AFFAIRE :N° RG 24/01170

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 12 Janvier 2024 du TJ de CAEN

RG n° 22/00017

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

APPELANTE :

S.A.S. VEISIN

N° SIRET : 908 371 701

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Scheherazade FIHMI, substituée par M^e Amandine NAUD, avocats au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.R.L. COIFFURE BENOIT OLLIVIER

N° SIRET : 791 306 897

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Véronique LEVET, substituée par M^e Marie-Sophie GALY, avocats au barreau de CAEN

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.A.R.L. BK COIFFURE venant aux droits de La SARL COIFFURE BENOIT OLLIVIER

N° SIRET : 794 173 898

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Véronique LEVET, substituée par M^e Marie-Sophie GALY, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 11 décembre 2025

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 19 février 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2016, Mme [C] [V] veuve [E], Mme [D] [E] et Mme [Y] [E] épouse [X] ont consenti à la SARL Coiffure Benoît Ollivier le renouvellement du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 1] pour une durée de neuf années, à effet au 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant le loyer annuel de 7.750,04 euros HT.

Le bail est arrivé à expiration contractuelle le 31 décembre 2020 et s’est poursuivi depuis cette date par tacite prolongation. Au 1er janvier 2021, le loyer s’élevait à la somme de 8.429,23 euros HT.

Mme [C] [E] est décédée le 28 novembre 2020, laissant ses filles, Mmes [D] [E] et [Y] [E] épouse [X] en qualité de propriétaires indivises.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 novembre 2021, la SARL Coiffure Benoît Ollivier a sollicité le renouvellement de son bail commercial à effet au 1er janvier 2022.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2022, Mmes [E] ont signifié à la SARL Coiffure Benoît Ollivier leur consentement au principe du renouvellement et ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.881 euros hors taxes et hors charges en invoquant la modification favorable des facteurs locaux de commercialité.

Par acte du 21 janvier 2022, Mmes [E] ont vendu l’immeuble à la SAS Veisin qu’elles ont constituée.

A défaut d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société Veisin a notifié par courrier recommandé du 15 juin 2022 un mémoire préalable afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 22.881 euros HT et HC par an, à compter du 1er janvier 2022 et par acte d’huissier du 18 août 2022, elle a fait assigner la société Coiffure Benoit Ollicvier devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme précitée.

Par jugement du 12 janvier 2024, le juge a :

— dit que la modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux loués, le prix du loyer est déplafonné,

— dit que le prix du loyer du bail des locaux loués à la SARL Coiffure Benoît Ollivier, situés [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022, s’établit à la somme annuelle de 15.950 euros par an, hors taxes et hors charges,

— dit que le bail conclu entre la SAS Veisin, venant aux droits des consorts [E] et la SARL Coiffure Benoît Ollivier s’est trouvé renouvelé pour le surplus à compter du 1er janvier 2022, aux conditions et charges du bail initial, sous réserve de l’application de l’article R. 145-35 du code de commerce,

— condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier à payer à la SAS Veisin les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, à compter du 18 août 2022,

— condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier à payer à la SAS Veisin la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier au paiement des dépens lesquels intégreront le coût des frais d’expertise judiciaire.

Pour retenir l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer, le premier juge a constaté que, compte tenu de l’augmentation du parc de résidences principales et secondaires, la clientèle potentielle d’un salon de coiffure avait augmenté sur la période considérée et que les rénovations des infrastructures de la ville avaient eu une incidence positive sur le commerce exploité dans les lieux.

Il s’est ensuite fondé sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour en fixer la valeur locative à 550 euros du mètre carré utile pondéré, soit 15.950 euros HT pour 29 m2.

Il a refusé de statuer sur la demande d’étalement de la hausse du loyer formée par le preneur en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, considérant qu’elle n’entrait pas dans son office.

Par déclaration du 7 mai 2025, la société Veisin a interjeté appel de cette décision, la critiquant en ce qu’elle a dit que le prix du loyer du bail des locaux, s’établit à la somme annuelle de 15.950 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 et l’a déboutée de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 22.881 euros hors taxes et hors charges.

Par acte notarié du 3 novembre 2025, signifié à la société Veisin par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la société Coiffure Benoit Ollivier a cédé son fonds de commerce de coiffure exploité à [Localité 1] à la société BK coiffure.

La société BK coiffure est intervenue volontairement à la procédure aux droits de la société Coiffure Benoit Ollivier, entendant reprendre à son profit les observations et demandes présentées par la société Coiffure Benoit Ollivier dans le cadre du présent appel.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, la société Veisin demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que la modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux loués étant caractérisée, le prix du loyer est déplafonné ;

* dit que le bail conclu entre la SAS Veisin, venant aux droits des consorts [E] et la SARL Coiffure Benoît Ollivier, aux droits de laquelle se trouve la SARL BK coiffure, s’est trouvé renouvelé pour le surplus à compter du 1er janvier 2022 aux conditions et aux charges du bail initial, sous réserve de l’application de l’article R145-35 du code de commerce,

* condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier aux droits de laquelle se trouve la SARL BK coiffure à payer à la SAS Veisin les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, à compter du 18 août 2022,

* condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier aux droits de laquelle se trouve la SARL BK coiffure à payer à la SAS Veisin la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier aux droits de laquelle se trouve la SARL BK coiffure au paiement des dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit que le prix du loyer du bail des locaux loués à la SARL Coiffure Benoit Ollivier aux droits de laquelle se trouve la SARL BK coiffure situés [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022 s’établit à la somme annuelle de 15.950 euros par an, hors taxes et hors charges,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— fixer le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1], en renouvellement au 1er janvier 2022, à la valeur locative, c’est-à-dire à la somme annuelle de 22.881 euros hors taxes et hors charges,

— débouter la SARL Coiffure Benoît Ollivier et la SARL BK coiffure de l’ensemble de leurs demandes,

— rejeter la demande d’expertise judiciaire,

— condamner solidairement la SARL Coiffure Benoît Ollivier et la SARL BK coiffure à verser à la SAS Veisin une indemnité complémentaire de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner solidairement la SARL Coiffure Benoît Ollivier et la SARL BK coiffure aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 28 novembre 2025, la société BK coiffure venant aux droits de la société Coiffure Benoît Ollivier demande à la cour de :

— donner acte à la société BK coiffure de son intervention volontaire suite à la cession du fonds de commerce intervenue le 3 novembre 2025,

— débouter la société SAS Veisin de ses demandes,

— recevoir l’appelante en son appel et l’y déclarer mal fondée,

— recevoir la concluante en son appel incident à l’encontre de la société Veisin portant sur les chefs du jugement qui ont :

* dit que la modification des facteurs commerciaux de commercialité ayant eu un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux loués, le prix du loyer est déplafonné,

* dit que le prix du loyer du bail des locaux loués à la SARL Coiffure Benoît Ollivier situés [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022 s’établit à la somme annuelle de 15.950 euros par an, hors taxes et hors charges,

* condamné la SARL Coiffure Benoît Ollivier à payer à la SAS Veisin les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 18 août 2022,

* condamné la société Coiffure Benoît Ollivier à payer à la SAS Veisin la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Coiffure Benoît Ollivier au paiement des dépens lesquels intégreront le coût des frais d’expertise,

* débouté les parties des autres demandes,

— infirmer ces dispositions,

Statuant de nouveau,

— dire et juger n’y avoir lieu à déplafonnement et à fixation de la valeur locative,

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 2] doit être fixé en fonction de l’indice des loyers commerciaux,

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il vous plaira qui ne sera pas inscrit auprès de la cour d’Appel de Caen avec mission de déterminer l’existence ou non d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce pendant la période considérée soit du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020, fixer la valeur locative en fonction des loyers des locaux donnés à bail [Adresse 4], préciser si ces loyers ont été conclus sans achat de fonds de commerce ou de pas de porte,

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer le prix du loyer du bail des locaux loués à la société BK coiffure venant aux droits de la SARL Coiffure Benoît Ollivier situés [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 4.814 euros par an, hors taxes et hors charges,

En tout état de cause,

— condamner la SAS Veisin au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la SAS Veisin aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La bailleresse expose que les locaux donnés à bail sont idéalement situés, [Adresse 4] à [Localité 1] et que la preneuse a bénéficié, au cours du bail expiré, d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant eu un intérêt sur le commerce exercé dans les lieux loués, justifiant le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. Elle souligne que la population de l’intercommunalité [Localité 1]-Pays d’Auge a augmenté et que les franciliens qui occupent les résidences secondaires profitent de leur séjour en Normandie pour se rendre chez le coiffeur, car les tarifs sont largement inférieurs à ceux des salons parisiens et l’accueil est plus chaleureux. Elle ajoute que le nombre d’entreprises a augmenté. Elles considèrent que le nombre de faillites chez les coiffeurs n’a rien d’alarmant et que la preneuse ne peut se prévaloir de son résultat comptable, dès lors qu’elle n’a pas à pâtir de ses choix de gestion.

La société BK coiffure répond que les bailleresses ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à son commerce.

Sur ce,

En application de l’article L.145-33 du code de commerce :

'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;'

L’article L.145-34 du code de commerce ajoute :

'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.'

Il appartient au bailleur qui prétend au déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, au soutien de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la société Veisin se prévaut des évolutions évoquées par M. [U] aux termes de son rapport du 31 décembre 2021 :

—  2012 : ouverture de la Thalasso de [Localité 1] (Thalazur) ;

—  2013 : ouverture de la résidence [C], de l’Hôtel [V] (4 étoiles) et d’une nouvelle salle de spectacle (Sall’in) ;

—  2014 : la rénovation du dernier tronçon de l'[Adresse 4] ;

—  2015 : la réfection des revêtements et des aménagements de la [Adresse 5] ;

2017 : l’extension de la salle de restaurant de la Thalasso (création de 80 couverts supplémentaires) et de l’augmentation du nombre de cabines de soins de thalasso (augmentation de 50 cabines) ;

—  2018 : réfection des balustres de la [Adresse 5] ;

—  2019 : inauguration du nouvel espace culturel et social [E] ;

—  2021 : ouverture de la [D], nouveau musée dédié à [B] [T] au [Adresse 6].

M. [U] affirme en page 8 de son rapport que le loyer doit être déplafonné en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité, sans toutefois expliquer en quoi les éléments précités caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l’activité de coiffure exercée par la société BK Coiffure.

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [I] du 19 avril 2022 rendu dans le cadre du contentieux ayant opposé la société Veisin, en qualité de bailleresse, à la société Foncia transaction France en tant que preneuse à bail d’un local voisin de celui exploité par la société BK coiffure, ne fait pas état d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, puisque la durée du bail excédait 12 années.

La bailleresse se limite à indiquer que les éléments énoncés par M. [U] ont généré une augmentation de la fréquentation de [Localité 1], du flux piétonnier de l’avenue de la mer, à l’origine d’une augmentation de la clientèle potentielle du salon.

Cependant, elle ne démontre pas que ces éléments, quand bien même ils ont pu entrainer au cours du bail expiré une augmentation du nombre de promeneurs et de touristes, ce qui n’est au demeurant pas démontré, constituent une modification suffisamment importante des facteurs locaux de commercialité pour revêtir le caractère notable requis par l’article L. 145-34 précité, ni que cette modification a eu un effet favorable sur l’activité de coiffure exploitée par la société BK coiffure.

La seule augmentation de la fréquentation de la ville de [Localité 1], qui repose sur la seule affirmation de la bailleresse, ne permet pas de conclure à l’augmentation de la clientèle potentielle du salon de coiffure, dont l’activité ne s’apparente pas à celle d’un café, d’un bar ou un restaurant, et ne peut justifier un déplafonnement, lequel nécessite que soit caractérisée une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour l’activité du preneur, dont la preuve n’est pas rapportée par la bailleresse.

Comme le souligne pertinemment la preneuse, les promeneurs et les touristes fréquentant les rues rénovées, les centres culturels, les hôtels, résidences de tourisme et thalassos ne constituent pas la clientèle d’un salon de coiffure, qui est essentiellement un commerce de proximité, empreint d’intuitu personae.

La bailleresse se prévaut par ailleurs de l’augmentation de la population de l’intercommunalité [Localité 1]-Pays d’Auge de 30.895 habitants en 2013 à 31.212 en 2019 et de la fréquentation des salons de coiffure par les franciliens disposant à [Localité 1] de résidences secondaires dont le nombre est en augmentation.

Cependant, l’augmentation invoquée du nombre d’habitants de l’intercommunalité qui regroupe plus de 35 communes n’est pas suffisamment significative pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par ailleurs, l’affirmation de la bailleresse suivant laquelle la fréquentation des salons de coiffure de [Localité 1] par les franciliens disposant de résidences secondaires en raison de tarifs moindres et d’un accueil plus chaleureux qu’à [Localité 2] n’est étayée par aucun élément de preuve. La bailleresse sur laquelle repose la charge probatoire ne justifie d’aucun élément permettant de démontrer que l’augmentation du nombre de résidences secondaires au cours du bail expiré a présenté un caractère notable et qu’elle a eu un intérêt pour l’activité de salon de coiffure exploitée par la société BK coiffure.

La société Veison invoque une augmentation du nombre d’entreprises créées depuis 2018, précisant qu’en 2020, 62 entreprises ont été créées. Pour justifier ses dires, la bailleresse communique en pièce n°17 un document reprenant, sous forme de courbes et de tableau des éléments chiffrés relatifs aux créations d’entreprises. Cependant, cette pièce n’évoque pas la ville de [Localité 1], de sorte qu’il n’est pas établi que l’évolution qu’elle tend à démontrer s’applique à la commune au sein de laquelle la société BK coiffure exploite son activité. Au surplus, la société Veisin n’explique pas en quoi l’augmentation alléguée du nombre d’entreprise caractérise une modification notable des facteurs de commercialité et présente un intérêt pour l’activité de salon de coiffure.

Enfin, le fait pour la preneuse de ne pas avoir discuté le principe du déplafonnement dans un courrier du 8 février 2022 ne la prive pas du droit de le contester dans le cadre de la procédure en fixation du loyer. Il en va de même de la proposition formulée par la preneuse de fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 16.200 euros dans le cadre d’un projet de vente du droit au bail.

Dès lors que la société Veisin ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une modification notable des éléments de commercialité au cours du bail expiré présentant un intérêt pour l’activité exploitée par la preneuse, elle doit être déboutée de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation de son montant à la valeur locative. Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Veisin qui succombe, supportera les dépens de première instance et d’appel. Elle ne peut prétendre à une indemnité de procédure et sera condamnée à payer à la société BK coiffure une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

Donne acte à la société BK coiffure de son intervention volontaire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions déférées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société Veisin de sa demande de déplafonnement du loyer et de fixation de son montant à la valeur locative ;

Dit que le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 2] doit être fixé en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux ;

Condamne la société Veisin aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Veisin à payer à la société BK coiffure la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute la société Veisin de sa demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT