AFFAIRE : N° RG 24/01479

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en date du 21 Mars 2024 RG n° 23-000006

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [I] [C]

née le 07 Avril 1962 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Céline BOLLOTTE, avocat au barreau d’ARGENTAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-02593 du 16/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE :

Madame [M] [L] [O] veuve [H]

née le 16 Août 1930 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 23 juin 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 16 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

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* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 27 mai 2017, Mme [M] [H] veuve [O] a donné à bail à Mme [I] [C] une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 530 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 20 euros.

Le 28 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de lui adresser une attestation d’assurance du logement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le même jour, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé aux fins de reprise du logement au profit de sa fille prenant effet au 26 mai 2023.

Le 27 décembre 2022, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail au 28 octobre 2022, ordonner l’expulsion de Mme [C] et condamner cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 800 euros à compter du 28 octobre 2022.

Par jugement du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan a :

— dit n’y avoir lieu d’écarter la pièce n°23 produite par le bailleur,

— débouté le bailleur de sa demande de constat de résiliation du bail au 28 octobre 2022 pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

— dit que le congé pour reprise du 28 septembre 2022 est valable et a été régulièrement délivré,

— dit que le bail conclu par les parties le 27 mai 2017 se trouve par conséquent résilié par l’effet du congé au 27 mai 2023,

— dit que Mme [C] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 27 mai 2023,

— autorisé Mme [O] veuve [H] à faire procéder à l’expulsion de Mme [C],

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

— condamné Mme [C] à payer à Mme [O] veuve [H] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 550 euros provision sur charges incluses, à compter du 27 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— débouté Mme [O] veuve [H] de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 880 euros,

— dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme,

— dit que Mme [O] veuve [H] sera autorisée à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles,

— ordonné à Mme [O] veuve [H] de délivrer à Mme [C] les quittances de loyer de décembre 2017 à juin 2022 et de décembre 2022 à novembre 2023, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de sa décision et pendant une durée maximum de trois mois,

— débouté Mme [C] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

— condamné Mme [C] à payer à Mme [O] veuve [H] la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure,

— débouté Mme [C] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamné Mme [C] aux dépens.

Selon déclaration du 17 juin 2024, Mme [C] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 17 mars 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [O] veuve [H] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 550 euros provision sur charges incluses, à compter du 27 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués, l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles tendant à voir écarter de la provision mensuelle sur charges la facture chaudière sinistre, soit la somme de 717,16 euros pour l’année 2022, ainsi que la facture de débouchage, et tendant à se voir allouer des dommages-intérêts et l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros, statuant à nouveau de ces chefs, d’exclure du décompte de régularisation des charges locatives établi par l’intimée le solde de la facture 'chaudière sinistre’ émise le 29 mars 2021 pour un montant de 717,16 euros ainsi que la facture 'vidange et débouchage de canalisation’ établie le 27 février 2020 pour un montant de 198 euros et juger que ces sommes ne lui incombent pas, de condamner l’intimée au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de notification de ses conclusions comportant cette demande, de confirmer le jugement entrepris pour le surplus, de débouter l’intimée de toutes ses demandes et de condamner celle-ci à verser à M^e Céline [Y], avocate, la somme de 1.800 euros TTC sur le fondement des articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions du 20 mai 2025, Mme [O] veuve [H] demande à la cour de réformer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné Mme [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 550 euros provision sur charges incluses, à compter du 27 mai 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués, statuant à nouveau de ce chef, de condamner l’appelante à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels qui aurait été dû en l’absence de congé de reprise, soit la somme totale de 6.816,17 euros arrêtée au 20 mai 2025, de condamner Mme [C] au paiement de la somme de 344 euros au titre du reliquat dû sur les factures 'sinistre chaudière’ et 'vidange, débouchage canalisation', de confirmer le jugement entrepris pour le surplus, de débouter l’appelante de toutes ses demandes et de condamner celle-ci au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

La mise en état a été clôturée le 21 mai 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur les charges et les réparations locatives

Selon l’article 7 a) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’appelante fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande tendant à voir exclure des charges lui incombant le coût de la réparation de la chaudière et du débouchage de canalisation invoqué par le bailleur, alors, d’une part, que la première facture a été prise partiellement en charge par l’assurance de la propriétaire non-occupante et que la panne de la chaudière est imputable au gel qu’elle ne maîtrise pas, d’autre part, que le bouchon dans la canalisation existait avant son entrée dans les lieux et que la date du débouchage n’est pas précisée par le bailleur.

Cependant, c’est à juste titre que le premier juge a mis à la charge du locataire le reliquat de la facture établie le 20 mars 2021 au titre du remplacement d’un brûleur à gaz, soit la somme de 717,16 euros, dès lors que cette réparation relève de l’entretien des équipements du logement loué, la chaudière à condensation étant mentionnée au contrat de bail et à l’état des lieux d’entrée, et a été rendue nécessaire en raison du gel et de la non-évacuation des eaux de condensation de la chaudière en l’absence de mise en position 'hors gel’ de ladite chaudière et de tout entretien annuel de celle-ci par le locataire depuis son entrée dans les lieux.

D’autre part, il ressort de la facture établie le 27 février 2020 produite par le bailleur que l’intervention d’une entreprise spécialisée en vue de déboucher une canalisation du logement loué a été nécessaire à cette date, soit près de trois ans après l’entrée dans les lieux par Mme [C] ce dont il résulte que l’obstruction de cette canalisation est due à un mauvais entretien des lieux loués par le locataire, pour un montant de 198 euros.

Ainsi, les sommes de 717,16 euros et de 198 euros constituent des réparations locatives dues par le locataire au bailleur et ont été justement intégrées par ce dernier lors de la régularisation annuelle des charges.

Le rejet des demandes reconventionnelles formées de ce chef par Mme [C] sera donc confirmé et cette dernière condamnée au paiement de ces sommes.

2. Sur la demande indemnitaire de l’appelante

Au visa de l’article 6 premier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, l’appelante reproche au premier juge d’avoir rejeté sa demande indemnitaire, alors qu’elle a été privée de chauffage durant douze mois en 2020-2021, que le bailleur lui faisait interdiction d’utiliser d’autres modes de chauffage et que la cheminée était inutilisable, de sorte que le logement loué était indécent.

Cependant, Mme [C] ne rapporte pas davantage en cause d’appel qu’en première instance la preuve du caractère indécent du logement loué dont l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’il était en bon état et doté des éléments de confort requis.

En effet, il ne saurait être reproché au bailleur un retard dans la réparation de la chaudière, qui incombait au locataire, dès lors que, sur appel téléphonique du locataire, celui-ci a fait établir un devis en février 2021 puis fait procéder aux réparations au mois de mars suivant, que le ramonage de la cheminée relève de l’obligation d’entretien du locataire et que les attestations produites par l’appelante ne mentionnent qu’une chaudière à l’arrêt et non en panne et que le chauffe-eau a été également réparé en août 2022 avec diligence par le bailleur.

Le rejet de la demande indemnitaire formée par Mme [C] sera donc confirmé.

3. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’intimée soutient que l’indemnité d’occupation doit correspondre au montant du loyer et charges contractuels qui aurait été dû en l’absence de congé de reprise avec indexation afin d’assurer la réparation intégrale de son préjudice lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [C] depuis le 27 mai 2023, et que celle-ci ne paie pas l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le jugement dont appel.

En réplique, l’appelante s’approprie les motifs du premier juge et fait valoir que le contrat de bail conclu par les parties prévoyait l’indexation du loyer à sa date anniversaire selon l’indice de référence des loyers sans préciser la date de l’indice de référence.

Comme le soutient à juste titre l’intimée, le principe de réparation intégrale du préjudice résultant pour le propriétaire des lieux loués de l’occupation sans droit ni titre de ces lieux justifie de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en vertu du contrat de bail liant les parties en l’absence de congé pour reprise.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 27 mai 2017 prévoyait un loyer mensuel de 530 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 20 euros, et que le loyer serait automatiquement révisé à la date anniversaire du contrat chaque année, selon l’indice de référence des loyers.

Il importe peu que le contrat de bail ne précise pas la date de l’indice de référence, qui est le dernier indice connu, soit celui du 1er trimestre 2017 pour la première indexation annuelle du loyer.

Contrairement à ce que laissent supposer les conclusions des parties, la cour relève que le jugement entrepris condamne Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail (soit la somme de 550 euros provision sur charges incluse), à compter du 27 mai 2023 jusqu’à libération effective des lieux loués et dit que Mme [O] veuve [H] sera autorisée à indexer cette indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié.

Cette disposition du jugement déféré sera donc confirmée.

Mme [C] ne justifiant pas avoir payé les indemnités d’occupation mises à sa charge, l’intimée est fondée, selon décompte non utilement contesté (pièces n°4, 28, 29 et 36 intimée), à voir condamner l’appelante au paiement de la somme globale de 6.816,17 euros arrêtée au 20 mai 2025 au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 27 mai 2023 au 20 mai 2025, qui correspondent aux sommes mensuelles charges comprises de 566,26 euros pour la période du 27 mai 2023 au 30 mai 2024, de 588,99 euros pour la période du 1er juin 2024 au 31 mai 2025 et de 597,55 euros à compter du 1er juin 2025.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

Mme [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée à payer à Mme [M] [O] veuve [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le rejet de la demande reconventionnelle formée par Mme [I] [C] tendant à voir exclure des charges récupérables les sommes de 717,16 euros et de 198 euros ;

Confirme le rejet de la demande indemnitaire formée par Mme [I] [C] ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [I] [C] à payer à Mme [M] [O] veuve [H] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail (soit la somme de 550 euros provision sur charges incluse), à compter du 27 mai 2023 jusqu’à libération effective des lieux loués et a dit que Mme [M] [O] veuve [H] sera autorisée à indexer cette indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [C] à payer Mme [M] [O] veuve [H] les sommes de 717,16 euros et de 198 euros au titre des charges récupérables de l’année 2022 ;

Condamne Mme [I] [C] à payer à Mme [M] [O] veuve [H] la somme globale de 6.816,17 euros arrêtée au 20 mai 2025 au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 27 mai 2023 au 20 mai 2025 ;

Condamne Mme [I] [C] aux dépens d’appel et à payer à Mme [M] [O] veuve [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par Mme [I] [C].

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE