ARRET N°15

LM/KP

N° RG 23/01751 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3FF

[N]

[U]

C/

S.C.I. [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01751 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3FF

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juin 2023 rendu(e) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Madame [V] [N] épouse [U]

née le 03 Mai 1967 à [Localité 7] (59)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence BIRET-BULCOURT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4262 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Monsieur [B] [U]

né le 24 Mars 1964 à [Localité 9] (02)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence BIRET-BULCOURT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4261 du 04/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

S.C.I. [F], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e François-Hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 juillet 2017, la société civile immobilière [F] a donné à bail à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [N] épouse [U] (ci-après 'époux [U]') un appartement en meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 590 euros mensuels, révisable annuellement, outre une provision sur charges mensuelles d’eau et d’électricité de 150 euros.

Par actes séparés, Madame [O] [U] et Monsieur [J] [A] s’étaient portés cautions solidaires.

Le 19 avril 2019, la société [F] a fait délivrer aux époux [U] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et un commandement de payer un arriéré de loyer pour un montant de 4.282,77 euros. Elle a également fait signifier le commandement de payer, par acte séparé du même jour, à Mme [U] et M. [A] en leur qualité de caution solidaire.

Un premier jugement du 8 septembre 2020 du juge des contentieux de la protection des Sables d’Olonne a notamment :

— constaté que le bien loué aux époux [U] n’est pas un bail meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 mais relève des dispositions du titre 1er relatifs aux locaux vides à usage d’habitation tels que définis par l’article 2 de la même loi.

— débouté les époux [U] de leur demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 19 avril 2019.

— condamné solidairement les époux [U] à payer la somme de 3 753,72 euros au titre des provisions sur les charges pour la période de novembre 2017 à novembre 2019 inclus, 'sous réserve de régularisation annuelle'.

Les 9 novembre 2020 et 30 septembre 2021, la société [F] a attrait les époux [U], Mme [U] et M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location au 19 juin 2019 par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec toutes conséquences de droit et condamner solidairement les époux [U] et M. [A] à lui payer 10.830,29 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 19 avril 2019 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération de lieux et remise des clés. Ils demandaient aussi de juger de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et, subsidiairement, le réduire et que les meubles se trouvant dans les lieux soient remis, aux frais des époux [U], en un lieu qu’il désignera et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié à la diligence de l’huissier de justice chargé de l’exécution.

Par jugement en date du 6 juin 2023, le juge des contentieux du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a statué ainsi :

— Rejette la fin de non-recevoir et déclare recevable l’action de la société [F],

— Rejette la demande aux fins d’écarter des débats une photographie des sous-compteurs d’eau et d’électricité,

— Prononce la nullité des actes de cautionnement de Mme [U] et M. [A] et déboute en conséquence la société [F] de toutes ses demandes à leur encontre,

— Constate au 19 juin 2019 la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la société [F], d’une part, et les époux [U] d’autre part,

— Ordonne aux époux [U] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de leur chef et de remettre les clés du logement dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L.412-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Dit qu’à défaut, la société [F] pourra faire procéder à leur expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Rejette la demande de réduction du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejette la demande aux fins de prononcer l’expulsion sous astreinte,

— Rappelle que le sort des meubles est régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne solidairement les époux [U] à payer à la société [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer avec indexation, outre les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,

— Condamne solidairement les époux [U] à payer à la société [F] la somme de 2.365,20 euros au titre de l’arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamne solidairement les époux [U] à payer à la société [F] la somme de 6 456,89 euros au titre des charges échues au 21 decembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Déboute les époux [U] de l’intégralité de leurs demandes,

— Déboute Mme [U] et M. [A] de leur demande de dommages et intérêts,

— Condamne solidairement les époux [U] à payer à la société [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Déboute les époux [U], Mme [U] et M. [A] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— Condamne in solidum, les époux [U] aux dépens engagés par la société [F] en ce compris le coût du commandement de payer en date du 8 juillet 2021, mais non le coût des actes de dénonciation à Mme [U] et M. [A].

Par déclaration en date du 19 juillet 2023, les époux [U] ont relevé appel limité :

'les appelants entendent contester le refus de délai pour quitter les lieux, n’ayant pas d’autres logements. Ils contestent également le montant des sommes qu’ils ont été condamnés à payer à la sci [F] aussi bien sur les arriérés de charges que sur les arriérés de loyers, outre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, ils contestent le débouté quant à leur demande de dédommagement pour frais de relogement'.

A la suite d’un commandement de quitter les lieux, précédemment signifié aux époux [U] le 22 juin 2023 et resté infructueux, le commissaire de justice a fait itératif commandement de, immédiatement et sans délai, évacuer et rendre libres de toutes personnes et de tout bien mobilier, les locaux indûment occupés

Le 28 juin 2023, il a été dressé un procès-verbal de tentative d’expulsion.

Selon procès-verbal de reprise du 15 septembre 2023, Maître [Z] [D], commissaire de Justice, chargé de l’exécution forcée s’est transporté à l’adresse du logement, aux fins de constater enfin la libération des locaux et procéder à leur reprise, en présence de Monsieur [S] [T], Maire des Achards.

****

Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 octobre 2024, M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N] demandent à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N] à régler à la sci [F] les sommes suivantes :

* 2365,89 euros au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 6456,89 euros au titre des charges échues au 21 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux [U] de leur demande de dédommagement,

En conséquence,

— juger que les époux [U] ont honoré intégralement le paiement des loyers et charges,

— condamner la sci [F] à verser aux époux [U] la somme de 4 425 euros au titre de l’indemnité de relogement sur 5 ans à concurrence de 885 euros par an,

— débouter la sci [F] de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état des lieux,

— condamner la sci [F] à payer à monsieur et madame [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— condamner la sci [F] à la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Par conclusions déposées le 18 octobre 2024, la société civile immobilière [F] demande à la cour d’appel de :

— juger la sci [F] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions, notamment en son appel incident,

— débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées,

En conséquence,

— Confirmer, purement et simplement, le jugement rendu en ce qu’il a :

— Condamné solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à payer à la sci [F] la somme de 2.365,20 euros, au titre des arriérés de loyers avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Condamné solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à payer à la sci [F] la somme de 6.456,89 euros au titre des charges échues au 21 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— Débouté Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] de l’intégralité de leurs demandes [notamment la somme de 4.425,00 euros, au titre de l’indemnité de relogement sur 5 ans à concurrence de 885,00 euros par an et la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamné solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [V] [U] à payer à la sci [F] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et y ajoutant,

— Condamner in solidum les époux [U] au paiement des frais de remise en état du logement, à hauteur de 12.887,44 euros TTC, selon factures datées des 30 janvier et 14 février 2024, compte tenu des multiples désordres constatés par commissaire de justice le 15 septembre 2023,

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les époux [U] à payer à la sci [F] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner, in solidum, les époux [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la selarl Cirier Avocats Associés, société d’avocats inter-barreaux postulant par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Ccode de procédure civile, en ce compris le procès-verbal de tentative d’expulsion du 24 août 2023, de reprise du 15 septembre 2023, de constat du 25 septembre 2023, et de signification d’un commandement de quitter les lieux du 22 juin 2023, émanant de la sarl Huis-Alliance 85.

Par conclusions transmises le 24 octobre 2024, les époux [U] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture.

Par courrier transmis le 30 octobre 2024, la société [F] s’est opposée à cette demande, aux motifs que celle-ci ne répond pas au critère de l’article 803 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de rabat de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, 3 pièces nouvelles ont été déposées le 24 octobre 2024 ainsi que des conclusions de demande de rabat de clôture, le conseil des appelants expliquant que M. [B] [U] a été victime d’un AVC en décembre 2023, de sorte que c’est la famille qui ne se trouve pas sur place qui gérait ses affaires,ses clients n’ayant donc pas eu matériellement le temps de communiquer à leur conseil les éléments de réponse auparavant.

Il convient de faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture en raison des difficultés pour les appelants de faire valoir leurs intérêts et de produire les pièces nécessaires à la réponse aux demandes formées par l’intimé dans ses dernières conclusions déposées seulement trois jours avant la date annoncée de la clôture de l’instruction de l’affaire, étant précisé que ces conclusions contenaient une demande de condamnation à paiement de travaux réactualisée au vu de factureq qui n’avaient jusqu’à présent pas été produites.

Le respect du principe du contradictoire impose donc de faire droit à la demande de révocation de la clôture, nonobstant l’opposition de l’intimé.

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel

Dans leur déclaration d’appel qui contenait déjà un appel limité, les appelants contestaient le refus de leur accorder un délai pour quitter les lieux, le montant des sommes qu’ils ont été condamnés à payer à la sci [F] au titre des arriérés de loyers et des charges que sur les arriérés de loyers et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le débouté de leur demande de dédommagement pour frais de relogement.

Dans leurs conclusions d’appelants, ils ne contestent plus le refus de leur accorder un délai pour quitter les lieux.

Il y aura donc lieu à confirmation sans plus ample débat de la disposition du jugement ordonnant aux époux [U] de libérer les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Au regard de cet appel limité et de la demande reconventionnelle de la sci [F], intimée, la discussion entre les parties porte donc sur l’arriéré des loyers et des charges, la demande des époux [U] d’un dédommagement pour frais de relogement, la demande reconventionnelle en condamnation des époux [U] au paiement des frais de remise en état des lieux qu’ils ont quitté, les frais irrépétibles et les dépens.

Sur l’arriéré de loyers et la régularisation des charges

S’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Concernant l’arriéré de loyers :

Devant le premier juge, la sci [F] avait produit un décompte de sa créance prétendue ventilé entre la créance au titre du loyer et sa créance au titre des charges arrêté entre le 11 août 2017 et le 30 novembre 2022.

Au regard du décompte arrêté au 30 novembre 2022, en considérant qu’au titre des loyers, restaient indus les loyers de septembre et octobre 2020 et les loyers d’août, septembre, octobre et novembre 2022, ce qui représentait un total de 2 365,20 euros, le juge des contentieux de la protection a condamné solidairement les époux [U] à payer cette somme, faute pour eux d’avoir prouvé qu’ils les avaient effectivement réglés comme ils le prétendent.

Devant la cour d’appel, les époux [U] soutiennent encore ne plus devoir aucune somme mais ils ne versent aux débats que des extraits de listes des mouvements du compte 15519 39056 00021482901 ouvert au nom de M. [B] [U] auprès du CCM des Sables d’Olonne faisant état pour l’année 2020 et 2022 de virements SEPA de 285 euros.

Par cette production partielle de leurs relevés de compte, ils ne démontrent pas le paiement allégué.

Les décomptes établis par l’agence immobilière chargée de la gestion de la location, soit celui établi au 30 novembre 2022 et le décompte actualisé du 15 septembre 2023 comptabilisent encore ces loyers comme étant impayés malgré les versements partiels effectués par les locataires et la caisse d’allocations familiales.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement déféré de ce chef.

Concernant les charges :

Les époux [U] contestent les charges qui leur sont imputées en soutenant que le compteur individuel d’eau qui a été installé après le jugement du 8 septembre 2020 ne leur est pas accessible car il se trouve dans le local du bar tabac, de sorte qu’ils ne pouvaient vérifier leur consommation d’eau, qu’en outre, cela ne leur donne pas le droit au choix d’un fournisseur de leur choix.

Ils prétendent en outre que la facture de régularisation du bar tabac 2021, dont paiement leur est demandé en totalité, ne déduit pas comme elle le devrait la consommation du bar-tabac.

Concernant l’électricité, ils soutiennent que la société [F], comme elle l’a reconnu elle-même auprès de l’huissier de justice, ne peut donner la consommation réelle des époux [U] car sur le tableau d’électricité, ils ont noté un 'appareil Try Watt Delta [Localité 6]', lequel est un indicateur de consommation en K-Watter et non un compteur.

Ils contestent la répartition qui est faite du prix de l’abonnement et du KW qui est plus élevé pour un professionnel que pour un particulier.

Ils continuent à prétendre qu’aucun compteur individuel d’électricité n’a été mis en place, ce que le fait que les factures soient établies au nom de la SNC Café Tabac des Halles démontrerait clairement.

La sci [F] rétorque que l’affirmation des époux [U] selon laquelle il n’y aurait pas de compteur individuel ni pour l’électricité, ni pour l’eau, est une contre-vérité, les sous-compteurs existant, ce que l’état des lieux mentionne, et qu’ils permettant d’identifier la consommation individuelle, la sci précisant que les locataires relevaient eux-même leur consommation.

La seule demande des époux [U] en lien avec leur argumentaire relatif à l’absence prétendue de compteurs individuels d’eau et d’électricité est le débouté de la demande en paiement des charges par le bailleur.

Cependant, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, concernant l’électricité, il est suffisamment démontré par les pièces versées aux débats que le bien loué par la sci [F] était équipé d’un sous-compteur d’électricité permettant l’individualisation de la consommation électrique des locataires et que c’était eux-mêmes qui fournissaient le relevé annuel sur la base duquel la facturation était faite par l’agence immobilière chargée de cette location.

Concernant la consommation d’eau des époux [U], il est exact que celui-ci ne leur était pas accessible car situé dans le commerce qui se trouvait dans l’immeuble au rez-de-chaussée, le relevé de ce compteur étant fait par l’agence immobilière deux fois par an à réception de la facture ainsi que la représentante de [Y] immobilier en atteste au dossier.

L’état des lieux d’entrée du 11 août 2017 mentionne que le compteur d’eau commun dispose d’un sous-compteur, les relevés effectués par l’agence immobilière permettant donc d’individualiser la consommation des époux [U].

Ainsi, y-a-t-il lieu également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que les charges d’eau dont régularisation avait été demandés aux locataire étaient suffisamment justifiées.

Sur l’indemnité de relogement

Les époux [U] forment une demande de condamnation de leur ancien bailleur au versement d’une indemnité de relogement sans préciser le fondement juridique de leur demande.

Ils invoquent une grille de signalement établie le 13 avril 2023 dont il ressortirait que d’une part, le logement loué n’a pas d’accès aux dispositifs de coupure d’eau et d’électricité, les compteurs se trouvant dans le commerce, que d’autre part, le logement est dégradé, avec présence de moisissures par infiltration depuis 2018 suite à la construction de l’immeuble voisin.

La cour d’appel constate qu’ils ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier d’une indemnité de relogement :

— ni des dispositions de l’article L 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que le propriétaire doit verser une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement lorsqu’une personne publique, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement suite à une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux rendent le logement loué temporairement inhabitable.

— ni des dispositions de l’article L 521-3-1 qui prévoit une telle indemnité lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter (Ord. n°2020-1144 du 16 sept. 2020, art. 2-8°et 19, en vigueur le 1er janv. 2021, applicable uniquement aux arrêtés notifiés à compter de cette date) «ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique», ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif et que le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants.

En effet, la cause de leur relogement est leur expulsion des lieux loués suite à une résiliation par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Il y a donc encore lieu à confirmation du jugement dont appel qui a débouté les époux [U] de leur demande d’indemnité de relogement.

Sur La demande reconventionnelle de la propriétaire

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force.

Selon l’article 1732 du même code, il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté (Civ. 3ème 17 octobre 1990 n°88-20.194 P.).

En l’espèce, la sci [F], suite à la reprise du logement loué, demande à notre cour de condamner in solidum les époux [U] à lui payer les frais de remise en état pour un montant de 12 887,44 euros TTC selon factures des 30 janvier et 14 février 2024, compte tenu des multiples désordres constatés par le commissaire de justice le 15 septembre 2023.

Les époux [U] s’y opposent en disant avoir nettoyé l’ensemble du logement et que seules deux pièces n’ont pu être refaites puisque les murs se sont désolidarisés de leur mur porteur et que la moisissure s’y est installée depuis novembre 2017, date à laquelle ils soutiennent que leur logement est devenu insalubre.

Les deux factures produites par la sci [F] portent sur les travaux suivants :

— travaux intérieur des murs de la cuisine (retrait de tapisserie, rebouchage des trous, ponçage des parties enduites, lessivage des zones tachées par l’humidité, application d’un isolant anti taches sur les zones marquées par l’humidité, application d’une couche de peinture, sur les murs),

— travaux intérieur cuisine : retrait de cuisine avec électro-ménagers, installation de nouveaux mobiliers de cuisine blancs, crédence au-dessus des plans de travail, mise en place d’un four, d’une plaque à induction et d’une hotte aspirante, mise en place d’un évier inox avec mitigeur et évacuation),

— travaux intérieur de peinture murs petite chambre collée à la cuisine (retrait de tapisserie, rebouchage des trous, ponçage des parties enduites, rebouchage de fissure en angle suite à un mouvement de cloisons, lessivage des zones humides, application d’un isolant sur les zones humides, application d’une couche d’impression blanche et de peinture blanche),

— travaux intérieur peinture murs séjour/salon (retrait de tapisserie, rebouchage des trous, ponçage des parties enduites, application d’une couche de peinture d’impression et de peinture blanche des murs et du plafond outre la peinture des soubassements et des blocs porte)

— travaux intérieur peinture murs et plafond chambre marron et turquoise (retrait tapisserie rebouchage des trous, ponçage des parties enduites, application d’une couche de peinture d’impression blanche sur les murs, application de la peinture blanche mat et d’une style chocolat sur murs, peinture blanche au plafond),

— travaux intérieur peinture murs chambre blanche (retrait de tapisserie, rebouchage des trous, ponçage des parties enduites, lessivage des parties humides, application de l’isolant anti-taches sur les parties humides, application d’une couche d’impression blanche et d’une peinture blanche),

— travaux intérieur peinture murs cage d’escalier (retrait de tapisserie, rebouchage des trous, ponçage, application d’une couche d’impression blanche et d’une peinture blanche mat velouté),

— travaux intérieur peinture murs sous véranda avec escalier (refaire coffrage en OSB, nettoyage des murs, application de la peinture blanche pour enduit extérieur 1 couche),

— travaux intérieur peinture plafonds chambre infiltration (lessivage, application d’un isolant anti-taches sur la partie endommagée, application de l’impression et de la peinture mat velouté),

— chambre bleu et violette (retrait de la tapisserie, égalisage des murs avec enduit, ponçage, application de l’impression et de la peinture mat blanche),

— escalier (nettoyer rambarde, marche et contre marche, application peinture satin spéciale bois et escalier intérieur),

— couloir (mise en peinture des arches de murs porteurs).

Le procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie du 25 septembre 2023 mentionne un état de saleté général, de griffures de chat sur les tapisseries, des tapisseries enlevées ou décollées dans les pièces affectées par l’humidité.

Cependant, il ressort de la description des travaux objets des factures produites que la sci [F] a remis les lieux loués à l’état neuf concernant les peintures et tapisseries et qu’ils ont entièrement refait la cuisine, mobilier et éléments d’équipement inclus, alors que les époux [U] ont occupé les lieux loués pendant 6 ans et que de l’état des lieux d’entrée du 11 août 2017, il résulte que les peintures et tapisseries étaient déjà soit vétustes, soit en état d''usure normale'.

Par ailleurs, les époux [U] produisent des pièces qui établissent que du fait de travaux sur une construction accolée à l’immeuble occupé par eux pendant le temps de la location, des dégâts ont été faits sur le mur porteur et que des fissures, des infiltrations d’eau et de l’humidité en sont résultées dans des pièces du logement loué.

En conséquence, même si les griffures de chat sur certaines des tapisseries ainsi qu’un état de saleté sont imputables à monsieur et madame [U], il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle de la sci [F] compte tenu de l’état d’usure et de vétusté préalable du logement qu’ils ont de surcroît occupé pendant plus de 6 ans et du fait que les dégâts en lien avec l’humidité dans certaines des pièces de ce logement ne sont pas survenus par la faute des locataires mais en raison des dégradations faites à l’immeuble consécutives aux travaux réalisés sur l’immeuble mitoyen en 2017.

La sci [F] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les dommages intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les époux [U] demandent à notre cour de condamner la sci [F] à leur verser 5 000 euros à titre de dommages intérêts au motif de son acharnement à leur encontre pour les faire partir du logement, ceux-ci résidant désormais en camping.

Cependant, au regard de la confirmation du jugement déféré, il n’apparaît pas que la sci [F] ait commis une faute dans l’exercice de ses droits en tant que bailleur et qu’elle soit à l’origine d’un préjudice subi par les époux [U] qui ont quitté le logement loué suite à une résiliation du contrat de bail pour des impayés de loyers et charges.

Il convient donc de débouter M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard du résultat de l’instance en appel, la condamnation solidaire des époux [U] à verser la somme de 1 500 euros à la sci [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance sera confirmée mais la sci [F] comme les époux [U] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 21 octobre 2024 et la reporte au 18 novembre 2024 ;

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré ;

Et y ajoutant,

Déboute la société civile immobilière [F] de sa demande reconventionnelle et de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [B] [U] et Mme [V] [U] née [N] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,