AFFAIRE : N° RG 23/00238 -

N° Portalis DBVC-V-B7H-HESC

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] du 10 Janvier 2023

RG n° 21/01376

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 MAI 2025

APPELANT :

Monsieur [H] [F]

né le 12 Mars 1986 à [Localité 5]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La S.A.R.L. JFB IMMO

N° SIRET : B 840 934 020

[Adresse 6]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Hervé CHEREUL, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 16 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me BARTHE-NARI, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 06 Mai 2025 par prorogations du délibéré initialement fixé au 1er Avril 2025, 22 Avril 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 8 décembre 2020, la société JFB Immo a consenti, au bénéfice de M.[H] [F], une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9], en bordure de la route départementale numéro 7 entre [Localité 4] et [Localité 8], sur une parcelle de 40a et 60ca, pour un montant de 1 100 000 euros, frais d’acquisition en sus. Cette promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 110 000 euros avec versement par le bénéficiaire d’un acompte de 55 000 euros à la comptabilité du notaire rédacteur d’acte.

La promesse de vente était faite sous plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt par M. [F] d’un montant de 700 000 euros au taux d’intérêt maximum de 1,40% par an hors assurance, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, à réaliser d’ici le 1er février 2021, le bénéficiaire s’obligeant à notifier au notaire au plus tard, le 5 février 2021, les offres qui lui auraient été faites ou le refus opposé à ses demandes de prêt.

Soutenant avoir notifié au notaire dans le délai imparti, les refus opposés à ses demandes de prêt par les organismes bancaires, M. [F] a mis en demeure la société JFB Immo, par courrier du 18 mars 2021, de lui restituer la somme de 55 000 euros qu’il avait consignée. Par courrier du 30 mars 2021,la société JFB Immo a, en réponse, mis en demeure M. [F] de déconsigner la somme de 55 000 euros et de lui verser le solde à hauteur de 55 000 euros.

Par acte du 15 avril 2021, M. [F] a fait assigner la société JFB Immo devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de se voir restituer la somme de 55 000 euros et obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Caen a :

— débouté M. [F] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société JFB Immo le 8 décembre 2020 ;

— dit que la condition suspensive contenue dans la promesse unilatérale de vente du 8 décembre 2020 est réputée réalisée ;

— débouté M. [F] de sa demande de restitution de la somme de 55 000 euros correspondant à l’acompte versé au notaire ;

— condamné M. [F] à payer à la société JFB Immo la somme de 55 000 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [F] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

— débouté la société JFB Immo de sa demande au titre de la procédure abusive ;

— débouté M. [F] de sa demande au titre du préjudice moral ;

— condamné M. [F] à payer les entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Chereul conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— condamné M. [F] à payer la somme de 5 000 euros à la société JFB Immo sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté M. [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 27 janvier 2023, M. [F] a formé appel de ce jugement en l’ensemble de ses dispositions sauf du chef de jugement ayant débouté la société JFB Immo de sa demande au titre de la procédure abusive.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 janvier 2025, M. [F] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen prononcé le 10 janvier 2023, en ce qu’il :

* l’a débouté de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue avec la société JFB Immo le 8 décembre 2020 ;

*a dit que la condition suspensive contenue dans la promesse unilatérale de vente du 8 décembre 2020 est réputée réalisée ;

* l’a débouté de sa demande de restitution de la somme de 55 000 euros correspondant à l’acompte versé au notaire ;

* l’a condamné à payer à la société JFB Immo la somme de 55 000 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

* l’a débouté de sa demande au titre de la résistance abusive ;

* l’a débouté de sa demande au titre du préjudice moral ;

* l’a condamné à payer les entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Chereul conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

* l’a condamné à payer la somme de 5 000 euros à la société JFB Immo sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* l’a débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen prononcé le 10 janvier 2023, en ce qu’il a :

* débouté la société JFB Immo de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

Et statuant de nouveau :

— prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui lui est non imputable ;

— condamner la société JFB Immo à lui restituer la somme de 110 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, et ce sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, pendant une durée de 4 mois ;

— ordonner que la somme de 55 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation à la signature de la promesse unilatérale de vente produira intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 18 mars 2021 ;

— ordonner que le solde de l’indemnité d’immobilisation versé au titre des causes du jugement de première instance, d’un montant de 55 000 euros, produira intérêts au taux légal à compter de l’encaissement de cette somme sur le compte CARPA ouvert par le conseil de la société JFB Immo en date du 2 mars 2023 ;

— condamner la société JFB Immo à lui verser la somme de 10 000 euros à titre dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société JFB Immo à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamner la société JFB Immo à lui verser la somme de 10 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais d’avocat engagés tant en première instance qu’en cause d’appel, et à lui rembourser la somme de 5 000 euros versée à ce titre en suite du jugement de première instance ;

— condamner la société JFB Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 janvier 2025, la société JFB Immo demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté M. [F] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue avec elle le 8 décembre 2020 ;

* dit que la condition suspensive contenue dans la promesse unilatérale de vente du 8 décembre 2020 est réputée réalisée ;

* débouté M. [F] de sa demande de restitution de la somme de 55 000 euros correspondant à l’acompte versé au notaire ;

* condamné M. [F] à lui payer la somme de 55 000 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

* débouté M. [F] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

* débouté M. [F] de sa demande au titre du préjudice moral ;

* condamné M. [F] à payer les entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Chereul conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

* condamné M. [F] à payer la somme de 5 000 euros à la société JFB Immo sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* débouté M. [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter en conséquence M. [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— infirmer le jugement, en ce qu’il l’a débouté de sa demande indemnitaire pour procédure abusive et, statuant à nouveau ;

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour action téméraire et maintien abusif ;

y ajoutant,

— condamner M. [F] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Chereul – avocat, qui en sollicite la distraction sur le fondement de l’article 699 du même code.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 15 janvier 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la caducité de la promesse de vente :

Selon l’article 1304-3 du code civil, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

Il est constant que la promesse de vente faite le 8 décembre 2020 par la société JFB Immo au bénéfice de M. [F], a été consentie notamment sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 700 000 euros au taux maximum de 1,40 % l’an hors assurances et pour une durée maximale de 20 ans.

Aux termes de la promesse de vente, M. [F] devait’déposer ses demandes de prêt dans les meilleurs délais et […]en justifier au notaire aussitôt pour la rédaction de l’acte.' Le prêt devait être obtenu au plus tard le 1er février 2021 et répondre aux conditions précisées de montant, de durée et de taux. M. [F] s’obligeait également à notifier avant le 5 février 2021 au notaire, rédacteur de l’acte, les offres qui lui avaient été faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Il résulte des pièces produites par l’appelant qu’il a formé des demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires :

— le Crédit maritime qui n’a pas donné de suite favorable à sa demande selon courrier versé aux débats du 12 janvier 2021,

— le Crédit agricole de Normandie, sa banque habituelle, qui a également refusé d’octroyer le prêt à M. [F] le 3 février 2021, après avoir, dans un premier temps, formalisé un accord de principe.

Le premier juge a considéré toutefois que cet accord de principe mentionnant un prêt d’un montant de 760 000 euros sur une durée de 180 mois, n’était pas conforme aux stipulations contractuelles et qu’en l’absence de la demande de prêt permettant de vérifier que celle-ci avait été faite aux conditions de montant et de durée prévus dans la promesse de vente, M. [F] n’avait formé qu’une seule demande de prêt conforme alors qu’il devait solliciter plusieurs offres de prêt. Estimant en outre, que M. [F] pouvait obtenir le prêt consenti par le Crédit agricole en domiciliant la siège de sa société P2E à l’adresse du bien, condition que la banque mettait à l’octroi du prêt, sans vérifier nécessairement la création d’un nouvel accès à la propriété à la route départementale n°7, de sorte que le refus du prêt était de son fait, le premier juge a retenu que la condition était réputée réalisée et a débouté M. [F] de sa demande tendant à constater la caducité de la promesse de vente pour défaut d’obtention du prêt.

Au soutien de son appel, M. [F] fait valoir que dès le lendemain de la signature de l’acte, il a transmis, par deux mails, la promesse de vente à l’attention de son conseiller professionnel au Crédit agricole, M. [Y] [Z], avec lequel il s’était préalablement entretenu par téléphone de son projet d’acquisition. Il prétend donc qu’il avait formé une demande de prêt dans les conditions prévues à la promesse de vente et il verse pour preuve le mail en date du 4 octobre 2022, par lequel le directeur de la Caisse de crédit agricole de [Localité 12] atteste que la demande portait sur un prêt de 700 000 euros, au taux maximum de 1,40 % l’an hors assurance et pour une durée maximale de 20 ans.

En outre, M. [F] fait valoir que si le Crédit agricole avait, par erreur, visé dans son accord de principe un prêt d’un montant de 760 000 euros, au lieu de 700 000 euros, la banque a d’autorité réduit la durée du prêt de cinq ans, entraînant ainsi des mensualités de remboursement plus élevées de sorte qu’il n’était nullement tenu d’accepter cette offre qui lui était défavorable. Il considère qu’il n’était pas d’avatange lié par cette offre du Crédit agricole lui imposant la condition additionnelle du changement de destination de l’immeuble. Il en conclut que la défaillance de cette condition qu’il n’avait aucune obligation de lever, ne peut lui être imputable, soulignant que l’exigence de la banque ne pouvait être faite que dans un but de garantir le prêt et qu’il avait de surcroît, tenté de lever cette condition, en sollicitant une une autorisation d’accès sur la route départementale rendue obligatoire, selon lui, par le changement de destination exigé par la banque.

De son côté, la société JFB Immo prétend que M. [F] ne démontre pas avoir sollicité des demandes de prêt conformes mais une seule demande, refusée par le Crédit maritime. Elle souligne que l’accord de principe émis par le Crédit agricole le 24 décembre 2020 qui ne respecte pas les caractéristiques définies par la promesse de vente, concerne la SCI Mont Choisy en qualité de demandeur au prêt et non M. [F]. Elle considère en outre, qu’il résulte des écritures mêmes de M. [F] que celui-ci a bien sollicité de sa banque un prêt sur 15 ans puisqu’il souligne l’erreur du Crédit agricole sur le montant mais précise que l’erreur avancée sur la durée du prêt ne ressort d’aucune pièce, et que cet aveu judiciaire irrévocable établit, selon elle, que M. [F] n’a pas tout mis en oeuvre pour réaliser la condition d’obtention du prêt.

Elle fait valoir également que si le bénéficiaire de la promesse de vente s’était réservé une faculté de substitution il n’a jamais précisé vouloir transférer le siège social de sa société ni a fortiori l’activité d’isolation exploitée par celle-ci à l’adresse du bien immobilier, objet de la promesse de vente. Elle conteste que la banque ait fait du transfert du siège social une condition d’octroi du prêt s’appuyant sur un courrier du Crédit agricole mentionnant que M. [F] les avait sollicités pour le financement de l’acquisition d’un terrain ainsi que d’une maison d’habitation à [Localité 9] 'afin d’y installer le siège social de l’entreprise P2E.' Elle souligne ainsi que la demande présentée par M. [F] à l’Agence routière départementale mentionne uniquement l’installation d’un bureau et soutient, rappelant l’article L123-11-1 du code de commerce que le transfert de siège social est possible au domicile du gérant de sorte qu’il n’y avait aucune obligation d’un changement de destination du bien ni d’une autorisation d’y accéder par la départementale.

La société JFB Immo rejoint, en conséquence, l’analyse du tribunal et conteste que la banque ait sollicité l’établissement du siège social au domicile de M. [F] à des fins de garantie avec comme intention d’exiger ensuite la conclusion d’un bail commercial, observant que cette thèse ne ressort d’aucun des documents émanant du Crédit agricole. Elle conclut qu’en ne sollicitant pas des prêts conformes aux stipulations contractuelles, M.[F] a empêché la condition suspensive de se réaliser.

Mais il résulte des documents produits aux débats que le 9 décembre 2020, M. [F], a adressé à son conseiller bancaire M. [Y] [Z] la promesse unilatérale de vente sous l’intitulé 'perso/compromis’ en deux courriels en raison du volume de son envoi . Au regard du contenu très clair de la promesse de vente, M. [Z] n’a pu se méprendre sur la demande de prêt faite par M. [F], son montant, sa durée et le taux d’intérêt sollicité et la necessité pour pouvoir concrétiser son projet d’obtenir une offre conforme aux stipulations de l’acte authentique. Par courriel du 24 février 2021, il en atteste auprès du conseil de M. [F] en indiquant ' j’ai bien noté que la demande portait sur 700 K’ mais cela ne modifie en rien notre exigence relative aux réserves notifiées dans notre attestation.'

M. [F] produit également un courriel en date du 4 octobre 2022 du directeur du Crédit agricole de [Localité 12], M. [G], qui confirme la réception de la promesse de vente pour étude du dossier de financement et que la demande de financement portait sur un prêt 'd’un montant de 700 000 euros, pour un taux d’intérêt maximum de 1,40 % l’an hors assurance et pour une durée maximum du prêt de 20 ans'.

Comme le souligne la société JFB Immo, il n’est nullement question dans la promesse de vente que M. [F] fasse l’acquisition de la maison et du terrain pour y domicilier le siège social de sa société. Il est au contraire prévu à l’acte que le bénéficiaire 'déclare destiner les biens acquis à usage d’habitation'. Or, le Crédit agricole a établi en réponse à la demande de prêt faite sur la base de la promesse unilatérale de vente, le 24 décembre 2020, une attestation indiquant son accord de principe pour l’octroi d’un prêt d’un montant de 760 000 euros sur une durée de 180 mois pour l’acquisition d’un terrain et d’une maison sis à Epron, au bénéfice de M. [H] [F], non en son nom personnel mais en sa qualité de gérant de la SCI [Adresse 11], et précisant que cet accord est consenti sous réserve notamment du changement de destination pour installation du siège social de la société P2E.

Comme le relève la société JFB Immo, M. [F] disposait aux termes de la promesse unilatérale de vente d’une faculté de substitution y compris au profit d’une personne morale, de sorte que rien ne s’opposait à ce que le prêt soit octroyé à M. [F] en sa qualité de gérant de la SCI Mont [Adresse 7]. En revanche, contrairement à ce que soutient l’intimée, le changement de destination pour l’installation du siège social de la société P2E apparaît imposé par la banque.

Aucun élément ne permet en effet d’accréditer la thèse de la société JFB Immo selon laquelle M. [F] serait à l’origine de cette demande. Le courriel en date du 24 février 2021 émanant de M. [Z] le démontre : 'je vous confirme que nous ne pouvons donner une suite favorable au dossier de la SCI MONT CHOISY représenté (sic) par M. [F], ceci n’étant pas lié au montant de ce dernier (760K') mais au fait que les conditions de réserves ne sont pas levées à savoir entre autre la modification de la destination pour transfert du siège sociale de l’entreprise P2E'. Il le confirmera à nouveau par un mail du 5 juillet 2022 versé aux débats par l’appelant.

Il sera souligné que les réserves mentionnées par la banque tiennent aux garanties financières que le prêteur doit offrir et que la réserve relative au changement de destination de siège social est mentionnée en premier . Il ne peut être exclu que le Crédit agricole, dans les livres duquel l’appelant avait ses comptes personnels et professionnels, donc très informé de la surface financière de M. [F], ait soumis le financement projeté à cette condition, soucieux de conserver son client mais considérant ses garanties personnelles insuffisantes. La cour constate d’ailleurs que le Crédit maritime a opposé un refus le 12 janvier 2021 à la demande de prêt faite par M. [F] le 30 décembre 2012 en précisant 'au regard des informations que vous nous avez fournies, nous ne sommes pas en mesure de donner une suite favorable à ce dossier', ce qui laisse penser qu’il ne disposait pas de toutes les garanties pour qu’un tel montant lui soit prêté sur la durée souhaitée ou au taux demandé à titre personnel.

M. [Z] précise d’ailleurs, dans un couriel du 5 juillet 2022, que la banque a trouvé nécessaire d’exiger le transfert du siège social de l’une des sociétés de M. [F] P2E 'afin d’avoir une cohérence financière et par conséquent garantir une bonne fin du projet,' ajoutant 'je confirme cette exigence de notre part sur le transfert du siège social qui n’était nullement une demande de votre part.' Aucun élément ne permet de mettre en doute la sincérité de cette déclaration même faite a posteriori.

Il ne peut donc être reproché à M. [F], dont la possibilité d’obtenir le financement pour l’acquisition du bien convoité se trouvait en janvier 2021, en l’état du refus du Crédit maritime, réduite à l’accord de principe de sa banque et soumise aux réserves fixées par celle-ci, d’avoir tenté de solliciter l’autorisation d’un second accès sur la départementale n°7 s’il estimait cette autorisation nécessaire à lui permettre de remplir la condition imposée par le Crédit agricole. Il sera observé toutefois que le Crédit agricole ne conditionnait pas son accord à une simple domiciliation mais à un transfert effectif du siège social sur les lieux objet de la promesse de vente puisqu’il visait le changement de destination de la parcelle pour installation du siège social. En outre, il donnait un accord de principe pour un prêt qui ne respectait pas exactement les critères énoncés dans la promesse unilatérale de vente.

Il s’en déduit qu’en accordant, sous certaines réserves, un financement d’un montant de 760 000 euros, pour une durée de 180 mois sous une condition aboutissant à modifier la destination du bien dont l’acquisition était envisagée, la banque refusait nécessairement la demande de prêt faite dans les termes de la promesse unilatérale de vente et lui substituait un autre prêt. Dès lors, il importe peu de savoir si l’impossibilité d’accès à la route départementale était opposée pour tout projet qui consisterait à changer la destination actuelle de la parcelle comme le soutient la société JFB Immo ou si le changement de destination impliquait un nouvel accès plus large à la route départementale n°7 comme le prétend M. [F], la volonté d’empêcher la réalisation de la condition suspensive prévue à la promesse de vente ne pouvant résulter d’une réserve émise par le Crédit agricole à une offre de financement qui n’avait pas été demandée dans ces termes et qui, de ce fait, ne permettait pas à M. [F], de façon certaine, de lever l’option de l’obtention d’un prêt selon les critères prévus à la promesse de vente. En conséquence, la société JFB Immo échoue à démontrer que M. [F] a empêché la réalisation de la condition suspensive qu’il lui appartenait de lever.

Il s’ensuit au contraire que la preuve est rapportée que M. [F] a sollicité un prêt dans les termes de la promesse unilatérale de vente en date du 8 décembre 2020 auprès de deux organismes bancaires distincts et qu’il a essuyé deux refus. Il n’est pas discuté que ces refus de demandes de prêt bancaire ont été notifiés au notaire en charge de l’acte les 2 et 3 février 2021 soit avant le 5 février 2021 comme prévu à la promesse de vente unilatérale.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a dit que la condition suspensive contenue dans la promesse unilatérale de vente conclue avec la société JFB Immo le 8 décembre 2020 était réputée réalisée et a débouté M. [F] de ses demandes, le condamnant au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation. Le jugement sera donc infirmé et la caducité de la promesse unilatérale de vente prononcée, en raison de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La société JFB Immo sera donc condamnée à restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 110 000 euros sans qu’il soit nécessaire toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive et procédure abusive :

Soutenant que c’est de manière obstinée que la société JFB Immo a refusé de lui restituer la somme consignée de 55 000 euros alors qu’il avait respecté ses obligations contractuelles, l’appelant sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Mais M. [F] n’ayant obtenu et produit les attestations du directeur du Crédit agricole de [Localité 12] et de M. [Z] quant au contenu de sa demande de prêt qu’en cours d’instance, après la délivrance de son assignation, aucun abus ne peut être reproché à la société JFB Immo quant à son refus de restituer la somme de 55 000 euros versée initialement. Le jugement sera confirmé et M. [F] débouté de sa demande.

Il en sera de même pour la société JFB Immo qui sollicitait la somme de 10 000 euros pour procédure abusive, compte tenu de la solution apportée au litige par la cour. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral :

Faisant valoir que le refus de restitution de la somme consignée lui a causé des tracas et justifiant qu’il a consulté une psychologue clinicienne de mai 2021 à mars 2022, M. [F] demande en réparation de son préjudice moral la somme de 5 000 euros. Il indique qu’il a dû faire face également à cette même période à un autre procès l’opposant à une autre société, la société NCJL, qu’il a gagné en appel, sa qualité de victime ayant été alors reconnue par confirmation du jugement de première instance dans un arrêt du 24 octobre 2024.

Il sera constaté que la société JFB Immo s’est prévalue de cette affaire dans ses dernières conclusions, prises avant l’arrêt rendu, pour appuyer ses arguments en prétendant que M. [F] avait également fait défaut à la levée de l’option d’obtention d’un prêt dans des conditions analogues à une promesse unilatérale de vente portant sur la cession d’un fonds de commerce et en ajoutant que tout laissait à penser que le tribunal de commerce dans cette affaire avait commis une erreur d’appréciation qui serait corrigée en appel.

Le préjudice moral subi par M. [F] apparaît dès lors constitué et sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 3 500 euros au paiement de laquelle sera condamnée la société JFB Immo.

Sur les demandes accessoires :

La société JFB Immo qui succombe en ses demandes supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer en première instance et en cause d’appel. Aussi la société JFB Immo sera condamnée à lui payer la somme de 6 000 euros. Il n’y a pas lieu à ordonner la restitution de la somme de 5 000 euros que M. [F] a été condamné à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile en l’état de l’infirmation de la décision de première instance sur les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à disposition au greffe de la cour,

Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Caen sauf en ce qu’il a débouté M. [H] [F] et la société JFB Immo de leur demande en dommages-intérêts respectivement pour résistance abusive et pour procédure abusive,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Prononce la caducité de la promesse unilatérale de vente en date du 8 décembre 2020 consentie par la société JFB Immo au profit de M. [H] [F],

Condamne la société JFB Immo à restituer à M. [H] [F] la somme de 110 000 euros réglée au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2021, date de la mise en demeure, sur la somme de 55 000 euros versée intialement et à compter du 2 mars 2023, date de l’encaissement en exécution du jugement, sur le solde de 55 000 euros,

Condamne la société JFB Immo à payer à M. [H] [F] la somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne la société JFB Immo à payer à M. [H] [F] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

Condamne la société JFB Immo aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL H. BARTHE-NARI