COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02621 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QVGL

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 21 mars 2019

Tribunal Judiciaire de TOULON N° RG 12/04534- arrêt Cour d’appel d’Aix en Provence en date du 9 décembre 2021 (rg 19/6280) – arrêt Cour de Cassation en date du 8 juin 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. SGH LA COUPOLE SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE immatriculée au RCS de Toulon sous le n° 412 883 266 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

et [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Peggy LIBERAS, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [W] [H]

née le 29 Avril 1983 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPEL LIER, avocat postulant

assistée de M^e Jérôme NOVEL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.C.P. ML & ASSOCIES pris en la personne de Me [S] [L] ès qualités de Commissaire à l’exécution du Plan de la SOCIETE DE GESTION HOTELIERE LA COUPOLE désigné par jugement du TC de TOULONDU 23 Avril 2019

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Peggy LIBERAS, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025,en audience publique, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Le délibéré initialement fixé au 20 janvier 2026 a été prorogé au 3 février 2026 puis au 10 février 2026.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Coupole a lancé au cours de l’année 1997 un projet de construction d’une résidence d’hébergement avec fourniture de prestations para-hôtelières située à [Localité 7] (83), dénommée La Coupole, dont les lots étaient éligibles au titre du dispositif de défiscalisation Périssol.

La SGH La Coupole a été constituée pour offrir les appartements à la location sans que les acquéreurs aient à se préoccuper de leur gestion.

Mme [W] [H], représentée par sa mère autorisée à cet effet par une ordonnance du juge des tutelles du 19 mars 1997, a fait l’acquisition en état futur d’achèvement, suivant un acte authentique du 14 octobre 1997, d’un appartement constituant le lot n°46 et d’une place de parking constituant le lot n°179 et a donné à bail commercial le même jour ledit appartement à la SGH La Coupole pour une durée de neuf ans.

Par acte du 28 février 2007 à effet au 29 septembre 2007, Mme [W] [H] a donné congé à la SGH La Coupole sans offre de renouvellement.

Cette dernière a contesté ce refus de renouvellement et par acte du 11 juillet 2008, Mme [W] [H] l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’obtenir son expulsion de l’appartement ainsi que de tous occupants de son chef et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun égale au loyer et& charges courantes, depuis la fin du bail.

Par jugement du 19 avril 2010, le tribunal a dit que le bail était soumis au statut des baux commerciaux et ouvrait droit soit à un renouvellement, soit au paiement d’une indemnité d’éviction, ordonnant dans le même temps une expertise judiciaire pour évaluer cette indemnité d’éviction.

Par arrêt du 29 juin 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.

L’expert a déposé son rapport le 25 mars 2017, fixant l’indemnité d’éviction soit à la somme de 19.979 euros HT, soit à la somme de 16.035 euros HT.

D’autres contentieux ont opposé la SGH La Coupole à plusieurs propriétaires-bailleurs, aboutissant à la condamnation de cette dernière au paiement de très importantes sommes.

Par jugement du 2 octobre 2017, la SGH La Coupole a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde de justice et la SCP BR Associés a été désignée comme mandataire judiciaire.

C’est ainsi que Mme [W] [H] a saisi le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir fixer sa créance, ordonner la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la locataire.

Par jugement du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :

Constaté que le bail a été résilié par l’effet du congé délivré le 28 février 2007 avec effet au 30 septembre 2007,

Constaté que la SGH La Coupole est occupante sans droit ni titre,

Ordonné l’expulsion de la SGH La Coupole, représentée par la SCP BR Associés, ès qualités de mandataire judiciaire, ou de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de la décision,

Déclaré non fondée la demande de paiement d’indemnité d’éviction et débouté la SGH La Coupole à ce titre,

Déclaré recevable la demande en paiement d’indemnité d’occupation de Mme [W] [H],

Condamné la SGH La Coupole, représentée par la SCP BR Associés, ès qualités de mandataire judiciaire, à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2007 égale au montant du dernier terme à la date de prise d’effet du congé, soumise à TVA, non soumise à indexation, charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Dit qu’au regard de la fixation de l’indemnité d’occupation par le tribunal comme mentionné ci-dessus, s’il s’avère que la SGH La Coupole dans ce cadre a versé des sommes d’un montant supérieur, la différence lui sera restituée, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Débouté les parties de l’ensemble de leurs autres demandes,

Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Condamné la SGH La Coupole représentée par la SCP BR Associés, ès qualités de mandataire judiciaire, à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

La SGH La Coupole et la SCP BR Associés ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 9 décembre 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

Confirmé le jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Toulon sauf en ce qu’il a déclaré non fondée la demande en paiement d’une indemnité d’éviction présentée par la SGH La Coupole, a déclaré que celle-ci était représentée par la SCP BR et Associés, a fixé l’indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer versé au moment du congé et a condamné la SGH La Coupole alors qu’il convenait simplement de fixer la créance de Mme [W] [H] sur celle-ci,

L’a réformé sur ces points,

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déclaré les dispositions de l’arrêt opposable à la SCP BR et Associés,

Condamné Mme [W] [H] à payer à la SHG La Coupole la somme de 16.035 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction principale et la somme de 452 euros HT pour les indemnités accessoires,

Fixé les créances de Mme [W] [H] à l’égard de la SGH La Coupole au titre de l’indemnité d’occupation statutaire depuis la prise d’effet du congé, aux sommes suivantes :

13.269,96 euros HT, soumise à TVA, pour le solde de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période d’occupation du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2016,

10.080 euros HT, soumise à TVA, pour la période d’occupation du 1er octobre 2016 jusqu’au 30 septembre 2017,

Condamné la SGH La Coupole à payer à Mme [W] [H], au titre de l’indemnité d’occupation statutaire trimestrielle, la somme de 2.520 euros HT, soumise à TVA, à compter du 2 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux,

Déclaré irrecevable la demande de la SGH La Coupole en restitution d’un montant de 3.117,68 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

Rejeté toutes autres demandes,

Condamné la SGH La Coupole à verser à Mme [W] [H] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SGH La Coupole aux dépens d’appel recouvrés au profit de M^e Imperator, avocat.

La SGH La Coupole a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt du 8 juin 2023, la Cour de cassation a rendu l’arrêt suivant :

« CASSE et ANNULE, mais seulement ce qu’il :

fixe les créances de Mme [W] [H] à l’égard de la société de Gestion hôtelière la coupole, au titre de l’indemnité d’occupation statutaire depuis la prise d’effet du congé, aux sommes de 13 269,96 euros HT, soumise à TVA, pour le solde de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période d’occupation du 1 octobre 2007 au 30 septembre 2016 et 10 080 euros HT, soumise à TVA, pour la période d’occupation du 1 octobre 2016 jusqu’au 30 septembre 2017,

condamne la société de Gestion hôtelière la coupole à payer à Mme [W] [H], au titre de l’indemnité d’occupation statutaire trimestrielle, la somme de 2 520 euros HT, soumise à TVA, à compter du 2 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux ;

déclare irrecevable la demande de la société de Gestion hôtelière la coupole en restitution d’un montant de 3.117,68 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’arrêt rendu le 9 décembre 2021, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier,

('.) »

L’arrêt énonce, sur le premier chef de cassation, qu’il résulte de l’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce que l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Il ajoute que pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à une certaine somme, l’arrêt retient que le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux, et qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

En outre, il indique, concernant le second chef de cassation, qu’il résulte des articles 564 à 567 et 70 du code de procédure civile qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile. Il ajoute que pour déclarer irrecevable la demande de la locataire en restitution d’une certaine somme au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’arrêt constate que cette demande est nouvelle et en déduit qu’elle doit être déclarée irrecevable, et qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, d’office, au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, si la demande nouvelle de la locataire était ou non recevable, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Par déclaration remise au greffe le 13 mai 2025, la SGH La Coupole a saisi la cour d’appel de Montpellier, cour d’appel de renvoi.

Mme [W] [H] a constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 17 novembre 2025.

Par message RPVA du 20 novembre 2025, la SGH La Coupole et la SCP ML Associés ont déposé des conclusions au fin de rejet des écritures de Mme [W] [H] notifées le 14 novembre 2025 compte tenu de leur tardiveté.

A l’audience du 24 novembre 2025, la SGH La Coupole et la SCP ML Associés ont indiqué renoncer à leur incident et l’affaire a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières écritures de la SGH La Coupole et de la SCP ML & Associés prise en la personne de Me [S] [L], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la SGH La Coupole, notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, il est demandé à la cour de :

Vu l’arrêt de la cour d’appel du 9 décembre 2021,

Vu l’arrêt de la cour de cassation du 8 juin 2023,

Vu les articles 145-28 et 145-33 du code de commerce,

Vu les articles 564 à 567 et 70 du code de procédure civile,

Déclarer la SGH La Coupole et ML Associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la SGH La Coupole, recevables et bien fondés en leur appel,

Débouter Mme [W] [H] de toutes ses conclusions, fins et moyens contraires,

Sur la demande de fixation de l’indemnité statutaire :

Fixer l’indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative selon la méthode de calcul hôtelière,

Fixer le montant de l’indemnité statutaire selon la méthode calculée par M. [R] à savoir :

Chiffre d’affaires pondéré : 972.975 euros HT

Taux d’effort moyen : 47,50 %

Soit une valeur globale de 462.163 euros x (112/6.740) = 7.677 euros par an soit 1.919 euros par trimestre,

Juger que l’indemnité d’occupation doit tenir compte de l’abattement de précarité et de l’abattement spécial dans la proportion de 25 % du montant de l’indemnité principale,

Fixer l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 1.440 euros par trimestre après abattement par mois à effet au 1er octobre 2007 jusqu’à la libération effective des locaux,

Juger que cette indemnité d’occupation ne sera pas indexée et ne sera pas assujettie à la TVA,

Désigner si nécessaire M. [R], expert judiciaire, pour y procéder aux frais de Mme [W] [H] pour faire le compte entre les parties,

Sur les demandes accessoires :

Au titre de l’indexation de l’indemnité d’occupation statutaire :

Juger que la clause d’indexation conventionnelle ne peut donner lieu à l’automaticité de l’indexation triennale au titre du bail expiré,

Débouter Mme [H] de sa demande de paiement au titre de l’indexation sur l’indemnité d’occupation celle-ci n’ayant pas sollicité l’application d’une indexation triennale selon les conditions requises par la loi,

Au titre des charges et taxe d’ordures ménagères,

Juger que la demande de remboursement de la taxe d’ordures ménagères est une demande accessoire au sens de l’article 566 du code de procédure civile,

Juger que la SGH La Coupole n’est pas assujettie au paiement de la taxe des ordures ménagères de sorte que le bailleur doit lui restituer le montant des sommes indument perçues depuis la prise d’effet du congé,

Condamner en conséquence Mme [W] [H] à payer à la SGH La Coupole la somme de 3.117,68 euros,

Condamner Mme [W] [H] à payer à la SGH La Coupole une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et la condamner aux frais d’expertise judiciaire ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Auche-Hedou.

En substance, la SGH La Coupole expose que l’indemnité d’occupation statutaire ne peut être fixée au montant déterminé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, compte tenu de la cassation partielle intervenue. Elle précise que par l’effet du congé au 27 septembre 2007, le locataire n’est plus redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative du bien.

Concernant le calcul de l’indemnité d’occupation statuaire définitive, elle soutient, compte tenu du caractère monovalent des locaux qu’elle loue au sein de la résidence de services et de leur affectation exclusive à une exploitation hôtelière/touristique, que c’est la méthode hôtelière qui doit être utilisée. Elle ajoute que cette indemnité doit être fixée en fonction de la valeur locative et des usages de la profession et ne peut donc être fixée au montant du loyer contractuel indexé. A ce propos, elle indique, au visa des dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-37 du code de commerce et le bail étant expiré, que la clause d’indexation conventionnelle est inapplicable à l’indemnité d’occupation, et fait valoir qu’aucune indexation triennale ne peut s’appliquer puisqu’une telle indexation suppose d’une part, que l’indexation ait été définitivement fixée, et d’autre part, que le bailleur ait respecté le formalisme requis par le code de commerce qui impose l’envoi d’une lettre recommandée, toutes conditions qui au cas d’espèce ne sont pas remplies.

Par ailleurs, elle estime que la valeur locative, qui doit être définie en fonction du taux d’effort et calculée selon la méthode hôtelière (47,50 % du chiffre d’affaires pondéré), se situe, au regard des caractéristiques de la location et des contraintes du bail commercial, bien en deçà de l’indemnité d’occupation majorée réclamée par le bailleur, et qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient d’abattement pour cause de précarité de 25 %, voire 20 %, au regard des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

En outre, elle considère, selon la doctrine administrative, que la TVA ne doit pas être mise à sa charge, le contrôle fiscal ayant rejeté sa déductibilité.

Enfin, elle soutient, au visa de l’article 566 du code de procédure civile, que sa demande de restitution des sommes au titre de la taxe d’ordures ménagères est recevable en cause d’appel, compte tenu de son caractère accessoire, et bien fondée dans la mesure où aucune stipulation contractuelle ne prévoit que cet impôt soit supporté par le preneur.

Aux termes des dernières écritures de Mme [W] [H] notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, il est demandé à la cour de :

Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats,

confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulon le 21 mars 2019, sauf s’agissant du montant fixé au titre de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur ce point,

réformer le jugement,

fixer les créances de Mme [W] [H], au titre des arriérés d’indemnité d’occupation statutaire depuis la prise d’effet du congé, aux sommes suivantes :

22.030,56 euros HT, soumise à TVA, au titre des arriérés d’indemnités d’occupation statutaire du 01/10/2007 jusqu’au 30/09/2016 ;

11.200,00 euros HT, soumise à TVA, au titre des arriérés d’indemnités d’occupation statutaire du 01/10/2016 jusqu’au 30/09/2017,

condamner la SGH La Coupole à payer à Mme [W] [H] en deniers et quittances, une indemnité d’occupation statutaire trimestrielle de 2.800 euros HT, soumise à TVA, à compter du 2 octobre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux avec indexation,

déclarer irrecevable la demande formée par la SGH La Coupole au titre de la TEOM et l’en débouter,

débouter la SGH La Coupole de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

condamner la SGH La Coupole à payer l’ensemble des charges et taxes afférentes aux lots de [W] [H] depuis la prise d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner la SGH La Coupole à payer la somme de 5.000 euros à Mme [W] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SGH La Coupole aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment l’intégralité des frais d’expertise qu’elle sera condamnée à rembourser à Mme [W] [H].

Pour l’essentiel, Mme [W] [H] fait valoir, concernant l’indemnité d’occupation, que c’est à bon droit que la cour d’appel a fait application de la TVA, mais considère en revanche que la décision doit être réformée en ce qui concerne la valeur retenue au titre de l’indemnité d’occupation qui doit être fixée selon la valeur locative du bien.

Concernant cette valeur locative, elle soutient que la méthode hôtelière dont se prévaut la SGH La Coupole ne peut trouver application. Elle expose que contrairement à ce qu’indique la preneuse, les locaux donnés à bail ne sont pas monovalents puisqu’il s’agit d’appartements totalement autonomes à usage d’habitation, ce que précise d’ailleurs le règlement de copropriété qui prévoit une destination d’habitation et de commerce. En outre, elle relève qu’elle n’est pas une résidence hôtelière, ce qui ne correspond du reste à aucune qualification juridique, et n’est pas un hôtel de tourisme, ni une résidence de tourisme, ni un meublé de tourisme, de sorte que toute application de la méthode hôtelière est exclue.

Par ailleurs, Mme [W] [H] fait valoir, au vu des valeurs du marché, que la valeur locative de son bien est de l’ordre de 800 euros HT/HC, et que l’indemnité d’occupation peut être ordonnée, ce qu’admet la jurisprudence, surtout lorsque la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est longue, outre la TVA applicable, de sorte que l’arriéré dû par la SGH La Coupole s’élève aux montants visés dans le dispositif de ses écritures. Elle précise que la déclaration de créance qu’elle a faite correspond en tous points aux demandes de fixation de créances.

En outre, elle conteste tout abattement pour cause de précarité en l’absence de toute démonstration d’une telle précarité.

Enfin, Mme [W] [H] estime que la demande formée au titre de la taxe d’ordures ménagères n’est pas recevable en ce que celle-ci est sans lien avec la demande principale.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé, en application de l’article 954 du code de procédure civile, que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

SUR LA FIXATION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION STATUTAIRE

L’article 625 du code de procédure civil dispose : « Sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elle se trouvaient avant le jugement.

Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

Si elle en est requise, la Cour peut dans le dispositif de l’arrêt de cassation prononcer la mise hors de cause des parties dont la présence devant la cour de renvoi n’est plus nécessaire à la solution du litige. »

Dans le cas présent, l’arrêt du 8 juin 2023 prononce la cassation de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 9 décembre 2021 pour violation de l’article L. 145-28 alinéa 1er du Code de commerce au motif que pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à une certaine somme, l’arrêt retient que le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable de l’occupation des locaux litigieux.

L’article L. 145-28 alinéa 1 du code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Cette indemnité d’occupation statutaire constitue la contrepartie du droit au maintien dans les lieux du locataire. Elle est distincte du loyer auquel elle se substitue et doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative du bien qui est appréciée souverainement par le juge, selon la méthode qui lui apparaît la plus appropriée, en fonction de tous les éléments d’appréciation dont il dispose. Ainsi, ils peuvent notamment retenir la valeur locative de marché ou la valeur de remplacement.

Il est définitivement acquis que la SGH La Coupole a droit à une indemnité d’éviction, selon les termes de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 29 juin 2012 et de l’arrêt de cette même cour du 9 décembre 2021 qui n’a pas fait l’objet d’un pourvoi sur ce point.

Dans son jugement du 21 mars 2019, le Tribunal de Grande Instance de Toulon indique que durant la période de maintien dans les lieux, la locataire n’est plus tenue, au vu des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, de payer un loyer mais une indemnité d’occupation. Il ajoute qu’il considère, conformément à une jurisprudence constante, que cette indemnité doit correspondre à la valeur locative et n’est pas soumise à indexation, ni clause d’échelle mobile, et qu’à défaut d’arguments contraires, pertinents et contradictoires produits par les parties, le montant du dernier terme à la date de prise d’effet du congé est conforme à la valeur locative. Il indique encore que l’indemnité d’occupation versée par le locataire en contrepartie de son maintien dans les lieux étant considéré comme rémunérant une prestation de services fournie par les bailleurs, en l’espèce la jouissance des lieux, elle est assujettie à la TVA.

Aux termes de leurs écritures respectives, les parties demeurent en désaccord sur la méthode à employer pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation. La SGH La Coupole se prévaut de la méthode dite hôtelière, ce que conteste l’intimée qui se réfère à la valeur du marché, plus adaptée selon elle.

La SGH La Coupole allègue que la valeur locative doit être appréciée en tenant compte du fait que les baux commerciaux conclus avec elle sont exclusivement destinés à une exploitation hôtelière/touristique, ce qui exclut toute comparaison avec un logement classique dont la nature est différente.

Le bail commercial du 14 octobre 1997 énonce que le preneur devra exercer dans les locaux loués une activité d’exploitation d’un établissement d’hébergement consistant dans la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d’habitation et est en conséquence autorisé à consentir toutes les sous-locations dans les conditions qu’il appréciera. Il précise qu’en outre, le preneur s’oblige expressément, dans le cadre de la destination des locaux, à meubler les logements avec des éléments mobiliers pour une occupation normale par les résidents et à offrir à ceux-ci, outre l’hébergement, les prestations suivantes : le nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs, la distribution du petit-déjeuner, la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison. Et ainsi que cela ressort des rapports de MM. [R] et [U] produits aux débats, la SGH loue les appartements à différents bailleurs pour les sous-louer par la suite à ses clients avec proposition de multiples services para-hôteliers, la clientèle pouvant bénéficier par ailleurs de diverses autres prestations fournies notamment par des prestataires occupant sur place d’autres locaux à usage commercial (restauration et services tels que cabines de soins, sauna'). Aussi, les locaux donnés à bail commercial par les bailleurs et plus particulièrement par Mme [W] [H], quand bien même les prestations accessoires seraient limitées et l’occupation par les résidents des locaux ne serait pas temporaire, ne peuvent être utilement comparés à des locaux d’habitation ordinaires qui ne bénéficient pas de ces prestations et il importe peu, à cet égard, que la SGH La Coupole ne réponde pas aux qualifications juridiques d’hôtel de tourisme, résidence de tourisme ou meublé de tourisme. Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation due par celle-ci ne peut être appréciée en fonction de la valeur de marché des appartements classiques, ce qui rend inopérantes les observations formées à ce titre par Mme [W] [H]. Et c’est donc, ainsi que le fait valoir la SGH La Coupole, selon les usages régissant les résidences à vocation para-hôtelière qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due par l’intimée. Aux termes de ses écritures, cette dernière, si elle conteste le principe de l’application de la méthode dite hôtelière, n’émet toutefois aucune critique quant aux modalités mêmes des calculs opérés par l’appelante, s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation qu’il convient de fixer, au vu des pièces produites et notamment des bilans, à la somme de 1.919 euros par trimestre, et ce sans qu’il y ait lieu à un abattement de précarité en l’absence de toute démonstration de la réalité d’un préjudice.

Il est constant que le juge peut, dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative, inclure la TVA (Civ 3° 11/10/2011 n°10-24.053) et indexer celle-ci (Civ 3° 03/04/1996).

En l’occurrence, c’est à bon droit que le premier juge a considéré, pour les motifs qu’il a retenus, que l’indemnité d’occupation devait être assortie de la TVA, observation étant encore faite à ce propos qu’aucune discussion sur ce point n’apparaît avoir été développée devant la cour d’appel d’Aix en Provence, selon les termes de son arrêt.

Par ailleurs, il convient d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation dès lors que cette indexation permet d’assurer une entière réparation du préjudice subi, observation étant encore faite que l’indexation dont s’agit ne trouve pas sa cause dans les stipulations du bail qui ne sont pas applicables à l’indemnité d’occupation, ce qui rend inopérantes les observations développées à ce titre par la SGH La Coupole.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2007 et jusqu’à la libération effective des lieux sera indexée à compter de cette date sur la base de l’indice du coût de la construction (indice de référence au 1er octobre 2007 : 1.385).

Il est constant que par jugement du 2 octobre 2017, une procédure de sauvegarde judiciaire a été ouverte en faveur de la SGH La Coupole et que par jugement du tribunal de commerce de Toulon du 23 avril 2019, un plan a été adopté, Me [S] [L] étant désigné en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

La créance de Mme [W] [H] à la procédure collective ouverte à l’encontre de la SGH La Coupole sera donc fixée, au titre de l’indemnité d’occupation due, à la somme trimestrielle de 1.919 euros, soumise à TVA, avec indexation sur la base de l’indice du coût de la construction (indice de référence au 1er octobre 2007 : 1.385), pour la période ayant couru 1er octobre 2007 au 2 octobre 2017, dont à déduire les sommes versées jusqu’à cette dernière date par la SGH La Coupole.

En outre, la SGH La Coupole sera condamnée à payer à Mme [W] [H] cette même somme, soumise à TVA, réévaluée à la date du 3 octobre 2017 selon les modalités précitées (indice au 1er octobre 2017 : 1.664) puis indexée selon ces mêmes modalités, dont à déduire les versements effectués par la SGH La Coupole.

Le jugement déféré sera donc infirmé, sauf en ce qu’il a dit que l’indemnité d’occupation était soumise à la TVA.

SUR LA TAXE D’ENLEVEMENT DES ORDURES MENAGERES

L’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

En l’occurrence, la SGH La Coupole sollicite, en cause d’appel, le paiement de la somme de 3.117,68 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel dès lors qu’elle a pour effet d’entraîner compensation avec les sommes dont la SGH La Coupole est elle-même redevable à l’égard de Mme [W] [H].

Aussi, elle est recevable.

La SGH La Coupole, ainsi qu’elle le fait valoir à bon droit, n’est pas tenue au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux donnés à bail depuis le 1er octobre 2007, observation par ailleurs étant faite qu’il est constant, antérieurement à la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, que cette charge ne pouvait elle-même être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle expresse, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Toutefois, il importe de noter qu’elle indique uniquement dans ses écritures que la somme de 3.117,68 euros lui est due, sans toutefois préciser à quelle période cette somme se rattache, ne justifiant pas par ailleurs du paiement de cette somme.

En conséquence, la demande en remboursement de la SGH La Coupole sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION DE LA SGH LA COUPOLE AU PAIEMENT DES CHARGES ET TAXES

Mme [W] [H] sollicite, sans de plus amples explications sur le fondement de sa demande et la nature des charges et taxes visées, la condamnation de la SGH La Coupole au paiement des charges et taxes depuis la date de prise d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette demande sera rejetée dès lors que le bail a pris fin par l’effet du congé, ce qui exclut que les clauses du bail puissent trouver application, et que l’indemnité d’occupation fixée répare le préjudice subi par Mme [W] [H].

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la SGH La Coupole sera condamnée à payer à Mme [W] [H] la somme de 2.000 euros sur ce même fondement.

Enfin, la SGH La Coupole sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Dans la limite de sa saisine résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 8 juin 2023,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 21 mars 2019, sauf en ce qu’il a dit que l’indemnité d’occupation était soumise à TVA et en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Et statuant à nouveau,

FIXE La créance de Mme [W] [H] à la procédure collective ouverte à l’encontre de la SGH La Coupole, au titre de l’indemnité d’occupation due, à la somme trimestrielle de 1.919 euros, soumise à TVA, avec indexation sur la base de l’indice du coût de la construction (indice de référence au 1er octobre 2007 : 1.385), pour la période ayant couru 1er octobre 2007 au 2 octobre 2017, dont à déduire les sommes versées jusqu’à cette dernière date par la SGH La Coupole,

CONDAMNE la SGH La Coupole à payer à Mme [W] [H] la somme trimestrielle de 1.919 euros, soumise à TVA, réévaluée à la date du 3 octobre 2017 selon les modalités précitées (indice au 1er octobre 2017 : 1.664), puis indexée selon ces mêmes modalités, dont à déduire les versements effectués par la SGH La Coupole,

Et y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de la SGH La Coupole en remboursement de la somme de 3117,68 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères,

La DIT mal fondée et DEBOUTE en conséquence la SGH La Coupole de sa demande formée à ce titre,

DEBOUTE Mme [W] [H] de sa demande de condamnation de la SGH La Coupole au paiement des taxes et charges,

CONDAMNE la SGH La Coupole à payer à Mme [W] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SGH La Coupole de sa demande formée à ce titre,

CONDAMNE la SGH La Coupole aux entiers dépens d’appel.

La greffière Le président