ARRET N°264

N° RG 24/02815 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HFTU

Société SCCV [Adresse 1]

C/

[X]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02815 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HFTU

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX,

(Précédentes décisions : arrêt rendu par la 3ème chambre de la cour de cassation le 7 novembre 2024, arrêt rendu le 1er décembre 2022 par la cour d’appel de Bordeaux, arrêt rendu le 16 février 2022 par la Cour de cassation, arrêt rendu par la cour d’appel de Bordeaux le 5 novembre 2020)

APPELANTE :

Société SCCV [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Luc LHUISSIER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Thomas RIVIERE, avocat au barrreau de BORDEAUX

INTIME :

Monsieur [M] [X]

né le 06 Mai 1955 à [Localité 7] (92)

[Adresse 6]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Stéphane MILON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La société Initiative 2008, aux droits de laquelle est ultérieurement venue la société civile de construction (SCCV) [Adresse 1], a confié par contrat du 21 avril 2010 à [M] [X], architecte, la maîtrise d’oeuvre de la construction d’un ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 4], à [Localité 2].

Faisant valoir que le lot n°16 de la copropriété qu’elle avait vendu selon acte notarié du 30 décembre 2011 à des époux [J] pour une surface de 68 m² hors terrasse et garage s’était avéré aux termes d’une expertise ordonnée en référé le 4 novembre 2013 d’une surface inférieure à la livraison, intervenue le 13 avril 2013, et que le tribunal de grande instance de Bordeaux avait par jugement du 29 juin 2016 retenu la responsabilité de l’architecte envers les acheteurs en le condamnant à les indemniser pour le préjudice qu’ils subissaient en raison de la dévalorisation de leur bien compte-tenu de son déficit de superficie, la Sccv [Adresse 1] a fait assigner [M] [T] devant le même tribunal selon acte du 28 juillet 2016 en réparation de son propre préjudice financier, sollicitant, avant dire droit, au vu d’un certificat de mesurage, l’institution d’une expertise du lot n°18 qui n’avait pas été examiné en 2013 par l’expert judiciaire et dont elle suspectait un semblable déficit de superficie.

Par jugement du 9 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

* déclaré le certificat de mesurage de la société Parallèle 45 inopposable à M. [X]

En conséquence :

* débouté la Sccv [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes

* laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles

* condamné la Sccv [Adresse 1] aux dépens

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, en substance :

— que le lot n°18 avait été vendu à un sieur [D] dont la demanderesse ne prétendait pas qu’il lui ait réclamé indemnisation en raison d’un déficit de superficie

— que le rapport de mesurage en date du 22 mars 2013 établi par une société Parallèle 45 n’était pas opposable à M. [X]

— que le tableau de surfaces produit par la demanderesse ne suffisait pas

— qu’il n’y avait pas lieu à expertise, la Sccv [Adresse 1] s’étant opposée en 2013 à la suggestion formulée par l’expert judiciaire de voir étendre sa mission de mesurage au lot n°18, et ne pouvant voir ordonner une mesure technique pour suppléer sa carence à rapporter la preuve lui incombant.

La cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement par arrêt du 5 novembre 2020.

Sur pourvoi de la Sccv [Adresse 1], la Cour de cassation a par arrêt du 16 février 2022 cassé cette décision en toutes ses dispositions et renvoyé l’affaire devant la cour de [Localité 2] autrement composée.

La Haute juridiction a dit au visa de l’article 16 du code de procédure civile que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision en rejetant la demande d’indemnisation du préjudice lié à la différence entre la surface prévue et la surface obtenue en retenant que les certificats de mesurage 'loi Carrez’ réalisés à la seule demande de la Sccv ne pouvaient suffire à établir la réalité du préjudice invoqué, sans rechercher si les deux rapports respectivement du 23 mars 2013 et du 3 mars 2020 dont elle avait constaté qu’ils avaient été soumis à la libre discussion des parties ne se corroboraient pas entre eux.

Soutenant devant la cour d’appel de Bordeaux, cour de renvoi autrement composée, qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement le prix de vente est arithmétiquement fixé selon le coût des travaux au m², et que le déficit de superficie de l’appartement de 7 m² environ établi par deux certificats de mesurage lui avait fait perdre une chance de vendre ce lot à un meilleur prix, la Sccv [Adresse 1] a sollicité l’infirmation du jugement et la condamnation de l’architecte à lui payer au titre de sa responsabilité contractuelle 30.731€ de dommages et intérêts correspondant à la différence de prix pour 7 m² outre une indemnité de procédure, sollicitant subsidiairement une expertise afin de mesurer la superficie du lot litigieux.

Par arrêt du 1er décembre 2022, la cour d’appel de Bordeaux, cour de renvoi autrement composée, a confirmé le jugement déféré sauf en ce qu’il avait déclaré le certificat de mesurage de la société Parallèle 45 inopposable à M. [X].

Pour statuer ainsi, elle a retenu, en substance :

— que les deux certificats de mesurage versés aux débats et soumis à la discussion des parties dans le respect du principe du contradictoire, étaient opposables à M. [X]

— qu’ils se corroboraient entre eux, le premier retenant une surface 'loi Carrez’ de 66,20 m² et le second de 65,90 m², et démontraient un déficit de surface du bien vendu de l’ordre, au minimum, de 6,70 m² par rapport à celle stipulée dans l’acte de vente

— que pour autant, la responsabilité de M. [X] n’était pas engagée, celui-ci ne pouvant se voir reprocher un manquement dans l’exécution de sa mission, alors qu’il ne s’était pas vu confier de missions dites 'complémentaires’ dont notamment la mission REL correspondant au relevé des existants ni une mission de mesurage, et alors que le défaut n’était pas nécessairement visible à l’oeil nu lors de la réception pour laquelle il avait mission d’assister le maître de l’ouvrage

— qu’au surplus, le préjudice susceptible d’être invoqué par la Sccv, venderesse du lot, qui n’avait pas eu à rembourser ou indemniser son acheteur, ne pouvait être qu’une perte de chance, laquelle ne pouvait correspondre à l’exacte différence de prix résultant de la différence de surface, ce qui reviendrait à réclamer, sous couvert d’indemnisation, le remboursement d’une partie du prix de vente, lequel ne constitue pourtant pas un préjudice indemnisable.

— qu’au vu de ces éléments, aucune expertise n’était utile, et que la demande avait été rejetée à bon droit par le tribunal.

Sur pourvoi formé par la Sccv [Adresse 1], la Cour de cassation, 3° chambre, a par arrêt du 7 novembre 2024 cassé et annulé cet arrêt en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré opposable à M. [X] le certificat de mesurage de la société Parallèle 45, et elle a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Poitiers.

Pour statuer ainsi, la Haute juridiction a dit :

* que la cour d’appel avait violé l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 en retenant que n’étant tenu d’aucune mission de mesurage des ouvrages, l’architecte ne saurait se voir reprocher un manquement dans l’exercice de sa mission de base, alors qu’elle avait constaté que M. [X] était chargé d’une mission complète, laquelle incluait nécessairement la direction de l’exécution des travaux, de sorte que l’architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l’absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces

* que la cour d’appel avait violé ledit article 1147 en cette rédaction en retenant, pour rejeter la demande d’indemnisation formée par le maître de l’ouvrage contre l’architecte, qu’il ne pouvait être réclamé sous couvert d’indemnisation, le remboursement d’une partie du prix de vente, lequel ne constituait pas un préjudice indemnisable, alors qu’il résulte de ce texte que le maître de l’ouvrage peut réclamer l’indemnisation d’un manque à gagner résultant de la non-conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles si celle-ci est imputable à un locateur d’ouvrage

* que la cour d’appel avait violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile, dont il résulte que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage dont il constate l’existence en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée, en rejetant la demande d’indemnisation formée par la Sccv motif pris qu’elle n’établissait pas qu’elle aurait nécessairement vendu son lot pour un montant supérieur de 30.731 € s’il avait eu la superficie attendue de 73 m² en sorte que son préjudice ne pouvait être équivalent qu’à une perte de chance mais en aucun cas à l’exacte différence de prix résultant de la différence de surface.

La Sccv [Adresse 1] a saisi la cour de céans, cour de renvoi, selon déclaration du 21 novembre 2024.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 21 janvier 2025 par la Sccv [Adresse 1]

* le 20 mars 2025 par M. [M] [X] et la Mutuelle des Architectes Français.

La Sccv [Adresse 1] demande à la cour :

Par application des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1342-2 du code civil et 515 du code de procédure civile :

— d’infirmer le jugement rendu le 9 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et l’a condamnée aux dépens

En conséquence :

¿ à titre principal :

* condamner M. [X] à lui payer la somme de 30.731 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle en raison de ses fautes contractuelles

* confirmer que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et avec capitalisation par année entière

¿ à titre subsidiaire :

* désigner à nouveau M. [T] en qualité d’expert, ou tout autre expert judiciaire qu’il plaira à la cour, avec la mission ci-avant décrite

¿ En tout état de cause :

* condamner M. [X] à payer à la Sccv [Adresse 1] la somme de 14.411,65€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner M. [X] aux entiers dépens de l’instance, toutes taxes comprises.

La Sccv [Adresse 1] expose que le mesurage en vue de sa mise en location du lot n°16 qu’elle avait vendu en l’état futur d’achèvement ayant révélé une superficie de 10% moindre que celle visée dans les plans contractuels établis par l’architecte [X] et qu’elle a aussitôt décidé de suspendre la commercialisation du lot n°18, strictement identique s’agissant de deux duplex similaires, et de vérifier la superficie exacte de tous les lots restant à commercialiser dans la copropriété.

Elle relate que le juge des référés a omis de viser le lot n°18 dans sa mission, et que l’expert n’en a donc pas fait état.

Elle indique produire deux certificats de mesurage, l’un établi le 22 mars 2013 et l’autre le 3 mars 2020, qui font état d’une superficie réelle de 66,20 m² pour le premier et de 65,90 m² pour le second, alors que le plan établi par M. [X] et sur la base duquel les devis des entreprises ont été établis et payés et le prix de commercialisation a été calculé, était de 73 m².

Elle estime que la preuve de l’erreur de l’architecte est ainsi rapportée.

À titre subsidiaire, elle renouvelle sa demande d’expertise.

Elle indique que l’architecte, qui est l’auteur des plans, a commis une faute en ne vérifiant pas la conformité des travaux aux documents graphiques et aux pièces des marchés et en ne s’en étant pas avisé lors de la réception, et elle observe que c’est ce qu’ a retenu la Cour de cassation dans son arrêt, publié au bulletin, du 7 novembre 2024.

Elle expose avoir vendu le lot n°18 au prix de 289.747€ calculé sur la base de 66,20 m² alors qu’elle avait prévu de le vendre au prix de 320.478 € sur la base de 73 m² prévue à l’origine.

Elle soutient que la différence de prix constitue pour elle un préjudice réel et certain, qui n’est pas une perte de chance, en faisant valoir qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, le prix de vente des appartements est fixé en amont en fonction du coût des travaux, lui-même arrêté en fonction des surfaces à construire, du coût du terrain, des frais de gestion, de commercialisation et d’assurance, outre un taux de marge fixé par le vendeur qui, en considération de la surface donnée par l’architecte, détermine un prix au m² à respecter pour permettre un équilibre du projet. Elle indique qu’en l’espèce, le prix avait été fixé ainsi, que la découverte précoce de l’erreur de surface, dès la commercialisation du lot n°16, l’a contrainte, à une époque où elle avait déjà réglé les entreprises sur la base des surfaces erronées, à vendre les autres appartements à un prix moindre que celui sur lequel elle tablait pour atteindre l’équilibre de l’opération.

S’agissant du lot litigieux n°18, elle fait valoir qu’elle l’a vendu 30.731€ de moins que le prix qu’elle escomptait pour atteindre l’équilibre budgétaire, et elle précise que son absence de réserve lors de la réception, pour laquelle M. [X] l’assistait et a là aussi manqué à ses obligations, l’empêche de revenir sur le prix des travaux qu’elle a payés aux entreprises, et qui est excessif puisqu’il a lui-même été calculé sur la base d’ne surface à construire supérieure erronée.

M. [M] [X] et la Mutuelle des Architectes Français (MAF) demandent à la cour :

¿ à titre principal :

* de confirmer le jugement en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à l’encontre de M. [X] en retenant

— qu’aucun manquement contractuel ne lui est imputable en lien de causalité avec le préjudice allégué

— que la Sccv ne justifie pas de l’existence d’un préjudice indemnisable

En conséquence :

* de rejeter l’intégralité des demandes indemnitaires de la Sccv [Adresse 1] faute de démonstration de l’existence d’un lien de causalité directe entre l’erreur de surface et un préjudice réel et certain

¿ à titre subsidiaire : si la cour retenait l’existence d’un préjudice :

* de limiter toute éventuelle indemnisation à la seule perte de chance à hauteur de la probabilité de l’événement favorable qui ne s’est pas réalisé

* de juger que le taux de perte de chance susceptible d’être appliqué ne pourra être supérieur à 20%

* de condamner la Sccv [Adresse 1] aux entiers dépens ainsi qu’à payer 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] maintient que les obligations de l’architecte ont pour limite l’étendue de sa mission.

Il affirme que le déficit de surface dont argue la Sccv [Adresse 1] ne procède pas d’une erreur que lui-même aurait commise dans l’exécution de ses plans, mais de l’exécution des travaux.

Il récuse tout manquement à son devoir de conseil, en assurant que celui-ci ne pouvait porter sur des éléments n’entrant pas dans le cadre des missions qui lui avaient été confiées.

Il redit qu’il n’entrait pas dans sa mission contractuelle de procéder au mesurage des ouvrages existants, ce qui relevait d’une mission complémentaire non souscrite ; ni de délivrer un quelconque certificat de superficie loi Carrez attestant de la surface vendue.

Il déclare trouver contestable la position de la Cour de cassation faisant peser sur l’architecte une obligation générale de conformité contractuelle au motif que sa mission DET lui aurait imposé de veiller à ce que les travaux respectaient les plans et les prévisions contractuelles, y compris en matière de surface, même en l’absence de mission spécifique de mesurage; alors qu’une mission DET n’est pas une mission de contrôle exhaustif des surfaces, ce qui n’est pas son objet. Il affirme que la conformité à vérifier était la conformité fonctionnelle et structurelle de l’ouvrage tels hauteur de l’ouvrage, volumes globaux, qualité des matériaux, mais pas un mesurage détaillé des surfaces privatives.

Il soutient que les moyens développés par la Sci reviennent à dénaturer les termes du contrat aux fins d’étendre sa mission d’architecte à des tâches de mesurage qui n’étaient pas comprises dans la mission DET et AOR qu’elle lui avait confiées, et qui relevaient selon lui de missions complémentaires non souscrites.

Il affirme que sa mission d’assistance du maître de l’ouvrage aux opérations de réception impliquait d’attirer l’attention de celui-ci sur des désordres apparents mais pas de procéder à un mesurage exhaustif des surfaces de chaque lot ; et que le déficit de surface par rapport aux critères de la loi Carez n’était pas apparent même pour lui et que seule l’expertise approfondie d’un mesureur a permis de la déceler, récusant à ce titre aussi sa responsabilité.

Il soutient qu’à supposer pour les besoins du raisonnement qu’il ait commis une faute en ne signalant pas la divergence de superficie, une telle faute, qu’il conteste, n’aurait de toute façon pas de lien de causalité avec le préjudice invoqué par la Sccv, car il n’est pas démontré qu’elle aurait pu être corrigée si elle avait été signalée à la réception.

Il maintient, contre les motifs de l’arrêt de la Cour de cassation, qu’il déclare tenir pour erronés, que le préjudice financier éventuellement subi par le vendeur en cas d’erreur de superficie consiste en la perte de chance, pour lui, de vendre le bien à un prix correspondant à la surface supérieure. Il fait valoir qu’en l’espèce, la Sccv n’a ni vendu l’appartement pour une surface supérieure à sa surface réelle, ni indemnisé M. [D] l’acquéreur d’une quelconque différence, et affirmant que la valeur d’un bien immobilier ne dépend pas uniquement de sa surface, il considère que la Sccv [Adresse 1] ne prouve pas non plus avoir été contrainte de renoncer à une mise en vente au prix de 320.478€, aucun élément d’appréciation sur la rentabilité de l’opération n’étant produit, et l’appelante ayant eu le temps d’anticiper l’incidence du déficit de surface, décelé avant la commercialisation, pour corriger ou absorber l’écart, et n’ayant pas à lui en faire supporter les conséquence si elle n’a pas su le faire.

À titre subsidiaire, si sa responsabilité était néanmoins retenue, M. [X] estime que le préjudice de la Sccv [Adresse 1] a la nature d’une perte de chance, dont elle demande à la cour d’apprécier le taux à 20%.

L’ordonnance de clôture est en date du 14 avril 2025.

À l’audience, la cour a invité les parties à faire par voie de note contradictoire en délibéré toutes observations sur la situation procédurale de la MAF, mentionnée dans les conclusions d’intimées aux côtés de M. [X] alors qu’elle n’était pas partie en première instance, n’a pas été intimée et n’a pas indiqué intervenir volontairement à l’instance d’appel.

Par note en délibéré transmise le 19 mai 2025 par la voie électronique, le conseil de M. [X] a indiqué que c’est par l’effet d’une erreur matérielle que la MAF a été mentionnée comme une partie dans les conclusions d’intimé, et qu’il n’intervient que dans l’intérêt de M. [M] [X].

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est pris acte que la MAF n’est pas partie à l’instance d’appel, et que les conclusions d’intimé ne sont prises que dans l’intérêt de M. [M] [X].

La Sccv [Adresse 1] est le maître d’ouvrage de l’opération de construction d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments destinés à usage principal d’habitation, respectivement A et B, situés à [Localité 2] le premier [Adresse 1] et le second [Adresse 4], constitué sous le régime de la copropriété légale des immeubles bâtis.

Elle a vendu par acte authentique du 31 décembre 2014 à [O] [D] le lot n°18 constitué, dans le bâtiment B, d’un appartement avec entrée, cuisine, coin repas, WC, salle de bain, deux chambres et trois terrasses ainsi que les 54/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, au prix TTC de 298.747€.

L’acte énonce en sa partie normalisée relative à la désignation du bien vendu que la superficie de la partie privative est de 66,30 m².

Il énonce en sa partie développée au paragraphe 'garantie de superficie’ que la superficie de la partie privative du bien est de 66,30 m² ainsi qu’il résulte d’une attestation annexée à l’acte sous le numéro 16 établie le 26 mars 2013 par le Cabinet Parallèle 45 (cf pièce de l’appelante n°21, page 5 et page 28).

En l’état du caractère partiel de la cassation de l’arrêt prononcée le 7 novembre 2024, il est désormais définitivement jugé que ce certificat de mesurage de la société Parallèle en date du 22 mars 2013 est opposable à M. [X].

Ce certificat est corroboré par le certificat de mesurage du 3 mars 2020 régulièrement communiqué par la Sccv [Adresse 1] (sa pièce n°28) et soumis à la discussion des parties, chiffrant la superficie du bien selon la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite 'Carrez’ et son décret d’application n°97-532 du 23 mai 1997 à la surface, proche, de 65,90 m².

Il est ainsi établi que la surface réelle de ce lot calculée selon la loi Carrez était de l’ordre de 66 m².

Or il ressort des productions que la surface loi Carrez de ce lot était de 73 m² sur les plans de vente que M. [X] avait personnellement adressés le 28 septembre 2010 à la Sccv [Adresse 1] (cf pièce de l’appelante n°22).

Aux termes du 'contrat d’architecte pour travaux neufs’ conclu en date du 21 avril 2010 entre la Sccv [Adresse 1] et M. [M] [X], celui-ci avait reçu d’elle une mission complète, incluant études préliminaires, avant-projet définitif, dossier de demande de permis de construire, dossier de consultation des entrepreneurs, mise au point des marchés de travaux, direction de l’exécution des contrats de travaux et assistance aux opérations de réception des travaux (cf pièce n°1, page 5/8).

À ce titre, c’est lui qui a établi les plans, comme le démontre cette transmission du 28 septembre 2010 et comme le retient d’ailleurs l’expert judiciaire commis en référé le 4 novembre 2013 par le président du tribunal de grande instance de Bordeaux dans une instance entre les mêmes parties pour mesurer la surface de deux autres lots du même immeuble, édifiés donc évidemment dans le cadre du même marché, et qui compare ses relevés et calculs aux 'surfaces issues des plans dressés par M. [X], Architecte’ (cf pièce n°8, page 4).

M. [X] ne discute au demeurant pas l’affirmation de la Sccv [Adresse 1] selon laquelle il est l’auteur des plans, pas plus que d’avoir reçu une mission complète.

Il est ainsi établi que la surface du lot n°18 au sens de la loi 'Carrez’ était de 73 m² selon les plans établis par M. [X] puis transmis par lui au maître de l’ouvrage en vue de sa commercialisation, alors qu’elle s’établissait en réalité autour de 66 m², soit 7 m² de moins.

M. [X] n’est pas fondé à soutenir que cette non-conformité entre ses propres plans et la réalité pouvait, par sa technicité, échapper à sa vigilance lors de la réception du lot.

Il a ainsi manqué à ses obligations en établissant des plans attribuant contractuellement au lot n°18 une surface de 73 m² alors que sa surface réelle était de 66 m²; en n’ayant pas vérifié dans le cadre de la direction de l’exécution des contrats de travaux dont il était chargé que les entreprises édifiaient un appartement dont la surface était celle contractuellement prévue; et en n’ayant pas signalé la différence entre le surface contractuelle et la surface réelle du lot au maître de l’ouvrage lors des opérations de réception durant lesquelles il l’assistait.

Il est inopérant, pour M. [X], de faire valoir que le maître de l’ouvrage avait fait le choix de ne pas lui confier les missions complémentaires facultative G.4.1. et G.4.6. proposées au contrat mais non souscrites portant d’une part, sur les 'relevés comprenant le mesurage et la représentation graphique de tout ou partie d’un ouvrage existant', et d’autre part sur le 'calcul des superficies', dès lors que sa mission, en ce qu’elle incluait la direction de l’exécution des travaux, lui faisait obligation de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l’absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces, étant ajouté que l’objection tirée de l’absence de mission de relevés des existants est sans portée aucune puisqu’il s’agissait d’un immeuble neuf, dont il avait dressé les plans.

M. [X] a ainsi engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, selon laquelle le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La Sccv [Adresse 1] soutient que la non-conformité du lot n°18 aux prévisions contractuelles ainsi imputable à M. [X] lui a causé un manque à gagner constituant un préjudice en lien de causalité avec la faute de l’architecte.

Elle en justifie par ses productions, qui établissent :

— sa pièce n°12, constituée du procès-verbal de réception de ce lot n°18, qu’assistée de M. [X], elle en a prononcé le 28 mai 2013 la réception sans réserve portant sur sa surface

— sa pièce n°23, constituée d’un courrier circonstancié en date du 22 juin 2017 du courtier de marchandises assermenté auquel elle avait confié en 2011 et 2012 la commercialisation de huit des vingt-et-un lots constituant ce programme immobilier du [Adresse 1] et [Adresse 4], que ce courtier avait communiqué auprès de ses clients et partenaires sur un prix de vente au mètre carré moyen de 4.370€ du m² hors parking ; que le lot n°18, vendu initialement pour une surface habitable de 73 m² était ainsi proposé au prix de 320.478€ hors parkings ; que lorsque la Sccv lui a adressé après l’achèvement de la construction le certificat de surface de ce lot dont il ressortait une différence de surface de près de 10% par rapport au plan de vente, il lui a indiqué qu’il ne lui était pas possible de vendre ce lot au prix initialement fixé ; et qu’afin de conserver un prix au mètre carré cohérent avec l’état du marché, il a conseillé à la Sccv de baisser le prix à 289.747€ soit 4.370€/m² habitable, ce qu’elle a fait puisqu’il s’agit là du prix auquel elle a vendu ce lot à M. [O] [D] le 31 décembre 2014

— sa pièce n°24 constituée d’une lettre datée du 3 juillet 2017 émanant de [R] [Z], dont la carte national d’identité y est annexée, qu’à l’époque directeur de la société Intergestion Diffusion ayant commercialisé en 2011/2012 onze appartements en VEFA dans cette résidence, pour un prix de l’ordre de 4.350/4440€ le m², il a donc proposé à ce prix l’appartement n°18 vendu à 320.478€, mais qu’ayant appris ensuite que sa surface était inférieure de 10% à la surface prévue, il ne pouvait évidemment prendre en commercialisation un appartement au même prix avec 10% de surface en moins, et que le prix a donc été proposé à 290.000€ ce qui correspondait à 4.370€ le m².

La Sccv [Adresse 1] établit ainsi de façon probante qu’elle avait calculé ses prix de vente au m² sur la base du coût de l’opération et de la marge qu’elle comptait réaliser, et que la découverte de la surface réelle au stade de la commercialisation l’a contrainte à vendre le lot n°18 à un prix moindre que celui escompté, correspondant au prix arrêté du m² rapporté à un nombre moindre de m² réels soit, en l’occurrence, 289.747€ au lieu de 320.478€, soit 30.741€ de moins.

Ce préjudice a, comme le soutient subsidiairement l’intimé, la nature d’une perte de chance : celle de vendre le bien au prix escompté.

La réalité d’une telle perte de chance est établie, et la chance perdue est maximale.

Il ressort en effet des productions, et des explications non contredites des parties, que l’entier programme de la Sccv [Adresse 1] – [Adresse 4] s’est commercialisé au prix de 4.370€ le m² ; l’appelante-qui l’établit par les deux attestations produites- est fondée à faire valoir qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement, comme en l’espèce, il s’agit d’un prix arrêté avant la commercialisation et dont l’effectivité, attestée par les contrats de réservation effectivement signés, conditionne le concours des établissements financiers et la réalisation du programme, de sorte qu’il n’existe pas de réelle incertitude sur le fait que le bien, qui a trouvé comme les autres lots preneur à ce prix de 4.370€ le m², aurait été pareillement vendu sur cette base s’il avait eu la surface contractuellement prévue de 73 m².

L’intimé n’est pas fondé à objecter que la Sccv aurait pu minorer, voire éviter, son préjudice financier, en mettant en place les actions nécessaires pour compenser sa perte, alors d’une part qu’ayant prononcé la réception des ouvrages sans réserve quant à leur surface, elle a réglé les entreprises, et donc supporté les coûts de réalisation, sur la base de surfaces supérieures à la réalité, en l’occurrence de 7 m² pour le lot litigieux n°18, et se trouvait sans perspective réaliste de prétendre leur réclamer après-coup la rétrocession partielle du prix de travaux qui avaient été convenus au vu des surfaces chiffrées par son propre architecte et auxquels ces entreprises s’étaient conformées, et alors d’autre part qu’elle justifie avoir été commercialement contrainte de s’en tenir au prix de commercialisation au m² qui avait été annoncé, quand bien même il avait été calculé sur des bases erronées.

Le préjudice de la Sccv [Adresse 1] en relation avérée de causalité avec les manquements de l’architecte [M] [X] sera réparé dans ces conditions par l’allocation d’une somme de 29.000€ à titre de dommages et intérêts.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 28 juillet 2016.

L’anatocisme est de droit lorsqu’il est sollicité en justice, et la demande en ce sens de la Sccv [Adresse 1] sera accueillie à compter de la date de cette assignation par laquelle elle l’a demandé pour la première fois.

Au vu du sens du présent arrêt, M. [X] supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il versera une indemnité à la Sccv [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, sur renvoi de cassation et dans les limites de la cassation :

CONSTATE que la MAF n’est pas partie à l’instance d’appel, et que les conclusions d’intimé ne sont prises que dans l’intérêt de M. [M] [X]

INFIRME le jugement entrepris, prononcé le 9 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux

statuant à nouveau :

DIT que M. [X] a engagé sa responsabilité à l’égard de la Sccv [Adresse 1] au titre de l’erreur de surface affectant le lot n°18 de l’ensemble immobilier en copropriété édifié [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 2] qu’elle a commercialisé sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à la Sccv [Adresse 1] en réparation du préjudice financier qu’elle en a subi la somme de 29.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2016

DIT que les intérêts sur cette somme se capitaliseront à compter du 28 juillet 2016 dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, contraires ou plus amples

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens de première instance et aux dépens d’appel, lesquels incluront ceux afférents aux instances d’appel ayant abouti aux arrêts cassés des 5 novembre 2020 et 1er décembre 2022 de la cour d’appel de Bordeaux

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à la Sccv [Adresse 1] la somme de 12.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

ACCORDE à M^e MICHOT, avocat, le bénéfice de la faculté prévue à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,