AFFAIRE : N° RG 07/03613

Code Aff. :

ARRET N°

J B C G

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 21 Septembre 2007 – RG n° 06/0957

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 20 OCTOBRE 2009

APPELANTE :

La SAS TERREIS, anciennement dénomée FONCIERE FONCIA

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

assistée de M^e HELWASER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame D Y

La Croix de Fer XXX

représentée par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués

assistée de M^e BRETOC BUREAU, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur

Madame CHERBONNEL, Conseiller,

Madame ODY, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 08 Septembre 2009

GREFFIER : Madame X

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2009 et signé par M. BOYER, Président, et Madame X, Greffier

Le 27 décembre 2003, M^me D Y a signé un acte de vente d’un bien immobilier situé à Deauville ; le vendeur était la société Foncière Foncia et l’agent immobilier la société Foncière Transaction Côte Fleurie.

L’acte comprenait des conditions suspensives :

' l’une à la charge de M^me D Y, d’obtenir un prêt de 183'000 € lequel devait être réclamé dans un délai de 15 jours à compter de la signature du document

' une autre à la charge de la société Foncière Foncia d’obtenir de la copropriété un couloir d’accès entre les deux appartements vendus.

Le 24 avril 2004, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la société Foncière Foncia à acquérir la partie du couloir visé dans le compromis.

Le tribunal a également relevé que la société Foncière Foncia a transmis l’acte sous seing privé à M^lle D Y le 2 mars 2004, le point de départ du délai légal de rétractation étant fixé aux 3 mars 2004 et le dossier transmis au notaire de la société immobilière le 5 mars 2004.

Le tribunal de grande instance de Lisieux a condamné la société Terreis anciennement dénommée Foncière Foncia à réitérer le compromis de vente du 27 décembre 2003 dans les conditions prévues à l’acte sous astreinte de 100 € par jour de retard et condamné cette société à payer à M^me D Y la somme de 15'000 € à titre de dommages intérêts.

La société Terreis a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation.

Elle soutient que le compromis de vente est nul en l’absence d’accord définitif sur la chose et sur le prix et subsidiairement que la vente est caduque en raison de la défaillance d’une condition suspensive.

Plus subsidiairement, elle sollicite la résolution judiciaire du compromis de vente et, en tout état de cause, le débouté de M^me D Y en raison de l’état de l’appartement ainsi que sa condamnation à lui payer 18'300 € à titre de dommages intérêts.

Elle reproche au tribunal d’avoir considéré que la demande de l’offre de prêt du 28 février 2004 devait être considérée comme intervenue dans le délai contractuel, d’avoir commis quelques erreurs de dates et de se référer à des échanges de courrier intervenus entre notaires et couverts par le secret professionnel.

Elle fait valoir qu’il appartenait à l’agent immobilier de notifier le compromis.

Elle soutient que lors de la signature du compromis le 27 décembre 2003, il existait une indétermination quant à la chose vendue car pour le vendeur le couloir ne faisait pas partie de vente tandis que pour l’acquéreur il devait être intégré aux biens immobiliers vendus, alors que la vente de la chose d’autrui est nulle et que l’acquisition du couloir supposait la création d’un lot privatif et donc la modification de règlement de copropriété ainsi que de l’état descriptif de division, outre quelques considérations sur le nombre de mètres carrés.

Elle soutient également que le prix de vente était indéterminé au motif que au paragraphe 'Prix’ la vente était consentie moyennant un prix principal de 183'000 €, au paragraphe condition suspensive était indiqué 170'755 €, la provision pour frais d’acte et les honoraires de négociation portant le coût total à 194'378 €, l’acquisition du couloir ajoutant à cette indétermination.

Elle affirme que M^lle Y n’a pas satisfait à son obligation de solliciter un prêt et ne justifie pas d’une demande de prêt puis analyse une offre de prêt formulée le 28 février 2004 par le CCF.

Elle soutient que rien ne l’oblige à demander la réalisation de la vente par application de l’article 1178 du Code civil.

En réponse aux allégations adverses, elle affirme avoir signé le compromis de vente le 27 décembre 2003 et ajoute que s’il n’en était pas ainsi, M^lle Y aurait dû la mettre en demeure conformément au compromis de vente 'par acte extra judiciaire dans un délai de quinze jours'.

Elle ajoute que la vente est également caduque en raison de la levée tardive de la condition relative à l’acquisition du couloir.

Elle considère encore que l’attitude de M^lle Y qualifiée de fautive, justifierait la résolution du contrat.

Elle affirme subir un préjudice et conclut au rejet de la demande adverse, en ajoutant que l’état de l’appartement interdirait sa vente.

M^lle D Y conclut à la confirmation du jugement sauf à porter à 200 € par jour le montant de l’astreinte ordonnée et à 30'000 € les dommages intérêts.

Elle affirme s’être vu remettre par l’agence Foncia Syndeco une copie du compromis portant sa signature mais non celle de la venderesse, dont une télécopie ne lui a été transmise que le 26 janvier 2004 et l’original le 2 mars 2004 avec l’indication du bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours.

Elle relate les discussions entre son notaire et celui de la venderesse qui, selon elle, ne sont pas couverts par le secret professionnel parce qu’il s’agit de correspondances échangées entre les notaires des parties pour faire aboutir une vente.

Elle affirme que l’objet de la vente et le prix étaient parfaitement déterminés et que le compromis de vente n’est pas caduc dans la mesure où elle a contacté la BNP le 7 janvier 2004, cette banque lui ayant demandé de fournir un compromis de vente faisant apparaître non seulement sa signature mais également celle du vendeur.

Elle ajoute qu’elle a obtenu un accord de prêt de la part du CCF le 28 février 2004 et en a immédiatement justifié auprès de la succursale de l’agent immobilier qui l’a ensuite remis au notaire lequel a entamé des démarches sans que le notaire de la venderesse évoque quelque caducité que ce soit.

Elle fait encore valoir que si elle n’avait pas réalisé ces démarches, la condition serait réputée accomplie et donc la vente parfaite.

Affirmant avoir accompli ses obligations elle s’oppose à toute résolution à son encontre.

Par ordonnance du 29 avril 2009, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire étant venue à l’audience, il a dit son rapport avant les plaidoiries.

SUR QUOI

Attendu que les échanges de courriers entre les notaires ne portent que sur la vente convenue et les démarches nécessaires à la passation de l’acte authentique ; qu’ils ne sont pas couverts par le secret professionnel ;

Attendu que la banque BNP Paribas agence de Mac-Mahon, 35 avenue Mac-Mahon Paris 75'017 atteste : « par la présente que M^lle D Y s’est présentée le 7 janvier 2004 dans nos locaux. Ce jour cité, M^lle Y nous a fait la demande de monter un prêt immobilier pour l’achat d’une acquisition principale. Devant les documents fournis, nous avions demandé à ce que ceux-ci soient définitifs dans leurs états, à savoir que le compromis de vente n’était signé que par M^lle D Y, et que nous ne pouvions nous prémunir du fait que celui-ci n’était pas signé par le vendeur. » ;

Que E F de l’organisme Money Bank atteste également à M^lle D Y : « dans le cadre de votre projet immobilier, et suite à votre visite du 6 janvier 2004, je vous rappelle qu’afin de finaliser votre dossier, je reste dans l’attente du compromis de vente signée par les deux parties que vous n’avez pu me fournir lors de notre entretien’ ;

Qu’il en résulte que M^lle Y a présenté les demandes de prêts auprès de ces organismes moins de 15 jours après sa signature du compromis de vente ;

Que la société Foncière Foncia reproche de ne pas fournir un exemplaire de la demande de prêt ; mais que cette demande est nécessairement adressée à l’organisme bancaire ; que la réponse du CCF montre que le prêt devait permettre de payer le prix, ce qui suppose qu’il ait été ainsi demandé, le reste n’intéressant pas la venderesse ;

Attendu que la société Terreis affirme que M^lle D Y n’a pas satisfait à son obligation contractuelle sur le délai d’obtention du prêt ;

que cela suppose qu’elle ait elle-même mis M^lle Y en mesure de l’obtenir dans le dit délai ;

Qu’en effet, sauf à permettre à la venderesse de laisser écouler le délai à sa guise, le délai de quarante jours pour obtenir le prêt ne pouvait partir que du jour où la venderesse avait adressé ce document, mettant ainsi M^lle Y en mesure d’accomplir les démarches nécessaires ;

Que la venderesse fait valoir la stipulation du contrat ne portant qu’une seule et unique date et portant la mention 'fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct’ ; mais que cette mention ne signifie pas qu’un exemplaire portant les deux signatures ait immédiatement été remis à M^lle Y ; qu’en outre, la société Terreis qui affirme sur ce point qu’il faut s’en tenir aux mentions de l’acte soutient que le prix est indéterminé alors qu’il y est stipulé 'les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix ', acceptant ainsi que les énonciations de l’acte soient discutées ;

Attendu que M. G B a délivré une attestation dans les termes suivants : « en tant que salarié de la société FONCIA, du 2 Août 2003 à Août 2004 (le 27), au poste d’Agent immobilier, j’ai reçu en Mars 2004 par fax de M^lle Y D, l’offre de prêt du CCF du 28 février 2004. Ensuite, je l’ai remis immédiatement en mains propres à l’étude de M^e A. Le jour de la signature du compromis de vente, aucun exemplaire original n’a été remis à M^lle Y. Les deux exemplaires, uniquement signés de M^lle Y, ont été envoyés au service juridique de la société FONCIA à Paris pour signature par le Directeur. Ce n’est que fin janvier que les compromis ont été retournés signés. Un exemplaire a été faxé aussitôt à M^lle Y le 26/01/04 » ;

Que M^lle Y verse au dossier la copie du compromis ne portant qu’une signature et qu’il n’est pas argué de faux ; qu’elle verse aussi le fax de la société Foncia du 26 janvier 2004 portant 'Veuillez trouver ci-joint le compromis signé des deux parties’ ; que ce document émane de la personne que la société Foncière Foncia avait chargé des négociations et peut donc être retenu à son encontre ; que la date de signature n’est pas modifiée sur ce document mais que son envoi est du 26 janvier 2004 ;

Attendu que selon les conclusions de la société foncière, c’est M. B qui a représenté la société Foncière Transaction Côte Fleurie dans le cadre de la négociation et la signature du compromis de vente ; que la société Foncière Transaction Côte Fleurie étant l’agent immobilier, la société venderesse n’indique pas qui a signé l’acte pour son compte, cette mention ne figurant pas dans le texte du compromis ; que la signature qui y est apposée n’a rien de commun avec celles figurant sur l’attestation de M. B et sur sa carte d’identité, compatibles entre elles ; que la société Foncière Foncia ne prétend pas qu’un de ses membres se soit déplacé à l’agence pour signer ce document ; que sa formulation est d’ailleurs prudente dans les conclusions présentées à la cour ' la société FONCIERE FONCIA et Mademoiselle D Y ont signé par l’intermédiaire de la société FONCIA TRANSACTION COTE FLEURIE'

Que l’on ne comprend pas pourquoi M^lle Y aurait maquillé le document en cachant la signature du vendeur pour le présenter aux organismes de crédit qui, dans les attestations, font état de ce document ne portant qu’une signature ; que son intérêt était d’obtenir le prêt sollicité pour réaliser l’achat convenu ;

Attendu que l’on peut donc retenir que le document a été signé ultérieurement par la société Foncière Foncia venderesse, peut être au jour indiqué, mais que M^lle Y ne l’a reçu qu’à la date qu’elle indique ;

Attendu que M^lle Y verse au dossier une offre de prêt émanant du CCF et datée du 28 février 2004 soit dans les quarante jours de la remise du document signé par les deux parties ;

Attendu en conséquence que cette condition a été accomplie dans les délais contractuels, à supposer que le délai ait pu courir avant l’écoulement du délai de rétractation ;

Attendu que les conditions particulières mentionnent :

'De FONCIERE FONCIA :

A ce jour il a précisé que le couloir d’accès des deux appartements est une partie commune de la copropriété et que celui-ci ne fait pas partie de la présente de vente.

De Mademoiselle D H

Cette vente n’aura lieu seulement sous la condition suivante : le couloir d’accès des deux appartements d’une superficie de 3,50 m² en loi Carrez, doit faire partie intégrante des biens objets et droits immobiliers désignés ci-dessus’ ;

Attendu que le seul sens possible de cette clause est l’engagement pris par la société Foncière Foncia d’acquérir le couloir d’accès de ces deux appartements, conformément à l’offre qui figurait dans la publicité ; que d’ailleurs, la société Foncière Foncia a obtenu l’autorisation d’acquérir ce couloir de l’assemblée générale de la copropriété ;

Que si la vente de la chose d’autrui est atteinte de nullité, il ne s’agit que d’une nullité relative que la venderesse ne peut pas soulever et qui est couverte par la demande d’acquisition formée ultérieurement auprès du syndicat de copropriété par la dite venderesse, demande qui appliquait le compromis ;

Attendu que si l’acte authentique devait être réalisé au plus tard le 9 février 2004, c’était sous réserve de l’obtention de toutes les pièces nécessaires à la perfection de l’acte ; que la date du 9 février 2004 n’était fixée que sous cette réserve ; que parmi ces pièces figurait nécessairement l’acte d’acquisition par la société Foncière Foncia du couloir visé aux conditions particulières, acte qui n’était pas passé à cette date, la société Terreis faisant valoir que l’assemblée des copropriétaires n’a statué que le 24 avril 2004 ;

Qu’il n’y a donc pas caducité de ce chef non plus ;

Attendu que ce couloir d’accès est précisément déterminé ; que les autres lots numéro 16 et 17 de la copropriété située 17 place Morny à Deauville sont aussi précisément dénommés à l’acte, qu’il n’y a donc pas d’incertitude sur l’objet de la vente, objet qui est suffisamment déterminé ;

Attendu de même que le prix est fixé à 183'000 € qu’il est vrai que le coût de l’acquisition est évalué à 194'370 € ; mais que le coût de l’acquisition qui comprend des frais peut être supérieur au prix proprement dit sans que cela crée d’incertitude sur le montant du prix ; qu’en outre le montant du financement est ainsi détaillé :

prix principal de la vente………………………………. 170'755 €

provisions pour frais d’acte……………………………… 11'370 €

honoraires de négociations……………………………… 12'245 €

Total……………………………………………………………. 194'370 €

Étant observé que 170'755 + 12'245 = 183'000, le prix mentionné résultant de l’addition du prix principal et des honoraires de négociations ;

qu’il n’y a aucune incertitude sur le prix ;

Attendu que la société Terreis affirme n’avoir commis aucune faute ; que cependant, elle n’explique pas son retard à retourner le compromis signé, se limitant à nier ce retard, ni à passer l’acte d’acquisition du couloir après l’assemblée générale l’autorisant ; que son affirmation selon laquelle aucune pièce ne prouve sa volonté de retarder la signature du compromis ni qu’elle serait responsable d’un quelconque retard se heurte à ces constatations, que les retards aient été volontaires ou non ;

Attendu que la société Terreis reproche encore à M^lle Y de ne pas l’avoir mis en demeure conformément au compromis, page 10 ; mais que le texte exact stipule 'la partie lésée pourra mettre en demeure la partie responsable du retard afin d’exiger par acte extra judiciaire, dans un délai de quinze jours, le versement du prix ou la signature de l’acte authentique'; qu’il s’agissait donc d’un simple faculté ; qu’en outre, il fallait que le délai ait couru, ce qui supposait la réunion des pièces nécessaires à la perfection de l’acte, dont l’acte d’acquisition du couloir, qui n’est pas alléguée ;

Que le délai n’a donc pas commencé à courir ;

Attendu que la société Terreis reproche encore à M^lle Y d’avoir obtenu un prêt qui ne correspondait pas aux caractéristiques du contrat ; mais que, dans la mesure où le financement était obtenu, fût-ce plus cher et pour le montant total comprenant les frais d’acte, M^lle Y était seule concernée par le coût du prêt, que la venderesse ne peut pas faire valoir ;

Qu’elle ne peut pas non plus faire valoir les modalités de notification de l’offre de prêt par l’organisme bancaire, qui ne la concernent pas ;

Attendu que sur l’envoi de l’offre de prêt par lettre recommandée à l’agent immobilier, M. B atteste avoir reçu l’offre de prêt adressée par M^lle Y par fax au mois de mars 2004,

Qu’en outre, l’envoi par l’agence du compromis de vente faisant courir le délai de rétractation est intervenu par lettre du 2 mars 2004 dont M^lle Y verse copie de l’enveloppe du 3 mars 2004, ce qui suppose soit que l’offre de prêt avait été bien reçue dans le délai, soit que cette irrégularité était couverte par l’acceptation de la venderesse ou de son mandataire chargé de la négociation ;

Que les échanges de courriers entre notaires ne font pas mention d’une difficulté sur l’obtention du prêt, alors que le premier courrier de M^e A date du 5 mars 2004 ;

Que l’on peut donc retenir que l’offre de prêt a été adressée antérieurement au 2 mars 2004 ; que rien ne permet de retenir que la forme recommandée ait été exigée pour la validité de l’acte ;

Attendu que la société venderesse reproche encore à M^lle Y de ne pas justifier de l’acceptation du prêt ; mais que l’acte ne prévoyait pas cette condition ;

Attendu en conséquence que M^lle Y a satisfait à cette condition ;

Attendu au surplus que M^lle Y fait valoir que si la condition n’était pas accomplie, elle serait réputée l’être en application de l’article 1178 du Code civil ; que la société venderesse rappelle que selon le contrat, elle 'pourra’ demander l’application de l’article 1178 Code civil, et qu’il ne s’agissait donc que d’une faculté ; mais qu’il en e st toujours ainsi, le créancier d’une telle obligation n’étant jamais obligé d’y recourir ; mais que le contrat ne comprend pas une autre sanction à la défaillance éventuelle de M^lle Y à la réalisation de cette condition ;

Que la venderesse n’établit pas que cette condition ait autrement menacé l’équilibre du contrat, alors qu’aucune impossibilité de payer le prix n’est alléguée, la société venderesse se contentant de reprocher à M^lle Y de ne pas justifier des fonds nécessaires ; que dans la mesure où M^lle Y justifie de sa capacité à obtenir le crédit, cette allégation est dépourvue d’intérêt ;

Attendu que la société Foncière Foncia sollicite encore la résolution du contrat aux torts de M^lle Y en lui reprochant son absence de diligences ;

Mais que cette absence n’apparaît pas de la part de M^lle Y, les retards étant imputables à la venderesse ;

Attendu que la venderesse affirme encore que l’état de l’appartement ne permet pas de le vendre ;

Mais que si selon un rapport d’expertise au contradictoire de tiers fait apparaître des dégradations, cela n’oblige pas M^lle Y à renoncer à l’acquisition, sauf les éventuelles demandes qu’elle pourra former à ce titre à l’encontre de la société Terreis notamment ;

Attendu que M^lle Y s’est vue privée de cet appartement par les retards et la résistance sans fondement de la société Foncière Foncia ; qu’elle subit donc un préjudice ;

Attendu en conséquence qu’il faut confirmer le jugement sur ce point ;

Attendu que la société Foncière Foncia ne justifie d’aucune démarche pour acquérir le couloir malgré le jugement ; que des retards supplémentaires sont à craindre ; qu’il faut donc augmenter le montant de l’astreinte pour l’avenir ;

Attendu que la société Foncière Foncia a obligé M^lle Y à une argumentation importante justifiant une indemnité conséquente en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Déboute la société Terreis de ses demandes en exclusion de pièces,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 21 septembre 2007,

Dit que l’astreinte sera portée à 300 euros par jour à compter du quinzième jour suivant la signification du présent arrêt,

Condamne la société Terreis à payer à M^lle Y la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour l’instance d’appel,

La condamne aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X J. BOYER