AFFAIRE : N° RG 23/02426

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de Lisieux en date du 18 Septembre 2023

RG n° 21/00002

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANT :

Monsieur [F] [Z]

né le 12 Novembre 1943 à [Localité 8] (VIETNAM)

Elisant domicile au cabinet de M^e Caroline COUSIN

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY venant aux droits de la SAS LLOYD’S FRANCE

N° SIRET : 844 091 793

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP MORIN MAZIER, avocats au barreau de LISIEUX,

Assistée de M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. INTERPLAGES

N° SIRET : 403 525 405

[Adresse 4]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. LLOYDS FRANCE

N° SIRET : 422 066 613

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Par acte sous signature privée du 28 janvier 2009, M. [C] [B] a donné à bail commercial pour une durée de 12 années à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer le 31 décembre 2020, à la SARL Interplages le bien immobilier dénommé "[Adresse 9]" situé [Adresse 1] en vue d’une mise à disposition gratuite ou rémunérée des studios et appartements exclusivement à usage d’habitation à tout tiers, notamment de résidence secondaire vide ou meublée.

Suivant jugement du 21 février 2020 confirmé, sur ce point par arrêt rendu par la cour d’appel de Caen le 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Lisieux a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 28 janvier 2009 entre M. [C] [B] et la SARL Interplages et a ordonné l’expulsion de cette dernière et de tout occupant de son chef.

Par acte du 29 septembre 2020, la SARL Interplages a fait délivrer à M. [F] [Z], pour le 15 janvier 2021, un congé pour un motif légitime et sérieux fondé sur le jugement en date du 21 février 2020, du bail qu’elle lui avait consenti le 12 décembre 2019 pour une durée d’un an ayant commencé à courir le 16 janvier 2020 portant sur l’appartement n°16 situé , bâtiment B, rez-de-chaussée, porte de droite, de l’immeuble "[Adresse 9]" situé [Adresse 1].

Par actes d’huissier de justice des 5 et 6 janvier 2021, M. [F] [Z] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux la SARL Interplages, la SAS Lloyd’s France et M. [C] [B], aux fins notamment de voir annuler le congé qui lui a été délivré le 29 septembre 2020, de voir constater l’existence d’un bail d’habitation non meublé à son profit pour une durée de trois ans et de voir condamner ces derniers à des indemnités et dommages et intérêts pour différents préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2022, M. [Z] a fait assigner en intervention forcée la SA Lloyd’s insurance company, en réalité l’assureur de la SARL Interplages.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 octobre 2022, M. [Z] a notifié à M. [B] son congé pour le 31 octobre suivant.

La lettre ayant été retournée avec la mention 'pli avisé et non réclamé', M. [Z] a, par acte de commissaire de justice délivré à M. [B] le15 décembre 2022, réitéré son congé pour le 17 mars 2023.

M. [Z] a quitté les lieux le 31 octobre 2022.

Par jugement du 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— constaté l’intervention volontaire de Mme [H] [B] épouse [O] en qualité de tutrice de M. [C] [B] en vertu d’une ordonnance du tribunal de la famille à Tel Aviv du 4 septembre 2022 ;

— requalifié le contrat du 12 décembre 2019 en bail verbal conclu entre la SARL Interplages et M. [F] [Z] ;

— constaté l’irrégularité du congé délivré le 29 septembre 2020 pour le 15 janvier 2021 ;

— débouté M. [C] [B] et la SARL Interplages de leurs demandes tendant au constat de ce que M. [F] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement au sein du bien immobilier dénommé "[Adresse 9]" situé [Adresse 1] ainsi qu’à son expulsion et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’ occupation ;

— débouté M. [F] [Z] de ses demandes en paiement au titre des factures relatives à la chaudière et à la plomberie, du solde du montant du dépôt de garantie et des frais de déménagement et de mobilier ;

— condamné la SARL Interplages à verser à M. [F] [Z] les sommes de 4.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— débouté M. [F] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de M. [C] [B] ;

— débouté M. [F] [Z] de ses demandes formées à l’égard de la société Lloyd’s France SAS et la société Lloyd’s insurance company SA ;

— condamné la SARL Interplages à verser à M. [C] [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné la SARL Interplages à verser à M. [F] [Z] et à M. [C] [B] la somme de 1.500 euros chacun en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] [Z] à verser à la société Lloyd’s insurance company SA la somme de 1.200 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Interplages aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de l’intégralité de leurs demandes ;

— déclaré le jugement commun à Mme [H] [B] épouse [O] en sa qualité de tutrice de M. [C] [B] ;

— constaté que la décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 octobre 2023, M. [F] [Z] a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 21 mai 2024, l’appelant demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le contrat du 12 décembre 2019 en bail verbal conclu entre la SARL Interplages et M. [F] [Z],

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’irrégularité du congé,

Y ajoutant,

— Dire et juger que le congé a pris effet au 16 janvier 2023,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté M. [F] [Z] de ses demandes en paiement au titre des factures relatives à la chaudière et à la plomberie, du solde du montant du dépôt de garantie et des frais de déménagement et de mobilier ;

* condamné la SARL Interplages à verser à M. [F] [Z] les sommes de 4.800 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* condamné M. [F] [Z] à verser à la société Lloyd’s insurance company SA la somme de 1.200 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Condamner la SARL Interplages à payer à M. [Z] les sommes suivantes :

—  10.800 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  6.000 euros au titre du préjudice moral,

—  3.402 euros au titre des frais de déménagement et d’achat de mobilier,

—  420 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3.167,14 euros au titre des factures relatives à la chaudière et à la plomberie,

— Condamner la SARL Interplages, à payer à M. [F] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 5 août 2024, la société Interplages demande à la cour de :

— Déclarer M. [Z] recevable mais mal fondé en son appel,

— Juger la demande portant sur la validité du congé devenue sans objet par suite du départ de M. [Z],

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de remboursement des factures de chauffage, plomberie, du dépôt de garantie et du déménagement et de mobilier,

L’infirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

— Débouter M. [Z] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Subsidiairement,

— Limiter l’indemnisation à la somme de 1.575 euros,

— Débouter M. [Z] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

— Condamner M. [Z] à payer à la société interplages la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Vanessa Lemarechal, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 5 mars 2024, la SA Lloyd’s insurance company demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

— Débouter M. [Z] et toute partie, de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société Lloyd’s insurance company SA,

— Condamner M. [Z], ou à défaut tout succombant, à verser à la société Lloyd’s insurance company SA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Morin Mazier.

M. [C] [B] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées à l’étude de commissaire de justice le 21 décembre 2023.

M. [C] [B] est décédé en cours de procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur le congé

A titre liminaire, la disposition du jugement qui a qualifié le contrat du 12 décembre 2019 conclu entre la SARL Interplage et M. [Z] relatif à la mise à disposition au profit de ce dernier d’un logement au sein de la [Adresse 9] de bail verbal n’est pas critiquée et sera donc confirmée.

Dans sa motivation, le tribunal a jugé qu’il s’agissait d’un bail d’habitation de local vide pour une durée de 3 ans, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dont le terme était fixé au 16 janvier 2023.

Il a ensuite considéré que le congé délivré à M. [Z] par la SARL Interplage le 29 septembre 2020 pour le 15 janvier 2021 n’était pas régulier car il ne respectait pas le délai de préavis de 6 mois prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Or, comme justement relevé par M. [Z], le congé restait valide pour un bail expirant le 16 janvier 2023.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’irrégularité du congé et de dire qu’il a pris effet au 16 janvier 2023, étant précisé que M. [Z] a quitté les lieux le 31 octobre 2022.

En vertu de l’article 954 al 1 et 2 du code de procédure civile, qui détermine l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, ces prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de la SARL Interplages, qui seul saisit la cour, comporte une demande d’infirmation de la disposition du jugement qui l’a déboutée de ses demandes tendant au constat de ce que M. [Z] était occupant sans droit ni titre, à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation mais aucune demande de ces chefs.

Dès lors que la SARL Interplages ne saisit la cour d’aucune prétention relative aux demandes dont elle a été déboutée, la cour ne peut que confirmer la disposition en cause.

De même, le dispositif des écritures de la SARL Interplages comporte une demande d’infirmation des dispositions du jugement l’ayant condamnée à payer à M. [C] [B] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile mais aucune demande de débouté de M. [B] de ses prétentions à ce titre.

Dès lors que la SARL Interplages ne saisit la cour d’aucune prétention relative à ces demandes accueillies par le jugement entrepris, la cour ne peut que confirmer les dispositions en cause.

II. Sur les demandes indemnitaires de M. [Z]

1. Sur les factures relatives à la chaudière et à la plomberie

M. [Z] sollicite le remboursement par la SARL Interplage de la somme de 3.167,14 euros correspondant à 9 factures d’entretien, d’intervention et de dépannage sur la plomberie et la chaudière émanant des Etablissements Lucien service dépannage et de la société Larcher, sur la période du 14 janvier 2021 au 16 novembre 2021 (pièces n° 14 à 16 et 33 à 38), expliquant qu’à la suite de la résiliation du bail commercial consenti à la SARL Interplage, cette dernière a résilié divers abonnements dont ceux de fourniture d’eau et de gaz, contraignant les occupants à conclure directement des contrats auprès des différents fournisseurs et à supporter des dépenses incombant normalement à leur bailleresse.

M. [Z] justifie par la production d’échanges de mails, de courriers de réclamation, de témoignages des autres résidents, d’extraits de ses relevés de compte bancaire et des pièces susvisées qu’il a pris en charge et réglé toutes les factures des Etablissements Lucien service dépannage et de la société Larcher invoquées, conformément à un accord pris entre les différents occupants.

L’argument de la SARL Interplages, selon lequel elle n’était plus à même d’engager la moindre dépense d’entretien ni de payer la moindre facture d’un prestataire de services compte-tenu de la résiliation de son propre bail par jugement du 21 février 2020, n’est pas de nature à l’exonérer de ses obligations contractuelles à l’égard de ses locataires, en particulier d’assumer les charges de l’immeuble lui incombant, étant relevé que contrairement à ce qu’elle soutient, M. [Z] n’était pas sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux pendant la période considérée.

Il convient donc de la condamner à payer à M. [Z] la somme de 3.167,14 euros .

2. Sur la restitution du solde du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

'Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.'

En l’espèce, M. [Z] justifie avoir restitué les clés de l’appartement par l’intermédiaire de son avocat au conseil de la SARL Interplages le 12 décembre 2023 (pièce n° 61 de l’appelant).

Aucun état des lieux d’entrée de sortie n’est communiqué aux débats et il n’est pas démontré que M. [Z] a fait obstacle à l’établissement de l’acte.

Faute établir l’état du logement lors de la restitution des lieux et donc l’existence de sommes dues par l’appelant au titre de dégradations et/ou de réparations locatives qui lui seraient imputables, la SARL Interplages est tenue de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie.

Il convient donc de la condamner à restituer à M. [Z] la somme de 420 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

3. Sur les frais de déménagement et mobilier

Compte tenu de la requalification du contrat de bail meublé du 19 décembre 2019 en bail de logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce à la demande de M. [Z], et de la prise à bail et d’entrée en possession des lieux en toute connaissance de l’absence de mobilier et d’équipement, ce que prouve l’antériorité de la facture de déménagement à la signature du bail et le fait que la mention 'un inventaire et un état détaillé du mobilier’ a été rayée et paraphée, c’est à juste titre que le premier juge a débouté l’appelant de sa demande de remboursement de ses factures de déménagement et d’achat d’un réfrigérateur.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

4. Sur les préjudices de jouissance et moral

M. [Z] justifie avoir subi à compter du mois d’octobre 2020 un préjudice de jouissance lié à l’interruption du chauffage collectif et à des coupures d’eau chaude du fait de la résiliation des contrats de fournitures par la SARL Interplages, ayant contraint les occupants à souscrire eux-même des abonnements, et d’un défaut d’entretien de la chaudière de l’immeuble.

Il est également démontré que les occupants ont été confrontés en juin 2021 à une inondation d’eau très importante dans le couloir de l’immeuble provenant d’un appartement voisin.

Il ressort des pièces produites que bien qu’alertés sur la situation par M. [Z], son conseil et sa cousine, Mme [R], ni le cabinet gestionnaire Betti mandaté par la SARL Interplages, ni cette dernière ne sont intervenus pour remédier aux désordres et aux problèmes rencontrés.

Par ailleurs, la cour rappelle que compte-tenu de la date de prise d’effet du congé (16 janvier 2023), M. [Z] n’était nullement déchu de son droit d’occupation pendant la période incriminée et qu’il est donc bien fondé à revendiquer un trouble dans sa jouissance paisible imputable à la SARL Interplages.

Le préjudice de jouissance subi par l’appelant a été justement évalué à la somme de 4.800 euros par le premier juge. Ce montant est donc confirmé.

Les manquements fautifs de la SARL Interplages à ses obligations contractuelles, mentionnés ci-dessus, ont incontestablement causé des désagréments et un stress à M. [Z], alors âgé de 77 ans, qui a dû solliciter à de nombreuses reprises l’intervention d’un plombier, adresser des réclamations à M. [B], au cabinet Betti et à la bailleresse, prendre les conseils d’un avocat, et quitter son logement compte tenu de la dégradation des conditions d’occupation.

Les autres griefs reprochés à l’intimée ne sont pas fondés.

Au vu de ces observations, lepréjudice moral subi sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions qui ont débouté M. [Z] de ses demandes à l’égard de la société Lloyd’s France SAS, la société Lloyd’s insurance company SA et M. [B], non critiquées, sont confirmées.

III. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées y compris la condamnation de M. [Z] à payer une indemnité à la SA Lloyd’s insurance company au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où cette compagnie d’assurance a été inutilement appelée sur la cause, alors qu’une simple demande préalable adressée à celle-ci ainsi que la lecture attentive du congé délivré par la SARL Interplages auraient permis de constater que sa garantie n’était pas mobilisable.

La SARL Interplages succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à M. [Z] la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

M. [Z] est condamné à payer à la SA Lloyd’s insurance company la somme complémentaire de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a:

— constaté l’irrégularité du congé délivré le 29 septembre 2020 ;

— débouté M. [F] [Z] de ses demandes en paiement au titre des factures relatives à la chaudière et à la plomberie et au titre du solde du montant du dépôt de garantie ;

— condamné la SARL Interplages à verser à M. [F] [Z] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral;

Statuant à nouveau du chef de ces dispositions infirmées et y ajoutant,

Dit que le congé délivré le 29 septembre 2020 par la SARL Interplages à M. [Z] a pris effet au 16 janvier 2023 ;

Condamne la SARL Interplages à payer à M. [F] [Z] les sommes de :

—  3.167,14 euros au titre des factures relatives à la chaudière et à la plomberie ;

—  420 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamne la SARL Interplages à payer à M. [F] [Z] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [Z] à payer à la SA Lloyd’s insurance company la somme complémentaire de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Interplages aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY