COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/01948 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHMB

Société SCCV ETOILE CEZANNE

c/

[I] [L]

[Y] [T] épouse [L]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/01430) suivant déclaration d’appel du 21 avril 2023

APPELANTE :

Société SCCV ETOILE CEZANNE

SCCV au Capital de 300€, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 824 983 001, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[I] [L]

né le 23 Octobre 1985 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[Y] [T] épouse [L]

née le 22 Décembre 1985 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mme [C] [X], attachée de justice et de Mme [R] [B] et Mme [W] [D], auditrices.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Suivant acte authentique du 5 juillet 2018, la société civile de construction-vente Etoile [Adresse 3] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [I] [L] et Mme [Y] [T], épouse [L], un appartement ainsi que deux places de parking couvert, au sein d’un immeuble en copropriété à édifier, dénommé « [Adresse 4]» situé [Adresse 5] à [Localité 5] (Gironde), moyennant le prix de 327 000 euros.

Le délai de livraison convenu était fixé au plus tard au 31 décembre 2018 pour les parties privatives et au 31 mars 2019 pour les parties communes.

La livraison de l’appartement et des places de parking est effectivement intervenue le 4 mai 2021.

2. Par acte du 24 février 2022, les époux [L] ont assigné la Sccv Etoile Cézanne devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir réputer non-écrite la clause prévue au contrat de vente et relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, et de la voir condamner au paiement de diverses indemnités contractuelles.

3. Par jugement du 08 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté la demande visant à voir réputée non écrite la clause de l’acte de vente du 5 juillet 2018, conclu entre la Sccv Etoile Cézanne et les époux [L], relative aux cause légitimes de suspension du délai de livraison,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 18 759,95 euros à titre de pénalités de retard,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 16 560 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier liés aux frais de logement,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 313,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier liés aux intérêts intercalaires,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

1.- condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 696 euros à titre de dommages et intérêts pour frais d’assistance aux opérations de pré-livraison,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné la Sccv Etoile Cézanne aux dépens.

4. La Sccv Etoile Cézanne a relevé appel du jugement le 21 avril 2023.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, la Sccv Etoile Cézanne demande à la cour, sur le fondement des articles 1134 et suivants, anciens, du code civil de :

— réformer le jugement rendu le 08 mars 2023 en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 18 759,95 euros à titre de pénalités de retard,

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 16 560 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier liés aux frais de logement,

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 313,48 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier liés aux intérêts intercalaires,

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 696 euros à titre de dommages et intérêts pour frais d’assistance aux opérations de pré-livraison,

— l’a condamnée à payer aux époux [L], ensemble, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

6.Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 février 2026, les époux [L] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104 et suivants, 1134, 1601-1 du code civil de :

— débouter la Sccv Etoile Cézanne de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

— confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande visant à voir réputée non écrite la clause de l’acte de vente du 5 juillet 2018, conclu eux et la Sccv Etoile Cézanne, relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison,

— débouté les parties pour le surplus,

statuant à nouveau,

— juger que la clause de l’acte de vente relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison est abusive et doit être réputée non écrite,

— juger que la clause de l’acte de vente relative à l’indemnité en cas de retard imputable au vendeur non justifiable de sa part est abusive et doit être réputée non écrite,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne, dans le cas où la clause est réputée non écrite, au paiement de la somme de 22.952,71 euros au titre de l’indemnité contractuelle en cas de retard,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne, dans le cas où la clause est applicable, au paiement de la somme de 18 759,95 euros au titre de l’indemnité contractuelle en cas de retard,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne au paiement de la somme de 1.193,54 euros au titre de pénalité de retard dans le versement de l’indemnité contractuelle, à défaut la somme de 487,76,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne, dans le cas où la clause est réputée non écrite, au paiement de la somme de 20 160 euros,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne, dans le cas où la clause est applicable, au paiement de la somme de 16 488 euros

— condamner la Sccv Etoile Cézanne au paiement de la somme de 313,48 euros au titre du paiement des intérêts intercalaires,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne au paiement de la somme de 696 euros au titre des frais d’expertise nécessaire pour démontrer l’existence de la fuite,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du manquement à son obligation d’information et du dol ainsi réalisé,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner la Sccv Etoile Cézanne à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

7. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 mars 2026.

MOTIFS

Sur la clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison

8. Les époux [L] soutiennent que la clause contractuelle énumérant plusieurs causes de suspension du délai de livraison serait abusive en ce qu’elle créerait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties.

9. Toutefois, la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, lequel peut être aménagé contractuellement.

10. Or, les clauses prévoyant la prorogation du délai de livraison en cas de survenance d’événements indépendants de la volonté du vendeur ne sont pas en elles-mêmes abusives dès lors qu’elles reposent sur des causes objectives et identifiables et ne privent pas l’acquéreur de toute indemnisation en cas de retard imputable au vendeur.

11. En l’espèce, la clause litigieuse énumère plusieurs hypothèses de suspension du délai de livraison telles que la défaillance d’une entreprise, les intempéries ou les événements affectant l’exécution des travaux.

Ces événements correspondent à des aléas classiques d’une opération de construction.

12. En outre, la clause ne prive pas l’acquéreur du bénéfice d’une indemnité en cas de retard injustifié.

13. Dès lors, les premiers juges ont à juste titre rejeté la demande tendant à voir cette clause réputée non écrite.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les causes légitimes de retard invoquées par la SCCV

14. La SCCV Etoile Cezanne fait notamment valoir que les liquidations judiciaires successivement subies par les sociétés VPBTP, titulaire du gros oeuvre, et son successeur immédiat constituent des causes légitimes de retard. Du fait du retard sur le lot maçonnerie, la société Inovétanche, en charge du lot étanchéité, a entendu résilier son marché. Or, ce marché est essentiel afin d’assurer la mise hors d’eau de l’ensemble immobilier et, ainsi, pouvoir engager les travaux de second oeuvre. En outre, l’état d’urgence sanitaire lié à la pandémie de Covid 19 a contribué au retard dans l’exécution du contrat en raison de la déprogrammation de certaines interventions des concessionnaires, et 94 jours de confinement doivent être pris en considération. Enfin, la réalisation de travaux supplémentaires à la demande des acquéreurs est une cause supplémentaire d’allongement du délai contractuel de livraison.

15. Les époux [L] répliquent que leur appartement leur a été livré 854 jours après la date d’achèvement contractuel. Or, la société Etoile Cézanne échoue à rapporter la preuve de l’existence de causes légitimes de suspension des délais de livraison, conformément aux stipulations contractuelles.

Sur ce

16. Il appartient au vendeur en VEFA d’établir la réalité des causes légitimes de suspension du délai de livraison qu’il invoque.

Il doit en effet rapporter la preuve de la durée et de l’incidence effective des événements invoqués sur l’avancement du chantier

17. En l’espèce, l’appelante fait notamment valoir que la liquidation judiciaire de la société chargée du gros 'uvre ainsi que les difficultés rencontrées avec l’entreprise chargée du lot étanchéité ont perturbé le chantier.

18. Le tribunal a retenu que les causes des retards n’étaient recevables qu’autant qu’elles sont intervenues avant le jour de la livraison contractuellement prévue.

19. La cour considère au contraire que la convention n’interdit pas que toutes les causes de suspensions contractuellement prévues sont recevables jusqu’au jour de la livraison effective de l’immeuble.

20. En l’espéce, le maître de l’ouvrage faisait état de deux liquidations judiciaires de deux entreprises.

21. Toutefois, la seule production de décisions de liquidation judiciaire ne suffit pas à démontrer l’impact précis de ces événements sur le calendrier du chantier ni la durée exacte de suspension qu’ils auraient entraînée.

22. La SCCV Etoile Cezanne ne produit notamment pas , conformément aux dispositions de l’acte authentique, 'la copie de la lettre recommandée avec AR adressée par le maître d’oeuvre à l’entreprise défaillante '.

23. En conséquence, ces éléments ne peuvent dès lors être retenus comme causes légitimes de suspension du délai pour la totalité du retard allégué.

24. L’appelante invoque également les conséquences de l’état d’urgence sanitaire.

Toutefois, la pandémie de Covid-19 ne constitue pas automatiquement un cas de force majeure et qu’il appartient au débiteur d’établir concrètement en quoi cet événement a empêché l’exécution de son obligation.

25. En l’espèce, la SCCV Etoile Cezanne n’établit pas que des décisions administratives auraient interdit la poursuite des travaux ni la durée exacte des perturbations invoquées.

Il n’est pas davantage démontré que les 94 jours de confinement allégués correspondent à une suspension effective du chantier.

26. Par ailleurs, l’appelante soutient encore que ce seraient les travaux modificatifs demandés par les acquéreurs qui auraient retardé le chantier litigieux.

27. Il ressort des pièces produites que les travaux supplémentaires invoqués ont fait l’objet d’un devis signé avant la signature de l’acte authentique.

Dès lors, ces travaux étaient intégrés à l’opération dès l’origine et ne peuvent être regardés comme une cause de prolongation du délai contractuel.

28. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ces autres chefs.

Sur les pénalités de retard

29. Le retard entre la date contractuelle de livraison et la livraison effective excède largement deux années.

La SCCV ne rapportant pas la preuve de causes légitimes de suspension couvrant l’intégralité de cette période, les pénalités contractuelles sont dues.

30. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCCV à verser aux époux [L] la somme de 18 759,95 euros à ce titre.

Sur les préjudices subis par les acquéreurs

Sur les frais de logement

31. Les acquéreurs justifient avoir dû continuer à supporter des frais de logement pendant la période de retard.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 16 560 euros à ce titre.

Sur les intérêts intercalaires

32. La somme de 313,48 euros allouée au titre des intérêts intercalaires est justifiée par les pièces produites.

Le jugement sera également confirmé.

Sur les frais d’assistance et d’expertise

33. Les frais exposés pour l’assistance aux opérations de pré-livraison et la constatation de désordres sont établis et doivent être indemnisés.

Le jugement sera encore confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral des époux [L]

34. Le retard de plus de deux ans dans la livraison d’un logement destiné à l’habitation principale est de nature à générer une incertitude et des contraintes importantes pour les acquéreurs.

La somme de 1 500 euros allouée par les premiers juges constitue une juste appréciation de ce préjudice.

Sur l’allégation de dol et le manquement à l’obligation d’information

35. Les époux [L] soutiennent que la SCCV aurait volontairement dissimulé l’état d’avancement des travaux.

36. Toutefois, les éléments versés aux débats ne démontrent pas l’existence de man’uvres ou d’une dissimulation intentionnelle.

37. La preuve d’un dol n’est donc pas rapportée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

38. La SCCV Etoile Cezanne qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à verser aux intimés la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 8 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SCCV Etoile Cézanne aux dépens d’appel.

Condamne la SCCV Etoile Cézanne à verser aux époux [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.