RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2026 DU 02 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01969 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FHSV

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL,

R.G.n° 23/00871, en date du 07 septembre 2023,

APPELANT :

Monsieur [M] [G] [W]

né le 1er décembre 1966 à [Localité 1] (88)

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e François VALLAS, avocat au barreau d’EPINAL, avocat postulant

Plaidant par M^e Veronica VECCHIONI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE :

SCI [F], prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER, WISNIEWSKI, MOUTON, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Marion PARTOUCHE, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN, assistée de Madame [T] [I], greffière stagiaire ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Janvier 2026, au 9 Février 2026, puis au 2 Mars 2026.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 2 Mars 2026, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur SILHOL, Président, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er décembre 2021, la SCI [F] a conclu avec Monsieur [M] [W] un compromis notarié ayant pour objet la vente à celui-ci de lots constituant l’intégralité d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Remiremont (Vosges) pour le prix de 145000 euros.

Le compromis prévoyait une condition suspensive tenant à l’obtention par Monsieur [W] d’un prêt d’un montant maximal de 157000 euros sur une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux d’intérêt maximal de 1 %. L’acquéreur devait justifier de l’obtention d’une offre de prêt le 31 janvier 2022 au plus tard.

Il était prévu qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente devrait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2022.

Au paragraphe 'obligations de garde du vendeur jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur', il était précisé que le vendeur s’engageait à 'laisser dans le bien tout ce qui est immeuble par destination'.

Antérieurement à la signature de ce compromis, par jugement du 8 juin 2021, le tribunal de commerce d’Épinal a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Monsieur [F] au titre de son activité commerciale de boulangerie.

Le 27 octobre 2022, la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand-Est Europe, créancière de la SCI [F], a fait publier au service de la publicité foncière d’Épinal un commandement d’avoir à payer valant saisie des biens immobiliers faisant l’objet dudit compromis, signifié à la SCI [F] le 12 septembre 2022.

Par acte du 23 décembre 2022, elle a fait assigner la SCI [F] à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Épinal aux fins de vente forcée des biens immobiliers.

Par acte du 24 novembre 2022, la SCI [F] a fait sommation à Monsieur [W] d’avoir à comparaître le 25 novembre suivant devant le notaire chargé de la vente des biens immobiliers aux fins de signature de l’acte de vente.

Le 1er décembre suivant, une deuxième sommation d’avoir à comparaître pour le 13 décembre 2022 a été délivrée.

À cette date, les parties ont comparu devant le notaire. Selon le procès-verbal dressé par celui-ci, Monsieur [W] a déclaré 'ne pas conclure la vente’ au motif que le bien n’était plus dans l’état dans lequel il se trouvait au moment où il l’avait visité en août 2021. Il a ajouté 'avoir toujours été dans la volonté de signer l’acte de vente’ et qu’il ferait, au plus tard le 15 janvier 2023, une nouvelle proposition à la SCI [F]. Celle-ci a déclaré être en désaccord sur les raisons invoquées par Monsieur [W], a accepté qu’une nouvelle offre lui soit faite au plus tard le 15 janvier 2023, étant précisé que si la proposition ne lui convenait pas, le compromis serait caduc.

Par courrier du 11 janvier 2023, Monsieur [W] a présenté une offre à hauteur de 116000 euros que la SCI [F] a refusée par lettre du 18 janvier suivant.

Par acte du 16 mai 2023, Monsieur [W] a fait assigner la SCI [F] devant le tribunal judiciaire d’Épinal aux fins de jugement valant acte de vente et d’indemnisation de son préjudice.

Selon ordonnance rendue le même jour, la SCI [F] a été autorisée à assigner à jour fixe Monsieur [W] devant le tribunal judiciaire d’Epinal aux fins de caducité du compromis de vente. L’assignation a été délivrée le 22 mai 2023.

Par jugement contradictoire prononcé le 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Épinal, statuant dans le cadre de cette procédure à jour fixe, a :

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par Monsieur [W],

— dit que le compromis de vente par la SCI [F] à Monsieur [W] du 1er décembre 2021 portant sur différents lots dans un immeuble en copropriété sis à Remiremont est caduc,

— condamné Monsieur [W] à payer à la SCI [F] la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné Monsieur [W] à payer à la SCI [F] la somme de 2500 euros au titre de ses frais de défense,

— condamné Monsieur [W] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publication foncière, qu’il n’était pas justifié de la publication du compromis du 1er décembre 2021 au service de la publicité foncière et qu’en conséquence, la demande de la SCI [F] n’encourait aucune irrecevabilité, sauf au tribunal à ne pas pouvoir faire droit à la demande de cette société d’ordonner la radiation de la publication de ce compromis.

S’agissant de la demande tendant à la caducité du compromis de vente du 1er décembre 2021, le tribunal a constaté qu’il résulte des mentions du procès-verbal établi le 13 décembre 2022 que les conditions suspensives avaient été réalisées et en a déduit que la condition tenant à l’obtention du prêt immobilier était levée à cette date.

Le tribunal a, en revanche, retenu qu’aucun accord n’existait plus sur la chose et le prix à compter du 18 janvier 2023, la SCI [F] ayant refusé le prix différent de celui convenu (116000 euros au lieu de 145000 euros) proposé par Monsieur [W] et les parties étant en désaccord sur la consistance du bien vendu (vente ou non de meubles et présence ou non d’immeubles par destination qui auraient été enlevés). Il en a conclu que la caducité de 'la promesse synallagmatique de vente’ devait être constatée.

Le tribunal a considéré que le litige soumis par Monsieur [W] (audience d’orientation du 18 septembre 2023) était effectivement le même que celui objet de la présente instance et que le défendeur avait été en mesure de faire valoir ses arguments sur le caractère parfait ou non de la vente. Il en a déduit qu’il n’y avait 'ni lieu à sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal sur l’assignation délivrée par Monsieur [W] à la SCI [F] qui est dénouée par le présent jugement ou de celle du juge de l’exécution ni lieu à jonction entre la présente instance et celle pendante devant le tribunal sous le n° RG 23/1022'.

Enfin, pour allouer la somme de 10000 euros à la SCI [F] au titre de dommages et intérêts, le tribunal a retenu que, en faisant obstruction à une vente amiable permettant, le cas échéant, à cette société d’apurer sa dette à l’égard de la Caisse d’épargne, Monsieur [W] lui avait causé un préjudice.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 14 septembre 2023, Monsieur [W] a relevé appel du jugement prononcé le 7 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Épinal.

Par ordonnance de référé du 8 février 2024, le premier président de la cour d’appel de Nancy a :

— débouté Monsieur [W] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné Monsieur [W] aux dépens.

Parallèlement, la procédure de saisie immobilière s’est poursuivie devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Epinal.

Par jugement du 14 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Épinal a autorisé la vente amiable des biens immobiliers au prix minimal de 140000 euros, renvoyé l’affaire au 18 octobre suivant et rappelé que la procédure de saisie immobilière est suspendue.

A la suite de ce jugement, la SCI [F] et Monsieur [W] ne sont pas parvenus à trouver un accord afin de conclure la vente.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2024, lors de laquelle elle a été mise en délibéré.

Par note en délibéré reçue au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 17 mars 2025, l’avocat de la SCI [F] a indiqué qu’à l’issue de l’audience de vente sur saisie immobilière du 14 mars 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire a ordonné l’adjudication des biens immobiliers situés [Adresse 3] à Remiremont (Vosges) au prix de 84000 euros à la SAS 3LP Invest et à la SCI Zigoto, le gérant de cette dernière étant Monsieur [W].

Par arrêt contradictoire et avant dire droit du 31 mars 2025, la cour d’appel de Nancy a :

— ordonné la réouverture des débats,

— invité la SCI [F] à produire le jugement prononcé le 14 mars 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Epinal,

— invité les parties à présenter leurs observations sur les conséquences juridiques de ce jugement sur leurs demandes relatives à la caducité du compromis de vente du 1er décembre 2021 et au caractère parfait de la vente,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 6 mai 2025,

— réservé les dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 5 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [W] demande à la cour, sur le fondement des articles 74 et suivants, 100 à 107 et 901 à 916 du code de procédure civile, 1583 et 1589 du code civil, de :

Sur la forme,

— déclarer l’appel diligenté par Monsieur [W] recevable,

Sur le fond,

— réformer le jugement entrepris dans son entièreté et,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

— juger qu’en raison de la connexité existant entre la procédure RG 23/01022 et la procédure RG 23/00871, le juge saisi par la SCI [F] aurait dû se dessaisir en faveur du juge saisi au fond par Monsieur [W],

En conséquence,

— se dessaisir en faveur de la juridiction de premier degré auprès de laquelle est pendante l’affaire enrôlée sous le numéro 23/01022,

— renvoyer les parties devant ladite juridiction,

— juger que ladite exception de nullité emporte nullité du jugement entrepris,

— condamner la SCI [F] à rembourser la somme de 10000 euros versée par Monsieur [W] au titre du jugement annulé,

— juger que l’assignation présentée par la SCI [F] est irrecevable en raison de l’absence de publication au cadastre de ladite assignation,

Au fond,

— juger que la promesse synallagmatique du 1er décembre 2021 est parfaite mais caduque en raison de la vente aux enchères intervenue le 14 mars 2025,

— juger que le préjudice financier de Monsieur [W] s’élève à la somme de 95148 euros,

— juger que le préjudice moral de Monsieur [W] s’élève à la somme de 15000 euros,

— condamner la SCI [F] à payer à Monsieur [W] la somme de 95148 euros en réparation du préjudice financier,

— condamner la SCI [F] à payer à Monsieur [W] la somme de 15000 euros en réparation du préjudice moral,

Sur l’appel incident,

— juger que les demandes incidentes présentées par la SCI [F] ne sont ni fondées, ni justifiées,

— débouter l’appelant incident de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [F] à payer tous les dépens, avec distraction dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Astra Juris,

— condamner la SCI [F] à verser à Monsieur [W] la somme de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à l’intégralité des dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 2 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [F] demande à la cour, sur le fondement des articles 1113, 1231-1 et suivants, 1240 et 1304 du code civil, de :

— déclarer l’appel de Monsieur [W] recevable mais mal fondé,

— débouter Monsieur [W] de toutes ses demandes,

— déclarer l’appel incident de la SCI [F] bien fondé,

— constater que le bien, objet de la procédure, a fait l’objet d’une adjudication par jugement en date du 31 mars 2025,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Épinal en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [W] à payer à la SCI [F] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [W] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner Monsieur [W] à payer à la SCI [F] la somme de 75000 euros de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [W] à verser à la SCI [F] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 juillet 2025.

Par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 4 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [W] demande à la cour, sur le fondement des articles 15, 16, 135 et 901 à 916 du code de procédure civile, de :

— constater l’atteinte au principe du contradictoire,

En conséquence,

— rejeter la pièce n° 41 communiquée tardivement par la parte adverse, pièce qui ne pourra donc pas être versée au débat ni retenue pour la décision à venir,

— condamner la SCI [F] aux dépens.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 1er septembre 2025 et le délibéré au 1er décembre 2025, délibéré prorogé au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

À titre liminaire, sur la demande présentée par Monsieur [W] tendant au rejet de la pièce n° 41 produite par la SCI [F]

Monsieur [W] sollicite le rejet de la pièce n° 41 de la SCI [F] en faisant valoir une atteinte au principe du contradictoire en ce que cette pièce aurait été communiquée tardivement, puisque la veille de l’ordonnance de clôture à 17h59, ce qui ne lui a pas permis d’en prendre utilement connaissance ni d’organiser sa défense.

Selon l’article 15 du code de procédure civile, 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense'.

L’article 16 du même code dispose : 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'.

En vertu de l’article 135 de ce code, 'Le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile'.

En l’espèce, il est tout d’abord constaté que Monsieur [W] indique avoir reçu cette nouvelle pièce la veille de l’ordonnance de clôture, soit le 28 juillet 2025, à 17h59.

Or, la notification -tant à la cour qu’à l’avocat de Monsieur [Y] du bordereau de pièces mentionnant cette nouvelle pièce a eu lieu le 28 juillet 2025 à 14h33. Cet horaire est confirmé par la pièce n° 2 produite par Monsieur [W] au soutien de sa demande de rejet de la pièce litigieuse, soit le message RPVA de communication de cette nouvelle pièce, envoyé le 28 juillet 2025 à 14h35.

Pour autant, l’avocat de Monsieur [W] n’a pas sollicité de report de la clôture de la procédure avant l’audience de mise en état du 29 juillet 2025 à 9 heures. Il n’a pas davantage sollicité de révocation de l’ordonnance de clôture avant l’audience de plaidoirie du 1er septembre 2025.

Par ailleurs, le juge ne doit pas écarter des débats les documents n’appelant pas de réponse.

En l’espèce, cette pièce n° 41 ne consiste qu’en une offre d’achat du bien immobilier de quatre pages. Force est de constater que Monsieur [W] n’indique pas quelles observations il aurait souhaité formuler à son sujet.

Enfin, pour caractériser l’atteinte portée au principe de la contradiction, le juge doit préciser les circonstances particulières qui auraient empêché de discuter les pièces communiquées.

En l’espèce, s’agissant d’une pièce unique de quatre pages seulement, l’avocat de Monsieur [W] aurait pu communiquer de nouvelles conclusions en ajoutant seulement un développement à ce sujet et, le cas échéant, solliciter à cet effet une révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’absence de toute demande en ce sens, la cour ne peut pas considérer qu’un commentaire de Monsieur [W] était nécessaire au sujet de cette nouvelle pièce.

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur [W] sera débouté de sa demande de rejet de cette pièce n° 41 de la SCI [F].

Sur l’exception de connexité et la demande de nullité du jugement

Monsieur [W] soutient qu’en raison de la connexité existant entre la procédure RG 23/01022 et la procédure RG 23/00871, le juge saisi par la SCI [F] aurait dû se dessaisir en faveur du juge qu’il avait lui-même saisi au fond. Il en conclut que la cour doit se dessaisir en faveur de la juridiction de premier degré auprès de laquelle est pendante l’affaire enrôlée sous le numéro 23/01022 et que cette exception emporte la nullité du jugement entrepris.

Cependant, il est tout d’abord relevé que Monsieur [W] n’avait présenté ses demandes de sursis à statuer dans l’attente des décisions statuant, d’une part, sur sa demande de vente forcée et, d’autre part, sur une vente aux enchères, qu’à titre subsidiaire, sa demande de jonction étant même présentée à titre infiniment subsidiaire. En effet, Monsieur [W] demandait à titre principal le rejet des demandes de la SCI [F].

C’est donc à bon droit que le premier juge a examiné la demande présentée par la SCI [F].

Par ailleurs, relevant une identité entre les deux litiges, le tribunal a considéré que Monsieur [W] avait été en mesure de faire valoir ses arguments sur le caractère parfait ou non de la vente litigieuse et qu’il n’y avait dès lors pas lieu de statuer dans l’attente de la décision relative à l’assignation délivrée par Monsieur [W], ni de celle du juge de l’exécution, pas davantage qu’il n’y avait lieu à jonction entre ces instances.

Il est ajouté que l’instance ayant donné lieu au jugement dont appel portait à titre principal sur la caducité du compromis de vente, alors que celle introduite par Monsieur [W] visait à la vente forcée. Il aurait alors été incohérent que le premier juge surseoie à statuer, puisque l’éventuelle caducité du compromis de vente devait logiquement être examinée avant d’envisager la vente forcée.

En outre, Monsieur [W] avait la possibilité, dans l’instance ayant donné lieu au jugement dont appel, relative à la caducité du compromis de vente, de présenter des demandes reconventionnelles tendant, d’une part, à la vente forcée et, d’autre part, à l’indemnisation de ses préjudices, ainsi que les moyens correspondants. Dès lors, contrairement à ce qu’il soutient, il n’était pas privé d’un double degré de juridiction concernant ses demandes d’indemnisation.

En conséquence, le juge saisi par la SCI [F] n’était pas tenu de se dessaisir en faveur de celui saisi au fond par Monsieur [W], ni de surseoir à statuer dans l’attente du jugement de l’autre instance. Monsieur [W] sera donc débouté de sa demande tendant au prononcé de la nullité du jugement entrepris, ainsi que de sa demande corrélative de condamnation de la SCI [F] à lui rembourser la somme de 10000 euros versée au titre du jugement annulé.

Monsieur [W] soutient enfin que la cour d’appel doit se dessaisir en faveur de la juridiction qu’il a saisie au fond.

Cependant, selon l’article 102 du code de procédure civile, 'Lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur'.

Dès lors, ainsi que le soutient exactement la SCI [F], il appartenait à Monsieur [W] de soulever l’exception de connexité devant le tribunal judiciaire d’Épinal, et non devant la cour d’appel.

Monsieur [W] sera donc également débouté de cette demande.

Sur l’irrecevabilité alléguée par Monsieur [W] de l’assignation présentée par la SCI [F] en raison de l’absence de publication

Monsieur [W] rappelle les dispositions de l’article 30, 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 prévoyant que les demandes tendant à faire prononcer, notamment, l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été publiées et s’il est justifié de cette publication. Il expose que la SCI [F] n’a pas justifié de la publication de son assignation à jour fixe et que lui-même justifie de la publication du compromis.

Il ajoute néanmoins, en fin de développement, que cette situation a été régularisée par la SCI [F].

Il est en effet constaté que, Monsieur [W] ayant fait publier le 26 mai 2023 le compromis de vente du 1er décembre 2021, la SCI [F] a fait publier le 4 décembre 2023 son assignation à jour fixe du 22 mai 2023. Cette dernière rétorque à bon droit que cette situation pouvait être régularisée, même en appel.

En conséquence, Monsieur [W] sera débouté de sa demande tendant à ce que l’assignation présentée par la SCI [F] soit déclarée irrecevable.

Sur les demandes d’indemnisation présentées par Monsieur [W]

Monsieur [W] indique renoncer à sa demande de vente forcée puisque le compromis du 1er décembre 2021 est devenu caduc du fait de la vente aux enchères du 14 mars 2025.

Il sollicite la condamnation de la SCI [F] à lui payer les sommes de 95148 euros en réparation de son préjudice financier et de 15000 euros en réparation de son préjudice moral.

Concernant son préjudice financier, il fait tout d’abord valoir les conséquences liées à l’investissement immobilier, soit 28072 euros au titre des loyers non encaissés, après déduction des charges courantes et autres coûts fixes.

En raison de la vente aux enchères du 14 mars 2025, il ne demande plus d’indemnisation à hauteur de 59290 euros au titre de l’impact financier lié à un nouvel emprunt en cas de financement d’un projet similaire.

Monsieur [W] sollicite ensuite l’indemnisation des conséquences financières liées à l’activité commerciale, soit 57000 euros de perte de salaire et des bénéfices non réalisés jusqu’à décembre 2024 de 11516 euros, soit un montant total de 68596 euros.

S’agissant de son préjudice moral, Monsieur [W] expose avoir été privé de son projet post-retraite et avoir été victime de l’impact psychologique de cette situation à la suite de laquelle il a développé une maladie auto-immune.

Pour que Monsieur [W] puisse obtenir une indemnisation de la part de la SCI [F], il doit rapporter la preuve d’une faute commise par cette dernière présentant un lien de causalité certain et direct avec les préjudices qu’il allègue.

En l’espèce, Monsieur [W] sollicite la réparation de dommages qui auraient été causés par l’absence de réitération du compromis par acte authentique, ainsi qu’elle était contractuellement prévue. Il soutient que cette absence de réitération de l’acte n’est pas de son fait, mais de celui de la SCI [F], qui a effectué une fausse déclaration sur sa situation, a modifié la contenance du bien et a vendu un bien saisi, donc indisponible.

Monsieur [W] soutient que la condition suspensive d’obtention de prêt a été remplie dans le délai et que la vente était donc parfaite au moment de la signature du compromis. Il indique avoir contracté le prêt le 10 février 2022 et que l’accord de prêt a été transmis par son notaire à celui de la SCI [F].

Cependant, il est tout d’abord constaté que la date limite d’obtention du prêt était le 31 janvier 2022 et que Monsieur [W], n’ayant présenté aucune demande de prorogation du délai, n’a obtenu ce prêt que le 10 février suivant.

Ensuite, Monsieur [W] ne produit qu’un courrier de son propre notaire, Maître [K], en date du 19 juillet 2023 selon lequel Monsieur [W] a 'immédiatement averti’ ce dernier de l’émission de l’offre de prêt le 10 février 2022. Maître [K] n’indique nullement que cette offre de prêt aurait été transmise, par lui-même ou par Monsieur [W] à la SCI [F], ni au notaire de cette dernière, tel que prévu en page 8 du compromis.

La SCI [F] produit un courrier recommandé de son avocat daté du 5 avril 2023 adressé à Monsieur [W] dans lequel il lui est rappelé à plusieurs reprises qu’il n’a toujours pas justifié de l’obtention du prêt.

Force est de constater que Monsieur [W] ne démontre pas avoir procédé à cette notification, par lui-même ou par l’intermédiaire de Maître [K].

Pour justifier l’absence de réitération du compromis, Monsieur [W] fait valoir en premier lieu la modification de la chose vendue. Il expose que son vendeur a fait arracher et vendre tous les éléments d’équipement et les immeubles devenus par destination. Se référant à la page 23 du compromis, il soutient que la chose vendue portait également sur des biens devenus immeubles par destination et sur des équipements nécessaires à l’activité de boulangerie et qu’il avait déclaré vouloir conserver cette activité commerciale.

À titre liminaire, il est relevé que, alors que Monsieur [W] expose en page 38 de ses conclusions qu’il souhaitait développer une activité d’épicerie fine, il n’en précise nullement le lien avec le matériel de boulangerie.

Ensuite, si le compromis prévoit effectivement en page 23 que le vendeur s’engage à laisser dans le bien tout ce qui est immeuble par destination, force est de constater que Monsieur [W] ne procède à aucune démonstration concernant les biens qui auraient été enlevés et qui pourraient être ainsi qualifiés juridiquement.

Pour tenter d’établir la modification de la chose vendue qu’il allègue, Monsieur [W] produit un procès-verbal d’inventaire-prisée daté du 6 juillet 2021, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 13 décembre 2022.

Toutefois, il ne démontre pas que le bien ayant fait l’objet d’un accord des parties lors de la conclusion du compromis correspondait à celui faisant l’objet du procès-verbal d’inventaire du 6 juillet 2021, antérieur de près de cinq mois au compromis du 1er décembre 2021.

Par ailleurs, Monsieur [W] se contente d’écrire à ce sujet en page 32 de ses conclusions : 'Il suffira la Cour de comparer ledit constat d’huissier à l’inventaire du mandataire judiciaire pour vérifier ce moyen de fait et de droit'. Ainsi, il ne précise nullement quels seraient les immeubles par destination ou autres biens qui feraient défaut en raison d’un manquement de la SCI [F] et qui pourraient justifier l’absence de réitération du compromis.

À titre surabondant, il est relevé que Monsieur [W] indique en page 9 de ses conclusions que c’est le 4 octobre 2022, lorsqu’il a effectué une visite du local commercial, qu’il a découvert l’état du bien, qui aurait été saccagé, les éléments d’équipement ayant été arrachés. Il ne peut qu’en être déduit que cette découverte ne justifie nullement l’absence de réitération du compromis telle que contractuellement prévue, puisqu’elle devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2022, soit plus de six mois auparavant.

Pareillement, dans un courriel du 11 octobre 2022, Monsieur [W] écrivait à son notaire, Maître [K], qu’il avait constaté lors d’une visite du 4 octobre dernier la disparition d’une grande partie des éléments matériels en raison de leur vente lors d’une liquidation judiciaire sans qu’il en soit informé. Il ajoutait souhaiter une diminution du prix de vente au montant de 120000 euros.

Pourtant, par courriel du 26 juillet 2022, soit deux mois et demi plus tôt, son avocate écrivait au notaire de la SCI [F] -Monsieur [W] étant également destinataire de ce courriel- que son client et elle-même souhaitaient effectuer une nouvelle visite des locaux avant la signature de l’acte authentique et notamment 'faire un rapporchement’ entre la liste des équipements de boulangerie, dont il était sollicité une communication, 'avec les éléments d’équipements vendus par Me [U] dans le cadre de la liquidation du fonds de commerce des consorts [F]', liste dont il était également sollicité la communication. Il résulte de ce dernier courriel du mois de juillet que Monsieur [W] avait connaissance de la liquidation et de la vente d’éléments d’équipement.

En conséquence de ce qui précède, ce moyen relatif à la modification de la consistance du bien vendu ne permet pas de justifier l’absence de réitération de la vente par acte authentique dans le délai contractuellement prévu au compromis.

En second lieu, Monsieur [W] soutient que son vendeur a procédé à la signature d’un compromis alors qu’il savait que son bien était indisponible, en raison de l’acte de saisie.

Toutefois, ce n’est que le 27 octobre 2022 que la Caisse d’épargne et de prévoyance Grand-Est Europe, créancière de la SCI [F], a fait publier au service de la publicité foncière d’Épinal un commandement d’avoir à payer valant saisie des biens immobiliers faisant l’objet dudit compromis, signifié à la SCI [F] le 12 septembre 2022.

Il en résulte que le bien n’était pas indisponible lors de la signature du compromis le 1er décembre 2021. En outre, cette saisie ne peut justifier l’absence de réitération de la vente par acte authentique dans le délai contractuellement prévu au compromis, laquelle devait intervenir au plus tard le 31 mars 2022.

En troisième lieu, Monsieur [W] fait valoir de fausses déclarations du vendeur. Il relève que selon le compromis, les parties et leurs représentants attestent ne pas être en état de cessation de paiement ni en liquidation judiciaire et ne pas être associés dans une société mise en liquidation judiciaire alors que, lors de la signature du compromis, les associés de la SCI [F] exerçant à titre individuel étaient en liquidation judiciaire.

Cependant, Monsieur [W] ne tire aucune conséquence juridique de cette déclaration inexacte lors de la signature du compromis.

En outre, Monsieur [W] expose en page 8 de ses conclusions que c’est le 13 septembre 2022, à l’occasion de la communication du procès-verbal d’inventaire du 6 juillet 2021, qu’il a découvert que Monsieur [F] était en liquidation judiciaire. Or, étant rappelé que la réitération de la vente par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 31 mars 2022, cette information dont il a eu connaissance près de six mois plus tard ne permet pas de justifier l’absence d’une telle réitération dans le délai contractuellement prévu au compromis.

Il résulte des développements qui précèdent que, alors même qu’il sollicite l’indemnisation d’une perte de revenus locatifs depuis le mois d’avril 2022 (la réitération de la vente étant prévue au plus tard le 31 mars 2022), Monsieur [W] ne justifie d’aucune demande de passation de l’acte authentique avant les demandes en ce sens de la SCI [F]. En effet, par acte du 24 novembre 2022, la SCI [F] a fait sommation à Monsieur [W] d’avoir à comparaître le 25 novembre suivant devant le notaire chargé de la vente des biens immobiliers aux fins de signature de l’acte de vente. Puis, le 1er décembre suivant, une deuxième sommation d’avoir à comparaître pour le 13 décembre 2022 a été délivrée.

En conséquence, Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité direct et certain entre les préjudices qu’il allègue et les manquements qu’il impute à la SCI [F].

Il sera donc débouté de ses demandes d’indemnisation dirigées contre cette dernière.

Sur l’appel incident de la SCI [F] concernant le montant de son indemnisation

La SCI [F] sollicite l’infirmation du jugement ayant condamné Monsieur [W] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts et elle demande l’allocation de la somme de 75000 euros de dommages et intérêts.

Elle rappelle que le bien a été vendu par adjudication le 14 mars 2025 pour le prix de 84000 euros. Elle fait valoir que Monsieur [W] a fait échouer d’autres ventes amiables et sollicite l’indemnisation à hauteur de 61000 euros de la perte de chance d’avoir pu vendre son bien à l’amiable, soit la différence entre le prix prévu au compromis de 145000 euros et la vente par adjudication pour 84000 euros.

Elle demande la somme totale de 75000 euros, correspondant à cette perte de chance, ainsi qu’au préjudice moral subi du fait des pressions exercées et du stress occasionné.

Monsieur [W] sollicite le débouté de la SCI [F] de sa demande d’indemnisation en soutenant que la vente aux enchères au prix de 84000 euros est de la responsabilité de cette dernière, laquelle est à l’origine des blocages des projets de vente.

La vente par adjudication du bien immobilier pour le prix de 84000 euros résulte de l’absence de réitération du compromis, ainsi que de l’échec des ventes amiables ultérieures du fait notamment de l’intervention de Monsieur [W], ce dernier ayant en particulier fait valoir la présence d’une cuve à fioul non fonctionnelle et non dépolluée.

Cependant, dans l’hypothèse où les conditions relatives à l’exécution du compromis sont remplies, ce qui était le cas bien que Monsieur [W] n’ait pas justifié de l’obtention du prêt, et que l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, le compromis prévoyait en page 9 une clause pénale d’un montant de 14500 euros. C’est donc ce montant, pouvant éventuellement être modéré ou augmenté par le juge, auquel la SCI [F] aurait eu droit pour indemniser son préjudice du fait d’une absence de réitération fautive de la part de Monsieur [W].

Le compromis prévoyait par ailleurs que cette pénalité ne privait pas les parties de la possibilité de poursuivre la partie défaillante en exécution de la vente. Néanmoins, la SCI [F] n’a pas saisi le tribunal afin d’obtenir un jugement valant acte de vente, puisqu’elle a au contraire intenté une action aux fins de caducité du compromis.

C’est donc à bon droit que la SCI [F] sollicite uniquement l’indemnisation d’une perte de chance laquelle, au regard des développements qui précèdent, sera exactement réparée par l’allocation de la somme de 10000 euros.

S’agissant du préjudice moral allégué, il est tout d’abord relevé que, avant la vente par adjudication pour le prix de 84000 euros, générant une différence de 61000 euros avec le prix inialement convenu de 145000 euros, la SCI [F] sollicitait déjà la même indemnisation globale de 75000 euros, comprenant la différence entre le prix de 145000 euros et celui de la mise à prix de 70000 euros, soit effectivement un différentiel de 75000 euros, tout en faisant état de ce préjudice moral subi 'du fait des pressions exercées et du stress occasionné par la situation'.

Quoi qu’il en soit, ce préjudice moral est insuffisamment établi par la seule allégation de la SCI [F] selon laquelle il résulterait 'des pressions exercées et du stress occasionné par la situation'.

Ce chef de préjudice ne sera donc pas retenu.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [W] à payer à la SCI [F] la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, les demandes de 'donner acte', 'dire', juger’ ou 'constater’ constituent une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures. Il n’appartient pas à la cour de statuer sur ces demandes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Monsieur [W] succombant dans son recours, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamné aux dépens et à payer à la SCI [F] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, Monsieur [W] sera condamné aux dépens d’appel, à payer à la SCI [F] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et il sera débouté de sa propre demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [M] [W] de sa demande tendant au rejet de la pièce n° 41 de la SCI [F] ;

Déboute Monsieur [M] [W] de sa demande de dessaisissement de la cour en faveur de la juridiction de premier degré devant laquelle est pendante l’affaire enrôlée sous le numéro 23/01022 ;

Déboute Monsieur [M] [W] de ses demandes corrélatives de :

— renvoi des parties devant ladite juridiction,

— nullité du jugement entrepris,

— condamnation de la SCI [F] à lui rembourser la somme de 10000 euros versée au titre du jugement annulé ;

Déboute Monsieur [M] [W] de sa demande tendant à ce que l’assignation présentée par la SCI [F] soit déclarée irrecevable en raison de l’absence de publication au cadastre ;

Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Épinal le 7 septembre 2023 ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [M] [W] de ses demandes d’indemnisation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral dirigées à l’encontre de la SCI [F] ;

Condamne Monsieur [M] [W] à payer à la SCI [F] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute Monsieur [M] [W] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [W] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur SILHOL, Président, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : T. SILHOL.-

Minute en quinze pages.