AFFAIRE : N° RG 24/02196

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 04 Juillet 2024

RG n° 23/02496

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [N] [W] [L] [J]

née le 20 Novembre 1976 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Marie-Sophie GALY, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2024-04406 du 22/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

S.A. PARTELIOS HABITAT

N° SIRET : 626 150 106

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Laurie TRIAULAIRE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 16 juin 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 octobre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 18 juillet 2017, la société Partelios habitat a consenti au profit de Mme [N] [J] un bail d’habitation portant sur un logement de type 2A sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 315,33 euros, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, la société Partelios habitat a délivré à Mme [J] un commandement de payer la somme en principal de 1.873,04 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

A défaut de règlement, la société Partelios habitat a assigné Mme [J] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, aux fins de voir constater la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que de tous biens et occupants de son chef, de voir fixer une indemnité d’occupation et de condamner la locataire au paiement des arriérés de loyers et de charges, outre les frais irrépétibles et des dépens.

Mme [J] a quitté les lieux le 7 janvier 2024.

En cours de procédure, Mme [J] a saisi la commission de surendettement des particuliers du Calvados afin de bénéficier du dispositif mis en place par les articles L. 711-1 et suivants du code de la consommation, sa demande ayant été déclarée recevable par décision du 17 janvier 2024.

Par jugement du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— condamné Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de quatre mille deux cent dix-sept euros et quarante-trois centimes (4.217,43 euros) au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision qui sera rendue par la commission de surendettement des particuliers du Calvados ;

— condamné Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de trois mille trois cent quatre-vingt onze euros et soixante-cinq euros (3.391,65 euros) au titre des réparations locatives ;

— condamné Mme [N] [J] à payer à Partelios habitat la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné Mme [N] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 février 2023 ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Par déclaration du 4 septembre 2024, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 26 novembre 2024, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de quatre mille deux cent dix-sept euros et quarante-trois centimes (4.217,43 euros) au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision qui sera rendue par la commission de surendettement des particuliers du Calvados

* condamné Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de trois mille trois cent quatre-vingt-onze euros et soixante-cinq centimes (3.391,65 euros) au titre des réparations locatives ;

Statuant de nouveau,

— donner acte de ce que Mme [N] [J] reconnaît devoir la somme de 2.967,14 euros au titre des arriérés de loyer,

— dire et juger que la somme devra être réglée suivant les modalités fixées par la commission de surendettement,

— débouter la société Partelios de sa demande de paiement de la somme de 3.391,65 euros au titre des réparations locatives,

A titre subsidiaire,

— cantonner le montant des réparations locatives à la somme de 1.189,96 euros,

En tout état de cause,

— condamner la société Partelios à payer à Mme [N] [J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions déposées le 25 février 2025, la société Partelios habitat demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [J] au versement de la somme de 4.217,43 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnité d’occupation due jusqu’au 7 janvier 2024, tel que selon décompte arrêté au 3 avril 2024,

— y addidant condamner Mme [J] aux réparations locatives à hauteur de 431,53 euros au titre de la plomberie,

— confirmer le jugement entrepris en ce que qu’il a condamné Mme [J] au versement de la somme de 3.391,65 euros au titre des réparations locatives,

— constater que les condamnations de Mme [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens au stade de la première instance n’ont pas été dévolues à la présente cour d’appel,

Y addidant,

— constater la résolution du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2017 entre la société Partelios habitat et Mme [J] en vertu de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

En tout état de cause,

— condamner Mme [J] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et de constat de la résiliation du bail

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [J] conteste le montant de 4.217,43 euros au paiement duquel elle a été condamnée au titre de son arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle estime que sa dette locative ne s’élève qu’à une somme de 2.967,14 euros, faisant valoir plusieurs règlements partiels qui n’ont pas été pris en compte par le premier juge et soulignant que le loyer n’était dû au bailleur que pour la période pendant laquelle le logement a été occupé, soit jusqu’au 7 janvier 2024, et non jusqu’au 3 avril 2024.

Il résulte des extraits des relevés de compte de juin à septembre 2023 communiqués aux débats par la locataire (pièce 5 Mme [J]), que les règlements ponctuels dont elle entend se prévaloir consistent dans les sommes suivantes :

—  731 euros, montant acquitté par virement du 12 juin 2023,

—  412 euros, montant acquitté par virement du 20 juillet 2023,

—  724 euros, montant acquitté par virement du 21 septembre 2023.

Or, ces paiements ont été pris en compte par le bailleur et déduits de l’arriéré des loyers et charges, tel qu’il ressort du relevé de compte de locataire établi le 3 avril 2024 (pièce 10 Partelios habitat), ces différents montants et dates de règlement y figurant sous le libellé 'encaissements locataires'.

Il s’ensuit que le premier juge a fait une appréciation exacte du relevé de compte et des autres justificatifs communiqués par les parties, en prenant en compte l’ensemble des règlements ponctuels que la locataire a fait valoir.

S’agissant de la période au cours de laquelle Mme [J] était tenue au paiement des loyers et/ou des indemnités d’occupation, la locataire et le bailleur s’accordent sur le fait que les loyers et les indemnités d’occupation sont dues jusqu’au 7 janvier 2024, date du départ effectif de l’appelante.

Il résulte du relevé de compte de locataire établi par le bailleur le 3 avril 2024 que la dette locative d’un montant de 4217,43 euros est bien arrêtée au 7 janvier 2024, la société Partelios habitat ayant pris en compte au titre du mois de janvier 2024, le montant équivalent au loyer et charges pour la période d’occupation effective du logement par Mme [J], allant du 1er janvier au 7 janvier 2024, soit une somme de 88,25 euros (168,13 – 79,88 euros), libellée 'quittancement janvier'.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [J] à verser à la société Partelios habitat la somme de 4.217,43 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation, sauf à préciser que ces sommes sont arrêtées au 7 janvier 2024, conformément au relevé de compte établi par le bailleur le 3 avril 2024.

S’agissant de la résiliation du contrat de bail litigieux, au vu du commandement de payer du 23 février 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail et compte tenu de la défaillance de la locataire qui s’est abstenue de régler les arriérés de loyer dans le délai de deux mois imparti, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2017 entre la société Partelios habitat et Mme [J] en vertu de l’acquisition de la clause résolutoire, ce à compter du 23 avril 2023.

S’agissant des modalités de paiement de la somme de 4.217,43 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation, il convient de relever que Mme [J] a été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision du 17 janvier 2024 rendue par la commission de surendettement des particuliers du Calvados (pièce 8 Mme [J]).

La commission ayant constaté la situation irrémédiablement compromise de Mme [J], en prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de la débitrice, le bailleur Partelios habitat a formé un recours à l’encontre de ces mesures imposées.

Par jugement du 7 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a, notamment, constaté que Mme [J] ne justifiait pas remplir les conditions pour bénéficier d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a renvoyé le dossier de la débitrice devant la commission de surendettement aux fins de poursuite de la procédure selon la voie classique ou clôture en cas de carence de la débitrice.

Au moment de la clôture des débats, les parties n’ont pas fait parvenir à la cour l’éventuelle décision prise par la commission à la suite du jugement du 7 janvier 2025.

Il convient de renvoyer Mme [J] à se conformer pour le paiement de la somme à laquelle elle a été condamnée au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la décision rendue le cas échéant par la commission de surendettement.

2. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (…).

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

En l’espèce, Mme [J] fait grief au jugement entrepris d’avoir fait droit à la demande en paiement des réparations locatives formulée par le bailleur, faisant valoir :

— que le caractère contradictoire de l’état des lieux sortant ne peut pas être retenu, compte tenu de son état de vulnérabilité au moment de la signature du document, se trouvant en état de dépression et ne se rappelant plus avoir signé cet état des lieux ;

— que le bailleur a facturé des prestations d’enlèvement des meubles, alors qu’elle aurait pu les débarrasser elle-même ;

— qu’au cours du contrat de bail, le bailleur n’a pas réalisé des travaux dans le logement et que l’état de vétusté du bien n’est pas dû au manque d’entretien par la locataire, mais à l’usure normale du bien ;

— qu’enfin le bailleur a procédé à la réfection totale du sol et à un remplacement de serrure alors que ces travaux n’étaient pas justifiés.

S’agissant du caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie, les pièces justificatives communiquées par Mme [J] ne rapportent pas la preuve de l’absence de discernement ou d’un quelconque trouble mental susceptible d’affecter la validité ou le caractère régulier de cet acte.

En effet, la décision de la [Adresse 11] (MDPH) du Calvados du 10 octobre 2023, reconnaissant à Mme [J] la qualité de travailleur handicapé (RQTH) du 01/03/2023 au 30/09/2023, est une décision administrative qui accorde aux personnes en situation de handicap une qualité leur permettant de bénéficier d’aides spécifiques. Toutefois, cette décision ne fait pas à elle seule présumer l’existence d’une altération des facultés mentales de la bénéficiaire et n’entraîne par ailleurs aucune conséquence s’agissant de la capacité civile d’exercice de cette dernière.

En outre, le certificat médical du 12 décembre 2023 (pièce 4 Mme [J]) certifiant 'que l’état de santé de Mme [N] [J] (…) justifie le changement de logement', ne permet pas de rapporter la preuve de l’existence d’un éventuel trouble mental de la locataire existant au moment où l’état des lieux sortant a été signé, soit le 15 janvier 2024, et affectant la régularité de cet acte.

Mme [J] ne rapporte donc pas la preuve du caractère irrégulier de l’état des lieux de sortie signé le 15 janvier 2024. Il convient par conséquent de tenir compte de ce document afin d’apprécier le bien-fondé de la demande en paiement des réparations locatives formulée par le bailleur.

S’agissant des frais engagés par le bailleur au titre d’enlèvement des meubles et encombrants, pour un montant de 432 euros TTC, selon facture n°2038402 du 25 janvier 2024, et de la somme de 169,29 euros TTC exposée pour le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, selon facture n°[Localité 10] 2837 du 19 janvier 2024, l’appelante fait valoir devant la cour les mêmes moyens soulevés en première instance.

Or, le premier juge a exactement retenu que Mme [J] a failli à ses obligations de restituer au bailleur les deux clés de la boîte aux lettres, qui lui ont été remises lors de son entrée dans les lieux, ainsi qu’à l’obligation qui est celle de tout locataire en fin de bail, de rendre libres de sa personne et de ses biens les lieux loués.

Les demandes du bailleur formulées de ces chefs apparaissent donc justifiées et le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

S’agissant de l’absence des travaux effectués par le bailleur au cours du contrat litigieux que Mme [J] reproche à Partelios habitat, la locataire ne rapporte pas la preuve du caractère nécessaire de ces travaux, étant par ailleurs rappelé qu’en application de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Par ailleurs, les travaux de peinture et de remplacement des sols apparaissent justifiés au vu de la comparaison entre l’état des lieux de sortie de la précédente locataire établi le 24 mai 2017 et l’état des lieux sortant du 15 janvier 2024 (pièce 11) faisant apparaître dans la cuisine, un sol tâché, dans le séjour, un sol sale et de nombreuses rayures, dans la chambre, la moquette du sol arrachée et tâchée, dans l’ensemble des pièces, les plafonds jaunes ou noircis, présentant des tâches.

Il convient également d’observer que le premier juge a réduit les sommes exposées pour les travaux de peinture et de remplacement des sols, d’un montant total de 2.733,53 euros TTC, selon facture Gilson du 29 février 2024 (pièces 14,16 Partelios habitat) à une somme de 2.201,69 euros TTC.

Il apparaît ainsi que le premier juge a fait une appréciation exacte du montant des réparations pour la réfection de la peinture et des sols incombant à Mme [J], compte tenu des états des lieux produits, des factures communiquées aux débats et en tenant compte de l’état d’usure normal des équipements.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Enfin, s’agissant des travaux de plomberie d’un montant de 431,53 euros, il y a lieu de relever que la société Partelios habitat ne justifie pas de ces frais. Le bailleur ne communique pas aux débats la facture afférente à ces travaux, mais uniquement une fiche d’interrogation des réclamations (pièce 13 Partelios habitat) et un document qui ne permet d’identifier la date exacte de réalisation des travaux et les montants effectivement réglés ou à régler (pièce 13 b Partelios habitat).

Dès lors, la société Partelios habitat sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives engagées pour des travaux de plomberie et le jugement confirmé en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 3.391,65 euros au titre des réparations locatives.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [J], succombant, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la Caisse d’épargne la somme complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a condamné Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de quatre mille deux cent dix-sept euros et quarante-trois centimes (4.217,43 euros) au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, sous réserve de la décision qui sera rendue par la commission de surendettement des particuliers du Calvados ;

Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Constate la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2017 entre la société Partelios habitat et Mme [N] [J], à compter du 23 avril 2023,

Condamne Mme [N] [J] à verser à Partelios habitat la somme de quatre mille deux cent dix-sept euros et quarante-trois centimes (4.217,43 euros) au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 7 janvier 2024 selon relevé de compte établi le 3 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Renvoie Mme [N] [J] à se conformer pour le paiement de la somme à laquelle elle a été condamnée ci-dessus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la décision rendue le cas échéant par la commission de surendettement des particuliers du Calvados,

Condamne Mme [N] [J] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [N] [J] à payer à la société Partelios habitat la somme complémentaire de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE