SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP SOREL & ASSOCIES

— la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

Expédition TJ

LE : 27 JUIN 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/00883 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DVYE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de Bourges en date du 02 Septembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 5]

[Localité 2]

N° SIRET : 398 824 714

Représentée par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 30/09/2024

II – M. [G] [U]

né le 12 Octobre 1998 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

III – M. [W] [Y]

né le 01 Août 1989 à [Localité 8] (89)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représenté

auquel la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes de commissaire de justice des 03/12/2024, 27/01/2025 et 28/02/2025 ayant été transformés en procès-verbal de recherches infructueuses

INTIMÉ

27 JUIN 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

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ARRÊT : rendu par défaut

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 8 mars 2019, M. [G] [U], acquéreur, a régularisé un compromis de vente avec M. [S] [Y], vendeur, portant sur un appartement au deuxième étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un prix de 80 000 euros.

Il a été convenu que M. [Y] prendrait à sa charge les travaux de réfection de la façade, même pour les échéances postérieures à la vente.

M. [U] a financé l’achat de ce bien grâce à trois prêts nos 1161805, 1161806 et 1161807 souscrits le 13 mai 2019 auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire.

L’acte de vente a été réitéré par acte authentique du 24 mai 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 juin 2019, le syndic a informé M. [U] que les services de l’urbanisme de [Localité 6] étaient alarmistes s’agissant de l’état de l’immeuble, eu égard à la présence d’une fissure profonde dans la façade, susceptible d’entraîner l’effondrement du bâtiment.

Par exploit du 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure judiciaire à l’encontre de l’assureur de la copropriété, Gan Assurance.

Par ordonnance en date du 12 décembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Bourges a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [V].

Par ordonnance en date du 3 septembre 2020, les opérations d’expertise ont été étendues à M. [Y].

Par actes d’huissier en date du 22 septembre 2021, M. [U] a assigné M. [Y] et la [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Bourges en résolution du contrat de vente pour vice caché, nullité des contrats de prêt et indemnisation.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 10 novembre 2022.

Par jugement en date du 2 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a :

' prononcé la résolution de la vente du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] conclue entre M. [Y] et M. [U] pour vices cachés,

' condamné M. [Y] à verser à M. [U] les sommes suivantes :

> 80 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,

> 22 691,92 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice financier,

> 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

> 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

' dit que M. [U] devra restituer le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6],

' prononcé la nullité des contrats de prêts immobiliers conclus par M. [U] auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire, identifiés comme suit :

> Prêt tout habitat Facilimmo no 00001161805,

> PTH Lisseur no 00001161806,

> Prêt tout habitat Facilimmo no 000011611807,

' condamné M. [U] à restituer à la [Adresse 7] les sommes empruntées, déduction faite des sommes déjà versées,

' condamné M. [Y] à verser à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire la somme de 500,62 euros à titre de dommages-intérêts découlant de la nullité des contrats de prêt immobilier,

' condamné M. [Y] aux dépens de l’instance, à l’exclusion des frais d’expertise du 3 septembre 2020,

' condamné M. [Y] à verser à M. [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière de [Localité 6],

' rejeté toutes les autres demandes,

' écarté l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 30 septembre 2024, la [Adresse 7] a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a ordonné la publication du jugement, a écarté l’exécution provisoire et en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2025 et signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses à M. [Y] le 28 février 2025, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire demande à la cour de :

' déclarer recevable et bien fondé son appel,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

> condamné M. [Y] à lui verser la somme de 500,62 euros à titre de dommages-intérêts découlant de la nullité des contrats de prêt immobilier,

> rejeté toutes les autres demandes,

' condamner, à titre principal, M. [Y] à lui payer la somme de 16 485,08 euros à titre de dommages-intérêts,

' condamner, à titre subsidiaire, M. [Y] à lui payer la somme de 12 096,35 euros à titre de dommages-intérêts,

' condamner in solidum M. [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. [Y] aux dépens.

Bien que dûment cités, M. [Y] et M. [U] n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de l’appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

SUR CE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La Cour de cassation juge qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, le prêteur est fondé à être indemnisé au titre de la restitution des intérêts échus et à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir (cass. civ. 3e, 1er juin 2017, no 16-14.428).

La société appelante fait grief au jugement attaqué d’avoir limité la condamnation de M. [Y] à la somme de 500,62 euros au titre de dommages-intérêts dus à la suite du prononcé de la nullité des contrats de prêt.

Elle demande à la cour de le condamner à lui payer la somme de 16 485,08 euros, ou subsidiairement celle de 12 096,35 euros.

Elle soutient que son préjudice correspond tant aux intérêts échus qu’à la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

En ce qui concerne premièrement les intérêts échus, le Crédit agricole allègue que la suspension des mensualités accordée à M. [U] à compter du 5 février 2020 du fait de la procédure en cours ne le prive pas de son droit aux intérêts, de sorte qu’il aurait dû percevoir les intérêts échus jusqu’à la date du prononcé du jugement, correspondant à la date d’annulation des contrats.

Il est constant que M. [U] a honoré les échéances du 5 juin 2019 au 5 janvier 2020, le remboursement des prêts ayant été suspendu à compter de l’échéance du 5 février 2020. Il ressort des tableaux d’amortissement produits par le Crédit agricole que les intérêts échus durant cette période s’élèvent à 144,03 (prêt no 1161805) + 545,62 (prêt no 1161806) + 38,82 (prêt no 1161807) = 728,47 euros.

Au demeurant, s’il est exact que la suspension des mensualités ne prive pas la banque de son droit aux intérêts, elle a en revanche pour conséquence la suspension des obligations de l’emprunteur durant cette période, de sorte qu’aucun intérêt n’a pu échoir à compter du 1er février 2020. La demande indemnitaire du Crédit agricole pour les intérêts à compter de cette date sera donc examinée au titre des intérêts à échoir.

En ce qui concerne ces derniers, la banque fait valoir qu’aucun élément ne permet d’affirmer que M. [U] n’aurait pas été à même de les régler, de sorte que la perte de chance est de 100 %.

Il convient cependant de rappeler que selon une jurisprudence constante, la perte de chance ne peut être jamais être égale à l’entier préjudice.

Or, le prêteur n’était pas assuré de percevoir l’intégralité des intérêts initialement prévus au contrat, dès lors notamment que, sans même envisager l’hypothèse du défaut de paiement par l’emprunteur, les contrats de prêt prévoyaient la possibilité pour ce dernier de procéder au remboursement anticipé du capital emprunté, moyennant une indemnité de sortie équivalente à la valeur d’un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

La perte de chance de percevoir les intérêts à échoir sera donc estimée à 30 % du préjudice correspondant au montant desdits intérêts.

Les tableaux d’amortissement initiaux font apparaître que M. [U], qui a honoré les mensualités du 5 juin 2019 au 5 janvier 2020, restait à devoir la somme de 993,69 (prêt no 1161805) + 9 849,98 (prêt no 1161806) + 573,43 (prêt no 1161807) = 11 417,10 euros au titre des intérêts à échoir.

Le préjudice du prêteur au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir doit donc être fixé à la somme de 3 425,13 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [Y] à verser à la société appelante la somme de 500,62 euros à titre de dommages-intérêts découlant de la nullité des contrats de prêt immobilier et, statuant à nouveau, de le condamner à lui payer la somme de 728,47 + 3 425,13 = 4 153,60 euros à ce titre.

Partie succombante, M. [Y] sera condamné aux dépens d’appel.

Nonobstant l’issue de la procédure, l’équité et la disparité économique majeure existant entre M. [Y] et la [Adresse 7] commandent de débouter cette dernière de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [W] [Y] à verser la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire la somme de 500,62 euros à titre de dommages-intérêts découlant de la nullité des contrats de prêt immobilier,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer la [Adresse 7] la somme de 4 153,60 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens d’appel,

DÉBOUTE la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Centre Loire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT