Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 5, 20 novembre 2025, n° 25/01735

TGI Draguignan 26 mars 2019

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 février 2022

CASS
Rejet 18 janvier 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 20 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Clarté du dispositif de l'arrêt
La cour a estimé que le dispositif de l'arrêt était clair et ne souffrait d'aucune ambiguïté, rendant la demande d'interprétation mal fondée.
Rejeté
Opposabilité de l'article 9 du cahier des charges
La cour a rappelé que l'article 9 interdisant le morcellement s'applique à toutes les parcelles, y compris celles en jouissance, et que la demande d'interprétation ne justifie pas un nouvel examen de cet article.

Commentaires • 3

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Cet article était illégal au regard des règles d'urbanisme, mais ce sans incidence sur sa validité au regard du droit des tiers et des règles de droit civil

Me Albert Caston · consultation.avocat.fr · 30 janvier 2024

2. BLOG LIBRE DE Me ALBERT CASTON

castonblog.blogspot.com

3. BLOG LIBRE DE Me ALBERT CASTON

castonblog.blogspot.com

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 5, 20 nov. 2025, n° 25/01735
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/01735
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 24 février 2022, N° 19/05266
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe BRUZZOIsabelle FICIGilles BROCAFrédéric MASQUELIEREtienne FEILDEL
Cabinet(s) :	CABINET LIBERAS-FICI ET ASSOCIESBRUZZO-DUBUCQ
Parties :	SOCIÉTÉ INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES SASU dont le siège social est [ Adresse 5 c/ S.A.S. GOLF RESORT [ Localité 16

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT SUR REQUÊTE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 381

Rôle N° RG 25/01735 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOLX7

Société Internationale de Financement de Titres SASU

[J] [C]

[K] [O] [V] [I]

S.A.S. GOLF RESORT [Localité 16] GRBT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELAS BRUZZO DUBUCQ

SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS

M^e Gilles BROCA

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 24 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05266.

DEMANDERESSE À LA REQUÊTE

SOCIÉTÉ INTERNATIONALE DE FINANCEMENT DE TITRES SASU dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Etienne FEILDEL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS À LA REQUÊTE

Maître [J] [C] Mandataire judiciaire, en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. [K] [I] demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE,

Monsieur [K] [O] [V] [I]

demeurant [Adresse 7]

défaillant

S.A.S. GOLF RESORT [Localité 16] GRBT, dont le siège social est [Adresse 6], représentée par sa présidente en exercice la Société DIETMAR HOPPS SAS, elle même prise en la personne de son président en exercice domicilé en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE':

La société Golf Resort [Localité 16] (GRTB), propriétaire d’un tènement immobilier situé à [Localité 18] (83), dénommé domaine de [Adresse 17], comprenant deux parcours de golf, un ensemble hôtelier et divers terrains à construire, a vendu la parcelle cadastrée section F numéro [Cadastre 1] , d’une contenance de 3 ha 55 a et 5 centiares, dépendant de ce domaine, à Monsieur [K] [I], selon acte authentique du 17 août 2011.

La parcelle vendue devait être aménagée en vue de la création d’un ensemble immobilier de luxe, dont la jouissance devait être réservée aux membres d’un club.

Cet ensemble immobilier n’a pas été édifié dans le délai prescrit par le cahier des charges des cessions de terrain. Monsieur [I] a obtenu un permis de construire valant division parcellaire le 2 novembre 2016 portant sur la création de 23 villas sur la parcelle vendue.

Ce permis a été validé par une décision du tribunal administratif de Toulon, confirmée par la cour administrative d’appel de Marseille.

Le cahier des charges de cession de terrains énonce en son article 9 alinéas 1 et 3:

« Tous morcellements, quelle qu’en soit la cause, des terrains cédés sont interdits même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation expresse par l’aménageur ou, par la suite, de l’assemblée de l’A.S.L. et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions légales et réglementaires relatives aux lotissements ou au permis de construire présenté en application de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme »…

Les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet".

Au motif que l’article 9 alinéa 1er du cahier de charges de cession de terrain interdit les morcellements de parcelles non autorisés par l’aménageur ou par l’association syndicale libre du domaine de [Adresse 17], la société Golf Resort [Localité 16] a fait assigner Monsieur [K] [I] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin qu’il lui soit fait interdiction de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F [Cadastre 1].

Monsieur [I] a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, puis du prononcé d’une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 26 avril 2017.

La société Golf Resort [Localité 16] a appelé à la cause le liquidateur judiciaire, Maître [J] [C].

Par jugement du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a statué ainsi qu’il suit :

Fait interdiction à Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], de procéder à toute cession de parcelles issues de la division de la parcelle F [Cadastre 1],

Rejette la demande de publication du présent jugement,

Rejette les demandes présentées par Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation de [K] [I],

Ordonne l’exécution provisoire,

Condamne Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], aux dépens,

Condamne Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], à payer à la SAS GRTB la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 2 avril 2019, Maître [J] [C], en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], a fait appel de cette décision.

En cours de procédure devant la cour, agissant ès qualités, le liquidateur a, en exécution d’une ordonnance du juge commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [I], vendu la parcelle cadastrée Section F [Cadastre 1] à la société SIFT, Société Internationale de Financement de Titres, selon acte reçu par Maître [A], notaire, en date du 2 décembre 2019.

Cette dernière a été assignée en intervention forcée et a constitué avocat.

Par arrêt du 24 février 2022, rendu par défaut, la cour d’appel d’Aix en Provence a':

— Reçu «'l’assignation forcée'» (SIC) en cause d’appel de la Société Internationale de Financement de Titres';

— Confirmé le jugement rendu le 26 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Draguignan en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

— Fait interdiction à la Société Internationale de Financement de Titres, SASU, dont le siège social est [Adresse 9], de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1], située à [Localité 18] (Var)';

— Débouté la Société Internationale de Financement de Titres, SASU, de toutes ses demandes';

— Débouté la société Golf Resort [Localité 16] de sa demande tendant à voir ordonner la publication du présent arrêt au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 11]';

— Condamné in solidum l’appelant et la Société Internationale de Financement de Titres à payer à la société Golf Resort [Localité 16] la somme totale de 3000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel';

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens la cour a notamment retenu la motivation suivante':

L’article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Au cas particulier, il ressort du cahier des charges-règlement de l’ensemble immobilier de [Localité 16] qu’en application de l’article R311-12 du code de l’urbanisme, et suivant approbation par délibération du conseil municipal de la mairie de [Localité 18] (Var) en date du 6 juillet 2009, délibération du conseil municipal du 14 décembre 2009, et après une enquête publique s’étant déroulée du 14 septembre 2009 au 14 octobre 2009, le périmètre de la [Adresse 19] a été étendu au secteur du Riou, ce que rappelle également l’acte de vente de Monsieur [I] du 17 août 2011 en sa page 13.

Selon acte authentique reçu le 17 août 2011, en l’étude de Maître [R] [T], notaire à [Localité 13], la société Golf Resort [Localité 16] a vendu à Monsieur [K] [I] le terrain cadastré section F n° [Cadastre 1] pour une contenance de 3ha 55a 05 ca, situé sur le secteur C de l’assiette foncière du [Localité 14] Zone B7, dans le domaine de [Localité 16], portant le numéro de lot 5.

Cet acte contient un paragraphe intitulé « Zone d’aménagement concerté » ainsi libellé :

« Le bien dont il s’agit constitue l’un des lots de la zone d’aménagement concerté dénommée [Adresse 19].

Les parties déclarent vouloir se référer à l’ensemble des actes de la Zac.

Il est ici rappelé que la Zac a fait l’objet :

'des statuts de ladite association syndicale libre,

'du cahier des charges et règlement qui ont été établis aux termes de deux actes reçus aux présentes minutes le 9 novembre 2001, respectivement publiés au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 11] le 9 janvier 2002 volume 2002 P numéros 158 et 157,

'd’un cahier des charges de cession des terrains qui a été déposé au rang des présentes minutes suivant acte du 6 décembre 2001, publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 11], le 2 septembre 2002, volume 02 P numéro 9040.

Que lesdits actes ont fait l’objet pour chacun d’eux d’un modificatif reçu aux présentes minutes le 13 juillet 2010 dont une copie authentique est en cours de publication au 2ème bureau des hypothèques de [Localité 11] et ce, à la suite de l’extension de l’assiette foncière de la [Adresse 19] dont il sera ci-après parlé.

Une copie desdits actes a été remise dès avant ce jour à l’acquéreur qui le reconnaît expressément.

L’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance de tous les documents susvisés, et sera tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquent au bien vendu.»

Il ne fait, dès lors, aucun doute que la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 1], acquise par Monsieur [I], aujourd’hui propriété de la société SIFT, fait partie de la [Adresse 19], étant en outre observé que l’acte notarié du 2 décembre 2019, constituant le titre de propriété de la société SIFT, reprend les dispositions précitées.

Il s’ensuit que sont applicables à cette parcelle tant le cahier des charges règlement de l’ensemble immobilier du [Adresse 10] que le cahier des charges de cession des terrains, ainsi que le rappelle l’acte authentique précité, étant relevé :

— d’une part, que ces deux actes ont, en outre, fait l’objet de publicités régulières au 2 ème bureau des hypothèques de [Localité 11],

— d''autre part, que Monsieur [I] en a reçu copie et s’est engagé à en respecter toutes les clauses.

Le cahier des charges de cession de terrains énonce, en son préambule :

« Les prescriptions du présent cahier des charges de cession des terrains seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente, dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu’il s’agisse soit d’une première cession ou location, soit de cessions ou de locations successives.

[']

Par ailleurs, le présent cahier des charges de cession des terrains, établi par l’aménageur, est déposé au rang des minutes de Maître [H], notaire à [Localité 13], qui procédera aux formalités de la publicité foncière. »

Dans le chapitre II du cahier des charges de cession de terrains consacré aux « conditions générales de la cession », figure l’article 9 relatif à la vente, à la location et au morcellement des terrains cédés, ainsi libellé:

Aucune cession ni location des terrains cédés ne pourra être consentie tant qu’ils n’auront pas reçu l’affectation prévue sauf dans le cas d’une cession nécessitée par le règlement d’une succession ou dans le cas d’une cession forcée.

Les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet".

Enfin, dans ce chapitre figure un article 14 qui énonce :

« Tous les actes ou séries d’actes, toutes les conventions ou séries de conventions, ayant pour effet de transmettre la propriété et la jouissance des immeubles en cause, devront comporter pour l’acquéreur ou le locataire, l’obligation de se conformer au présent cahier des charges, faute de quoi, ces actes et conventions seraient nuls et de nul effet.

À cet égard, il est rappelé que les dispositions résultant des présentes primeront sur toutes autres dispositions différentes ou contraires.

Toutefois, il est ici précisé que ces dispositions ne sauraient primer les dispositions du plan d’aménagement de zone et de son règlement.

L’acquéreur sera tenu de porter à la connaissance des futurs locataires ou propriétaires du programme le contenu du présent cahier des charges.

Les actes de convention à intervenir entre l’acquéreur aux présentes et les acquéreurs ou les locataires devront énoncer clairement cette obligation et prévoir un paragraphe précisant que l’acquéreur ou le locataire reconnaît avoir parfaite connaissance des clauses et conditions résultant du cahier des charges de cession imposées par l’aménageur au maître d’ouvrage, acquéreur aux présentes.

Ces dispositions sont applicables en outre aux statuts de l’association syndicale et au cahier des charges et règlement de l’ensemble immobilier. »

Le cahier des charges de cessions de terrain d’une ZAC a pour objet de fixer les conditions générales des ventes qui s’imposent dans les rapports des propriétaires entre eux. Il présente un caractère hybride, à la fois contractuel et réglementaire.

Au cas particulier, le fait :

— qu’ait été exigée la mention, dans chaque acte translatif de propriété, de l’obligation, pour les parties, de respecter les dispositions du cahier des charges de cession des terrains, à peine de nullité de l’acte,

— que l’acte de vente du 17 août 2011 atteste de la volonté des parties de « vouloir se référer à l’ensemble des acte de la ZAC »,

— que cet acte de vente atteste encore de la remise, antérieurement à la signature de l’acte, d’une copie de l’ensemble des « actes de la ZAC », ce que Monsieur [I] a expressément reconnu,

— que Monsieur [I] a également reconnu avoir pris connaissance de tous les documents à lui remis, dont le cahier des charges des cessions de terrains, avant la signature de l’acte, ce qui lui a ainsi permis de bénéficier d’une information complète et de signer l’acte de vente de manière éclairée,

— qu’il a été rappelé à l’acquéreur la nécessité d’exécuter toutes les stipulations, charges et conditions contenues dans les différents actes régissant la ZAC, applicables au bien vendu,

— que le cahier des charges-règlement, dont la nature contractuelle n’est pas discutable, renvoie expressément, en son article 50, à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains,

suffit à démontrer la volonté des parties de conférer au cahier des charges de cession des terrains une nature contractuelle.

L’article 9 précité du cahier des charges des cessions de terrain fait, dès lors, partie du champ contractuel, auquel Monsieur [I] a librement consenti.

Pourtant, l’appelant conteste l’opposabilité à son égard de l’article 9 précité.

Or, en premier lieu, la circonstance que l’article 9 précité n’ait pas été littéralement reproduit dans le titre de propriété de Monsieur [I], ni rappelé dans le chapitre « Servitudes » de son acte de vente ne suffit pas à lui rendre ce texte inopposable, l’opposabilité de ce texte, et de l’ensemble du cahier des charges de cession des terrains résultant de ce que cet acte a été régulièrement publié, qu’il a été visé dans l’acte de vente du 17 août 2011 de Monsieur [I] et qu’une copie intégrale lui a été remise, dont il a, en outre, reconnu avoir pris connaissance avant la signature de l’acte de vente.

En second lieu, et contrairement à ce que soutient l’appelant, la parcelle cadastrée F [Cadastre 1] est bien concernée par l’interdiction de morcellement.

En effet, la cour se référant à la motivation retenue ci-dessus, rappelle que la zone du [Adresse 15] où est située cette parcelle fait partie intégrante de la ZAC de [Adresse 17], ainsi que cela résulte du cahier des charges-règlement de la ZAC, ce qui figure également dans le titre de propriété de Monsieur [I] -pages 10 et suivantes de l’acte notarié du 17 août 2011-.

Par ailleurs, comme le soutient justement la société Golf Resort [Adresse 17], aucune disposition du cahier des charges de cession des terrains n’exclut les parcelles situées dans la zone du [Adresse 15] de ses prescriptions.

L’appelant oppose l’article 5 du cahier des charges-règlement relatif aux modes de division et de fractionnement de l’assiette foncière qui distingue la ZAC de [Localité 16] de l’ensemble immobilier du [Adresse 15], l’article 7 qui vise deux destinations de programme immobilier l’une pour la ZAC, l’autre pour le futur ensemble immobilier [Adresse 15] et enfin l’article 50 relatif à la subdivision des parcelles qui distingue les terrains dépendant de la ZAC pour lesquels il renvoie à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains, et le futur ensemble immobilier du [Adresse 15], « s’il se réalise », pour lequel il renvoie au cahier des charges- règlement dudit ensemble immobilier, ensemble de dispositions dont l’appelant tire la conséquence que l’article 9 du CCCT n’est pas applicable aux terrains situés dans le périmètre de la zone du [Adresse 15].

Or, il ressort du cahier des charges du 9 novembre 2001 que la société GRTB s’est réservée la faculté, « si bon lui semble, à son initiative uniquement » de réaliser un ensemble immobilier de 85 lots comprenant, notamment, la réalisation de 85 villas dans le secteur du [Adresse 15]. A cette date, la zone du [Adresse 15] n’avait pas encore été intégrée à la ZAC de [Localité 16]. Le cahier des charges-règlement modifié du 13 juillet 2010 rappelle, en son préambule, que la société GRTB dispose toujours de cette faculté.

De même, l’article 8 de ce cahier des charges intitulé « Structures foncières » énonce pour « l’ensemble immobilier [Adresse 15] » que si « GRTB décidait de réaliser l’opération [Adresse 15] ci-avant définie , celle-ci fera l’objet d’un lotissement lequel sera soumis au présent CCR. Le régime des divisions effectuées sera alors celui relatif aux dispositions du code de l’urbanisme qui régissent les lotissements ».

Il ne fait aucun doute que le « futur ensemble immobilier du [Adresse 15] » désigne exclusivement l’opération immobilière que la société GRTB avait et a encore la faculté de réaliser mais qu’elle n’a pas encore mise à exécution à ce jour.

Dès lors, les dispositions précédentes contenues dans le cahier des charges-règlement relatives au « futur ensemble immobilier » ne s’appliquent qu’à cette opération immobilière et à nulle autre. Et en particulier, ces dispositions ne s’appliquent pas aux acquéreurs de la société GRTB, dont fait partie Monsieur [I].

C’est à l’aune de ces éléments que doit se lire l’article 50 du cahier des charges-règlement, dont la nature contractuelle n’est pas discutable, et qui renvoie expressément, pour les terrains dépendant de la [Adresse 19] à l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains.

Il ne peut donc nullement être tiré de l’ensemble des dispositions précitées la conséquence que l’article 9 du cahier des charges de cession de terrains ne s’appliquerait pas à la parcelle acquise par Monsieur [I], cadastrée F1275, située dans la zone [Localité 12] [Adresse 15], aujourd’hui propriété de la société SIFT.

Il est ensuite soutenu que l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains serait nul.

Trois moyens sont invoqués.

-1 L’appelant, ainsi que la société SIFT, se référant aux décisions rendues par le tribunal administratif de Toulon et par la cour d’appel administrative de Marseille, soutiennent que ce texte serait illégal et en poursuivent la nullité.

Mais la décision du juge administratif qui, validant le permis de construire obtenu par Monsieur [I], a considéré que l’article 9 était illégal, ne lie nullement le juge judiciaire, étant en outre observé qu’un permis de construire est toujours accordé sous réserve des droits des tiers.

Par ailleurs, la cour, se référant à la motivation retenue ci-dessus, rappelle que le cahier des charges de cessions de terrain d’une ZAC a une nature mixte, réglementaire et contractuelle.

Aussi, la validité de l’article 9 du CCCT, de nature contractuelle, doit-elle s’apprécier, en l’espèce, au regard des règles du droit civil et non de l’article R442-1 du code de l’urbanisme.

Il s’ensuit qu’à supposer même que la clause contenue dans l’article 9 du CCCT soit contraire aux règles de droit public, de telles dispositions demeurent sans incidence sur la validité contractuelle de cette clause.

En conséquence, le moyen sera rejeté.

-2 L’ancien article 1174 du code civil, applicable à la cause, énonce que toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Autrement dit, pour être valable, l’obligation conditionnelle doit être subordonnée à la réalisation d’un événement indépendant de la volonté des parties.

En l’espèce, l’obligation contractée par Monsieur [I] portant sur la vente de la parcelle F1275 moyennant le paiement de la somme de 6.560.000 euros, n’est assortie d’aucune autre condition, que celles générales et classiques édictées en pages 26, 27 et 28 de l’acte notarié.

Au surplus, l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains édicte non pas une condition mais une interdiction générale de division parcellaire, s’appliquant à l’ensemble des parcelles situées dans l’assiette de la [Adresse 19].

Une seule exception est prévue à cette interdiction : l’autorisation « spéciale et expresse » de l’aménageur ou , « par la suite », de l’assemblée de l’association syndicale libre.

Il sera relevé que l’autorisation en cause peut être délivrée selon le cas, soit par l’aménageur, soit par l’assemblée de l’ ASL.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’autorisation de division parcellaire ne relève donc pas du seul pouvoir de l’aménageur.

Enfin, la société GRTB affirme, sans être utilement contestée sur ce point, que l’interdiction édictée à l’article 9, attachée au bien, constitue une servitude, qui lui bénéficie en sa qualité d’aménageur, de sorte que lui revient la possibilité de pouvoir y déroger.

Dès lors, le moyen sera également rejeté.

-3 L’appelant soutient enfin que l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains serait nul comme portant atteinte à son droit de propriété, protégé par la Constitution et la Convention européenne des droits de l’homme, alors au surplus que la décision de l’aménageur d’accorder ou de refuser la division ne reposerait sur aucun critère et ne serait soumise à aucun contrôle.

Les restrictions au droit de propriété peuvent être légales ou conventionnelles.

Le cahier des charges de cession des terrains, dont le caractère contractuel a été reconnu, a pour objectif de fixer toutes les prescriptions techniques, architecturales et urbanistiques applicables à tous les propriétaires de lots dépendant de la ZAC.

Il a pour objet de préserver l’harmonie et la cohérence de l’aménagement de la ZAC au regard des objectifs poursuivis par l’aménageur, au profit de l’intérêt général et des acquéreurs de parcelles.

Aussi, les contraintes d’aménagement qu’il impose ne peuvent pas être considérées comme dénuées de contrepartie pour les acquéreurs, voire comme rompant l’équilibre contractuel.

En l’espèce, l’interdiction édictée par l’article 9 du CCCT a une nature contractuelle. Elle s’impose à toutes les parcelles de la [Adresse 19], dont celle acquise, en pleine connaissance de cause, par Monsieur [I].

La demande présentement formée tendant à la nullité de l’article 9 démontre que, contrairement aux affirmations de l’appelant, il existe un contrôle de nature judiciaire.

Dès lors, aucune atteinte disproportionnée au droit de propriété n’est démontrée.

L’article 1382 ancien du code civil, devenu l’article 1240, énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur le fondement de ces dispositions, l’appelant poursuit la responsabilité de la société Golf Resort [Localité 16] qui, en s’opposant à toute cession issue de la division parcellaire autorisée par le permis de construire, commettrait un abus de droit.

Il lui incombe donc de rapporter la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre eux.

Il est soutenu que la société GRTB serait de mauvaise foi, s’opposerait aux divisions parcellaires qu’avait projetées Monsieur [I] au motif qu’elles nuiraient à la destination haut de gamme du Domaine de [Adresse 17] alors qu’elle-même aurait réalisé un lotissement bien plus important, et n’aurait pour seul but que d’éliminer la concurrence.

Or, le refus de la société GRTB de consentir à une division de la parcelle dont Monsieur [I] était propriétaire n’est que la stricte application de l’article 9 du cahier des charges de cession des terrains, dont la validité a été reconnue par la cour, qui prohibe le morcellement des parcelles.

La sujétion imposée par ce texte a, en outre, été librement consentie par Monsieur [I].

Par ailleurs, la cour rappelle que le cahier des charges de cession des terrains a pour objet de préserver l’harmonie et la cohérence de l’aménagement de la ZAC au regard des objectifs poursuivis par l’aménageur, au profit de l’intérêt général et des acquéreurs de parcelles. Il n’est dès lors pas démontré en quoi le refus opposé par la société GRTB serait constitutif d’un abus de droit.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Par requête reçue le 11 février 2025, la société SIFT a saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence aux fins de recours en interprétation dans les termes suivants':

Déclarer recevable la présente requête en interprétation présentée par la société internationale de financement de titres de l’arrêt au fond en date du 24 février 2022 rendu dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro RG 2022 / 103 par la chambre 1-5 de la cour d’appel d’Aix en Provence.

Juger que la formule «' fait interdiction à la société internationale de financement de Titres, SASU, dont le siège social est [Adresse 8], de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1], située à [Localité 18] (Var).'» doit être interprétée comme ne faisant interdiction à la société SIFT (que) de procéder à toute opération de cession en propriété de parcelles issues de la parcelle cadastrée F [Cadastre 1], sans que cette interdiction ne concerne toute autre opération de division en jouissance de parcelles issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1].

Ordonner la mention de la décision interprétative à venir sur la minute de l’arrêt du 24 février 2022 ayant pour numéro RG 2022/103 et sur les expéditions de cette décision.

Dire n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile .

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 octobre 2025. Les parties ont été convoquées pour cette date.

Par conclusions notifiées le 18 septembre 2025, la société SIFT expose qu’ à la suite de l’arrêt rendu, aujourd’ hui définitif, elle a entendu procéder à la vente de la parcelle F [Cadastre 1] et a ainsi conclu, avec un potentiel acquéreur, une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives , parmi lesquelles figurait notamment l’absence d’interdiction de la part de l’ ASL [Localité 16] de faire interdiction à la réalisation d’une opération de copropriété horizontale sur ladite parcelle'; que malheureusement , faute de levée de cette condition, la vente de la parcelle F [Cadastre 1] n’a pu être réalisée'; qu’une divergence demeure entre les parties sur l’ étendue de l’interdiction de cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1]'; que l’expression «'toutes cessions'» employée par la cour ne peut en réalité qu’ être interprétée comme renvoyant à toute opération d’aliénation de parcelles issues de la parcelle F [Cadastre 1] et ainsi à un transfert de propriété d’un individu au profit d’un autre, devenant cessionnaire.

Elle considère ainsi que selon cette interprétation, la réalisation d’une copropriété horizontale au sens de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne saurait être concernée par «'l’interdiction de procéder à toutes cessions qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1]'».

En réponse aux conclusions en réplique de la société GRTB qui fait valoir que la requête serait irrecevable car le dispositif serait parfaitement clair et donc dénué de la moindre ambiguïté, au regard du fait que la cour s’était prononcée uniquement en considération du «' permis valant division parcellaire'», ce qui implique que la société GRTB confirme implicitement mais nécessairement que l’ injonction de ne pas faire, prononcée par la Cour, ne portait que sur une interdiction de cession de parcelles divisées en propriété et non en jouissance.

Elle ajoute que comme le souligne la société GRTB , le sujet de la division en jouissance n’avait pas été évoqué lors des débats.

Le fait que la société SIFT réclame confirmation de cette interprétation ne revient nullement ainsi que tente de le faire croire GRTB, à obtenir «' une nouvelle décision qui viendrait statuer sur un nouvel élément'», mais uniquement de confirmer que le sujet de la division en jouissance n’est pas couvert par le dispositif de l’arrêt.

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2025, la société Golf Resort [Localité 16] demande à la cour de juger irrecevable la demande en interprétation de l’arrêt de la cour du 24 février 2022 en l’état de ce que le dispositif de l’arrêt ne souffre d’aucune ambiguïté ou obscurité et que la demande d’interprétation formée par la société SIFT s’ inscrit en réalité dans le cadre de nouveaux faits ( création envisagée d’une copropriété horizontale) impliquant de nouvelles prétentions qui n’avaient pas été soumises à la cour dans le cadre de l’instance ayant conduit à l’arrêt dont l’interprétation est sollicitée.

A défaut, elle demande à la cour de rejeter la demande d’interprétation de l’arrêt du 4 février 2022 sollicitée par la société SIFT et de la condamner à payer à la concluante la somme de 5000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au bénéfice de Maître Broca sous sa due affirmation.

Elle rappelle le texte de l’article 9 alinéa 1 du cahier des charges de cession de terrain qui indique «' tous morcellements , «'qu’elle'» ( SIC) qu’ en soit la cause, des terrains cédés sont interdits même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation expresse par l’aménageur ou, par la suite, de l’assemblée de l’ ASL et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions légales et réglementaires relatives aux lotissements ou au permis de construire présenté en application de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme'»

Par conclusions notifiées le 28 août 2025, Maître [J] [C], ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [I] a déclaré s’en rapporter à la décision de la cour.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 461 du code de procédure civile, il appartient à tout juge d’interpréter sa décision si elle n’est pas frappée d’appel.

La demande en interprétation est formée par simple requête de l’une des parties ou par requête conjointe. Le juge se prononce les parties entendues ou appelées.

Il résulte de ce texte que le juge saisi d’une contestation relative à l’interprétation d’une précédente décision ne peut, sous le prétexte d’en déterminer le sens, modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision ( Cass., Civ. 2, 22 octobre 2020, 19-16.895, Publié). 198, Publié) . Il ne peut non plus sous prétexte de déterminer le sens d’une précédente décision apporter une modification quelconque aux dispositions précises de celles-ci ( Cass. Civ. 1ère, 24 septembre 2008, n° 06-121.)

Sur la recevabilité de la requête':

La société Golf Resort [Localité 16] soutient que la requête est irrecevable, car le dispositif de l’arrêt est clair, dénué de la moindre ambiguïté et n’a pas besoin d’être interprété.

Cependant, ce moyen n’est pas un moyen d’irrecevabilité car il implique de procéder à un examen du dispositif de l’arrêt dont l’interprétation est demandée , au regard de ses motifs. L’absence de fondement à la requête en interprétation est un motif de rejet et non d’irrecevabilité.

La requête en interprétation est en conséquence recevable.

Sur le bien fondé de la requête en interprétation':

Aux termes de la déclaration d’appel du 2 avril 2019, la cour était saisie, par l’effet dévolutif de l’appel des chefs suivants du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 26 mars 2019':

«'FAIT INTERDICTION à Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], de procéder à toute cession de parcelle issue de la division de la parcelle F [Cadastre 1],

REJETTE les demandes présentées par Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], à savoir :

A titre principal,

REJETER les demandes de la société GRTB,

DIRE ET JUGER que l’article 9 du CCCT n’est pas opposable à Me [C] ès qualités,

DIRE ET JUGER que la parcelle acquise par Monsieur [I] est divisible,

DIRE ET JUGER que Me [C] ès qualités peut procéder à la vente de toutes parcelles qui seraient issues d’une division de la parcelle cadastrée section 'F n°[Cadastre 3]" sise à [Localité 18]

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que l’article 9 du CCCT est nulle

DIRE ET JUGER que Me [C] ès qualités peut procéder à la vente de toutes parcelles qui seraient issues d’une division de la parcelle cadastrée section 'F n°[Cadastre 3]" sise à [Localité 18]

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER nulle l’article 9 du CCCT

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le refus de la société GRTB d’ autoriser la division parcellaire est constitutif d’ un abus de droit causant un préjudice financier à Me [C] ès qualités

CONDAMNER GRTB à indemniser Me [C] ès qualités de son préjudice financier constitué de la différence entre la valeur des 23 parcelles objets du permis de construire du 22 novembre 2016 et la valeur de parcelle 'F n°[Cadastre 3]" non divisée, soit 7 millions d’euros

Si le tribunal ne devait pas s’estimer suffisamment éclairé sur le préjudice subi par Me [C] ès qualités,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux

— Se faire communiquer toutes pièces utiles par les parties

— Déterminer la valeur de parcelle

— Déterminer la valeur des 23 parcelles à créer autorisée par le permis de construire valant divisions parcellaires du 22 novembre 2016

DIRE ET JUGER que les frais d’ expertise judiciaire seront à la charge de la société GRTB

En tout état de cause,

CONDAMNER GRTB à verser à Me [C] ès qualités la somme de 5.000€ au titre de l’ article 700 du CPC, outre les entiers dépens distraits au profit de M^e MASQUELIER représentant l’AARPI MSC AVOCATS ASSOCIES

ORDONNER l’ exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile en ce qu’ il aura été fait droit aux demandes de Me [C] ès qualités,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], aux dépens,

CONDAMNE Maître [J] [C], en sa qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de [K] [I], à payer à la S.A.S. GRTB la somme de 2000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.'»

Aux termes des dernières conclusions des parties, la cour était notamment saisie des moyens suivants':

l’opposabilité des documents de la [Adresse 19] ( statuts de l’ASL, cahier des charges règlement et cahier des charges de cession de terrains)';

Plus particulièrement l’ opposabilité de l’article 9 du cahier des charges de cession de terrains interdisant «' tous morcellements «'qu’ elle'»(SIC) qu’en soit la cause, des terrains cédés, même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation expresse de l’aménageur ou, par la suite, par l’assemblée de l’ASL et ce, sans préjudice , s’il y a lieu, de l’application des dispositions légales et réglementaires relatives aux lotissements ou au permis de construire présenté en application de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme'»';

la nature contractuelle du cahier des charges de cession de terrains';

l’application du cahier des charges règlement et du cahier des charges de cession de terrains à la parcelle F [Cadastre 2] plus particulièrement de l’ interdiction de morcellement posée par l’article 9;

la nullité de l’article 9 du cahier des charges de cession de terrains';

la responsabilité de la société GRTB du fait du refus d’autoriser la division parcellaire de la parcelle F [Cadastre 1], constitutif d’un abus de droit.

La cour était également saisie, par l’appelant, d’une demande tendant à voir dire et juger que Me [C], ès qualités, peut procéder à la vente de toutes parcelles qui seraient issues d’une division de la parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 1].

A l’ inverse , la société GRTB demandait à la cour d’interdire à la société SIFT, cessionnaire de la parcelle litigieuse dans le cadre des opérations de liquidation des actifs de M [I], de procéder à toutes cessions de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle cadastrée section F [Cadastre 1], située à [Localité 18] (Var).

Les prétentions formulées devant le tribunal puis devant la cour étaient donc circonscrites, par les termes du litige, à l’interdiction de cession de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle F [Cadastre 1], interdiction que le dispositif de l’arrêt a clairement validée, sans équivoque.

Dès lors, l’ interprétation demandée n’est pas justifiée, dans la mesure où interpréter le dispositif de l’arrêt comme faisant interdiction à la société SIFT de procéder à toute cession en propriété de parcelles qui viendraient à être issues de la parcelle F [Cadastre 1], sans que cette interdiction ne concerne toute autre opération de division en jouissance de parcelles issues de la parcelle d’ origine, comme le demande la requérante, impliquerait de procéder à un nouvel examen de l’article 9 du cahier des charges de cession de terrains afin de juger si la prohibition de «'tous morcellements, quelle qu’en soit la cause, des terrains cédés'» inclut également les opérations de division en jouissance, ce qui n’était pas demandé à la cour dans l’instance ayant abouti à l’arrêt du 24 février 2022.

La requête en interprétation est donc mal fondée et sera rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile':

La société SIFT qui succombe en sa demande supportera la charge des dépens de la présente instance, dont distraction au bénéfice de Maître Broca de ceux dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

Partie perdante , elle est condamnée à payer à la société Golf Resort [Localité 16] (GRTB) une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens exposés par celle-ci.

PAR CES MOTIFS':

Déclare recevable la requête en interprétation de l’arrêt n° 2022/103 rendu le 24 février 2022 par la cour d’appel d’ Aix-en-Provence, dans l’instance portant le numéro RG 19-05266, formée par la Société Internationale de Financement de Titres ( SIFT),

La déclare mal fondée et la rejette,

Condamne la société Internationale de Financement de Titres ( SIFT) aux dépens de la présente instance, dont distraction au bénéfice de M^e Gilles Broca, avocat de ceux dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

Condamne la société Internationale de Financement de Titres ( SIFT) à payer à la société Golf Resort [Localité 16] (GRTB) une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT