SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

EXPÉDITION TJ

LE : 20 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

N° RG 24/01081 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DWKB

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 17 Octobre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [D] [V]

né le 06 Février 1971 à [Localité 5]

Domicilié chez Mme [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2024/3567 du 20/12/2024

APPELANT suivant déclaration du 06/12/2024

II – S.C.I. SCI DE VARENNES agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 6]

[Localité 3]

N° SIRET : 482 768 918

Représentée par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

20 JUIN 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 2 février 2018, la SCI de [Adresse 8] a consenti à M. [D] [V] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4], à [Adresse 7] (18).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2023, M. [V] a notifié à la SCI de Varennes un préavis avec effet au 31 janvier 2024.

Il s’est néanmoins maintenu dans les lieux après cette date.

Par exploit en date du 28 mars 2024, la SCI de Varennes a assigné M. [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges aux fins notamment d’ordonner son expulsion et le voir condamner à lui payer une provision à valoir sur les loyers impayés, l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024 et les réparations locatives.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges a :

' constaté la résiliation amiable du bail à la date du 1er février 2024 et la remise des clés le 12 avril 2024,

' condamné M. [V] à payer à la SCI de [Adresse 8] la provision de 4 452 euros due au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation et la provision de 1 500 euros à valoir sur les indemnités pour dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

' rejeté tous les autres chefs de demande des parties,

' condamné M. [V] à payer à la SCI de Varennes la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [V] à payer les entiers dépens incluant les frais du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 1er février 2024, de sommation interpellative du 1er février 2024 pour un coût total de 487,47 euros et la moitié de l’état des lieux de sortie du 12 avril 2024 pour 225 euros.

Par déclaration en date du 6 décembre 2024, M. [V] a interjeté appel de cette ordonnance, sauf en ce qu’elle a constaté la résiliation amiable du bail à la date du 1er février 2024 et la remise des clés le 12 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, M. [V] demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance entreprise,

' débouter la SCI de [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes,

' condamner la SCI de [Adresse 8] à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI de [Adresse 8] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2025, la SCI de [Adresse 8] demande à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

' débouter M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

' condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

SUR CE

Les parties ne critiquent pas l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a constaté la résiliation amiable du bail à la date du 1er février 2024 et la remise des clés le 12 avril 2024.

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés, qui est le juge de l’apparence et de l’évidence, ne peut pas trancher une contestation sérieuse sans excéder ses pouvoirs.

En l’espèce, M. [V] fait grief à l’ordonnance attaquée de l’avoir condamné à payer à la SCI de [Adresse 8] une provision de 4 452 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation et une provision de 1 500 euros à valoir sur les indemnités pour dégradations locatives, avec intérêts au taux légal.

Il soutient qu’il existe une contestation sérieuse quant au bienfondé des demandes de la SCI de Varennes. Il affirme qu’un accord avait été trouvé avec cette dernière pour qu’il puisse se maintenir dans les locaux à titre privé, avec sa compagne et la fille de cette dernière, à compter du 1er janvier 2024, mais que le propriétaire est revenu sur cet accord. Il prétend avoir quitté les locaux le 1er mars 2024, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation n’est due après cette date. Il allègue encore que des comptes doivent être faits entre les parties, en ce qu’il a payé 1 620 euros pour l’installation d’une clôture sur le terrain, que la SCI de Varennes ne souhaite pas lui rembourser et qu’il ne peut récupérer en raison du refus du propriétaire du fonds voisin.

M. [V] reconnait est resté dans les lieux au moins jusqu’au 1er mars 2024 et devoir a minima une indemnité d’occupation d’un montant de 600 euros, équivalant au montant du loyer tel que fixé initialement dans le bail, pour le mois de février 2024.

Il reconnait également devoir les mois de novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 au titre des loyers impayés, soit la somme de 3 x 600 = 1 800 euros.

Il ne conteste pas ne pas avoir réglé la taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2023 pour un montant de 227 euros.

Les parties sont en désaccord en revanche sur :

' le montant du loyer révisé, et plus particulièrement la régularité de la révision intervenue le 1er février 2023 ayant porté le loyer mensuel à 650 euros,

' l’exigibilité d’une indemnité d’occupation entre le 1er mars et le 12 avril 2024, date de l’état des lieux de sortie et de remise des clés,

' la nécessité d’un compte à réaliser entre elles, eu égard à la clôture que M. [V] a installé à ses frais sur le terrain.

Il convient cependant de retenir que le prétendu refus du voisin de laisser M. [V] reprendre ladite clôture ne constitue pas une contestation sérieuse à l’obligation de paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation, dès lors que la SCI de Varennes est un tiers dans les rapports entre son locataire et ledit voisin et que M. [V] reconnait que le propriétaire n’est pas tenu de lui rembourser les coûts de cette clôture, constitutive d’une amélioration, en application du bail commercial.

Il appartiendra toutefois aux juges du fond de déterminer le montant du loyer révisé et la date à laquelle M. [V] a perdu la jouissance du local loué et n’était plus redevable d’une indemnité d’occupation. Il existe donc, sur ces points, une contestation sérieuse qui fait obstacle à la fixation d’une provision d’un montant plus élevé que les sommes dont M. [V] reconnait ou ne conteste pas être débiteur à l’encontre de la SCI de Varennes.

L’ordonnance attaquée sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné M. [V] au paiement de la provision de 4 452 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation et, statuant à nouveau, M. [V] sera condamné à payer à la SCI de [Adresse 8] la somme de 2 627 euros à ce titre.

Sur la provision à valoir sur les indemnités pour dégradations locatives

M. [V] fait grief à l’ordonnance entreprise de l’avoir condamné à payer à la SCI de Varennes la provision de 1 500 euros à valoir sur les indemnités pour dégradations locatives.

Il soutient qu’il n’a pas pris possession de locaux neufs, que l’état des lieux d’entrée était très succinct, qu’il est légitime qu’un état d’usage soit constaté après six années d’occupation, que les locaux restitués étaient propres et que le bailleur n’a pas respecté la procédure prévue au bail lui permettant de faire exécuter lui-même les travaux de réparation.

La SCI de Varennes produit l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 2 février 2018, l’état des lieux de sortie, établi en présence de M. [V] par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 avril 2024, ainsi que des devis et facture chiffrant les travaux de réparation à la somme de 3 515 euros HT.

Elle fait valoir que les locaux loués étaient neufs à l’entrée. Elle allègue qu’à leur restitution, les sols et les portes étaient partiellement sales, les murs en mauvais état, la cabine de douche hors d’usage et entartrée et les pommeaux de douches et deux convecteurs électriques manquants.

L’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement entre les parties, indique la présence de six radiateurs électriques et comporte la mention « ok » dans chacune des cases de description de l’état des différents éléments des locaux loués, ce dont il s’infère que ces derniers étaient a minima dans un bon état de réparation et de propreté.

Or, l’état des lieux de sortie fait notamment état de sols, peintures, portes et éléments d’équipement en mauvais, voire très mauvais, état d’entretien et de propreté, outre plusieurs radiateurs électriques manquants et une cabine de douche hors d’usage.

Ainsi, sans qu’il ne soit nécessaire de procéder à une analyse approfondie des états de lieux d’entrée et de sortie, qui relève de l’office des juges du fond, ces éléments démontrent avec une évidence suffisante l’existence de dégradations locatives.

Le fait que le bailleur n’ait prétendument pas respecté la procédure du bail commercial offrant la possibilité au locataire de faire réaliser les réparations locatives par une entreprise de son choix ne constitue pas une contestation sérieuse, dès lors qu’elle n’a pour effet de décharger le locataire des coûts de réparation des dégradations et de la nécessité de faire appel à un professionnel pour remettre en état les locaux.

C’est donc à juste titre que le juge des référés a condamné M. [V] à payer à la SCI de Varennes une provision de 1 500 euros, correspondant à moins de 50 % du montant des devis et facture de réparation produits, à valoir sur l’indemnité pour dégradations locatives.

L’ordonnance entreprise est confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ordonnance attaqué est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions respectives, elles supporteront, pour moitié chacune, les dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de les débouter de leurs prétentions respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné M. [D] [V] à payer à la SCI de [Adresse 8] la provision de 4 452 euros due au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE M. [D] [V] à payer à la SCI de Varennes la provision de 2 627 euros au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation,

DIT que les dépens d’appel seront partagés pour moitié entre les parties et seront recouvrés, s’agissant de M. [D] [V], comme en matière d’aide juridictionnelle,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT