COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 299

N° RG 23/02777

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2RL

Union de syndicats des copropriétaires ENSEMBLES ET GARAGES [Adresse 29]

C/

S.C.I. [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Françoise BOULAN

M^e Marie-Hélène OTTO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/10289.

APPELANTE

Union de syndicats des copropriétaires ENSEMBLES ET GARAGES [Adresse 29]

constituée du syndicat des copropriétaires « [Adresse 27]/[Adresse 29] » des immeubles sis [Adresse 2], [Adresse 16], du syndicat des copropriétaires «[Adresse 22]/[Adresse 29]» des immeubles sis [Adresse 4], [Adresse 20], et des propriétaires des Garages sur cour et sous cour, à [Localité 24], représentée par son Président en exercice, la société NEXITY LAMY, dont le siège social est [Adresse 13], en son établissement secondaire sis [Adresse 15] à [Localité 25], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 21]

représenté par M^e Françoise BOULAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. [E]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 12]

représentée et plaidant par M^e Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’Union de syndicats des copropriétaires des « Ensembles et Garages [Adresse 29] » assure la gestion des services communs, ainsi que la gestion et l’entretien des éléments d’équipement communs aux deux syndicats des copropriétaires dénommés « [Adresse 27] / [Adresse 29] » et « [Adresse 22] / [Adresse 29] », ainsi qu’à l’ensemble des propriétaires des garages sur et sous la cour située à l’intérieur des immeubles, qui se trouvent dans un espace compris entre les rues [Adresse 27], [Adresse 29] et [Adresse 22], dans le [Localité 19].

La SCI [E] est une SCI familiale, constituée uniquement entre les membres de la famille [E], dont l’auteur, M. [X] [E], est à l’origine de la réalisation de ces ensembles immobiliers, immeubles et garages, dénommés « Ensembles et Garages [Adresse 29] », qu’il a fait édifier et a commercialisés à la fin des années 1950.

Dans un premier temps, M. [X] [E] a acquis un terrain situé sur la [Adresse 26] à [Localité 23], sur lequel il a réalisé un groupe d’immeubles de cinq bâtiments, correspondant aux n° [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 18], et au syndicat des copropriétaires « [Adresse 27] / [Adresse 29] », ou « GROUPE [Adresse 27] ».

Dans un second temps, M. [E] a acheté le terrain contigu, sur lequel il a construit cinq nouveaux bâtiments, correspondant au numéro [Adresse 17], actuellement renuméroté [Adresse 10], et les n°[Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 8], et au syndicat des copropriétaires « [Adresse 22] / [Adresse 29] », ou « GROUPE [Adresse 22] ».

Les « Garages [Adresse 29] » sont situés soit au rez-de-chaussée des immeubles, sur la cour, ou au sous-sol sous les immeubles, soit, de manière indépendante, dans la cour, ou sous la cour, située à l’intérieur du quadrilatère formé par les immeubles.

La SCI [E] est propriétaire de 20 lots de garages, en rez-de-chaussée et au sous-sol : dans le groupe « [Adresse 27] / [Adresse 29] », les lots n°59, 93, 95 et dans le groupe « [Adresse 22] / [Adresse 29] », les lots n°2, 3, 24, 329, 369, 370, 387, 398 ,403, 404, 331, 332, 335, 167, 211, 321, 229.

M. [X] [E] a fait établir un premier règlement de copropriété le 16 avril 1956, concernant le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 27] / [Adresse 29] », puis un modificatif à ce règlement de copropriété par acte du 27 mars 1958.

Par la suite, M. [E] a fait établir, le 18 avril 1958, un règlement de copropriété pour le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 22] / [Adresse 29] », puis un modificatif à ce règlement de copropriété par acte du 24 octobre 1960.

Par acte en date du 13 juin 1961, il a été établi un « règlement intérieur des garages [Adresse 26] ' [Adresse 29] et [Adresse 22] », à l’en-tête « Garage [Adresse 5] », qui correspond à l’entrée générale des « Garages [Adresse 29] ».

Par courrier recommandé du 04 février 2019, la SCI CHABERT a été mise en demeure par l’Union de syndicats des copropriétaires des « Ensembles et Garages [Adresse 29] » de lui payer la somme de 50.009,15 euros, frais compris, au titre des charges afférentes à ses 20 lots.

Suivant acte de commissaire de justice du 16 septembre 2019, l’Union de syndicats des copropriétaires des « Ensembles et Garages [Adresse 29] » a fait assigner la SCI [E] aux fins de la voir condamnée à lui verser la quote-part de charges de copropriété afférentes aux 20 lots de garage dont elle est titulaire, outre des dommages et intérêts du fait de la carence persistante de la débitrice ainsi que du fait de sa résistance abusive.

Par jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

déclaré irrecevable la demande de paiement de charges de copropriété de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son président en exercice, à hauteur de 37.264,20 euros ;

débouté l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SCI [E] ;

rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à rectifier le compte de la SCI [E] comprenant 20 lots en y déduisant la somme de 37.264,20 euros, sous astreinte de provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai d’un mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à la SCI [E] de faire liquider l’astreinte ;

condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à verser à la SCI [E] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son président en exercice, aux dépens ;

ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le premier juge a considéré que l’union de syndicats des copropriétaires ne pouvait solliciter le paiement de charges de copropriété antérieures à sa création régulière le 29 septembre 2015, alors que les syndicats des copropriétaires n’avaient pas valablement intégré l’union et que les statuts prévoyant le mode de répartition des charges n’avaient pas été légalement adoptés.

Il a ainsi déclaré irrecevable la demande de l’union pour la période courant du 1er janvier 2013 au 1er juin 2015 à hauteur de 37.264,20 euros.

Il a relevé qu’il appartenait à l’union de syndicats des copropriétaires de justifier du non-paiement et qu’un extrait de compte informatique ne démontre pas que la SCI [E] est effectivement débitrice des sommes revendiquées et reste sans valeur probante ; que seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part ; et qu’il incombe au demandeur d’établir la réalité de sa créance.

Il a considéré que la SCI [E] ne prouvait pas l’intention de nuire de l’union de syndicats des copropriétaires, à qui il ne peut être reproché de tenter d’obtenir le paiement des charges.

Suivant déclaration en date du 17 février 2023, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [E].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » demande à la cour de :

rejeter les conclusions notifiées par la SCI [E] le 04 septembre 2025 en ce qu’elles portent atteinte au respect du principe du contradictoire ;

rejeter la demande de la SCI [E] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » au regard de l’article 910 du Code de procédure civile ;

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » a pour Président la société NEXITY LAMY depuis l’AG du 17 juillet 2023 ;

déclarer recevable l’appel formé par l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 15 novembre, et, le disant bien fondé, y faire droit ;

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau :

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » est fondée à réclamer le paiement de la totalité de la dette de la SCI [E], y compris celle antérieure à l’approbation de ses statuts lors de l’AG du 29 septembre 2015, les sommes dues résultant de décisions d’assemblées générale définitives ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels ;

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » justifie d’une créance, certaine, liquide et exigible, qui est donc fondée dans son principe et dans son montant ;

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » justifie des préjudices dont elle demande réparation, tant au niveau de sa trésorerie que de la résistance abusive de la SCI [E] ;

Par conséquent,

condamner la SCI [E] à payer à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » :

la somme de 60.571,66 euros, compte au 15 mai 2023, représentant la quote-part de charges de copropriété afférente aux 20 lots de garages dont elle est titulaire dans les ensembles immobiliers cadastrés Section A n°[Cadastre 14] et Section A n°[Cadastre 11] à [Localité 24], avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 04 février 2019,

la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par l’Union de Syndicats du fait de la carence persistante de la débitrice, par application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par l’Union de Syndicats du fait de la résistance abusive de la défenderesse, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouter la SCI [E] de sa demande de confirmation partielle du jugement entrepris, comme infondée et, en tout état de cause, injustifiée ;

juger irrecevable la demande de liquidation d’astreinte présentée par la SCI CHABER ;

débouter, en tout état de cause, la SCI [E] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de son appel incident du jugement entrepris, comme infondées et, en tout état de cause, injustifiées ;

Par conséquent,

débouter la SCI [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en principal, frais, intérêts et accessoires, comme infondées et injustifiées ;

condamner la SCI [E] aux entiers dépens, en ce compris tous les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de l’article 7.5 des statuts de l’Union de syndicats concluante, et en application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Françoise BOULAN membre de la SELARL LX Aix en-Provence, Avocats associés aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, elle indique notamment que les conclusions notifiées le 28 août 2025 avaient pour seul but de mettre à jour son chapeau. Elle ajoute que la SCI [E] a notifié de nouvelles conclusions le 04 septembre 2025, à quelques jours de la clôture, comportant de nombreux développements sur le fond et une réplique aux écritures du 16 novembre 2023.

Elle informe que la société NEXITY a été élue en qualité de Président de l’Union de syndicats, ainsi qu’en qualité de syndic général de l’ensemble immobilier « [28] », de syndic général de l’ensemble immobilier « [Adresse 22]-[Adresse 29] » et de syndic des garages, sur cour et sous cour, de l’ensemble immobilier « [Adresse 22]-[Adresse 29] ».

Elle considère que, conformément aux articles 1 et 14 de la Loi du 10 juillet 1965, sa personnalité morale existe bien, de fait depuis l’origine, à savoir depuis la réalisation et la vente des lots, sans qu’il soit besoin d’une décision particulière à ce titre. Elle ajoute que la répartition des charges est, depuis l’origine, celle voulue par M. [E] lui-même, et c’est celle qui a été reprise dans les statuts de l’Union votés en 2015. Elle précise que, suite au vote des statuts en 2015, elle n’est pas une création ex nihilo, mais une continuité complète par rapport à l’Union de syndicats qui existait, de fait, avant l’adoption des statuts de 2015.

Elle relève que les comptes s’imposent à la SCI [E], que la créance totale de l’Union de syndicats à son encontre est certaine, liquide et exigible et que les sommes demandées par l’Union de syndicats sont établies par les pièces produites aux débats, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et les différentes pièces comptables justificatives.

Elle estime que les appels de fonds ne sont pas un document indispensable, ni même nécessaire, pour établir le bien fondé et la justification des demandes en paiement de charges, la jurisprudence étant constante sur ce point ; et que les redditions de compte produites aux débats font bien apparaître les appels provisionnels, lot par lot, pour l’exercice concerné.

Elle considère être bien fondée à demander l’allocation d’une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de la carence volontaire de la SCI [E], qui perturbe le fonctionnement de l’union, dont elle désorganise la trésorerie. Elle considère également être bien fondée à demander l’allocation d’une somme de 8.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de la SCI [E].

Elle souligne que la SCI [E] ne remet pas en cause les décisions précédemment rendues à son encontre, par des juridictions qui ont apprécié souverainement les éléments qui lui étaient soumis, et dont la SCI, systématiquement condamnée, a exécuté les causes.

Elle relève que la cour ne dispose d’aucun pouvoir d’évocation en l’espèce, dans la mesure où le premier juge ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte prononcée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI [E] demande à la cour de :

confirmer partiellement la décision dont appel ;

Statuant à nouveau,

juger irrecevables les conclusions en réplique à l’appel incident de la SCI [E] comme tardives au regard de l’article 910 du Code de procédure civile ;

débouter l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de sa demande de condamnation à la somme de 60.571,66 euros, compte arrêté au 15 mai 2023 ;

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » ne peut réclamer un solde antérieur de 37.264,20 euros à la création de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » depuis l’assemblée générale du 29 septembre 2015 ;

juger que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » ne rapporte pas la preuve du montant de sa créance qui n’apparaît ni fondée en son principe ni en son quantum ;

juger que l’Union de syndicats n’est pas recevable à solliciter une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour un préjudice dont elle ne fait pas la démonstration, il en est de même pour la résistance abusive ;

infirmer la décision en ce qu’elle a débouté la SCI [E] de sa demande de dommages et intérêts et statuant à nouveau ;

condamner de l’Union de syndicats des Ensembles et Garages [Adresse 29] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, faute pour elle d’avoir à la suite de l’arrêt rendu par la cour d’appel du 08 janvier 2015 refusé systématiquement de rectifier le compte de la SCI [E] ;

confirmer la condamnation de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » représentée par le cabinet PAUL COUDRÉ à rectifier le compte de la SCI [E] comprenant 20 lots et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

Et statuant à nouveau en vertu de l’effet dévolutif de l’appel,

condamner l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à payer la somme de 48.900 euros à la SCI [E] au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal judiciaire le 15 novembre 2022 ;

condamner à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à payer à la SCI [E] la somme de 6.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, elle indique que les appels de charges qui ont été faits depuis plus d’une trentaine d’années étaient totalement illégaux et contraires au règlement de copropriété

Elle explique qu’eu égard aux conclusions du rapport et au fait que l’expert judiciaire dans son second rapport du 17 juillet 2012 avait indiqué qu’il ne lui était pas possible de faire les comptes entre les parties dans la mesure où la copropriété n’existait pas, qu’il n’existait pas d’état descriptif de division, que le règlement de copropriété qui existait concernant les garages n’avait pas été respecté et que le tout dépendait d’un système de gestion empirique qui avait été mis en place par le cabinet COUDRÉ, l’action du syndicat des copropriétaires ne peut en aucune manière prospérer, peu importe qu’il ait convoqué des assemblées générales depuis plus de 30 ans, dès lors que les règles en matière de copropriété étaient d’ordre public.

Elle indique que malgré la demande de la rectification de son compte, elle s’est heurtée à une résistance abusive de la part du cabinet PAUL COUDRÉ.

Elle rappelle qu’elle a déposé ses conclusions d’intimée le 15 août 2023 alors que l’appelante n’a répliqué à l’appel incident que le 28 août 2025, soit plus de deux ans après le dépôt des écritures de l’intimée, ce qui est manifestement tardif et irrecevable.

Elle estime que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, et que la liquidation de l’astreinte en l’espèce est l’accessoire direct et indivisible de la condamnation principale à rectifier le compte de la SCI.

Elle relève que l’Union de syndicats se contente de produire aux débats un extrait de compte du 09 septembre 2019 présentant un solde à nouveau de 47.848,04 euros non détaillé, mais également que s’il produit aux débats un certain nombre d’assemblées générales et les procès-verbaux d’assemblées générales, en tout état de cause il ne produit pas aux débats l’ensemble des appels de fonds individuels concernant les lots appartenant à la SCI [E].

Elle considère que sa résistance ne peut être qualifiée d’abusive, mais constitue au contraire l’exercice normal de ses droits de défense.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 et mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’irrecevabilité et de rejet des conclusions

Attendu qu’aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ;

Qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;

Que selon l’article 910 du même code, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe ;

Attendu qu’en l’espèce, la SCI [E] soulève l’irrecevabilité des conclusions en réplique à l’appel incident déposées par l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » plus de deux ans après le dépôt des écritures de l’intimée, d’une part ;

Que les conclusions d’incident de la SCI [E] ont été déposées le 15 août 2023 ;

Que les conclusions en réplique de l’Union de syndicats des copropriétaires sont intervenues le 14 novembre 2023, soit dans le délai de trois mois requis ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » déposées en réplique à l’appel incident de la SCI CHABERT comme tardives et qu’il convient de débouter cette dernière de sa demande ;

Attendu que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » soulève le rejet des conclusions notifiées par la SCI [E] le 04 septembre 2025 ;

Que le 28 août 2025, l’Union de syndicats des copropriétaires a notifié des conclusions pour mettre à jour son chapeau, comme cela ressort du trait en marge ;

Que le 04 septembre 2025, la SCI [E] a notifié de nouvelles conclusions plus importantes de trois pages, dont le dispositif a été modifié seulement sur le montant de la liquidation de l’astreinte provisoire qu’elle détaille dans le développement de ses moyens et sur le montant des frais irrépétibles réclamés, et dont la discussion n’est complétée que d’une réplique aux conclusions de l’appelante reprenant sensiblement les motifs du premier juge ;

Que la clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 09 septembre 2025 ;

Que, bien que l’intimée avait connaissance des conclusions auxquelles elle a répliqué depuis le 14 novembre 2023, elle ne soulève aucun élément ou argument nouveau que l’appelante n’aurait pu anticiper, de telle sorte que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » sera déboutée de sa demande de rejet desdites conclusions ;

Sur le fond

Sur la créance réclamée antérieure à 2015

Attendu que l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun ;

Que cette union peut recevoir l’adhésion d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d’attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres ;

Que les statuts de l’union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi ;

Qu’ils ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union ;

Que l’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 25. Le retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 26 ;

Que par dérogation, lorsque la copropriété est en difficulté, le retrait de cette union est décidé par l’assemblée générale du syndicat à la majorité prévue à l’article 25 ;

Que l’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union ;

Que les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu’ils représentent ;

Que l’exécution des décisions de l’union est confiée à un président de l’union désigné par l’assemblée générale de l’union ;

Qu’il est institué un conseil de l’union chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union ;

Attendu que le droit d’agir d’une union de syndicats des copropriétaires est subordonné à l’adhésion du ou des syndicats de copropriétaires suite à une décision d’assemblée générale et à l’adoption de statuts propres à l’origine, bien que les statuts aient dû être mis en conformité avec la nouvelle législation en vigueur depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 ;

Que le non-respect de la mise à jour des statuts ne constitue pas une cause d’irrecevabilité de l’action en recouvrement de charges contre un copropriétaire, sauf à pouvoir dire que l’union n’a pas été régulièrement constituée à l’origine et que les syndicats n’ont pas adhéré à l’union ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de l’assemblée générale de l’Union de syndicats « Ensembles et garages [Adresse 29] » du 29 septembre 2015, que des statuts du même jour ont été adoptés à l’unanimité des présents et représentés en second lecture, statuts déposés le 04 juillet 2016 en office notarial ;

Que ces derniers prévoient une clause sur la répartition des charges et le recouvrement des dépenses pour les membres de l’union de syndicats « Ensembles et garages [Adresse 29] » ;

Que l’Union de syndicats « Ensembles et garages [Adresse 29] » échoue cependant à démontrer que ses statuts avaient été rédigés et adoptés par les syndicats membres, qu’ils avaient été publiés et que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 27] / [Adresse 29] » et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 22] / [Adresse 29] » avaient délibéré pour y adhérer ;

Que l’appelante admet que n’avaient pas été votés de statuts particuliers ;

Qu’il ne peut exister aucune continuité de la personne morale qui existait de fait avant l’adoption des statuts en 2015 contrairement à ce qu’allègue cette dernière ;

Qu’en outre, l’adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l’assemblée générale des copropriétaires et ne peut résulter du règlement de copropriété ;

Qu’ainsi, l’Union de syndicats « Ensembles et garages [Adresse 29] » ne justifie pas de son existence juridique avant l’adoption des statuts le 29 septembre 2015 ;

Que, dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en paiement au titre de charges de copropriété de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son président en exercice, selon décompte arrêté au 1er juin 2015, à hauteur de 37.264,20 euros et en ce qu’il a condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à rectifier le compte de la SCI [E] en y déduisant la somme de 37.264,20 euros, sous astreinte de provisoire de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai d’un mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à la SCI [E] de faire liquider l’astreinte ;

Sur le surplus de la créance réclamée

Attendu qu’aux termes de les articles 7 et suivants des statuts de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », relatif à la répartition des charges et au recouvrement des dépenses, stipule que chaque membre de l’Union de Syndicats doit participer aux charges de celle-ci, la répartition des charges étant celle en annexe des présents statuts ; que le budget prévisionnel sera appelé en fonction du tableau de répartition des charges annexé ; qu’il est précisé que les syndics d’immeubles ne devront pas répercuter auprès des garages membres de l’Union de Syndicats les charges appelées par l’Union de Syndicats puisque ceux-ci les règlent directement à l’Union de Syndicats ; que tout membre de l’Union de Syndicats qui aggraverait les charges par son fait, en serait tenu personnellement au remboursement des dépenses engagées par l’Union de Syndicats ; que tout membre qui, par son non-paiement de charges, entraînerait des rappels, significations par huissier, avocat, tribunaux, serait tenu au paiement personnel de ces frais qu’il aurait entraînés ;

Que l’article 4.4 de ces statuts stipule que les convocations sont faites par lettre simple et sont adressées ou remises dans les boîtes aux lettres au moins quinze jours avant la réunion par les soins du président/syndic ou du conseil syndical ;

Que l’article 4.9 de ces statuts stipule que les décisions de l’assemblée générale sont obligatoires pour tous les membres, quand même ils seraient absents, opposants ou incapables ;

Que l’article 4.13 de ces statuts stipule que les délibérations de l’assemblée générale sont consignées par des procès-verbaux qui seront signés par le président de l’assemblée générale et envoyé aux propriétaires par lettre simple ou remis dans les boîtes aux lettres ;

Que l’article 4.17 de ces statuts stipule que les actions qui ont pour objet de contester les décisions de l’assemblée générale se prescrivent par un délai d’un an à compter de la clôture de l’exercice comptable précédent ;

Que l’article 2.1 de ces statuts stipule que l’Union de Syndicats aura pour objet la gestion commune aux deux ensembles immobiliers de l’électricité, l’eau, les portails automatiques, l’entretien de la cour et gérera également directement l’assurance pour les garages situés sur cour et sous cour et l’entretien des voies communes (réparation, remplacement) ;

Que la SCI [E] ne justifie pas avoir contesté les décisions des assemblées générales ;

Qu’il appartient à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de prouver que la SCI [E] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à cette dernière de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » sollicite la condamnation de la SCI [E] au paiement de la somme de 60.571,66 euros, compte au 15 mai 2023, au titre des charges afférentes à ses lots de garages impayées, intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 04 février 2019 ;

Que de cette somme sera d’ores et déjà déduite la somme de 37.264,20 euros qui ne peut être réclamée compte tenu des éléments précédemment développés ;

Que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » produit notamment à l’appui de sa demande :

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2015 approuvant les comptes de l’exercice allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2016 approuvant les comptes de l’exercice allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2017 approuvant les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2017 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2018 approuvant les comptes de l’exercice allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2019 approuvant les comptes de l’exercice allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 n’approuvant pas les comptes de l’exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2023 qui ne précise pas les copropriétaires ayant voté pour, contre ou s’étant abstenu de voter, dont la feuille de présence n’est pas versée aux débats et qui n’est pas signé par le secrétaire ;

Les rééditions des comptes de 2013 à 2020 et de 2022 ;

Le décompte arrêté au 15 mai 2023 ;

Qu’en vertu des pièces produites, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » ne rapporte pas la preuve de l’approbation des comptes par les copropriétaires concernant les exercices 2016, 2020, 2021, 2022 et 2023, de telle sorte qu’elle ne pourra réclamer quelconques charges afférentes à ces exercices ;

Qu’il résulte des rééditions de comptes pour les exercices approuvés et les charges régulièrement appelées, que les sommes de 2.396,62 euros pour l’exercice 2015, de 2.973,64 euros pour l’exercice 2017, de 2.581,45 euros pour l’exercice 2018, et de 3.226 euros pour l’exercice 2019, qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges afférentes aux lots de garages imputable à la SCI [E], apparaissent dûment justifiées ;

Qu’en conséquence, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » est partiellement fondée en sa demande en paiement ;

Qu’il y a donc lieu, par voie d’infirmation du jugement entrepris, de condamner la SCI [E] à payer à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 11.177,71 euros, compte arrêté au 31 décembre 2019, représentant la quote-part de charges de copropriété afférentes aux lots de garages dont elle est titulaire impayées, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 04 février 2019 ;

Que l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » sera déboutée du surplus de sa demande en paiement ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de la SCI CHABERT à ses obligations essentielles à l’égard de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient donc, par voie d’infirmation du jugement déféré, de condamner la SCI [E] à verser à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu qu’en vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu que l’exercice d’une action en justice et le fait de se défendre constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur ;

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ;

Qu’en l’espèce, l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », succombant partiellement, sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de la SCI [E] ;

Que la SCI [E], succombant partiellement, sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » qui avait intérêt à ester en justice ;

Qu’à ce titre, le jugement déféré sera confirmé ;

Sur la liquidation de l’astreinte

Attendu que le jugement dont appel ne s’est pas réservé le pouvoir de liquider l’astreinte, de sorte qu’en vertu de la règle de principe qui impose de s’en remettre au juge de l’exécution pour la liquidation de l’astreinte, la présente cour ne peut liquider cette dernière, ne disposant d’aucun pouvoir d’évocation en l’espèce

Que la SCI [E] est déboutée de sa demande à ce titre,

Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 et du décret du 28 décembre 2020. » ;

Que par ailleurs, l’article 700 du code de procédure dispose que, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. ».

Attendu qu’en l’espèce, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à verser à la SCI CHABERT la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

Qu’au vu des demandes partiellement accueillies pour chacune des parties, il conviendra de laisser à chacune d’elles la charge de leurs propres frais et dépens de première instance comme d’appel;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a :

débouté l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SCI [E] ;

condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » à verser à la SCI [E] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamné l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son président en exercice, aux dépens ;

CONFIRME le surplus du jugement dont appel ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés et y ajoutant,

DEBOUTE la SCI [E] de sa demande tendant à juger irrecevables les conclusions en réplique à l’appel incident déposées par l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » comme tardives au regard de l’article 910 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » de sa demande tendant à rejeter les conclusions notifiées par la SCI [E] le 04 septembre 2025 en ce qu’elles portent atteinte au respect du principe du contradictoire ;

CONDAMNE la SCI [E] à payer à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 11.177,71 euros, compte arrêté au 31 décembre 2019, représentant la quote-part de charges de copropriété afférentes aux lots de garages dont elle est titulaire impayées, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 04 février 2019 ;

CONDAMNE la SCI CHABERT à verser à l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE l’Union de syndicats des copropriétaires « Ensembles et garages [Adresse 29] », succombant partiellement, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la SCI [E] de sa demande de liquidation de l’astreinte,

DEBOUTE les parties de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens de première instance comme d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT