Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section B

ARRET DU 25 JANVIER 2007

(n°25, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/02727

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 novembre 2005 – Tribunal de grande instance de PARIS – 18^e chambre 1^re section – RG n°2003/17503

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.A.R.L. D, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP ANNE-LAURE GERIGNY-FRENEAUX, avoué à la Cour

assistée de M^e Patrick ATLAN plaidant pour la SCP PATRICK ATLAN, avocat au barreau de PARIS, toque P 6

INTIMES AU PRINCIPAL et APPELANTS INCIDENTS

M^me E F épouse X

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

M^me G X

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

M^me H X épouse Y

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

M. I X

XXX

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentés par la SCP C, avoué à la Cour

assistés de M^e Lydie KOCHMAN-OLLIVIER plaidant pour le Cabinet GUILLEMAIN – BANIDE – SAINTURAT, avocat au barreau de PARIS, toque P 102

S.C.P. Z – A – P-Q & B, titulaire d’un office notarial, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

9, boulevard Saint N

XXX

représentée par la SCP ARNAUDY – BAECHLIN, avoué à la Cour

assistée de M^e Barthélémy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque E 435

INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

S.A.R.L. PADRINO – prise en la personne de son gérant, M. J K, demeurant 4 place de la Méditerranée XXX

XXX

XXX

assignée à personne habilitée et n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 novembre 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :

N O, Président de chambre, Président

Yanick LANNUZEL, Président de chambre

Renaud BOULY de LESDAIN, Président de chambre

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : L M

N O a préalablement été entendu en son rapport

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile

Signé par Renaud BOULY de LESDAIN, Président de chambre, N O, Président, étant empêché et par L M, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Les consorts X ont donné à bail commercial à la société PADRINO un local 31 avenue du général Leclerc qui interdisait au preneur de céder ses droits au bail sauf en totalité et à son successeur dans son commerce. Le 17 juin 2003, la société PADRINO a cédé en l’étude de la SCP Z, A, R-Q et B, notaire à Paris, son droit au bail à la société D. Par jugement du 29 novembre 2005, le tribunal de grande instance de Paris a estimé que cette cession était irrégulière et constituait un manquement de la société PADRINO à ses obligations ; il a prononcé la résiliation du bail, autorisé l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef qui ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation. Le jugement a par ailleurs condamné la SCP de notaires à payer à la société D la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts.

La société D a relevé appel de ce jugement. Elle conclut à son infirmation et au débouté des consorts X des fins de leurs prétentions. Elle demande à titre subsidiaire que la SCP notariale soit condamnée à réparer le préjudice qu’elle subit du fait de cette annulation, soit la somme de 553.000 € ; elle demande en outre 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Les consorts X ont relevé appel incident pour que les sociétés PADRINO et D soient condamnées à lui payer une astreinte de 3.000 € par jour pour assurer le délaissement du fonds de commerce et que l’indemnité d’occupation soit portée à 4.170 € HT et charges par mois d’occupation pour être actualisée annuellement par application de l’indice INSEE. Ils demandent en outre 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

La SCP notariale a également relevé appel pour conclure au débouté de la demande de garantie formée à son encontre. Elle demande 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Enfin la société PADRINO bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avoué.

SUR CE, LA COUR :

Considérant que les consorts X sont propriétaires d’un local commercial 31 avenue du général Leclerc à Paris qu’ils ont donné à bail à usage commercial à la société PADRINO par acte du 14 avril 1988 ; Que ce bail a été renouvelé par avenants des 1^er octobre 1992 et 20 mars 2003 ;

Considérant que la société PADRINO a régulièrement donné son fonds de commerce en location gérance à la société D le 15 octobre 1995 pour une durée de 4 ans renouvelée une première fois le 15 septembre 1999 et une 2^e fois le 20 mars 2003 ;

Considérant que la société PADRINO a par un acte reçu le 17 juin 2003 par maître B, cédé son droit au bail à la société D en violation de la clause selon laquelle la société PADRINO ne pouvait céder son droit au bail qu’à un successeur dans son commerce ;

Considérant que les consorts X soutiennent que cette clause signifie que le preneur ne pouvait céder son bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce ; Que leur interprétation a été admise par le tribunal ; Que la société D la critique ; Qu’elle explique qu’exploitant depuis près de huit ans dans le cadre d’une location gérance, l’activité, elle croyait de bonne foi avoir progressivement acquis des droits sur la clientèle pour l’avoir fidélisée et développée au fil du temps de telle sorte qu’en acquérant les droits au bail de la société PADRINO, elle lui succéderait dans son commerce ; Qu’elle ajoute qu’il convient de requalifier la cession de droit au bail en cession de fonds de commerce, opération correspondant à la commune intention des parties ;

Considérant que c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la clause limitant la cession par le preneur à un successeur dans son commerce interdisait toute cession de bail hors la cession du fonds de commerce ;

Considérant que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la valeur locative et qu’il apparaît que cette valeur est exactement représentée par le loyer actuellement payé ; Que le propriétaire désirant récupérer effectivement son fonds de commerce, il convient d’ordonner l’expulsion sous astreinte en laissant à la société D un délai suffisant pour se retourner ;

Considérant que l’acte reçu par Maître B est clairement un acte de cession de droit au bail et comme tel insusceptible d’interprétation ou de requalification ;

Considérant que pour s’exonérer de sa responsabilité, la SCP notariale explique que, sous couvert de location gérance, la société D a exploité directement les lieux en son nom personnel créant ainsi une sous location non autorisée par le bailleur qui justifiait la résiliation du bail à elle seule ; Qu’elle ajoute qu’on ne saurait lui reprocher d’avoir rédigé une cession de bail alors qu’on lui demandait de passer cet acte en lui dissimulant certains faits déterminants ;

Considérant d’abord qu’il appartenait au notaire de lire le bail et d’attirer l’attention des parties sur le fait que celui ci ne permettait pas de procéder à une simple cession de droit au bail ; Qu’il n’avait pour ce faire besoin que du bail ;

Considérant ensuite qu’il appartenait au notaire d’interroger les parties sur leur situation et de leur conseiller de passer une cession de fonds de commerce qui correspondait mieux à la réalité de l’opération qu’elles entendaient mener ;

Considérant enfin que le bail a été résilié pour cession irrégulière et non pour sous location irrégulière ; Que celle ci n’est par ailleurs pas établie ; Qu’il existe en effet des conventions de location gérance qui constituent les titres de la société D et qu’il n’est apporté aucun élément permettant d’établir leur irrégularité ou leur fausseté ;

Considérant que la SCP notariale soutient ensuite que le préjudice dont il est demandé réparation par la société D n’existe pas ; Que la cession du droit au bail ne lui a pas donné de fonds de commerce et qu’elle est ainsi mal fondée à demander et le remboursement du prix de cession et la somme qu’elle devra exposer pour acheter un fonds de commerce avec sa clientèle ;

Considérant que la cession de droit au bail a été signée pour le prix de 182.940 € ; Que la société D a perdu cette somme ; Qu’elle devra rechercher un nouveau local et installer son activité à un autre endroit ; Qu’il en résultera des frais, une perte de temps ainsi qu’une perte de chiffre d’affaires que les premiers juges ont indemnisée en allouant à la société D la somme de 200.000 € à titre de dommages intérêts, tous préjudices confondus ; Que cette somme est insuffisante et doit être portée à 250.000 € pour rendre compte de l’entier préjudice de la société D ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il prononce la résiliation de la location et ordonne l’expulsion de la société PADRINO et de tous occupants de son chef en ce compris la société D dans les neuf mois de la signification de l’arrêt sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

Condamne in solidum la société PADRINO et la société D au payement de cette astreinte jusqu’à la libération des lieux qui sera réalisée par la remise des clés aux consorts X ainsi qu’au payement d’une indemnité d’occupation égale au loyer charges, taxes et prestations en sus du prononcé du jugement jusqu’à la libération des lieux ;

Condamne la SCP Z, A, R-Q & B à payer à la société D la somme de 250.000 € à titre de dommages intérêts ;

Condamne les sociétés PADRINO et D aux dépens des consorts X dont distraction au profit de la SCP C ainsi qu’au payement aux consorts X de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Condamne la SCP Z A R-Q & B aux dépens de la SCP D y compris ceux qu’elle exposera du chef des consorts X et au payement de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700.

Le Greffier P/ le Président empêché