AFFAIRE : N° RG 25/01294

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 28 Mars 2025 RG n° 23/00105

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 MAI 2026

APPELANTS :

Monsieur [Z] [C]

né le 29 Août 1968 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [T] épouse [C]

née le 19 Décembre 1974 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistés de M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

N° SIRET : 884 607 193

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e Noëmie REICHLING, avocats au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

S.A. PV HOLDING

N° SIRET : 508 321 155

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e Noëmie REICHLING, avocats au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 01 avril 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 28 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 31 août 2011, M. [Z] [C] et Mme [N] [T] épouse [C] ont acquis auprès de la SAS foncière Presqu’île de la Touques un appartement en l’état futur d’achèvement de deux pièces au sein de l’ensemble dénommé Résidence "[Etablissement 1]" située au [Adresse 4] à [Localité 6], résidence de tourisme destinée à la location meublée.

Le 19 avril 2016, ils ont conclu un bail commercial sur ce bien avec la société PV résidences & resorts France exerçant sous l’enseigne Pierre et Vacances, le contrat expirant le 30 septembre 2026.

Confrontés à des difficultés de paiement du loyer pendant la période de la crise sanitaire, les époux [C] ont fait assigner la SAS PV holding et la SAS PV exploitation France devant le tribunal judiciaire de Lisieux par exploits du 18 janvier 2023, aux fins d’annulation pour dol du bail commercial conclu le 19 avril 2016 ou, à titre subsidiaire, de résiliation de ce contrat.

Par jugement du 28 mars 2025, le tribunal a :

— débouté M. et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [C] aux entiers dépens de la présente instance,

— condamné M. et Mme [C] à payer à la SAS PV holding et à la SAS PV exploitation France la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Par déclaration du 4 juin 2025, M. et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 26 août 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 28 mars 2025 (RG n°23/00105) en ce qu’il a 'débout[é] les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes',

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 28 mars 2025 (RG n°23/00105) en ce qu’il a 'condamn[é] M. [Z] [C] et Mme [T] épouse [C] à payer à la SAS PV holding et à la SAS PV exploitation France la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux du 28 mars 2025 (RG n°23/00105) en ce qu’il a 'condamn[é] M. [Z] [C] et Mme [T] épouse [C] aux entiers dépens de la présente instance',

Et statuant à nouveau :

— déclarer que le consentement de M. et Mme [C] a été vicié par un dol commis par les sociétés PV holding et PV exploitation France,

— prononcer l’annulation du bail commercial du 19 avril 2016 entre M. et Mme [C], d’une part, et la société PV Holding et repris par la société PV Exploitation France, d’autre part,

En conséquence :

— ordonner à la société PV exploitation France de restituer des locaux de propriété de M. et Mme [C],

— déclarer que la société PV holding a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail du 19 avril 2016 jusqu’au 30 janvier 2021,

— condamner la société PV holding au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû verser à M. et Mme [C] de la période d’occupation en vertu du bail du 19 avril 2016 jusqu’à 30 janvier 2021,

— déclarer que la société PV exploitation France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2021,

— condamner la société PV exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû verser à M. et Mme [C] depuis le 1er février 2021,

— ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les sociétés PV holding et PV exploitation France et les loyers et charges versés et encaissés par M. [C] et Mme [T] épouse [C] depuis la conclusion du bail le 30 septembre 2016,

— déclarer que ni la société PV holding, ni la société PV exploitation France, sociétés appartenant au même groupe Pierre & Vacances, et occupantes sans droit ni titre depuis la conclusion du premier bail, n’ont pas vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction,

— condamner solidairement la société PV holding et la société PV exploitation France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail,

— ordonner l’expulsion de la société PV exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à M. et Mme [C],

Ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard,

— condamner solidairement les sociétés PV holding et PV exploitation France à payer M. et Mme [C] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice particulier qu’ils ont subi en raison des manquements contractuels des sociétés PV holding et PV exploitation France,

— condamner solidairement les sociétés PV holding et PV exploitation France à payer à M. et Mme [C], la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner solidairement les sociétés PV holding et PV exploitation France aux entiers dépens de la première instance,

— condamner solidairement les sociétés PV holding et PV exploitation France au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— condamner solidairement les sociétés PV holding et PV exploitation France aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— débouter les sociétés PV holding et PV exploitation France de l’intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 26 novembre 2025, les sociétés PV holding et PV exploitation France demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux du 28 mars 2025 en toutes ses dispositions,

— rejeter la demande de réformation du jugement des demandeurs,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV exploitation France et PV holding,

— condamner les bailleurs à verser chacun à chacune des sociétés PV exploitation France et PV holding la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 février 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur l’annulation du bail et les demandes subséquentes

Les époux [C] soutiennent que leur consentement au bail a été vicié par le dol, dès lors qu’ils ont été trompés par la preneuse, aux droits de laquelle viennent les sociétés PV holding et PV exploitation France, ci-après dénommées les sociétés PV, qui, au moment du contrat de réservation, puis par courrier du 1er septembre 2015, a indiqué qu’elle renonçait à percevoir l’indemnité d’éviction, l’erreur ainsi provoquée par cet engagement que les sociétés du groupe PV, professionnels de l’immobilier d’investissement, savaient nul, ayant été déterminante de leur consentement au regard des conséquences sur la rentabilité de l’opération financière.

Les époux [C] précisent que l’engagement de la preneuse a été pris non pas 6 mois avant la signature du bail, mais dès le contrat de réservation et qu’il a été confirmé par le courrier du 1er septembre 2015. Ils insistent sur leur qualité de consommateur et de cocontractants profanes dans le domaine des affaires, expliquant avoir pensé que le contrat de bail, qui était un contrat type rédigé par l’exploitant et commun à tous les investisseurs, ne pouvait être modifié. Ils estiment néanmoins que l’engagement pris à deux reprises par la preneuse est déterminant de la commune intention des parties, au-delà des stipulations contractuelles. Ils soulignent que le courrier du 1er septembre 2015 est postérieur à l’établissement du contrat type de bail daté du 3 septembre 2014, quand bien même il a été signé le 16 avril 2016. Ils estiment que la décision du premier juge est très sévère à leur égard, alors qu’ils sont de bonne foi.

Les sociétés PV répondent que le dol n’est pas démontré alors que le droit de la preneuse au renouvellement du bail et à l’indemnité d’éviction est rappelé dans le bail et l’acte authentique de cession du logement.

Sur ce,

Selon l’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

C’est par des motifs circonstanciés et pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté le dol invoqué par les époux [C] et les a, par conséquent, déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

En effet, aux termes d’un courrier du 1er septembre 2015, la société Pierre et vacances conseil immobilier a écrit aux époux [C] : 'Nous vous confirmons bien volontiers, ainsi qu’il vous l’a été indiqué au moment de votre réservation, que vous pourrez si vous le désirez disposer de l’appartement au terme du bail de 10 années entières et que le groupe [Adresse 5] n’exercera pas dans ce cas son droit au renouvellement du bail.

L’exploitant, la société PV résidences & resorts France SAS, s’engage donc à renoncer à la propriété commerciale ainsi qu’à percevoir toute indemnité d’éviction ou autre habituellement redevable.

Nous informons l’Etude SCP [I] [O] [U] [M], notaire à Deauville, rédacteur des actes de vente, de ces dispositions'.

Cependant, la lecture du contrat de réservation signé par les époux [C] le 25 octobre 2010 permet de constater que l’obligation pour le bailleur de payer l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail est rappelée dans la partie consacrée aux modalités de location dans ces termes : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l’article L. 145-14.

Article L. 145-14 du code de commerce :

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'.

Ces mêmes stipulations sont reprises en des termes équivalents à l’article 3 du bail conclu par les parties le 16 avril 2016, qui après avoir précisé que 'les parties conviennent, à titre de condition essentielle et déterminante à la conclusion du présent bail, se soumettent volontairement, pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements successifs, au statut des baux commerciaux tel que régi par les articles L. 145-1 et suivants du nouveau code de commerce et les textes subséquents', prévoit que :

'En conséquence, il est convenu qu’en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur, l’indemnité d’éviction à percevoir par le preneur en vertu du statut des baux commerciaux susvisé, dont il est fait application volontaire, sera due sans considération des objections qui précèdent et de toutes autres qui tendraient à l’absence d’application dudit statut'.

Les dispositions de l’article L. 145-14 sont ensuite rappelées.

Elles le sont également en page 36 de l’acte notarié de cession des droits immobiliers signé par les époux [C] le 19 avril 2016, acte qui ne reprend pas l’engagement invoqué par ces derniers.

Le premier juge a donc à raison considéré que nonobstant les termes du courrier du 1er septembre 2015, le bail que les époux [C] ont signé, qui se limite à 5 pages, comporte une clause circonstanciée, claire, explicite et sans ambigüité possible sur le droit au renouvellement du bail du preneur et le paiement consécutif de l’indemnité d’éviction. En outre, ces stipulations réitèrent celles figurant au contrat de réservation et sont conformes à l’acte notarié de cession des droits immobiliers.

Les clauses explicites relatives à l’indemnité d’éviction insérées au contrat de réservation et au bail, confirmées par les mentions de l’acte notarié de vente, sont exclusives du silence, du mensonge, de la tromperie et de la réticence dolosive invoqués par les époux [C].

Si la version du bail soumise aux époux [C], datée du 3 septembre 2014, est antérieure au courrier du 1er septembre 2015, il n’en demeure pas moins que la signature du bail est postérieure à ce courrier de près de 8 mois.

La qualité de consommateur ou de profane des époux [C] en matière de baux commerciaux ne les dispensait pas, en tant que contractants normalement diligents, de lire les contrats et acte notarié signés qui, quand bien même le bail serait un contrat-type proposé par la société exploitante, mentionnent très clairement le droit de la preneuse à bail à l’indemnité d’éviction. Le premier juge a souligné à juste titre que les époux [C] ne démontraient pas avoir été contraints de signer le bail, ni avoir été privé de la possibilité de le lire avant sa signature. Il en va de même du contrat de réservation et de l’acte authentique de vente.

Dans de telles circonstances, il ne peut être considéré que la lettre du 1er septembre 2015 caractérise la commune intention des parties et que les sociétés PV, par leur réticence dolosive, ont délibérément trompé les époux [C] dont le consentement a été vicié.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté les époux [C] de leur demande d’annulation du bail commercial et de leurs demandes subséquentes, comprenant la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’anxiété consécutif au dol.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement déféré relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile méritent confirmation.

Les époux [C] qui succombent en leur appel en supporteront in solidum les dépens et ne peuvent prétendre à une indemnité de procédure.

Ils seront condamnés à payer une somme de 2.000 euros aux sociétés PV et non à chacune d’elles, au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par les intimées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [C] et Mme [N] [T] épouse [C] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [Z] [C] et Mme [N] [T] épouse [C] à payer à la SAS PV holding et la SAS PV exploitation France la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [Z] [C] et Mme [N] [T] épouse [C] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT