COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 JANVIER 2026

N° RG 22/04250 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M4I4

[P] [S] [N] [H]

c/

[D] [K] divorcée [Y]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 septembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] (chambre : 7, RG : 20/03213) suivant déclaration d’appel du 13 septembre 2022

APPELANTE :

[P] [S] [N] [H]

née le 14 Avril 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[D] [K] divorcée [Y]

née le 04 Décembre 2018 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Sophie HUI BON HOA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Mlle [R] [X], greffière stagiaire

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte en date du 8 septembre 2017, Mme [J] veuve [K] a acquis auprès de Mme [H] une maison mitoyenne constituant le lot n°1 d’un ensemble de copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 7] (Gironde ), moyennant le prix de 172.000 euros.

L’acte stipulait notamment que le vendeur ne garantissait pas la conformité des installations aux normes en vigueur, qu’il ne rencontrait aucune difficulté particulière avec cette installation et n’avait reçu aucune mise en demeure de la mettre en conformité avec lesdites normes.

Postérieurement, Mme [K] s’est plainte de divers désordres affectant l’installation relative à l’assainissement.

Elle a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire.

Par une ordonnance de référé en date du 17 septembre 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a désigné Mme [U] en qualité d’expert.

Par une seconde ordonnance de référé, rendue le 6 mai 2019, l’expertise a été étendue à l’examen du réseau commun d’assainissement de la copropriété ainsi qu’aux vendeurs initiaux les époux [I], M. [L], voisin mitoyen de Mme [K], et aux époux [F], voisins de la copropriété.

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 décembre 2019.

2. En lecture de ce rapport, Mme [K] a assigné Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner à indemniser les travaux de reprise des désordres constatés par l’expert outre ses préjudices de jouissance et financier consécutifs.

3. En raison du décès de Mme [K] survenue le 16 octobre 2020, sa fille, Mme [D] [K], a indiqué par ses conclusions du 13 octobre 2021, reprendre l’instance engagée par sa mère et a sollicité l’indemnisation de ses différents préjudices.

4. Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné Mme [H] à payer à Mme [K] les sommes de :

—  8 932 euros TTC avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de janvier 2020,

—  2 068 euros au titre de son préjudice financier,

—  2 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est de droit assorti de l’exécution provisoire,

— condamné Mme [H] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire et les frais exposés pour l’inspection vidéo réalisée par Suez,

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

5. Mme [H] a relevé appel du jugement le 13 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025, Mme [H] demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 7 septembre 2022,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable Mme [K] en ses demandes dès lors qu’elle ne caractérise pas de préjudices strictement personnels compte tenu de la vente de l’immeuble intervenue le 1er octobre 2021,

— déclarer irrecevable Mme [K] venant aux droits de Mme [J] veuve [K] de ses demandes concernant le coût des travaux relevant de parties communes de l’immeuble, soumis à copropriété,

En tout état de cause,

— l’a débouter de ses demandes en ce qu’elles sont fondées sur la garantie des vices cachés,

— rejeter les appels incidents,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamner aux entiers dépens,

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter la recevabilité de l’action de Mme [K] à la seule reprise des désordres relatifs à la fosse non-inertée, soit la somme de 2 640 euros,

— limiter la réparation des préjudices financiers aux sommes nécessaires à la vidange de la fosse soit la somme de 754 euros,

— rejeter la demande présentée au titre du préjudice de jouissance comme non justifiée,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dire que les dépens seront répartis en ¿ à sa charge, ¿ à la charge de Mme [K] en considération de la répartition du coût de reprise des désordres principaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2024, Mme [K] demande à la cour de :

— débouter Mme [H] de toutes ses demandes,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux sauf à voir infirmés les chefs du jugement critiqués par l’appel incident à savoir :

— la condamnation de Mme [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— le rejet de la demande d’indemnisation par Mme [H] au titre du préjudice moral qu’elle a subi,

Et statuant à nouveau sur ce point,

— condamner Mme [H] sur le fondement des dispositions de l’article 1137 du code civil,

— condamner Mme [H] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre du préjudice moral qu’elle a subi,

A titre subsidiaire,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

En tout état de cause,

— condamner Mme [H] au paiement d’une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

MOTIFS

6. Le tribunal a considéré que Mme [H] était irrecevable à soulever, devant le tribunal, une irrecevabilité tenant à la qualité pour agir de Mme [D] [K] faute pour elle d’avoir saisi le conseiller de la mise en état. Sur le fond, il a considéré qu’il n’était pas démontré que Mme [H] a eu connaissance de l’existence de la fosse septique et qu’elle ait eu l’intention de tromper son acquéreur. En revanche, le premier juge a considéré que Mme [H] était tenue envers son acquéreur au titre des vices cachés alors que le vice était antérieur à la vente et que l’acquéreur ne pouvait en avoir connaissance en raison de la terrasse en bois construite au-dessus de la fosse litigieuse.

Mme [H] fait valoir une exception d’irrecevabilité dans la mesure où les désordres consignés par l’expert judiciaire relèvent des parties communes et non des parties privatives. Aussi, l’intimée ne peut obtenir une condamnation à son profit relativement aux coûts de réparation de parties communes sans avoir mis dans la cause le syndicat des copropriétaires. Sur le fond, elle fait valoir que l’erreur initiale provenait du descriptif de mise en copropriété réalisé par un géomètre qui ne mentionnait pas la fosse septique. Elle ne l’a pas décelée si bien que le construction d’une terrasse en bois au-dessus de cette fosse septique n’avait nullement pour but de tromper un acquéreur de son bien. En outre, il était expressément convenu entre les parties que n’était pas garantie la conformité aux normes de l’installation. Dès lors, le jugement devra être confirmé en ce qu’il n’a pas retenu le dol. Sa responsabilité ne peut pas davantage être retenue au titre d’un vice caché alors que la fosse sceptique ne constitue, selon l’expert, qu’un élément secondaire qui n’est pas à l’origine des désordres qui ne sont apparus qu’après la vente. En outre, le contrat de vente comportait une clause de non garantie qui doit s’appliquer. Par ailleurs alors que Mme [K] a revendu l’immeuble litigieux le 1er octobre 2021, elle doit exposer en quoi ses demandes relèveraient d’un préjudice strictement personnel ce qui ne peut être le cas de travaux de reprise et de son préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, il convient, tel que défini par le rapport d’expertise, de distinguer les désordres relatifs à la fosse septique non-inertée et ceux affectant les conduites collectives. De sorte qu’elle ne peut être condamnée qu’au titre des désordres relevant des parties privatives à savoir l’inertage de la fosse (procédé de protection qui empêche la formation d’un mélange explosif) pour la somme de 2.640 euros et sa vidange à hauteur de 754 euros.

Mme [D] [K] considère que la demande de Mme [H] tendant à voir reconnaître son irrecevabilité constitue une fin de non-recevoir pour défaut de qualité relevant de la seule compétence du juge de la mise en état. En outre, elle dispose d’un préjudice personnel et certain et a donc toute qualité pour agir. Sur le fond, il résulte des propres déclarations de Mme [H], qu’elle a dissimulé des informations quant au système d’évacuation des eaux usées puisqu’elle a recouvert la trappe d’accès de la fosse septique par une terrasse. Mme [H] doit par ailleurs être assimilée à une professionnelle du bâtiment étant directrice générale de la société Energeco 40, spécialisée dans l’installation d’équipements thermiques et de climatisation. Aussi, elle ne pouvait ignorer la présence de la fosse, une information pourtant substantielle qu’elle a volontairement omis de lui communiquer, caractérisant ainsi le dol. A titre subsidiaire le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un vice caché et sa connaissance de celui-ci par Mme [H] rend inopérante la clause d’exclusion contenue dans l’acte de vente. Le fait qu’elle ait revendu l’immmeuble litigieux n’a pas d’incidence sur ses préjudices et ceux de sa mère.

Sur ce

7. A titre liminaire, l’exception soulevée par l’appelante est un moyen de fond puisqu’elle ne discute pas de la qualité à agir de l’intimée, mais de sa recevabilité à obtenir la condamnation de son adversaire à lui verser des dommages intérêts pour réaliser la réparation de désordres affectant l’immeuble dont elle n’est plus propriétaire.

A ce titre, Mme [D] [K] qui reconnaît avoir vendu l’immeuble litigieux ne peut pas solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné l’appelante à supporter le coût des travaux propres à remédier aux désordres affectant cet immeuble qui ne lui appartient plus. En revanche, elle peut faire valoir tout préjudice personnel enduré par sa mère au titre de ces mêmes désordres.

8. Sur le fond, la cour constate que l’expert judiciaire a relevé, dans son rapport, que les désordres affectaient l’ensemble du réseau d’évacuation des eaux usées depuis leur sortie de la maison de Mme [K] jusqu’au tout à l’égout. Il a précisé que si ces eaux usées avaient été raccordées au réseau collectif, l’ancienne fosse septique avait été maintenue et le raccordement au réseau collectif n’était pas conforme. Il a ajouté que la construction d’une terrasse sur la trappe d’accès de la fosse septique ne permettait pas à Mme [K] mère de découvrir l’existence de la fosse litigieuse. Il a encore écrit que le géomètre qui avait commis un manquement manifeste dans le descriptif réalisé en ne mentionnant pas la présence non conforme de la fosse septique Il a poursuivi qu’un dysfonctionnement antérieur à la vente litigieuse constitué par la non-conformité de la canalisation se raccordant au regard R1, et celle du regard lui-même qui crée un bouchon systématique et empêche l’évacuation des eaux usées, ne pouvait être décelée par les anciens propriétaires que si des difficultés d’écoulement avaient été rencontrées, (p.15). Il a considéré que les désordres rencontrés étaient principalement liés à des malfaçons dans l’exécution des travaux de raccordement au réseau collectif du tout à l’égout: non retrait de la fosse septique, mauvaise réalisation des canalisations et du regard d’évacuation (R1).

9. Mme [K] ne démontre pas que Mme [H] ait eu connaissance de la présence d’une fosse septique et d’une quelconque difficulté liée à l’assainissement.

Aussi, le fait qu’elle ait couvert cette fosse, par souci esthétique prétend- elle, ne caractérise pas sa volonté de caché cette fosse septique et ainsi de tromper un éventuel acquéreur.

10. Bien au contraire, ainsi que le premier juge l’a relevé à juste titre, comme elle avait des doutes sur la bonne réalisation de l’assainissement, elle a fait porter dans l’acte de vente qu’elle ne garantissait pas l’installation existante.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il n’a pas reconnu l’existence d’un dol.

11. En revanche le tribunal a retenu la responsabilité de Mme [H] en raison de l’existence d’un vice caché dont elle ne pouvait pas s’exonérer ayant dissimulé l’existence de la fosse septique litigieuse.

12. Contrairement à ce que prétend l’appelante les désordres n’affectent pas les parties communes mais le raccordement des eaux usées entre l’immeuble litigieux et le réseau collectif.

13. Toutefois, il résulte de l’acte d’achat de l’immeuble par Mme [H] que celui-ci était raccordé au réseau collectif d’assainissement de la commune ( Cf: pièce n° 1 de l’appelante)

Aussi, sauf à connaître des problèmes liés à l’assainissement de son immeuble, ce qui n’est pas démontré, elle n’avait aucune raison de dissimuler l’existence de la fosse septique.

Notamment, elle a versé aux débats les témoignages de plusieurs personnes ayant habité l’immeuble avant sa vente à Mme [E] [K] et aucun n’a relevé l’existence de désordres olfactifs ou d’évacuation des eaux usées. ( Cf: pièces n° 9, 10, 12 de l’appelante)

14. En conséquence, Mme [H] qui pensait que son immeuble bénéficiait du tout-à- l’égout ; ce qui était exact même si l’expert judiciaire a démontré que le raccordement souffrait de malfaçons ; n’avait aucune autre raison démontrée autre qu’esthétique de recouvrir par une terrasse en bois la fosse septique litigieuse, alors qu’en outre l’existence de cette dernière n’était mentionné nulle part, faute pour le géomètre expert qui avait été chargé antérieurement d’un descriptif des lieux avait omis de la mentionner.

15. Dès lors la clause contenue dans l’acte de vente par laquelle il était stipulé que l’acquéreur prendrait le bien vendu dans l’état où il se trouvait le jour de son entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur soit en raison de l’état des constructions ou de leurs vices, mêmes cachés, ne peut être écartée sauf à démontrer, ce qui n’est pas le cas que Mme [H] connaissait le vice de la chose.

16. Si l’intimée a versé aux débats l’attestation des époux [A] ainsi rédigée ': Etant voisin du [Adresse 2], nous savons que certain locataire se sont plaint de problème avec l’écoulement du tout à l’égout de cette maison ' une telle pièce est trop imprécise et ne démontre en toute hypothèse pas la connaissance de Mme [H] de la présence d’une fosse septique et pas davantage les problèmes évoqués par les témoins. ( Cf: pièce n° 18 de l’intimée)

17. Enfin, la qualité de directrice générale d’une société spécialisée dans l’installation d’équipements thermiques et de climatisation ne confère pas à l’appelante celle de professionnelle du bâtiment et de sa connaissance technique des systèmes d’assainissement.

18. En conséquence, le jugement entrepris sera réformé et Mme [D] [K] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

19. Mme [K] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

20. En revanche, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés en référé, à l’occasion des opérations d’expertise, devant le tribunal et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau:

Déboute Mme [D] [K] de ses demandes;

Condamne Mme [D] [K] aux dépens de référé, d’expertise d’instance et d’appel;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,