demande sur lesquelles le tribunal ne s’est pas expressément prononcé, Mme [E] ayant été déboutée de toutes ses demandes.

21 – En appel, Mme [E] réclame une somme de 6000 euros en réparation de son trouble de jouissance, une somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral et une somme de 403,20 euros au titre du coût des constats de commissaire de justice qu’elle a fait diligenter.

Elle explique, sans distinguer ses préjudices, qu’elle a été expulsée le 23 août 2023 et qu’elle est aujourd’hui hébergée par le CCAS de la ville de [Localité 5] après s’être trouvée à la rue, se trouvant dans une situation très précaire avec des revenus composés uniquement de prestations sociales.

22 – Mme [E] ne caractérise nullement le préjudice de jouissance dont elle sollicite la réparation, n’invoquant aucune difficulté à habiter le logement loué, le jugement devant être confirmé en ce que Mme [E] a été débouté de sa demande à ce titre. Le préjudice moral qu’elle invoque en lien avec la précarité de sa situation ne peut être imputé aux bailleurs dès lors que la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail a été mise en oeuvre de bonne foi. La demande à ce titre sera rejetée.

S’agissant du remboursement du coût des procès-verbaux, ceux-ci entrent dans la demande au titre des frais irrépétibles sur laquelle il sera statué ci-dessous.

Sur les mesures accessoires.

23 – Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, Mme [E] sera condamnée aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions critiquées le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [E] de sa demande au titre du préjudice moral,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [E] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,