RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02529 – N° Portalis DBVC-V-B7G-HCMQ

ARRÊT N° 74

OD

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 23 Septembre 2022

RG n° 21/01865

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

APPELANT :

Monsieur [P] [O]

né le [Date naissance 1] 1943

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté et assisté de M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur [Q] [D]

né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté et assisté de M^e Dorian SAINT-LÉGER, avocat au barreau de CAEN

Madame [B] [N]

née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 2] (50)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée et assistée de M^e Dorian SAINT-LÉGER, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 11 septembre 2025, M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M. YVON

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRET : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 04 Juin 2026 après prorogation du délibéré fixé initialement au 11 décembre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me TAHIRI, greffière

FAITS ET PROCEDURE

M. [Q] [D] et Mme [B] [N] sont propriétaires depuis 1999 d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 1] qui comporte un étage et dispose au rez-de-chaussée d’un séjour doté d’une large baie vitrée orientée à l’Ouest et donnant sur un petit jardin.

Cette propriété est clôturée à l’ouest par un mur de plus de deux mètres de haut.

Dans le cadre de la création d’un lotissement sur les terrains situés à l’Ouest de leur propriété, la société Bessin Pavillon, promoteur immobilier, a fait édifier courant 2020 une maison d’habitation sur la parcelle jouxtant celle des consorts [D]-[N] constituant le lot n°19 du [Adresse 1], où se trouvait antérieurement un bâtiment artisanal. Cette maison appartient à M. [P] [O].

Les consorts [D]-[N] s’inquiétant auprès de la société Bessin Pavillons et de M. [O] du devenir du mur de séparation entre les deux propriétés, se sont vus répondre par courrier du 29 juillet 2020 par le promoteur que ce mur était la propriété de M. [O] et qu’il n’était pas envisagé de l’abattre.

Les travaux de construction du bâtiment ont été achevés fin 2020.

Estimant que l’immeuble nouvellement construit masque la vue depuis le rez-de-chaussée et l’étage de leur propriété, que l’ouverture faite au premier étage crée un vis-à-vis direct avec leurs fenêtres et offre une vue plongeante sur leur jardin et jusqu’à l’intérieur de leur séjour et cause une perte d’ensoleillement de leur jardin et de l’intérieur de leur maison, les consorts [D]-[N] ont fait évaluer cette perte d’ensoleillement ainsi que la perte de valeur de leur bien.

Par courrier du 22 décembre 2020, les consorts [D]-[N] ont demandé une indemnisation à hauteur de 50 000 euros à M. [O] pour trouble du voisinage.

Par courrier du 4 janvier 2021, M. [O] a rejeté cette demande.

A défaut d’accord amiable, par acte du 18 mai 2021 les consorts [D]-[N] ont fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins principalement de le voir condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage que leur cause son immeuble, et à titre subsidiaire de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par jugement du 23 septembre 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le Tribunal Judiciaire de CAEN a :

condamné M. [O] à verser à M. [D] et Mme [N] unis d’intérêts la somme de 49 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage que leur cause son immeuble,

dit n’y avoir lieu à l’expertise sollicitée à titre subsidiaire,

condamné M. [O] à verser à M. [D] et Mme [N] unis d’intérêts la somme de 1 500 euros, outre le remboursement des frais que ceux-ci ont engagés pour faire valoir leurs droits,

dit que le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit,

condamné M. [O] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 30 septembre 2022, M. [O] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 février 2023, M. [P] [O] demande à la cour de :

voir réformer le jugement entrepris en l’intégralité de ses dispositions intégralement reprises,

Statuer à nouveau,

voir débouter M. [D] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

voir, subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plairait à la Cour de désigner avec notamment, pour mission de procéder à l’évaluation de l’immeuble des consorts [D]-[N] en fournissant toute indication et appréciation concernant l’incidence sur la valeur dudit immeuble du fait de la construction de son immeuble en appréhendant la configuration des lieux antérieurement à sa réalisation,

impartir à l’expert, éventuellement commis, tel délai pour procéder à l’accomplissement de sa mission en précisant qu’il se devra de procéder à l’établissement d’un pré rapport avant dépôt de son rapport définitif afin de permettre aux parties de faire valoir leurs dires et observations,

condamner quoiqu’il en soit, M. [D] et Mme [N] au versement d’une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 18 janvier 2023, M. [Q] [D] et Mme [B] [N] demandent à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 23 septembre 2022,

En conséquence,

dire et juger que le bâtiment de M. [O] leur cause un trouble anormal de voisinage,

condamner M. [O] à leur payer la somme de 49 500 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner M. [O] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter M. [O] de toutes ses demandes,

Subsidiairement, sur la demande d’expertise avant dire droit,

s’en rapportent à justice sur la demande d’expertise formulée par l’appelant,

En toute hypothèse,

condamner M. [O] à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [O] aux entiers dépens, comprenant les frais de constat.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 11 juin 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage :

M. [O] conteste le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage causé par l’édification de son habitation.

Il rappelle que son immeuble a été construit dans le cadre d’une opération de promotion immobilière consistant en la création d’un lotissement sur une friche industrielle sur laquelle se trouvaient des bâtiments industriels.

Il souligne que M. [D] et Mme [N] n’ont à aucun moment formé de recours, ni contre le permis de lotir, ni contre le permis de construire qui lui a été délivré.

Il précise encore que la façade arrière de sa construction est située à plus de trois mètres de la limite séparative des fonds et que les propriétés sont séparées par un mur de clôture préexistant de 2,64 mètres de hauteur.

Il indique en outre que sa construction ne possède un étage que dans sa partie centrale, qui s’élève à 6,25 mètres sur une largeur de 5,65 mètres, et que cet étage est constitué d’une pièce à usage de chambre doté sur la façade arrière d’une fenêtre.

M. [O] indique que s’agissant des fenêtres du rez-de-chaussée donnant sur la façade arrière, elles ont pour seule vue le mur de clôture.

Ainsi, M. [O] conteste la motivation des premiers juges qui ont retenu l’existence de grandes baies vitrées panoramiques sur sa construction, qui en est dépourvue, seule la fenêtre du premier étage ayant une vue sur la propriété voisine.

Il estime que les premiers juges ont confondu les deux propriétés, et ont ainsi dénaturé les circonstances de fait permettant d’apprécier l’existence du trouble de voisinage.

M. [O] fait valoir par ailleurs que l’implantation de son immeuble respecte les prescriptions de distance du plan local d’urbanisme, de sorte qu’aucune critique ne peut être émise de ce chef par les consorts [D]-[N].

De ce fait, M. [O] conteste que sa construction ait engendré pour M. [D] et Mme [N] une perte d’intimité, alors qu’une seule de ses fenêtres, respectant les prescriptions du code civil en matière de vue, donne sur la propriété voisine.

Il rappelle que les habitations se trouvent dans une zone urbaine, qui implique nécessairement une perte d’intimité inhérente au développement des constructions, et qu’au surplus, le bâtiment industriel existant auparavant possédait lui aussi des vues sur la propriété de M. [D] et Mme [N].

M. [O] conteste donc l’anormalité ou l’excessivité du trouble causé.

De même, s’agissant de la perte d’ensoleillement, M. [O] relève qu’elle existait déjà antérieurement du fait des bâtiments industriels existants, et souligne que le rapport invoqué par M. [D] et Mme [N] a été établi de manière non contradictoire.

Quant à la perte de vue invoquée, M. [O] la conteste alors que la vue dont jouissaient M. [D] et Mme [N] avant la construction de son immeuble portait sur des bâtiments industriels, et qu’elle était en tout état de cause limitée par la présence du mur de clôture de plus de deux mètres qui n’a pas été modifié.

M. [D] et Mme [N] sollicitent pour leur part la confirmation du jugement déféré.

S’ils ne contestent pas que les ouvertures créées aient respecté les prescriptions légales, ils estiment néanmoins que la construction leur cause un trouble anormal du voisinage en ce qu’elle crée une vue directe sur leur propriété et génère une perte d’intimité, de même qu’elle engendre une perte d’ensoleillement et une perte de vue.

M. [D] et Mme [N] affirment que l’immeuble de M. [O] a été implanté à tout juste trois mètres de la limite séparative des fonds, de sorte que les prescriptions du plan local d’urbanisme n’ont pas été respectées.

Ils indiquent que, si cette faute ne constitue pas à elle seule le trouble anormal du voisinage, elle contribue à l’aggraver.

M. [D] et Mme [N] soutiennent que la vue créée sur l’immeuble de M. [O] lui procure une vue plongeante tant sur les pièces de l’étage que du rez-de-chaussée de leur habitation, ainsi que sur leur jardin.

Ils déclarent que le bâtiment industriel antérieur ne possédait pour sa part aucune ouverture donnant sur leur propriété, de sorte que la construction de M. [O] leur occasionne une perte d’intimité nouvelle.

M. [D] et Mme [N] se plaignent également d’une perte d’ensoleillement, arguant de ce que la hauteur de la construction de M. [O] est supérieure à celle des bâtiments antérieurs.

Ils invoquent une ombre nouvelle, particulièrement au printemps et à l’automne, en fin d’après-midi, qui touche l’ensemble de leur habitation.

Ils invoquent enfin une perte de vue depuis le premier étage de leur immeuble, qui jouissait auparavant d’une perspective dégagée, le bâtiment ancien ne dépassant pas 2,5 mètres de hauteur.

M. [D] et Mme [N] concluent donc à l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

Le premier juge a retenu l’existence d’un trouble anormal du voisinage au titre tout d’abord d’une perte d’intimité du fait de la création de deux grandes baies vitrées donnant sur leur jardin et leur séjour, et d’une fenêtre donnant la vue sur leur chambre à coucher, causant la sensation d’être sous surveillance dans ces lieux de vie et de détente.

Le trouble anormal du voisinage a aussi été retenu par le premier juge au titre de la perte d’ensoleillement, se fondant sur les conclusions du rapport du cabinet IXI, missionné par M. [D] et Mme [N].

Le tribunal a également considéré que la hauteur de la construction de M. [O] (près de 6 mètres), étant supérieure à celle du bâtiment préexistant, engendrait une perte de vue.

Le tribunal a estimé que dans ces trois cas le trouble causé excédait le trouble normal du voisinage, même en zone urbaine, compte tenu des désordres et de l’inconfort occasionnés dans la vie quotidienne de M. [D] et Mme [N].

Selon l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La jurisprudence a tiré de ce texte un principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le trouble anormal est un fait générateur de responsabilité civile extracontractuelle qui engage la responsabilité sans faute de celui qui doit en répondre.

Les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Pour cela ils doivent apprécier tant la réalité, la nature et la gravité des troubles subis par les demandeurs.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère suffisamment grave ou répété pour dépasser les inconvénients normaux de voisinage.

Il est constant que les immeubles appartenant à M. [D] et Mme [N] et à M. [O] sont situés dans une zone urbaine de forte densité, dans l’agglomération caennaise, dans un secteur classé de longue date à destination pavillonnaire et mixte par le plan local d’urbanisme.

Ce type de zone urbaine implique donc nécessairement l’imbrication et la proximité des constructions et, de ce fait, des vues potentielles et des pertes d’ensoleillement découlant de cette proximité.

Les plans d’implantation de l’habitation de M. [O] versés aux débats, de même que le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 23 septembre 2021 par Maître [M], font apparaître que la construction de M. [O] est implantée façade arrière longeant le mur de clôture de 2,64 mètres de hauteur qui sépare le fonds de M. [O] de celui de M. [D] et Mme [N].

L’immeuble se trouve à une distance variant de 3,41 mètres à 3,05 mètres de la limite du mur, dont il est indiqué qu’il serait construit sur le fonds de M. [O].

L’habitation de M. [O] ne possède qu’une élévation partielle (culminant à 6,29 mètres) et seule une fenêtre surplombant le mur de clôture est orientée vers la propriété de M. [D] et Mme [N].

Pour apprécier l’existence du trouble anormal de voisinage, il est indifférent de déterminer si la construction a été implantée dans le respect des distances prévues au plan local d’urbanisme, le non-respect de ces règles ne permettant pas de caractériser un tel trouble.

Ce débat entre les parties est donc sans objet.

Il est de même indifférent que les consorts [D]-[N] n’aient pas contesté le permis de construire obtenu par M. [O], et donc de déterminer si l’affichage de ce permis était accessible, puisque le trouble anormal de voisinage peut être retenu du fait d’un immeuble construit de manière licite.

Les photographies produites par M. [O] (pièce 3) montrent que, depuis le premier étage de son habitation il possède une vue sur l’étage de ses voisins, et sur la partie haute des baies vitrées du rez-de-chaussée, sans que la terrasse ou le jardin soient visibles sur ces photos.

Les photographies versées aux débats par M. [D] et Mme [N] (pièces 19 et 20) illustrant la situation avant la construction de M. [O] et depuis lors font apparaître que, avant l’édification de l’habitation de M. [O], il n’existait pas de construction surplombant le mur de clôture en face de leur immeuble, mais qu’il existait une élévation d’un bâtiment industriel en décalage, lequel possédait des vues obliques sur leur propriété.

Il est donc inexact pour M. [D] et Mme [N] de prétendre qu’il n’existait aucune vue sur leur propriété auparavant, et que la construction de M. [O] génère une situation nouvelle.

Au plus peut-on considérer qu’il s’agit d’une aggravation des vues subies, mais non d’une création de servitudes.

Il ressort des pièces du dossier que l’habitation de M. [D] et Mme [N] est implantée à 4,70 mètres de la limite de propriété.

Aussi, la création d’une vue directe, unique puisque seule une fenêtre existe et qu’aucune vue n’est possible depuis le rez-de-chaussée de la construction de M. [O], et ce alors que les deux immeubles sont distants de près de huit mètres dans une zone de forte densité urbaine ne présente pas un caractère de gravité tel qu’il confère à la perte d’intimité engendrée une excessivité qui conduise à l’anormalité du trouble.

S’agissant de la perte d’ensoleillement, M. [D] et Mme [N] produisent un rapport établi par le cabinet [X] [V] le 23 octobre 2020 (pièce 10), lequel met en évidence une perte significative d’ensoleillement à compter de 17h00 en octobre, une baie vitrée étant plongée dans l’ombre de la construction de M. [O], et à compter de 18h30 pour le premier étage.

Néanmoins, au-delà du fait que cette étude n’a pas été réalisée de manière contradictoire et n’est corroborée par aucun autre élément du dossier, une perte d’ensoleillement partielle de l’ordre de deux heures par jour ne présente pas un caractère suffisant de gravité pour constituer l’anormalité du trouble dans une zone urbaine dense.

Enfin, au titre de la perte de vue, il doit être rappelé que le droit à la vue n’est pas protégé, nul n’étant assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement.

Pour admettre l’anormalité du trouble de voisinage, il doit être fait la démonstration de l’intérêt ou du caractère d’exception de la vue supprimée.

Or, sur ce point, les photographies produites par M. [D] et Mme [N] montrent que la vue existant avant la construction de M. [O] portait sur un toit en tôles, sans aucun dégagement particulier.

Rien ne justifie donc de retenir un trouble anormal de voisinage au titre de la perte de vue.

En conséquence, M. [D] et Mme [N] étant défaillants à rapporter la preuve de l’anormalité des troubles qu’ils invoquent, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [O] et condamné ce dernier au paiement de dommages et intérêts.

M. [D] et Mme [N] sont déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement de première instance étant infirmé au principal, il le sera également au titre de ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité justifie que M. [D] et Mme [N], qui succombent en leurs demandes, supportent in solidum les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 4 500 euros est allouée à M. [O] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Au surplus, M. [D] et Mme [N] sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement prononcé le 23 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [Q] [D] et Mme [B] [N] de leurs demandes visant à voir reconnaître l’existence d’un trouble anormal du voisinage et obtenir la condamnation de M. [P] [O] au paiement de dommages et intérêts de ce chef,

Condamne in solidum M. [Q] [D] et Mme [B] [N] à payer à M. [P] [O] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum M. [Q] [D] et Mme [B] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE