SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SAS DROUOT AVOCATS

— SCP SOREL & ASSOCIES

NOTIFICATION AUX PARTIES

AVIS AU MINISTERE PUBLIC

EXPÉDITION TC

LE : 28 NOVEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00469 – N° Portalis DBVD-V-B7J-DXSR

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de vente aux enchères publiques du tribunal de commerce de BOURGES en date du 28 Avril 2025

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [X] [U]

né le 15 Octobre 1946 à [Localité 8]

[Adresse 6]

Représenté et plaidant par la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 06/05/2025

II – S.A.S. [Y]-[V] ET ASSOCIES, ès qualité de liquidateur judiciaire de [X] [U] et [L] [S], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

Représentée et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INTERVENANT VOLONTAIRE suivant conclusions en date du 26/09/2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. TESSIER-FLOHIC, Président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

Le dossier a été transmis au Ministère public qui a fait connaître son avis par RPVA le 11/09/2023

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Par jugement rendu le 13 mai 2009, le tribunal de grande instance de Bourges a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard d'[X] [U], exploitant agricole.

Par jugement subséquent du 22 juillet 2009, ce même tribunal a constaté la confusion des patrimoines d'[X] [U] et d'[L] [S], de sorte que la procédure de liquidation judiciaire a été étendue à celle-ci.

Il dépend de cette procédure un immeuble situé sur la commune de [Localité 9] (18), lieudit [Adresse 6], grevé d’une inscription au profit de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 5] Auron.

Par requête reçue le 10 septembre 2024, la SAS [Y] [V] en qualité de liquidateur a saisi le juge commissaire aux fins d’être autorisée à procéder à la vente desdits biens immobiliers.

[X] [U] s’est opposé à la vente aux enchères de sa résidence principale, sollicitant, à titre subsidiaire, que la mise à prix soit fixée à 170 000 € et qu’il lui soit accordé un délai d’un an pour permettre la réalisation de biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 8], dont il est également propriétaire.

'

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Bourges a autorisé la SAS [Y] [V] à faire procéder à la réalisation aux enchères publiques de l’immeuble situé sur la commune de Mery Es Bois (18), lieudit l’Alchère, sur mise à prix à hauteur de 45.000€ :

[X] [U] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 6 mai 2025 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 3 juillet 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles L.642-18 et suivants du Code de commerce, de réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et d’enjoindre à la SAS [Y] [V] d’avoir à justifier des créances ci-avant critiquées à savoir :

Banque populaire VDF (n°00044166) d’un montant de 8.392€

Banque populaire VDF (n°05219374872) d’un montant de 346,16€

Banque populaire VDF (n°05219374872) d’un montant de 692,34€

COFINOGA d’un montant de 909,70€

FINAREF d’un montant 1.610,56€

[B] [T] pour une somme de 23.629,60€

[R] CONSORTS pour une somme de 26.850,67€

Il demande en outre de débouter la SAS [Y] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions et à défaut de lui accorder un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour permettre la réalisation des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 8] et de manière encore plus subsidiaire de fixer le montant de la mise à prix de sa maison d’habitation située sur la commune de [Localité 9] à la somme de 170.000€.

En tout état de cause, il demande à la cour de condamner la SAS [Y] [V] à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS [Y] [V], prise en la personne de Maître [H] [V], agissant ès qualité de liquidateur judiciaire d'[X] [F] [P] [U] et d'[L] [S], demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 26 septembre 2025, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, et aux visas combinés des articles 328 et suivants du Code de procédure civile et L 642-18 et R. 642-22 et suivants du code de Commerce, de la recevoir en son intervention volontaire et de la dire bien fondée, et de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, prescrivant de surcroît de passer les dépens d’appel en frais privilégiés de vente aux enchères.

Par mention au dossier du 11 septembre 2025, le ministère public a indiqué s’en rapporter à la sagesse de la cour.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025. La décision a été mise à la disposition des parties le 28 novembre 2025.

SUR QUOI :

Il convient en premier lieu de recevoir l’intervention volontaire de la SAS [Y] [V] en qualité de liquidateur judiciaire d'[X] [U] et d'[L] [S] selon les jugements rendus les 13 mai et 22 juillet 2009 par le tribunal de grande instance de Bourges.

I) sur la demande de Monsieur [U] tendant à ce qu’il soit ordonné à la SAS [Y] [V] d’avoir à justifier certaines créances :

A titre liminaire, l’appelant conteste l’évaluation du passif retenue par la SAS [Y] [V] dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire dont il fait l’objet, soit 339 225,58 € (pièce numéro 7 du dossier de l’intimée).

Il fait valoir, en effet, que certaines créances pour un montant total de 30 282,06 € ont été réglées en cours de procédure, et que la somme de 11 950,76 € correspondant à des créances de la Banque Populaire, de la société Cofinoga et de la société Finaref, n’est due que par Madame [S].

Contestant enfin les créances admises par le mandataire liquidateur concernant [T] [B] pour la somme de 23 629,60 € et les consorts [R] pour la somme de 26 850,67 €, et indiquant qu’il n’a jamais eu la possibilité de contester ces créances dès lors que la liste des créanciers ne lui a jamais été transmise alors que l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire est intervenue il y a 16 ans, Monsieur [U] estime ainsi que le montant du passif « est en réalité aujourd’hui tout au plus de 246 512,49 € ».

Il doit à cet égard être rappelé que selon l’article L. 624-1 du code de commerce, «dans le délai fixé par le tribunal, le mandataire judiciaire établit, après avoir sollicité les observations du débiteur, la liste des créances déclarées avec ses propositions d’admission, de rejet ou de renvoi devant la juridiction compétente. Il transmet cette liste au juge-commissaire. Les observations du débiteur sont faites dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat. Le débiteur qui ne formule pas d’observations dans ce délai ne peut émettre aucune contestation ultérieure sur la proposition du mandataire judiciaire (…)»

L’article L. 624-2 du même code dispose, par ailleurs, qu’ «au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission».

En l’espèce, la SAS [Y] [V] ès qualités de liquidateur d'[X] [U] et d'[L] [S] justifie avoir adressé un courrier recommandé le 10 novembre 2009 à l’appelant, l’invitant à se présenter à son étude le 20 novembre suivant «à l’effet de procéder à la vérification de l’état des créances en [sa] présence», dont l’accusé de réception a été dûment signé le 13 novembre 2009 (pièce numéro 10 de son dossier).

De la même façon, l’intimée justifie avoir invité Monsieur [U] à se présenter à son étude le 11 février 2010 «afin de finaliser la procédure de vérification du passif» par un courrier recommandé du 2 février 2010 dûment distribué à son destinataire le 4 février 2010 (pièce numéro 12).

D’autre part et surtout, la SAS [Y] [V] produit l’ordonnance prise le 4 octobre 2010 par le juge-commissaire en application de l’article L.624-2 précité du code de commerce rejetant l’intégralité des contestations formées par Monsieur [U] à l’encontre de l’état des créances établi par le mandataire liquidateur (pièce numéro 14).

Il est constant qu’aucun appel n’a été interjeté par Monsieur [U] à l’encontre de ladite décision, ainsi que cela ressort notamment d’un courrier adressé par son avocat au mandataire liquidateur le 16 mai 2011 (pièce numéro 15 du même dossier).

Dans ces conditions, Monsieur [U] ne peut utilement remettre en cause la procédure de vérification du passif dans le cadre de la présente procédure engagée par le mandataire liquidateur à la seule fin d’autorisation de la vente aux enchères publiques de l’immeuble dont il est propriétaire sur la commune de [Localité 9].

II) sur la demande de vente aux enchères publiques de l’immeuble dont Monsieur [U] est propriétaire situé au lieu-dit [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9] :

A) sur le principe de cette vente :

Aux termes de l’article L. 642-18 du code de commerce, «les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code . Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. (') Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère. (…) En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale (…)».

Il appartient au liquidateur de réaliser les actifs du débiteur en liquidation judiciaire aux fins d’apurement du passif, l’article L. 642-18 précité précisant à cet égard qu’il «répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution».

Il a été précédemment rappelé que Monsieur [U] ne pouvait pas utilement, dans le cadre de la présente instance, contester le montant du passif exigible dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire dont il fait l’objet et qui doit être fixé à 339 225,58 €.

Le document intitulé «reddition de comptes» établi le 28 octobre 2024 par le mandataire liquidateur (pièce numéro 8 de son dossier) montre que celui-ci dispose en comptabilité d’un solde de 120 942,64 €, en conséquence insuffisant pour solder le passif exigible.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, qui a fait droit à la demande de vente aux enchères publiques de l’immeuble formée par le mandataire liquidateur, Monsieur [U] estime que l’utilité et la nécessité de ladite vente n’est pas établie, dès lors qu’il est propriétaire d’une maison d’habitation et d’une parcelle comprenant une maison d’habitation cadastrées section ZH numéro [Cadastre 2] et numéro [Cadastre 3] au lieu-dit «[Adresse 7]» sur la commune de [Localité 8], dans le département d’Ille-et-Vilaine, et dont la vente représenterait «une possible entrée d’argent de 100 000 €» (page numéro 7 de ses dernières écritures).

Il ajoute qu’une somme supplémentaire d’environ 50 000 € pourrait être procurée par la vente des différents matériels agricoles dont il est propriétaire, concluant ainsi à l’existence «de nombreuses possibilités de désintéresser les créanciers» sans procéder à la vente de sa résidence principale à [Localité 9].

Il convient toutefois de constater que Monsieur [U] ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’il serait propriétaire de tels matériels agricoles pouvant être évalués à la somme de 50 000 €.

En outre, l’offre d’achat, au demeurant non datée, rédigée par [E] [G], et portant sur «la totalité des biens en propriétés bâties et non bâties situés à [Adresse 7]» mentionne un prix, non pas de 100 000 €, mais de 50 000 € (pièce numéro 3 du dossier de l’appelant).

Au demeurant, même si les sommes alléguées par Monsieur [U] pouvaient être effectivement perçues par le liquidateur suite à la vente de l’immeuble d’Ille-et-Vilaine et du matériel agricole (soit 150 000 € au total), un tel montant ne permettrait pas d’apurer le passif ci-dessus rappelé eu égard au solde dont dispose le mandataire liquidateur.

Dans ces conditions, il convient de considérer que Monsieur [U] échoue à démontrer que la vente des biens immobiliers dont il est propriétaire sur la commune de [Localité 9] ne serait ni nécessaire, ni utile dans le cadre de la mission confiée au mandataire liquidateur.

La décision de première instance devra donc être confirmée en ce qu’elle a admis, en son principe, la vente aux enchères publiques dudit immeuble.

B) sur la demande de délai formée par Monsieur [U] :

Il a été rappelé supra qu’en application de l’article L. 642-18 du code de commerce, «le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine » et qu’en « cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale».

Au cas d’espèce, Monsieur [U] ne sollicite pas l’application de ce texte puisqu’il ne demande pas à être autorisé à procéder à la vente de gré à gré du bien immobilier situé à [Localité 9] faisant l’objet de la requête du mandataire liquidateur et ne sollicite aucun délai pour quitter sa maison d’habitation principale.

L’appelant sollicite, en revanche, l’octroi d’un délai d’un an pour permettre la réalisation, non pas de la maison de [Localité 9], mais d’autres biens immobiliers dont il est propriétaire sur la commune de [Localité 8] en Ille-et-Vilaine.

Toutefois, les photographies des parcelles situées sur cette dernière commune, produites en pièce numéro 9 du dossier de la SAS [Y] [V] et sur lesquelles l’appelant ne formule aucune observation, montrent que ces dernières sont manifestement envahies par la végétation et en mauvais état, de sorte que c’est à juste titre que l’intimée soutient que l’éventuelle vente de ces parcelles ne serait pas, selon toute évidence, susceptible d’apurer le passif de la procédure de liquidation judiciaire dont fait l’objet l’appelant.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de délai formée par Monsieur [U].

C) sur le montant de la mise à prix de la vente aux enchères publiques de l’immeuble :

Il doit être retenu que le montant de la mise à prix doit être fixé à une valeur inférieure à la valeur vénale de l’immeuble, afin de susciter l’intérêt des enchérisseurs et de permettre, ainsi, la réalisation dans les meilleures conditions de la vente.

En l’espèce, le juge-commissaire a fixé la mise à prix de la vente aux enchères publiques portant sur l’immeuble de [Localité 9] à la somme de 45 000 €.

Ce montant est contesté par Monsieur [U] au motif qu’il «ne correspond aucunement à la valeur réelle du bien», dès lors qu’une récente attestation a estimé la valeur vénale des biens immobiliers à 170 000 €, montant auquel il sollicite ainsi que la mise à prix soit fixée.

Le liquidateur judiciaire demeure taisant sur le montant de la mise à prix devant être retenu.

L’appelant produit à cet égard une attestation rédigée le 4 mars 2025 par l’agence immobilière NAOS d'[Localité 4], rappelant que l’ensemble immobilier est composé d’une maison de 152 m² située sur un terrain de 2 ha 40 avec «le charme des anciennes bâtisses en pierres qui en font un bien immobilier attractif» en dépit d’un «besoin de rafraîchissement» pouvant «nécessiter des investissements supplémentaires pour mettre la maison aux normes contemporaines», et estimant, dans ces conditions, «le prix net vendeur» de l’immeuble «entre 160 000 et 180 000 €» (pièce numéro 4 de son dossier).

Au vu de ces éléments, la mise à prix de 45 000 € retenue dans l’ordonnance dont appel, représentant quelque 26 % de la valeur vénale ainsi estimée, devra être réévaluée à une plus juste somme de 60 000€, l’ordonnance entreprise devant donc être réformée de ce chef.

III) sur les autres demandes :

Il résulte de ce qui précède que l’ordonnance du juge-commissaire du 28 avril 2025 sera confirmée en la grande majorité de ses dispositions, à l’exception du montant de la mise à prix de la vente aux enchères publiques de l’immeuble situé à [Localité 9].

Dans ces conditions, aucune considération d’équité ne commande en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [U], les entiers dépens d’appel devant être, en outre, passés en frais privilégiés de vente aux enchères.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

' Reçoit la SAS [Y] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire d'[X] [U] et d'[L] [S] en son intervention volontaire

' Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a fixé à 45 000 € la mise à prix de la vente aux enchères publiques de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 9] au lieu-dit « [Adresse 6] »

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,

' Fixe à la somme de 60 000 € la mise à prix de la vente aux enchères publiques de l’immeuble situé sur la commune de [Localité 9] au lieu-dit « [Adresse 6] »,

Y ajoutant,

' Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Dit que les entiers dépens d’appel seront passés en frais privilégiés de vente aux enchères et de procédure de liquidation judiciaire.

L’arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC