ARRET N°209

LM/KP

N° RG 24/00894 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HARX

S.C.I. MARICHANTAL

C/

S.A.R.L. [L]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00894 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HARX

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2024 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.C.I. MARICHANTAL, prise en la personne de ses représentants légaux domciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMEE :

S.A.R.L. [L], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabien-Jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 1987, la société civile immobilière dénommée S.C.I. Marichantal a donné à bail commercial à Monsieur [K] un local commercial à usage de bar glacier restaurant brasserie, deux caves ainsi qu’un stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 7] au [Adresse 2].

Le 22 mars 1996, le bail a été renouvelé au profit de la société à responsabilité limitée dénommée sarl [L].

Il a également été renouvelé pour la période allant du 1er mars 2005 au 28 février 2014. Le bail s’est prorogé tacitement.

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2018, avec prise à effet au 1er avril 2018, le bail commercial a été renouvelé, les parties ayant décidé de procéder à une augmentation de loyer qui a été fixée à la somme annuelle de 43.200 euros TTC payable trimestriellement à raison de 10.800 euros TTC par échéance.

Un signalement du voisinage évoquant la présence d’eaux grasses se déversant à l’arrière du restaurant l’Equinoxe exploité par la sarl [L] dans la cour, au bas de la copropriété '[Adresse 8]', a provoqué l’intervention du service Assainissement auprès de l’établissement mis en cause le 31 juillet 2019, lequel a adressé plusieurs courriers au restaurant l’Equinoxe pour prendre rendez-vous afin de diagnostiquer le raccordement.

Le constat des anomalies a été diagnostiqué par le service Assainissement de la Communauté d’Agglomération de [Localité 6] le 26 novembre 2019, celui-ci ayant été adressé au Cabinet Foncia, syndic de la copropriété.

Le 6 juillet 2022, la sci Marichantal, bailleur, est informée par la sas Foncia, syndic de copropriété, que l’Equinoxe présentait des non-conformités au titre de l’évacuation des eaux usées et qu’elle devait donc s’acquitter, en sa qualité de propriétaire, des pénalités facturées par le service Assainissement en raison de cette non-conformité pour un montant de 5 741,57 euros au titre des factures de fourniture d’eau des 25 juin 2021 et 23 décembre 2021.

Le 30 août 2022, la sci Marichantal a réglé les pénalités et adressé à la sarl [L] une mise en demeure afin d’être remboursée et afin que la locataire se mettre en conformité.

La conformité du bon raccordement des installations a été définitivement établie le 6 octobre 2022 après l’exécution des modifications demandées par le service Assainissement par courrier du 4 décembre 2019 envoyé au Cabinet Foncia.

Faisant état de nouvelles factures émises le 15 juillet 2022 et le 19 décembre 2022 pour des montants respectifs de 9.559,98 euros et 7.131,36 euros, la société Marichantal a réglé la somme de 5.117,92 euros au titre des majorations et sollicité un remboursement à son locataire.

Recherchant le règlement par le preneur de la somme de 10 859,49 euros, la sci Marichantal a fait assigner la sarl [L] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023.

La sarl [L] a soutenu devant le premier juge qu’en l’absence de délai contractuel d’exécution et faute pour elle d’avoir été destinataire du diagnostic immobilier transmis à la bailleresse, ou d’une interpellation des services municipaux, il appartenait à la sci Marichantal de l’enjoindre à réaliser les travaux, qu’aucune mise en demeure n’est intervenue avant le 30 août 2022 et qu’elle a immédiatement fait réaliser les travaux à la suite de celle-ci, et qu’elle est de bonne foi.

Par jugement en date du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué ainsi :

— déboute la société Marichantal de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne la société Marichantal à verser à la société [L] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société Marichantal aux dépens.

Par déclaration en date du 10 avril 2024, la société Marichantal a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la société [L].

La société Marichantal, par dernières conclusions transmises le 23 septembre 2024, demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 19 mars 2024 ;

Statuant à nouveau,

— accueillir la société Marichantal en ses demandes.

En conséquence,

— condamner la société [L] à lui payer la somme de 10.859,49 euros ;

— condamner la société [L] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

— condamner la société [L] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [L], par dernières conclusions transmises le 11 septembre 2024, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 19 mars 2024

— condamner la société Marichantal à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Marichantal aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

MOTIVATION

Sur l’action en paiement de la sci Marichantal

La société Marichantal fait valoir que les travaux dont s’agit étaient à la charge du preneur en application du contrat et que sur le fondement des clauses du bail et de l’article 1344 du code civil, la sarl [L] doit donc à première demande dédommager le bailleur des sommes avancées. Elle prétend que la société [L] a été informée pour réagir conformément aux dispositions contractuelles et que le preneur a été négligent et de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations, ce qui justifie que la sci Marichantal soit exonérée d’une mise en demeure préalable à son locataire.

La société [L] fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute à l’encontre de la société Marichantal, puisqu’elle n’a pas été en mesure d’effectuer les travaux en amont faute d’avoir reçu les informations nécessaires. Elle prétend que c’est le défaut de communication de la part de la société Marichantal, le bailleur, (en tout cas le mandataire apparent, le syndic) qui est à l’origine du préjudice subi par la société [L].

Réponse de la cour d’appel :

L’article 1231 du code civil prévoit qu’à moins que l’inexécution doit définitive, les dommages intérêts ne sont dus que si le débiteur a été préalablement mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la sci Marichantal, bailleresse commerciale, fait grief à son preneur, la sarl [L] exploitant le restaurant l’Equinoxe à La Rochelle, de ne pas avoir réalisé les travaux de mise en conformité de son système d’évacuation des eaux usées suite au diagnostic réalisé par le service Assainissement de la Ville, dans le délai de trois mois imparti pour ce faire par la mairie, ce qui a généré l’application de pénalités de retard qu’a payé la propriétaire et dont elle demande le remboursement par son preneur.

Ce faisant, elle demande réparation de son préjudice consistant en des pénalités de retard qu’elle estime avoir réglées par la faute du locataire.

Si la sci Marichantal n’a mis en demeure son locataire de procéder à ces travaux de mise en conformité, dont les parties s’accordent à dire qu’elles étaient à la charge de la sarl [L], que par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2022, le preneur s’étant exécuté suite à cette mise en demeure dans un délai raisonnable puisque la conformité a été définitivement établie le 6 octobre suivant, il n’en demeure pas moins que les dispositions du bail commercial prévoyaient que si le bailleur était amené du fait de la carence du preneur à exposer des frais de toute nature, ceux-ci seraient à la première demande, remboursés par le preneur.

Or, il y a bien eu carence du preneur dans la présente affaire, cette carence étant à l’origine de l’application de pénalités par les services de la mairie de [Localité 6].

La sarl [L] ne peut pas exciper du défaut de réception du diagnostic et du devis par le syndic de copropriété, celui-ci l’ayant manifestement envoyé sur une adresse mail erronée pour s’exonérer de sa responsabilité dans l’application de ces pénalités.

En effet, plusieurs courriers du service d’assainissement adressés au restaurant l’Equinoxe par le service Assainissement, le premier du 22 août 2019 annonçant une vérification du raccordement des installations sanitaires au réseau public d’eaux usées ont été adressés à l’Equinoxe précisant que le déplacement pourra aboutir à un diagnostic, le deuxième du 22 octobre 2019, constatant l’absence au rendrez-vous et invitant le restaurant à prendre contact avec le service pour procéder 'dans les meilleurs délais’ au diagnostic, indiquant expressément :

'Dans l’attente, le raccordement des eaux usées ne peut être considéré comme conforme au règlement du service assainissement ci-joint', le troisième du 25 octobre 2019 indiquant que 'Suite à un signalement d’excès de graisse dans le réseau public aux abords de votre restaurant, deux rendez-vous ont été pris en vain et n’ont pas permis de réaliser le diagnostic du raccordement de vos installations sanitaires au réseau d’eaux usées (absence au rendez-vous du 14 octobre 2019), le service précisant cette fois : 'Conformément à l’article L 1331-8 du Code de la santé publique, les propriétaires ne respectant pas le règlement du service assainissement et notamment les articles 6 et 8, sont astreints au paiement d’une majoration de 100 % de la redevance assainissement’ et le dernier courrier fixant un nouveau rendez-vous à M. [L] le 26 novembre 2019, lequel sera cette fois honoré.

Il est donc incontestable que M. [L] représentant la sarl [L] exploitant le restaurant était parfaitement informé de la plainte du voisinage, du motif du contrôle à réaliser et de son caractère obligatoire, sous peine de sanctions.

Ensuite, il ressort du mail adressé par le conseil de la sci Marichantal à M. [Y] [L] que par mail du 17 septembre 2020, il lui a été demandé 'je vous remercie de me confirmer la bonne réalisation des travaux de raccordement de siphon sollicités par la mairie et ce, afin d’éviter l’augmentation de la taxe d’assainissement', M. [Y] [L] ayant répondu le jour même sur une autre question posée par ce même mail et étant resté taisant sur la question relative aux travaux de réalisation des travaux, ayant encore ici fait preuve de négligence en ne demandant pas de quels travaux il s’agissait si, comme il le prétend, il n’avait pas déjà connaissance de ceux-ci.

Etant rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi, l’attitude négligente du preneur et sa mauvaise foi dans le retard mis à se mettre à disposition du service Assainissement pour qu’il puisse réaliser le contrôle puis à réaliser les travaux en ne se renseignant sur la nature des travaux clairement évoqués dans le mai du 17 septembre 2020 pour se conformer à ses obligations contractuelles, celui-ci ayant attendu une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception avec demande de remboursement des pénalités pour le faire, amènent la cour d’appel à considérer que l’absence de mise en demeure préalable par la bailleresse n’exonère pas la sarl [L] de sa responsabilité contractuelle envers sa propriétaire.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de condamnation de la sarl [L] à payer à la sci Marichantal les sommes avancées par elle en qualité de propriétaire, soit la somme totale de 10 859,49 euros, laquelle somme n’est pas discutée devant la cour par l’intimée dans le cadre d’une demande subsidiaire et ce, par infirmation du jugement déféré.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il apparaît contraire à l’équité de laisser à la charge de la sci Marichantal les frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

La sarl [L] sera donc condamnée à lui verser une somme de 1 500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et de 2 500 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

La décision de première instance ayant mis à la charge de la sci Marichantal une somme de 2 500 euros sera infirmée.

La sarl [L] sera déboutée de ses propres demandes à ce titre et partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, elle sera en outre condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société à responsabilité limitée [L] à payer à la société civile immobilière Marichantal la somme de 10 859,49 euros ;

Condamne la société à responsabilité limitée [L] à payer à la société civile immobilière Marichantal la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société à responsabilité limitée [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,