AFFAIRE : N° RG 21/00985 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GXGH

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 19 Mars 2021

RG n° 19/00475

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2022

APPELANTE :

La S.A.R.L. CABINET [D]

N° SIRET : 334 883 097

[Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Monsieur [E], [F], [B] [T]

né le 07 Mars 1971 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté et assisté de M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 13 octobre 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GARET, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GARET, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 06 Décembre 2022 et signé par M. GARET, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2018, M. [E] [T] signait avec la société Cabinet [D], agent immobilier, un mandat de recherche pour l’acquisition d’un fonds de commerce de bar-brasserie ou de parts d’une société qui serait propriétaire d’un fonds de ce type.

Ce mandat prévoyait, à la charge du mandant et en faveur du mandataire, un honoraire de négociation dont le montant, fixé selon un barème par tranches, serait arrêté en fonction du prix de la transaction à intervenir.

Suivant acte du même jour, M. [T] signait un document intitulé «'décharge de mandat'», aux termes duquel il confirmait':

— avoir mandaté la société Cabinet [D] pour rechercher un fonds de commerce de bar-brasserie ou des parts d’une société propriétaire d’un tel fonds';

— qu’à la suite de ses recherches, l’agent immobilier avait trouvé un fonds situé [Adresse 2] et appartenant à la société Luciani, et que ce fonds «'convenait parfaitement'» à M. [T]';

— qu’il s’engageait en conséquence à verser à la société Cabinet [D] un honoraire de négociation d’un montant de 70.000 € HT augmenté de la TVA à 20'%, payable à la signature des actes définitifs.

Suivant protocole d’accord signé le 24 avril 2018 avec la société Le Noyer, holding détenant l’intégralité des parts de la société Luciani, M. [T] s’engageait à acquérir lesdites parts au plus tard le 1er janvier 2019, sous réserve d’un certain nombre de conditions suspensives dont celle tenant à l’obtention d’un prêt bancaire.

Ce protocole rappelait que l’affaire avait été «'négociée par l’intermédiaire exclusif de la société Cabinet [D]'», et que M. [T] s’engageait à lui régler une commission d’un montant de 84.000 € TTC payable le jour de la signature de l’acte définitif de vente.

Finalement, M. [T] allait renoncer à cette acquisition, et ce, en dépit d’une sommation à se présenter au rendez-vous de signature de l’acte définitif qui devait se tenir le 15 janvier 2019, auquel M. [T] s’abstenait de se présenter.

Prenant acte de cette renonciation qu’elle estimait néanmoins injustifiée, la société Le Noyer mettait en demeure M. [T] de s’acquitter du montant de la clause pénale prévue dans le protocole du 24 avril 2018.

De même, s’estimant indûment privée de la commission convenue, la société Cabinet [D] mettait en demeure M. [T] de s’acquitter de la somme de 84.000 €.

En l’absence de règlement amiable du litige, l’agent immobilier faisait alors assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Lisieux qui, par jugement du 19 mars 2021':

— rejetait l’ensemble des demandes de la société Cabinet [D] ;

— rejetait la demande de nullité du mandat ;

— condamnait la société Cabinet [D] à payer à M. [T] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonnait l’exécution provisoire du jugement ;

— condamnait la société Cabinet [D] aux entiers dépens.

Par déclaration du 7 avril 2021, la société Cabinet [D] interjetait appel de cette décision.

L’appelante notifiait ses dernières conclusions le 10 décembre 2021, l’intimé, par ailleurs appelant incident d’une partie du jugement, les siennes le 3 novembre 2021.

Finalement, la clôture était prononcée par ordonnance du 14 septembre 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société Cabinet [D] demande à la cour de :

Vu l’acquiescement au jugement notifié par M. [T],

— déclarer irrecevable l’appel incident de M. [T] tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de nullité du mandat ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mandat ;

— l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 84.000 € à titre de commission, ou à titre subsidiaire, à titre de dommages et intérêts ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [T] à lui verser une indemnité de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au contraire, M. [T] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris';

— condamner la société Cabinet [D] à lui payer une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la société Cabinet [D] aux entiers dépens d’appel ;

A tout le moins,

— réformer le jugement sur la nullité du mandat ;

— prononcer la nullité du mandat signé le 8 février 2018 ;

En toutes hypothèses,

— dire et juger que la vente n’a jamais été définitivement constatée ;

— dire n’y avoir lieu à commission ;

— dire que la preuve de sa faute n’est pas rapportée';

— dire que la société Cabinet [D] ne justifie pas d’un préjudice quantifié ;

— dire qu’il n’est pas établi l’existence d’un lien de causalité entre une prétendue faute et un prétendu préjudice ;

En toute hypothèse,

— débouter la société Cabinet [D] de ses demandes ;

En conséquence,

— condamner la société Cabinet [D] à lui payer une indemnité de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Cabinet [D] aux entiers dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à voir constater la nullité’du mandat':

Il s’agit là d’un appel incident de M. [T] qui, aux termes de ses dernières écrits, conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de nullité du mandat.

— Sur la recevabilité de la demande':

Pour s’opposer à cette demande, la société Cabinet [D] fait valoir que M. [T] a d’abord conclu à la confirmation intégrale du jugement, ayant par là même définitivement acquiescé à la validité du mandat.

Ce moyen sera rejeté, étant en effet observé':

— qu’un appel incident demeure recevable même si l’intimé a initialement conclu à la confirmation pure et simple du jugement, sous réserve seulement du respect du délai imparti à l’article 909 du code de procédure civile pour former appel incident, soit trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant principal';

— que tel est le cas de l’appel incident de M. [T] qui l’a formé par voie de conclusions n° 2 notifiées dès le 31 août 2021, alors que la société Cabinet [D], appelante principale, avait elle-même conclu pour la première fois le 6 juillet 2021.

M. [T] est donc toujours recevable à critiquer la validité du mandat.

— Sur le fond':

Pour contester la validité du mandat qu’il reconnaît avoir signé le 8 février 2018, M. [T] fait essentiellement valoir':

— qu’il résulte de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 73 et suivants du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l’agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération d’entremise s’il ne détient, préalablement à toute négociation, un mandat écrit délivré à cet effet par l’une des parties et précisant les conditions de cette rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge';

— qu’au vu de la concomitance du mandat et de la décharge de celui-ci, tous deux en date du même jour, ou bien la société Cabinet [D] n’a entrepris aucune démarche pour trouver le bien à acquérir, ou bien elle les a entreprises avant la signature du mandat de recherche';

— que dans les deux cas, le mandat est nul et ne saurait ouvrir droit au paiement de quelque somme que ce soit.

Au contraire, la société Cabinet [D] réaffirme la validité du mandat qui, selon l’agent immobilier, a bien été signé le jour dit, antérieurement à la négociation qui a conduit à l’accord entre l’acquéreur et le vendeur.

Comme le tribunal l’a justement retenu, la circonstance que le mandat de recherche et la décharge de mandat aient été signés le même jour est sans effet sur la validité de l’acte initial.

D’ailleurs, M. [T] a lui-même reconnu, aux termes mêmes de la décharge qu’il a signée le 8 février 2018':

— qu’il avait mandaté la société Cabinet [D] pour rechercher un fonds de commerce de bar-brasserie à acquérir ou des parts d’une société propriétaire d’un tel fonds';

— qu’à la suite de ses recherches, le mandataire avait trouvé un fonds situé [Adresse 2] et appartenant à la société Luciani, et que ce fonds’convenait parfaitement’à son mandant ;

— qu’il s’engageait en conséquence à lui verser un honoraire de négociation d’un montant de 70.000 € HT augmenté de la TVA à 20'%, payable à la signature des actes définitifs.

A cet égard, il n’y a rien d’étonnant à ce que la négociation entre l’acheteur et le vendeur, par l’entremise de l’agent immobilier, ait abouti favorablement en l’espace de quelques heures seulement, la société [D] Immobilier ayant en effet déjà intégré l’offre de vente de la société Le Noyer dans son portefeuille de clientèle. Dès lors, il ne lui restait plus qu’à trouver un candidat acquéreur, en l’occurrence M. [T], et à rapprocher les deux parties pour qu’elles parviennent à un accord, lequel a pu aboutir favorablement au cours de la même journée.

En tout état de cause, cette manière de procéder, courante dans la profession d’agent immobilier, n’est pas contraire aux règles imposées par la loi de 1970 et le décret de 1972, du moins dès lors que l’opération d’intermédiation a eu lieu postérieurement à la signature du mandat.

Or, M. [T] ne produit aucune pièce tendant à établir qu’il en aurait été autrement.

En conséquence et faute pour M. [T] d’invoquer d’autres motifs de nullité du mandat, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déclaré valable.

Sur l’absence de droit à rémunération au titre du mandat':

L’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 prévoit, entre autres dispositions,'qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er (les agents immobiliers) ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte qu’aucune commission ne peut être exigée ni même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été définitivement conclue, et ce, quand bien même toutes les conditions, notamment suspensives, étaient réunies pour qu’elle le soit.

En l’espèce, il est constant que le protocole d’accord conclu le 24 avril 2018 entre la société Le Noyer et M. [T] n’a jamais été réitéré, puisque l’acquéreur ne s’est jamais présentés aux rendez-vous de signature de l’acte définitif de vente en dépit des mises en demeure qui lui avaient été adressées pour qu’il le fasse.

En conséquence et quand bien même la vente était réputée parfaite par suite de la levée de toutes les conditions suspensives qui avaient été convenues entre les parties, la société Cabinet [D] ne peut prétendre au paiement d’aucune commission.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Cabinet [D]':

Si l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune commission d’entremise en l’absence de vente définitivement conclue, en revanche il est recevable à rechercher la responsabilité civile de celui par la faute duquel la transaction a échoué et ce, afin d’obtenir la condamnation de celui-ci au paiement de dommages-intérêts compensateurs du préjudice subi du fait de la privation de son droit à commission.

A cet égard et contrairement à ce qu’a pu retenir le premier juge, la société Cabinet [D] justifie des diligences qu’elle a accomplies pour parvenir à la signature du protocole d’accord entre la société Le Noyer et M. [T], et ce':

— par l’acte de décharge aux termes duquel ce dernier a reconnu que la société Cabinet [D] avait «'trouvé'» un fonds de commerce qui lui «'convenait parfaitement'», et que l’agent immobilier avait «'bien fidèlement rempli sa mission'»';

— et par le protocole lui-même, qui confirme que «'l’offre d’achat ayant concouru aux présentes a été négociée par l’intermédiaire exclusif du Cabinet [D]'».

Dès lors, M. [T] ne saurait contester utilement la réalité de ces diligences.

Il est indifférent, notamment, que l’agent ait ou non supporté des dépenses ou débours, participé à l’inventaire des stocks de l’entreprise à céder, ou encore dispensé des conseils juridiques, comptables ou financiers.

De même, il est indifférent que M. [T] soutienne qu’il avait déjà connaissance de l’existence du fonds à acquérir, pour exploiter la brasserie voisine de celui-ci.

En effet et en tout état de cause, M. [T] reconnaît que son offre d’achat a été présentée à la société Le Noyer par l’intermédiaire de la société Cabinet [D] afin de «'conserver l’anonymat du premier contact'».

Il reconnaît aussi que l’agent immobilier a participé à «'un ou deux rendez-vous communs'».

Il est donc établi que c’est par l’entremise de la société Cabinet [D] que M. [T] est parvenu à la signature d’un protocole d’accord sur la vente des parts détenues par la société Le Noyer dans le capital de la société Luciani, elle-même propriétaire du fonds de commerce dont il briguait l’acquisition.

Par ailleurs et dès lors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, il n’appartient pas au juge de porter une appréciation sur le montant d’une commission d’entremise librement convenue entre les parties.

C’est donc vainement que M. [T] soutient que la commission réclamée par la société Cabinet [D], d’un montant de 84.000 € TTC, est excessive.

S’agissant de la responsabilité de l’échec de la vente, force est de constater qu’elle incombe à M. [T] et à lui seul, étant en effet observé’que l’agent immobilier justifie quant à lui de la levée de l’ensemble des conditions suspensives prévues dans le protocole d’accord, et notamment':

— de l’obtention d’un prêt bancaire auprès de la société BNP-Paribas, alors même que par un avenant en date du 28 septembre 2018, M. [T] avait lui-même renoncé à cette condition';

— de la mainlevée de l’ensemble des garanties précédemment prises sur les éléments cédés, non seulement du nantissement constitué sur les actions de la société Luciani, mais également de celui portant sur le fonds de commerce lui-même.

Au demeurant, M. [T] ne précise pas pour quelles raisons il a finalement renoncé à son acquisition, s’abstenant notamment d’invoquer quelque condition suspensive qui ne se serait pas réalisée.

De même, il résulte des pièces du dossier que la société Le Noyer n’est pas non plus responsable de cet échec, puisqu’elle a mis en demeure M. [T], à plusieurs reprises, de réitérer l’acte de vente et ce, à une époque où le délai convenu pour le faire était déjà largement expiré.

A cet égard, la circonstance que la société Le Noyer, en définitive, n’ait pas choisi de poursuivre l’exécution forcée de la vente et qu’elle ait préféré se contenter de réclamer à M. [T] le paiement de la clause pénale prévue dans le protocole, n’est pas de nature à empêcher l’agent immobilier de persister quant à lui à réclamer, sinon la commission prévue, à tout le moins des dommages-intérêts compensateurs de celle-ci, puisqu’ayant été indûment privé de cette commission par la faute du candidat acquéreur qui a manqué à ses obligations.

En conséquence et dès lors qu’il existe un lien de causalité direct et avéré entre ce refus fautif de l’acquéreur de réitérer la vente à laquelle il s’était engagé et la perte de la commission que l’agent immobilier aurait perçue si la vente avait été réitérée, M. [T] doit être condamné à payer à la société Cabinet [D] une somme équivalente, d’un montant de 84.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les autres demandes':

Partie perdante, M. [T] sera condamné à payer à la société Cabinet [D] une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. [T] supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers devant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort':

— confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mandat, de même qu’en ce qu’il a débouté la société Cabinet [D] de sa demande tendant au paiement d’une commission d’entremise d’un montant de 84.000 €';

— l’infirmant pour le surplus de ses dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant':

* condamne M. [E] [T] à payer à la société Cabinet [D] une somme de 84.000€ à titre de dommages-intérêts’en réparation de son préjudice ;

* condamne M. [E] [T] à payer à la société Cabinet [D] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

* condamne M. [E] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers devant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET D. GARET