AFFAIRE :N° RG 24/01953

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 04 Juillet 2024 du Tribunal paritaire des baux ruraux de COUTANCES

RG n° 22/00020

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [E] [A]

né le 09 Mars 1983 à [Localité 52]

[Adresse 27]

[Localité 11]

Représenté par M^e Laurent MARIN, substitué par M^e Albane SADOT, avocats au barreau de COUTANCES

INTIMES :

Monsieur [W] [K] [C]

né le 05 Mai 1950 à [Localité 51]

[Adresse 26]

[Localité 11]

Madame [X] [C]

née le 16 Décembre 1952 à [Localité 47]

[Adresse 26]

[Localité 11]

Représentés par M^e Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 mai 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 04 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant compromis de vente régularisé le 18 septembre 2018, M. [W] [C] et Mme [X] [C], M. [I] [C], leur fils agriculteur et le GAEC [C] GMV ayant pour associés [I] [C] et [N] [C], ont conclu avec M. [E] [A], M. [B] et Mme [L] [A] un contrat de vente de parcelles de terres sous conditions suspensives.

Aux termes de ce compromis de vente M. [W] [C] et Mme [X] [C] s’engageaient également à louer à M. [E] [A] suivant bail à long terme non cessible, pour une durée de 18 ans, plusieurs parcelles de terre situées à [Localité 48], [Localité 49] et [Localité 50] d’une contenance totale de 20 ha 17 a 55 ca.

Par acte authentique du 11 avril 2019, M. [W] [C] et Mme [X] [M] épouse [C] ont consenti à M. [E] [A] un bail rural portant notamment sur les parcelles de terre susvisées pour une durée de 25 ans, à compter du 18 décembre 2018 pour venir à expiration le 17 décembre 2043, moyennant un fermage annuel d’un montant de 4.983 euros, payable en deux fois à terme échu les 30 décembre et 30 juin de chaque année.

L’acte précisait qu’à l’expiration de la durée initiale, le bail se renouvellerait, par tacite reconduction, chacune des parties pouvant y mettre fin, chaque année, par acte d’huissier délivré 4 années avant la date envisagée.

Par lettre du 17 mars 2020 adressée aux époux [C], M. [A] a sollicité la régularisation d’un nouveau bail de 18 ans au lieu et place du bail rural de 25 ans, faisant valoir que la conclusion d’un bail de 18 ans était une condition essentielle de son engagement.

Par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2021, les époux [C] ont mis en demeure M. [A] et lui ont fait commandement de payer la somme principale de 6.270,05 euros à titre d’arriéré de fermages échus au 30 juin 2021 et de taxes foncières.

Par acte d’huissier de justice du 17 juin 2022, les époux [C] ont mis en demeure M. [A] de leur régler la somme de 8.893.58 euros à titre principal au titre de l’arriéré de fermages échus au 31 décembre 2021 et des taxes foncières.

Par requête reçue au greffe le 10 novembre 2022, les époux [C] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et de condamner M. [E] [A] à leur payer les fermages dûs avec intérêts légaux.

A l’audience de conciliation du 24 janvier 2023, les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances a :

— prononcé la résiliation du bail rural consenti à par M. et Mme [C] à M. [E] [A] et portant sur les parcelles de terre situées :

* commune de [Localité 48] cadastrées section B n°[Cadastre 24], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10]

* commune de [Localité 49] cadastrées section AC n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et section B n°[Cadastre 6]

* commune de [Localité 50] cadastrées section C n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 34], [Cadastre 43], section A no [Cadastre 28], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 1] [Cadastre 3] section C no [Cadastre 15] et [Cadastre 39] ;

— dit que M. [E] [A] devra libérer les parcelle de terre dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

— ordonné, à défaut, l 'expulsion de M. [E] [A] et de tous occupants de son chef desdites parcelles, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir cette décision d’une astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de M. [E] [A] en réduction de la durée du bail ;

— condamné M. [E] [A] à payer à M. et Mme [C], en deniers et quittances, la somme de 8.177.03 euros au titre des échéances de fermage dues au 30 décembre 2022, 30 juin 2023 et 31 décembre 2023 outre la taxe foncière 2022 et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d’échéance des fermages ;

— condamné M. [E] [A] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné M. [E] [A] aux dépens de l’instance.

Le jugement a été notifié aux parties par lettres recommandées, dont l’avis de réception a été signé par M. [E] [A] le 8 juillet 2024.

Par courrier électronique adressé au greffe de la cour le 25 juillet 2024, M. [A] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 mai 2025 et oralement soutenues à l’audience, M. [A] demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

— Constater le paiement des fermages 2020 et 2021, 2022 et 2023 ainsi que la taxe foncière de 2019 et 2020, 2021, 2022,

— Dire que le preneur devra chaque année avant le paiement de la seconde partie du fermage au 30 juin communiquer l’avis de taxe foncière ainsi que l’avis de dégrèvement si besoin,

— Débouter les époux [C] de leur demande de résiliation de bail,

— Réduire la durée du bail rural signé le 11 avril 2019 à 18 ans,

— Constater que ce bail est soumis aux dispositions de l’article 416-1 du code rural,

— Condamner les époux [C] à payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 15 mai 2025 et oralement soutenues à l’audience, les époux [C] demandent à la cour de :

— Débouter M. [E] [A] de ses demandes,

— Confirmer le jugement entrepris dans ses dispositions ayant prononcé la résiliation du bail consenti par M. [W] [C] et Mme [X] [C] à M. [E] [A], selon acte reçu par Me [J] le 11 avril 2019, portant sur un ensemble de parcelles:

* commune de [Localité 48] cadastrées B [Cadastre 24]-[Cadastre 29]-[Cadastre 30]-[Cadastre 31]-[Cadastre 32]-[Cadastre 33]-[Cadastre 35]-[Cadastre 36]-[Cadastre 37]-[Cadastre 38]-84-86-87-

94-[Cadastre 45]-[Cadastre 46]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-390-[Cadastre 10],

* commune de [Localité 49] cadastrées AC [Cadastre 4]-[Cadastre 5] et B [Cadastre 6],

*commune de [Localité 50] cadastréesC [Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 25]-[Cadastre 34]-[Cadastre 43], A [Cadastre 28]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 2] et C [Cadastre 15]-[Cadastre 39],

— Dire que M. [E] [A] devra libérer les parcelles de terre dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Ordonner à défaut l’expulsion de M. [E] [A] de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Infirmer le jugement dans ses dispositions ayant dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’astreinte,

— Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pour une durée de 4 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt,

A titre principal,

— Confirmer le jugement dans ses dispositions disant n’y avoir lieu à statuer sur la demande reconventionnelle de M. [E] [A] en réduction de la durée du bail,

A titre subsidiaire,

— Débouter M. [E] [A] de sa demande en réduction de la durée du bail,

— Condamner M. [E] [A] à leur payer la somme de 8.640,73 euros, au titre des fermages et taxes dus au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance des fermages,

— Condamner M. [E] [A] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [A] aux dépens de première instance et d’appel.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la résiliation du bail

Selon l’article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition.

Ce motif ne peut être invoqué en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Une seule mise en demeure suffit dès lors qu’elle vise deux termes de fermages impayés.

Par ailleurs, les motifs de la résiliation doivent être appréciés à la date de la demande en justice.

En l’espèce, en l’absence d’élément nouveau utile soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation de la situation en jugeant que :

— le paiement tardif de M. [A] (14 mars 2023), postérieur au délai de trois mois imparti par l’article L 411-31 et à la demande en justice, ne pouvait faire obstacle à la demande de résiliation du bail ;

— le fermage annuel 2022 était exigible à terme échu semestriellement le 30 juin 2022 et le 30 décembre 2022 ;

— la contestation sur la taxe foncière, dont le montant réclamé était mineur, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages représentant la somme totale de 8.702,42 euros ;

— la contestation sur la durée du bail qui aux termes de la promesse de bail consentie par le GFA dans le compromis du 18 septembre 2018 devait être de 18 ans et non de 25 ans, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de non-paiement des fermages dès lors que l’appelant avait librement accepté les conditions du bail litigieux.

M. [A] fait encore valoir que dans le cadre du compromis de vente, les époux [C] s’étaient engagés à obtenir auprès de M. [S] et de Mme [D] des promesses de baux ruraux à son profit concernant des terres qu’ils exploitaient et que, compte tenu de la défaillance des époux [C] dans le paiement des fermages, situation qui lui avait été cachée, les bailleurs n’avaient pas donné suite.

Cependant, M. [A] ayant renoncé à cette condition suspensive de la vente, n’est pas fondé à s’en prévaloir pour justifier le défaut de paiement des fermages.

Au vu de ces éléments, le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de M. [A].

La cour estime qu’il n’existe pas de motif justifiant d’assortir la décision d’expulsion d’une astreinte. Il y a lieu à confirmation sur ce point.

II. Sur le montant des sommes dues

Au vu des clauses du bail relatives aux impôts fonciers, des avis de taxes foncières et de dégrèvements pour pertes de récoltes et du décompte détaillé de la créance arrêté au 8 avril 2025 établi par Me [J], notaire, la demande en paiement de M. et Mme [C] au titre des fermages et taxes foncières échus à cette date, déduction faite des règlements effectués, est justifiée à hauteur de 8.640,73 euros.

Il convient donc de condamner M. [A] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

III. Sur la demande de réduction de la durée du bail rural

Compte tenu de la résiliation du bail, la demande de M. [A] visant à voir réduire la durée du bail à 18 ans est sans objet.

Le jugement est confirmé sur ce point.

IV. Sur les demandes accessoires

M. [A] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. et Mme [C] la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [E] [A] à payer à M. et Mme [C], en deniers et quittances, la somme de 8.177.03 euros au titre des échéances de fermage dues au 30 décembre 2022, 30 juin 2023 et 31 décembre 2023 outre la taxe foncière 2022 et ce avec intérêt au taux légal à compter de la date d’échéance des fermages ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne M. [E] [A] à payer à M. [W] [C] et Mme [X] [M] épouse [C] la somme de 8.640,73 euros au titre de l’arriéré des fermages et taxes arrêté au 8 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance des fermages ;

Condamne M. [E] [A] à payer à M. [W] [C] et Mme [X] [M] épouse [C] la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [A] aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE