SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP [Adresse 11]

— la SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT

Expédition TJ

LE : 27 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/00866 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVXF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 26 Juillet 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [F] [R] [M]

née le 21 Octobre 1973 à [Localité 16] (92)

[Adresse 29] (CORSE)

— Mme [K] [R]

née le 27 Juillet 1970 à [Localité 10] (37)

[Adresse 1] [Adresse 17]

[Localité 7]

Représentées par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTES suivant déclaration du 26/09/2024

II – Mme [L] [S] représentant et agissant en sa qualité de tutrice de Madame [C] [H] Veuve [D] (née le 01 Février 1931 à [Localité 30] – demeurant [Adresse 28])

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée par la SCP LIERE-JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

27 JUIN 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

Par acte authentique du 24 octobre 2017, Mme [H] a vendu à M. [R] les parcelles sises :

— à [Localité 12] ( 36), lieudit [Localité 22] cadastrées section G n°[Cadastre 3], lieudit [Localité 25] section ZI n°[Cadastre 5] et lieudit [Adresse 27], section ZT n°[Cadastre 2] pour une contenance totale de 2 ha 27 a 37 ca ;

— à [Localité 18] (36), lieudit [Adresse 26] cadastrée ZV [Cadastre 4] pour 76 a 62 ca et lieudit [Localité 19] une maison d’habitation cadastrée ZE [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ;

— à [Localité 21] (36), lieudit [Localité 24] [Adresse 32], lieudit [Localité 20] et lieudit [Localité 23] [Adresse 31] pour un total de 1 ha 91 a 79 ca,

moyennant le prix de 74 874 €, avec réserve d’usage et d’habitation pour la venderesse.

L’acte stipulait en outre une clause intitulée ' Bail à nourriture’ convertissant le prix en obligation pour l’acquéreur de nourrir, entretenir, vêtir, blanchir et soigner le vendeur.

Par acte du 25 mai 2019, M. [R] a vendu les parcelles sises à [Localité 12] et à [Localité 21] au prix de 12 500 €.

M. [R] est décédé le 28 septembre 2021 laissant pour lui succéder ses deux filles, Mmes [K] et [F] [R].

Mme [H] a été placée sous tutelle par jugement du 9 mai 2022 qui a désigné Mme [S] en qualité de tutrice.

Cette dernière, ès qualités, à fait assigner Mmes [R] par actes du 20 octobre 2022 publiés au service de la publicité foncière, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente consentie par Mme [H] à M. [R] le 24 octobre 2017 aux torts exclusifs de l’acquéreur, de voir ordonner la restitution à Mme [H] des parcelles situées à [Localité 18] et de condamner Mmes [R] à restituer à Mme [H] la somme de 12 500 € correspondant à la valeur des parcelles vendues, et à titre subsidiaire, les voir condamner à lui verser la somme de 74 874 € correspondant au prix de vente avant conversion en bail à nourriture.

Par jugement du 26 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

— Prononcé la résolution de la vente aux torts de Mmes [K] et [F] [R] ;

— Condamné Mmes [K] et [F] [R] à payer à Mme [S] ès-qualité de tutrice de Mme [H] la somme de 12.500 euros à titre de restitution des immeubles sis à [Localité 13] précités ;

— Ordonné la restitution en nature à Mme [H] des immeubles sis à [Localité 18] aux frais de Mmes [K] et [F] [R] ;

— Ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière de [Localité 15] aux frais de Mmes [K] et [F] [R] ;

— Condamné Mmes [K] et [F] [R] au paiement des dépens ;

— Condamné Mmes [K] et [F] [R] à payer à Mme [L] [S] ès-qualité de tutrice de Mme [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

Par déclaration d’appel en date du 26 septembre 2024, Mmes [K] et [F] [R] ont interjeté appel du jugement en l’ensemble de ses chefs expressément énoncés à la déclaration d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 25 avril 2025, Mmes [R] demandent à la cour de :

Vu les articles 1224 et suivants du Code civil ;

Vu les pièces versées aux débats.

' JUGER Mmes [K] [R] et [F] [R] [M] recevables et bien fondées en leur appel,

Y faisant droit,

' INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Châteauroux le 26 juillet 2024 en toutes ses dispositions, (énoncées mais non reprises ici)

Et par conséquent,

Statuant à nouveau

' DÉBOUTER l’intimée de sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats en vertu du principe de loyauté de la preuve ;

' JUGER que Mme [V] était animée d’une intention libérale lors de la conclusion de la vente avec M [N] [R] le 24 octobre 2017 ;

' JUGER que les inexécutions reprochées à l’acquéreur ne sont pas de nature à caractériser un manquement grave à ses obligations permettant de justifier la résolution de la vente conclue le 24 octobre 2017 ;

' JUGER que Mmes [K] et [F] [R] n’étaient pas tenues aux obligations stipulées dans la clause relative au bail à nourriture puisque ledit bail n’était pas transmissible à cause de mort ;

' JUGER qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente en date du 24 octobre 2017 ;

A titre subsidiaire,

Si la Cour venait à confirmer la résolution de la vente réalisée par acte authentique en date du 24 octobre 2017 ou à ordonner, en raison de l’accord des appelantes, la restitution de certains biens qui n’avaient pas été vendus par leur père ;

' ORDONNER la restitution en nature à Mme [H] veuve [D] des biens qui n’ont pas été vendus par M [R], notamment la maison d’habitation, sous réserves que cette dernière supporte seule les frais, taxes et impôts afférents à cette restitution ;

' JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution en valeur à hauteur de

12.500,00 euros correspondant au prix de vente des parcelles sises à [Localité 12] et [Localité 21] ;

En tout état de cause :

' CONDAMNER Mme [Z] [S], ès qualité de tutrice de Mme [H] veuve [D] à verser à Mmes [K] [R] et [F] [R] [M] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' CONDAMNER Mme [Z] [S], ès qualité de tutrice de Mme [H] veuve [D] au paiement des entiers dépens.

Dans ses conclusions du 21 mars 2025, Mme [S], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, représentant Mme [H] présente les demandes suivantes :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions

Débouter Mmes [R] de l’intégralité de leurs demandes

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour infirmait le jugement en ce qu’il prononce la résolution de la vente,

Condamner in solidum Mmes [R] en leur qualité d’héritières de M. [R], à payer à Mme [H] la somme de 74.874 € correspondant au prix de vente convenu à l’acte du 24 octobre 2017 avant conversion en bail à nourriture ;

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

Prononcer la conversion du bail en rente viagère ;

Dire et juger que Mme [R], en leur qualité d’héritière de M. [R], sont redevables in solidum d’une rente viagère au profit de Mme [H] rétroactivement depuis le 24 octobre 2017 et jusqu’à son décès ;

Avant dire droit sur le rente viagère,

Désigner tel expert avec pour mission d’évaluer le montant de la rente viagère ;

Surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum Mmes [R] à payer à Mme [H] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner in solidum aux dépens.

Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la nature du contrat

Aux termes de l’acte authentique de vente du 24 octobre 2017, la vente des biens désignés aux articles 1 à 4 de l’acte a été consentie moyennant le prix de 74.874 €.

Le paiement de ce prix a eu lieu de la manière suivante :

' Il est précisé que ledit prix comprend la réserve de droit d’usage et d’habitation portant sur l’article 3 ci-dessus s’élevant savoir à 7 200 € (valeur de la maison x valeur de l’usufruit de Mme [D] x 60% = 60.000 € x 20% x 60 %)

Bail à nourriture

Le prix est converti, d’un commun accord entre les parties, en l’obligation que prend l’acquéreur de nourrir, vêtir, blanchir et soigner tant en santé qu’en maladie le vendeur, en un mot lui fournir tout ce qui est nécessaire à l’existence en ayant pour lui les meilleurs soins sa vie durant. En cas de maladie, de lui faire donner tous les soins médicaux et chirurgicaux nécessaires et de lui faire administrer tous les médicaments prescrits.

Les frais de santé, médicaments, soins médicaux et chirurgicaux de toute espèce, seront supportés par le vendeur à concurrence de la part non remboursée.

Cette obligation court à partir de ce jour jusqu’au jour du décès du bénéficiaire ou du survivant en cas d epluralité de bénéficiaires, et lors de son décès, l’obligation sera celle de pourvoir à ses frais funéraires d’une manière conforme à sa position'.

Le bail à nourriture, contrat aléatoire, a été consenti par Mme [D], personne isolée depuis le décès de son mari, afin de conserver son cadre de vie et de pallier sa dépendance. Il est de principe que le contrat est conclu en dehors de toute intention libérale dans la mesure où il existe une contrepartie à la vente du bien consistant en une obligation d’entretien et de soins.

Le premier juge a relevé que Mmes [R] ne sollicitaient pas expressément la requalification du contrat en donation, n’étaient pas admises à prouver contre l’acte passé par écrit et ne rapportaient en tout de cause pas la preuve d’une intention libérale de Mme [D].

Dans leurs conclusions d’appel, Mmes [R] excipent de l’intention libérale de Mme [D] afin de s’opposer à la résolution de la vente.

Elles produisent deux courriels du notaire chargé de la succession de M. [R] adressés à leur conseils de l’époque, courriers que Mme [S] ès qualité de tutrice de Mme [D] demande d’ écarter des débats en ce qu’ils constituent une violation du secret professionnel.

Il est rappelé que le secret professionnel du notaire est général et absolu, ce qui implique que tous les faits confiés au notaire dans l’exercice de ses fonctions sont couverts par l’obligation du secret. Le notaire est en effet le confident des personnes qui lui demandent conseil, lesquelles doivent être assurées que ces confidences ne seront pas révélées.

Ainsi des échanges épistolaires entre un notaire et un acquéreur, produits par le vendeur au soutien d’une demande en nullité de vente doivent ils être écartés des débats (Cass Civ 1ère, 5 avril 2012 n°11-14.177).

En outre, le droit à la preuve découlant de l’article 6 de la Convention européenne des Droits de l’Homme ne peut faire échec à l’intangibilité du secret professionnel du notaire ( Cass Civ 1ère, 4 juin 2014, n° 12-21.244) et il ne peut donc être imposé au juge un contrôle de proportionnalité entre le secret et le droit à la preuve.

En l’espèce, le courrier de Maître [T] relate dans les détails le contenu de l’entretien qu’elle a eu avec Mme [D], quant aux souhaits et intentions de cette dernière et quant au choix d’une vente avec bail à nourriture.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que ce courrier a été rédigé en violation du secret professionnel et que c’est de manière pertinente que l’intimée demande à ce qu’il soit écarté des débats.

Il doit en être de même du second courrier qui relate la teneur d’un entretien que le notaire a eu avec les filles de M. [R] notamment sur leur accord pour restituer le bien et sur la proposition d’un 'arrangement', éléments qui devaient rester confidentiels et étaient couverts par le secret professionnel.

Mmes [R] produisent des attestations desquelles il ressort que Mme [D] avait besoin d’une aide à la suite du décès de son mari, aide que lui apportait M. [R], que la vente de son bien moyennant obligation d’entretien correspondait à ses besoins et d’ailleurs à la réalité existante, les attestations indiquant qu’à l’annonce du décès de M. [R], la première réaction de Mme [D] a été de se demander comment elle allait faire sans lui.

L’acte de vente des biens de Mme [D] avec réserve d’usufruit et paiement du prix par la stipulation d’un bail à nourriture fait preuve et établit l’existence d’une contrepartie qui s’oppose à une intention libérale et à ce que l’acte de vente soit qualifié de donation.

En outre, l’existence d’un aléa n’est pas contestée.

Il convient donc de débouter Mmes [R] de leur demande tendant à voir juger que Mme [D] était animée d’une intention libérale lors de la conclusion de la vente avec M. [R] le 24 octobre 2017.

Sur la résolution du contrat

Aux termes de l’article 1654 du code civil, si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

La résolution ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution suffisamment importante.

Les appelantes soutiennent que M. [R] s’occupait quotidiennement de Mme [D] en exécutant les obligations qui lui incombaient en vertu de la clause relative au bail à nourriture et que si une inexécution était retenue, elle serait insuffisamment grave pour justifier la résolution de la vente. Elles font observer d’une part, que quelques mois après le décès de leur père, Mme [D] a dû être placée sous un régime de protection, ce qui signifie que M. [R] remplissait son obligation de soins et que d’autre part, Mme [D] n’a jamais reproché une mauvaise exécution à M. [R] et ne s’est pas opposée à la vente des parcelles par M. [R] en 2019.

Il ressort des relevés de compte de Mme [D] que celle-ci continuait à faire des achats de nourriture à raison de 6 à 10 fois par mois (paiements 'magasin U') d’une moyenne de 30 € à chaque fois, dépenses qui peuvent être estimées comme suffisant à couvrir ses besoins en nourriture, et ce d’autant qu’apparaissent sur les relevés des retraits d’argent d’un montant conséquent, de 200 € à 600 €, une à deux fois par mois.

Mme [D] bénéficiait du portage des repas depuis 2016 et a souhaité continuer en bénéficier tout en gardant le coût à sa charge. Elle a par ailleurs conclu un contrat d’aide à domicile le 1er septembre 2017, soit moins de deux mois avant l’acte de vente, portant sur 2 h par semaine.

Il est également relevé au débit des relevés de compte, l’émission de plusieurs chèques par mois, certains d’un montant important (à titre d’exemple 5 500 € le 30 janvier 2018).

Pour démontrer l’exécution de l’obligation de soin de leur père, Mmes [R] produisent trois attestations.

M. [J] atteste avoir été 'témoin que M. [R] était présent au domicile de Mme [D] tous les jours, depuis le décès de son mari qui était un ami. Il venait tous les jours aider madame, lui préparer ses repas, être présent avec elle jusqu’au début d’après-midi. Il s’occupait régulièrement de l’entretien de la maison . Il l’accompagnait à ses rendez-vous médicaux. Il veillait à ce qu’elle ne manque de rien.'

M. [P] atteste de manière non circonstanciée que M. [R] lui faisait les courses, allait déjeuner avec elle le midi et entretenait autour de la maison.

Mme [U] déclare que M. [R] lui achetait ses vêtements et faisait ses courses ajoutant 'Il payait toujours en liquide il en avait toujours sur lui'.

Si M. [R] se rendait chez Mme [D] tous les jours, était présent pour ses repas, rangeait la cuisine et entretenait le jardin, faisait des courses, l’emmenait à ses rendez-vous médicaux, il apparaît qu’il s’agissait plutôt d’actes d’accompagnement mais n’impliquant pas de charge financière pour lui (ou une charge minime à supposer que l’argent liquide dont disposait M. [R] ne lui ait pas été fourni par Mme [D]), les attestations n’apportant pas d’éléments probants à cet égard.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, Mmes [R] ne produisent pas les relevés bancaires de leur père.

Mme [S], ès qualité, démontre quant à elle par la production des relevés de compte de Mme [D] que celle-ci assumait en réalité toutes ses charges, taxe d’habitation, taxe foncière, assurances, électricité, alimentation, aide ménagère …

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [R] n’a pas rempli ses obligations consistant en nourrir, vêtir, blanchir et soigner Mme [D] ni n’a assumé le reste à charge des dépenses de santé, tellles que décrites à l’acte de vente du 24 octobre 2017, et ce, depuis cet acte, ce qui caractérise des manquements répétés et prolongés, peu important que Mme [D] ne s’en soit pas plainte.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente consentie par Mme [D] à M. [R] par acte du 24 octobre 2017.

Sur les conséquences de la résolution

C’est par des motifs que la cour adopte que le premier juge a ordonné la restitution des prestations échangées par application de l’article 1229 du code civil, a dit que Mmes [R] devraient payer la somme de 12 500 € correspondant au prix de vente des parcelles vendues et restituer les parcelles situées à [Localité 18] cadastrées ZV [Cadastre 4], ZE [Cadastre 8] et ZE [Cadastre 9], l’obligation de restitution faisant partie du patrimoine de M. [R] à son décès et transmise en conséquence à ses héritières .

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a dit que ces restitutions et les publications en découlant se feront aux frais de Mmes [R].

Mme [D] n’ayant rien perçu, aucune restitution n’a à être ordonnée à sa charge.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mmes [R] supporteront les dépens d’appel et verseront à Mme [S], ès qualité de tutrice de Mme [D] une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement sont par ailleurs confirmées de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ecarte des débats les pièces n° 12 et 13 produites par Mmes [F] et [K] [R] ;

Déboute Mmes [F] et [K] [R] de leur demande tendant à voir requalifier la vente du 24 octobre 2017 en libéralité déguisée ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mmes [F] [R] et [K] [R] à verser à Mme [S], ès qualité de tutrice de Mme [D], la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mmes [F] [R] et [K] [R] aux dépens.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT