Cour d'appel de Caen, 2e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 24/01988

CA Caen
Confirmation 11 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a estimé que le bailleur avait respecté son obligation de délivrance, car les éléments présentés par le locataire ne démontraient pas un manquement à cette obligation.
Rejeté
Préjudice de jouissance du logement
La cour a jugé que les éléments présentés ne justifiaient pas un préjudice de jouissance, le bailleur ayant respecté ses obligations.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'état du logement
La cour a considéré que le locataire n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice moral justifiant une indemnisation.
Rejeté
Indemnité de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que le locataire avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 2e ch. civ., 11 sept. 2025, n° 24/01988
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	24/01988
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Paul GOASDOUEBertrand DENIAUD

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 24/01988

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] en date du 17 Mai 2024 RG n° 24/00001

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [B] [P]

né le 03 Novembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Paul GOASDOUE, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-04088 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIME :

ORNE HABITAT

N° SIRET : 495 176 158 00014

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté et assisté par M^e Bertrand DENIAUD, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 19 mai 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 11 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 30 novembre 2020, l’office public de l’habitat Orne habitat a donné à bail d’habitation à M. [B] [P] un logement type 04 d’une surface habitable de 77 m2, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 351,85 euros.

L’état des lieux d’entrée établi le 1er décembre suivant mentionne, s’agissant du jardin : 'La pelouse (reste à faire nettoyage) est mal appliquée. La clôture est à réparer. Le portillon est à remplacer.'

Le 29 décembre 2020, le locataire a adressé au bailleur un complément d’état des lieux d’entrée mentionnant : 'Accès extérieurs de la cave inaccessibles, porte de sous-sol bloquée, maçonneries fortement détériorées. Jardin inexploitable et représentant un danger imminent pour les enfants occupants : déchets présents en quantités (plastiques, tessons de bouteille en verre, éclats de miroir disséminés, pieux rouillés, tôle…) ; dalles maçonnées fortement détériorées et éventrées (risque de chute, excavations par endroits) ; pierres, gravats et restes de constructions toujours en place ou semi-enterrés'.

Le 7 janvier 2021, le bailleur a informé le locataire de la réception d’un devis pour le nettoyage du jardin.

Le 26 juillet 2022, le bailleur a indiqué au locataire que les travaux mentionnés sur l’état des lieux d’entrée avaient été réalisés.

En réponse à la mise en demeure adressée le 15 octobre 2022 par le locataire, le bailleur a affirmé, le 21 novembre suivant, que les anomalies portées sur le complément d’état des lieux avaient été levées.

Une tentative de conciliation a échoué.

Le 1er décembre 2023, M. [P] a déposé une requête auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon aux fins, notamment, de voir condamner le bailleur à réaliser des travaux dans le jardin du logement loué et au paiement de la somme de 2.888 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 17 mai 2024 signifié le 22 juillet suivant, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— déclaré recevable la requête introduite par M. [P],

— débouté celui-ci de toutes ses demandes,

— condamné M. [P] à verser à la société Orne Habitat la somme de 500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon déclaration du 29 juillet 2024, M. [P] a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 20 mars 2025, l’appelant demande à la cour à titre principal d’annuler le jugement entrepris.

Subsidiairement, il demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes, l’a condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner l’intimée à réaliser, sous astreinte de 50 euros par jour à compter d’un délai de trente jours suivant la signification de l’arrêt à venir, les travaux de remise en état des extérieurs du logement loué, de condamner la société Orne habitat à lui verser la somme mensuelle de 80 euros au titre de son préjudice de jouissance, calculée depuis le mois de décembre 2020 jusqu’au jour de réalisation des travaux, de condamner l’intimée à lui payer la somme de 1 euro au titre de son préjudice moral, celle de 2.347,28 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 17 avril 2025, la société Orne habitat demande à la cour de confirmer le jugement attaqué, de débouter l’appelant de toutes ses demandes et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

La mise en état a été clôturée le 23 avril 2025.

Par conclusions du 16 mai 2025, la société Orne habitat demande à la cour de confirmer le jugement attaqué, de débouter l’appelant de toutes ses demandes et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des conclusions de l’intimée en date du 16 mai 2025

En application de l’article 802 du code de procédure civile, les conclusions signifiées le 16 mai 2025 par la société Orne habitat seront déclarées irrecevables car déposées après l’ordonnance de clôture prononcée le 23 avril 2025.

2. Sur la validité du jugement entrepris

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’appelant soutient que le jugement entrepris est nul en ce qu’il a statué au regard du caractère indécent du logement loué sans examiner le moyen de droit tiré de l’obligation de délivrance du bailleur prévue aux articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil invoqué dans sa requête et que cette absence de réponse à un moyen équivaut à un défaut de motivation.

Cependant, le jugement entrepris vise les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil pour écarter le manquement du bailleur à ses obligations en l’absence de preuve du caractère indécent du logement loué tenant à l’état du jardin, ce dont il résulte qu’il répond au moyen de droit invoqué par le demandeur.

La demande d’annulation du jugement entrepris formée par l’appelant sera donc rejetée.

3. Sur les demandes principales

A titre liminaire, il convient de relever que l’intimée expose dans les motifs de ses dernières conclusions que les demandes nouvelles formées par M. [P] sont irrecevables comme nouvelles en appel, sans toutefois en tirer les conséquences juridiques faute de demander au dispositif de ces mêmes conclusions que ces demandes soient déclarées irrecevables, de sorte que cette fin de non-recevoir ne sera pas examinée.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Suivant l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable au bail litigieux, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; […]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ; […]

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6.Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est acquitté de son obligation de délivrance.

Le fait que le locataire ait accepté le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er décembre 2020 mentionne, s’agissant du jardin : 'La pelouse (reste à faire nettoyage) est mal appliquée. La clôture est à réparer. Le portillon est à remplacer.'

Si ce complément d’état des lieux d’entrée établi unilatéralement par le locataire a été adressé au bailleur dans le mois suivant l’état des lieux initial conformément à l’article 5 du bail, il ne porte pas sur 'les anomalies cachées et les anomalies de fonctionnement qui n’auraient pu être décelées lors de l’établissement de l’état des lieux’ comme stipulé au bail mais notamment sur des anomalies affectant le jardin et l’accès à la cave depuis ce jardin, apparentes lors de l’établissement de l’état des lieux initial.

Contrairement à ce que fait valoir l’appelant, l’absence de contestation du complément d’état des lieux dans les huit jours n’a pas pour effet de rendre ce complément contradictoire, les stipulations du bail invoquées par ce dernier n’étant applicables qu’en l’absence d’établissement d’un état des lieux d’entrée contradictoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les photographies, ni datées ni authentifiées, produites par l’appelant ne sont pas de nature à établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le procès-verbal de constat établi le 28 février 2025 mentionne dans le jardin l’impossibilité d’ouvrir la trappe d’accès extérieur à la cave en raison des travaux d’isolation extérieure, l’existence d’une marche ébréchée dans l’escalier menant du jardin à la cave, la présence d’une terrasse constituée d’une dalle de béton fissurée présentant deux trous de 7 cm de profondeur, la présence de morceaux de dalle de béton épars et brisés, de deux encadrements en tôles anciennes tordues par endroits, de deux piquets métalliques d’une hauteur d’environ 40 cm, d’une bordure en béton enfouie sous la végétation, l’existence d’une grosse jardinière prise dans la dalle en béton le long de la clôture, la présence d’une dalle d’environ 1 mètre sur 1 mètre, la présence au sol d’une bouteille de bière, de morceaux de béton, de caoutchouc, de verre, de plastique, d’un morceau de dalle en béton sur ferraillage d’environ 1 mètre sur 1 mètre le long de la clôture et l’existence d’une clôture ancienne mais bien implantée.

Cependant, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que celui-ci a fait procéder aux réparations mentionnées dans l’état des lieux d’entrée et que le locataire s’est opposé à l’adaptation de la porte de la trappe conduisant à la cave par l’entreprise chargée des travaux d’isolation par l’extérieur de la maison louée.

Le constat produit, établi plus de quatre ans après l’entrée dans les lieux du locataire, concerne seulement le jardin entourant le logement loué et ne démontre pas un manquement du bailleur à ses obligations de délivrer au preneur la chose louée, un logement décent, un défaut d’entretien de cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée imputable au bailleur ou encore un manquement à son obligation d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En effet, la présence de divers déchets dans le jardin relève de l’obligation d’entretien à la charge du locataire et les autres éléments relevés par le constat ne mettent pas en jeu la sécurité physique ou la santé des locataires, ni ne les empêchent de jouir paisiblement des lieux loués.

Le jugement entrepris sera donc confirmé.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, débouté de sa demande d’indemnité de procédure et condamné à payer à la société Orne habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions n°3 déposées par la société Orne habitat le 16 mai 2025 ;

Rejette la demande d’annulation du jugement entrepris formée par M. [B] [P] ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [P] aux dépens d’appel et à payer à la société Orne habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE