AFFAIRE :N° RG 24/01615

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 31 Mai 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ARGENTAN

RG n° 51-22-0007

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 15 MAI 2025

APPELANTES :

S.C.E.A. [Z]

N° SIRET : [Numéro identifiant 10]

Lieu dit '[Adresse 11]'

[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal

Madame [E] [A] [T] [V] épouse [Z]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Représentées par M^e Eric BOCQUILLON, avocat au barreau D’ALENCON

INTIME :

Monsieur [W] [N] [B] [M]

né le 06 Mai 1948 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représenté par M^e Jean-Michel ARIN, subsitué par M^e Lori HELLOCO, avocats au barreau D’ARGENTAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-14118-2024-05332 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 13 mars 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte notarié du 13 octobre 2009, M. [W] [M] a consenti à M. [C] [Z] et Mme [E] [V] épouse [Z] un bail rural à compter du 1er juillet 2009 sur des parcelles en nature d’herbages situées sur la commune de [Localité 12], cadastrées B [Cadastre 6], B [Cadastre 7], B[Cadastre 8], B [Cadastre 1], B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] à B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5], d’une contenance totale de 6 ha, 94 a 85 ca, moyennant un fermage annuel de 972,80 euros payable semestriellement et à termes échus, les 1er janvier et 1er juillet de chaque année.

Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 30 juin 2018.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 février 2022, les preneurs ont informé le bailleur que M. [Z] cessait de participer à l’exploitation des parcelles louées pour prendre sa retraite à compter du 1er janvier 2022 et que Mme [V] épouse [Z] continuerait d’exploiter ces terres, sollicitant la poursuite du bai à son seul nom sur le fondement de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Le 9 septembre 2022, Mme [V] épouse [Z] a indiqué au bailleur qu’elle mettait les parcelles louées à la disposition de l’EARL [Z] à partir du 1er septembre 2022 en application de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Le 24 octobre 2022, Mme [V] épouse [Z] a adressé à la MSA un bulletin de mutation de terres au profit de l’EARL [Z], non signé par le bailleur.

Le 9 novembre 2022, l’EARL [Z] a informé le bailleur de ce qu’elle avait cessé la production laitière et qu’elle allait procéder au retournement des prairies.

Le 23 novembre 2022, M. [M] a indiqué à Mme [V] épouse [Z] qu’il s’opposait au retournement des prairies.

Suivant requête reçue le 25 novembre 2022, M. [M] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail et l’interdiction de retournement des terres louées.

Aucune conciliation n’est intervenue entre les parties.

Le 6 décembre 2022, l’EARL [Z] est devenue la SCEA [Z], Mme [Z] demeurant associé exploitant.

Selon requête reçue le 16 juin 2023, M. [M] a saisi à nouveau le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation du bail pour cession illicite et défaut d’exploitation, subsidiairement, de voir interdire à Mme [V] épouse [Z] et à la SCEA [Z] de retourner les herbages et d’arracher les pommiers.

Aucune conciliation n’est intervenue entre les parties.

Par jugement du 31 mai 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan a':

— prononcé la jonction des affaires n°22/7 et 23/5,

— prononcé la résiliation du bail rural en cause,

— dit que la SCEA [Z] devra libérer les lieux et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit que la SCEA [Z] devra régler à M. [M] une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du fermage à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis,

— condamné in solidum la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] à payer à M^e Jean-Michel Arin la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du code de procédure civile,

— débouté la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] de leur demande d’indemnité de procédure,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— condamné in solidum la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] aux dépens,

— écarté l’exécution provisoire de droit de sa décision.

Selon déclaration du 28 juin 2024, la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] ont relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 4 mars 2025 soutenues oralement à l’audience, les appelantes demandent à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural en cause, a dit que la SCEA [Z] devra libérer les lieux et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, a dit que la SCEA [Z] devra régler à M. [M] une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du fermage à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, a dit que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis, a condamné in solidum la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] à payer à M^e Jean-Michel Arin la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du code de procédure civile, a débouté la SCEA [Z] et Mme [V] épouse [Z] de leur demande d’indemnité de procédure et de leurs demandes reconventionnelles et les a condamnées in solidum aux dépens, statuant à nouveau de ces chefs, d’autoriser la SCEA [Z] issue de la transformation de l’EARL [Z] à procéder au retournement des parcelles comprises dans le bail, à procéder à l’élagage des haies situées autour des parcelles comprises dans le bail et de condamner l’intimé à leur verser la somme de 4.200 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent que la résiliation du bail ne peut être prononcée pour cession irrégulière au profit de la SCEA [Z], alors que M. [M] a donné son agrément tacite à cette cession en désignant la SCEA [Z] comme son locataire dans sa requête au tribunal paritaire des baux ruraux d’Argentan, en appelant les fermages et en délivrant quittance à la SCEA [Z] depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 6 janvier 2025 soit au cours de la présente instance, en signant le procès-verbal de non-conciliation du 20 janvier 2023 sur lequel la SCEA [Z] était désignée comme locataire, sans que l’absence de signature du bulletin de mutation des terres adressé à la MSA, acte unilatéral déclaratif ne puisse être interprétée comme une opposition à la cession du bail en cause.

Par ailleurs, les appelantes soutiennent que Mme [Z] a la qualité d’associée exploitante de la SCEA [Z], que l’intimé ne rapporte pas la preuve du caractère fictif de cette mention et que l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne s’applique qu’en cas de mise à disposition du bail à une société, alors que le bail dont Mme [V] épouse [Z] était titulaire a été apporté à l’EARL [Z] devenue SCEA [Z] avec l’accord du bailleur.

Elles affirment encore que l’article L. 411-37 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime invoqué par le bailleur ne prévoit la résiliation du bail en cas de changement concernant la société bénéficiaire d’une mise à disposition que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, alors que M. [M] n’a pas adressé une telle mise en demeure.

Enfin, les appelantes estiment fondée leur demande d’autorisation de retournement des terres au regard de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime en ce qu’un tel retournement est de nature à améliorer les conditions d’exploitation dès lors que la production de lait a été arrêtée au profit de la culture de céréales déjà pratiquée sur d’autres parcelles voisines. Elles font valoir que leur demande d’autorisation d’élagage des haies situées en bordure des parcelles louées est justifiée par le défaut d’entretien des haies par le bailleur comme pourtant prévu au bail.

Par dernières conclusions du 5 janvier 2025 soutenues oralement à l’audience, M. [M] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail rural en cause, a dit que la SCEA [Z] devra libérer les lieux et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, a dit que la SCEA [Z] devra lui régler une indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du fermage à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et a dit que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis, de réformer pour le surplus la décision attaquée, statuant à nouveau de ces chefs, subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail pour défaut d’exploitation du fermier et défaut d’information de la mise à disposition des terres louées à la SCEA [Z], très subsidiairement d’interdire à Mme [V] épouse [Z] et à la SCEA [Z] de retourner les herbages et d’arracher les haies et pommiers, de condamner les appelantes à lui payer la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure, de payer à M^e Jean-Michel Arin la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, il fait valoir que le bail doit être résilié pour cession illicite de son bail par Mme [V] épouse [Z] à l’EARL [Z] dès lors que les terres louées ont été mises à la disposition de cette dernière sans que le bailleur ait donné son agrément, lequel ne peut être tacite selon l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime et doit résulter d’un acte faisant suite à la signification de l’apport par acte de commissaire de justice, qu’il a refusé de signer le bulletin de mutation des terres adressé à la MSA et que dès sa saisine de la juridiction de première instance il sollicitait la résiliation du bail souscrit avec les époux [Z] et non avec la SCEA [Z].

Ensuite, il soutient que le bail doit être résilié pour défaut d’exploitation du fermier et défaut d’information de la mise à disposition des terres louées à la SCEA [Z], aux motifs, d’une part, que les époux [Z] ont cédé leur corps de ferme, leur maison d’habitation, leur matériel agricole et la quasi totalité de leur cheptel et résident à [Localité 14], à 41 km des parcelles louées, que par délibération extraordinaire du 6 décembre 2022 l’EARL [Z] est devenue la SCEA [Z], que deux nouveaux associés ont été admis suite à une augmentation de capital, à savoir Mme [H] [I] et la société civile LC dont le gérant est M. [Y] [I], que Mme [I] a remplacé Mme [V] épouse [Z] comme gérante de la SCEA [Z], celle-ci demeurant associée exploitante, qu’en réalité cette dernière ne participe plus à l’exploitation des terres louées de manière effective et permanente comme exigé par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime et que les terres ont été ainsi transférées aux époux [I] même si le fermage est toujours payé par Mme [V] épouse [Z], d’autre part, que Mme [V] épouse [Z] a omis de notifier la mise à disposition des terres louées à la SCEA [Z] dans un délai de deux mois comme prévu par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime.

Enfin, l’intimé soutient que seule l’EARL [Z] et non Mme [V] épouse [Z], seule titulaire du bail, lui a annoncé son intention de retourner les terres louées afin de procéder à la culture de céréales, qu’il s’y est opposé en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai légal et qu’un tel retournement entraînerait une dégradation du fonds, ces terres ayant toujours été exploitées en prairie et n’étant pas vraiment adaptées à la culture qui impliquerait en outre des pulvérisations de produits phytosanitaires à proximité de son habitation.

Il s’oppose à l’arrachage des haies et des pommiers, souhaité par les appelantes afin d’exploiter les terres en culture, ce qui le priverait de son bois de chauffage comme prévu au bail.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail rural pour cession illicite et défaut d’exploitation par le preneur

Aux termes de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime,

I- Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

II- Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts.

La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. Le preneur informe le bailleur du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la personne morale et lui fait part de tout changement intervenu. Cet avis doit être adressé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation.

III- En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les co-associés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.

Selon l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime, le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.

Selon l’article L 411-31 IIdu code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

3° toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37, L 411-39, L 411-39-1, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur.

Les présentes dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, Mme [Z] a apporté à l’EARL [Z] la somme de 7.500 euros en numéraires.

Le 6 décembre 2022, l’EARL [Z] est devenue la SCEA [Z].

Selon les statuts de la SCEA [Z], seuls des apports en numéraires ont été effectués par les nouveaux associés, aucun apport du droit au bail rural dont Mme [Z] demeure titulaire n’étant mentionné.

Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les dispositions de l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime invoquées par le bailleur, supposant un agrément personnel du bailleur, ne sont pas applicables à la mise à disposition des parcelles louées par Mme [Z] à la SCEA [Z], seules celles de l’article L. 411-37 I lui étant applicables.

Certes, Mme [Z] ne justifie pas avoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avisé M. [M] de la mise à disposition des terres louées à la SCEA [Z] au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition.

Cependant, il ressort de l’appel de fermage adressé à la SCEA [Z] le 22 décembre 2023 par le mandataire de M. [M] au titre des fermages dus au 1er janvier 2024 que le bailleur avait connaissance de la mise à disposition des terres en cause à la SCEA [Z].

Or, comme le soutiennent à juste titre les appelantes, M. [M] n’a pas mis en demeure Mme [Z] de lui communiquer les informations prévues à l’article L. 411-37 I du code rural et de la pêche maritime, de sorte qu’en application de ce même texte le bail ne peut être résilié pour ce motif.

Concernant l’exploitation effective et permanente des terres louées par Mme [V] épouse [Z], associée exploitante de la SCEA [Z] à la disposition de laquelle elle a mis ces terres et demeurée titulaire du bail rural en cause, M. [M] soutient que les époux [Z] ont cédé les bâtiments d’exploitation de leur ferme, la quasi-totalité de leur cheptel, leur matériel agricole et leur maison d’habitation pour déménager à [Localité 14], à 41 km des terres louées et que Mme [V] épouse [Z] ne démontre pas exploiter de manière effective et permanente les terres qui lui sont louées.

Les appelantes affirment que Mme [V] épouse [Z] continue de participer de manière effective et permanente à l’exploitation des parcelles louées, sans toutefois produire aucune pièce susceptible d’établir une telle participation.

Cependant, M. [M] n’allègue ni ne justifie de ce que ce défaut d’exploitation par le preneur est de nature à lui porter préjudice (Civ. 3, 22 octobre 2020, n°19-16.827).

Le jugement entrepris sera donc infirmé et, la cour statuant à nouveau, la demande de résiliation du bail rural en cause formée par M. [M] sera rejetée.

2. Sur la demande d’autorisation de retournement des terres et d’élagage des haies

Selon l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement des parcelles en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en 'uvre de moyens culturaux non prévus au bail. À défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur.

Pour s’opposer au retournement des terres et à l’élagage des haies bordant les parcelles louées, le bailleur fait valoir que l’annonce, le 23 novembre 2022, du retournement des terres émane de l’EARL [Z] et non du preneur, qu’elle ne consiste pas en une demande d’autorisation, que les terres louées ont toujours été exploitées en prairie et ne sont 'pas vraiment adaptées à la culture', que son habitation est située à quelques dizaines de mètres de ces parcelles et qu’il ne souhaite pas subir les désagréments de pulvérisations de produits phytosanitaires.

Cependant, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée le 9 novembre 2022 et distribuée le 12 novembre suivant mentionne comme expéditeur l’EARL [Z] mais est également signée par Mme [V] épouse [Z], se réfère aux 'parcelles que j’ai en location’ et comprend la mention': 'je vais procéder au retournement des prairies', si bien qu’il convient de considérer cette lettre comme régulière au regard des dispositions précitées, étant rappelé que Mme [V] épouse [Z] est associée de l’EARL Marin à la disposition de laquelle elle a mis les terres dont elle demeure le preneur.

Le bailleur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que le retournement des terres envisagé par le preneur est susceptible d’entraîner une dégradation du fonds, se bornant à invoquer que les terres en nature d’herbage louées ne sont 'pas vraiment adaptées à la culture’ sans caractériser en quoi un tel retournement des terres, justifié par le passage à une activité de culture, endommagerait le fonds loué.

Mme [V] épouse [Z] sera donc autorisée à procéder ou faire procéder au retournement des terres louées.

Par ailleurs, M. [M] soutient à juste titre qu’en vertu du bail (page 3) il s’est réservé l’élagage des haies et le bois de chauffage, lequel doit être enlevé avant la pousse de l’herbe soit au plus tard le 31 mars de chaque année, sans que les appelantes démontrent sa carence dans l’exécution de cette obligation.

La demande d’autorisation d’élagage des haies bordant les parcelles louées formées par les appelantes sera donc rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.

M. [M], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné à payer à Mme [V] épouse [Z] et à la SCEA [Z], unies d’intérêts, la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de résiliation du bail rural en cause formée par M. [W] [M]';

Autorise Mme [E] [V] épouse [Z] à procéder ou faire procéder au retournement des terres louées';

Rejette la demande de Mme [E] [V] épouse [Z] et de la SCEA [Z] tendant à se voir autoriser à procéder à l’élagage des haies bordant les parcelles louées';

Condamne M. [W] [M] aux dépens de première instance et d’appel et à payer à Mme [E] [V] épouse [Z] et à la SCEA [Z] la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par M. [W] [M].

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY