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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 23 Octobre 2012

RG : 12/00567

Décision attaquée : Ordonnance du Tribunal de Grande Instance d’Albertville en date du 28 Février 2012, RG 11/00398

Appelante

le Syndicat local des moniteurs de ARC 2000,

XXX – XXX

représenté par M^e A B, avocat au barreau de Chambéry, ayant pour conseil M^e Annick BENAT, avocat au barreau de Lyon

Intimées

l’association syndicale libre d’ARC 1950 LE VILLAGE,

XXX

représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de Chambéry, ayant pour conseil M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’Annecy

le Syndicat des copropriétaires LE PRINCE DES CIMES,

XXX – XXX

représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats au barreau de Chambéry, ayant pour conseil M^e Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de Draguignan

XXX,

sise 1 à XXX – XXX

représentée par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avocats au barreau de Chambéry, ayant pour conseil la SELARL COLBERT, avocats au barreau de Lyon

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 24 septembre 2012 avec l’assistance de Madame Vidal, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Billy, Président de chambre,

— Monsieur Leclercq, Conseiller

— Monsieur Morel, Conseiller.

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Attendu que la Sci East properties a, par acte du 6 janvier 2006, acquis des lots, constituant des locaux à usage de restaurant, dans la copropriété Le Prince des cimes et que le contrat précisait que, par l’effet de l’acquisition, elle devenait membre de l’Association syndicale libre Arc 1950 dont elle reconnaissait avoir reçu copie des statuts et s’engageait à satisfaire à toutes les obligations résultant de cette adhésion, et à faire respecter par le locataire ou tout occupant ces charges et obligations au cas où elle n’exploiterait pas elle-même ;

Que le cahier des charges précise que 'les affectations d’origine devront en principe être maintenues, tout changement d’affectation d’un local devant recueillir au préalable l’accord de l’Asl qui pourra, le cas échéant, interdire l’activité projetée si elle est de nature à porter atteinte à la conception du programme d’ensemble ou à causer un trouble de voisinage’ ;

Que, par acte du 25 octobre 2011, elle a donné les locaux à bail à l’ESF Arc 2000 ;

Que, par ordonnance de référé du 28 février 2012, le président du tribunal de grande instance d’Albertville a condamné la Sci East properties et l’ESF Arc 2000 à suspendre l’activité de cette dernière dans les locaux litigieux sous astreinte et à payer 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’Asl Arc 1950 et que le syndicat local des moniteurs d’Arc 2000 en a interjeté appel par déclaration du 13 mars suivant ;

Attendu que, exposant que le programme immobilier Arc 1950 le village est conçu sous forme d’un village traditionnel comprenant des résidences de tourisme, des équipements de loisirs et des commerces, que l’Asl Arc 1950 le village a été créée pour gérer l’ensemble immobilier et les espaces publics et les équipements d’intérêt général, l’animation du village et toute action de marketing, que le local litigieux était vide depuis deux ans quand elle l’a donné à bail au Syndicat local des moniteurs d’Arc 2000 ESF, que le lotisseur Intrawest a établi le cahier des charges et les statuts et prévu que l’adhésion à l’Asl était automatique du seul fait de l’acquisition par le propriétaire, que, selon l’article 7 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, le consentement du propriétaire intéressé doit être constaté par écrit, qu’il n’est pas justifié de l’assemblée constitutive faute de quoi l’Asl n’a pas qualité pour agir, qu’il n’est pas prouvé qu’elle ait été convoquée à l’assemblée générale modificative des statuts de 2006, que l’association n’a été publiée que le 30 août 2008, que la personnalité morale ne prend date qu’à compter de la publication au journal officiel, que l’Asl ne peut se fonder sur un acte signé alors qu’elle n’avait pas la personnalité morale, qu’elle n’a jamais délibéré sur son fonctionnement, que l’acquéreur n’a pas signé la règle concernant le changement d’affectation du local, qu’après la liquidation judiciaire du restaurant le propriétaire s’est heurté à un refus non motivé de déspécialisation, qu’il n’y a pas eu de délibération, que cette règle ne lui est pas opposable, qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite, que les cas d’opposition au changement sont énumérés : atteinte à la conception du programme d’ensemble et trouble de voisinage, qu’elle n’occupe qu’une petite partie des locaux et que le reste peut être exploité en restaurant, que la règle ne peut être détournée au profit de l’école de ski en place, que le règlement de copropriété n’impose aucune activité précise, le syndicat des moniteurs de ski Arc 2000-ESF demande de réformer l’ordonnance, de dire les demandes irrecevables, de débouter l’ASL Arc 1950 le village et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Prince des cimes et de les condamner à lui payer 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la Sci East properties conclut également à la réformation de l’ordonnance, à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement à leur débouté et à la condamnation solidaire de l’Asl Arc 1950 le village et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Prince des cimes à lui payer 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, soutenant que le premier refus était motivé, qu’un compte rendu des réunions du 13 juillet 2011, du 22 septembre 2011 et du 8 novembre 2011 a été établi, que le cahier des charges est annexé au titre de propriété, et donc opposable au propriétaire et au locataire, que le consentement unanime et écrit résulte de la signature de l’acte d’acquisition mentionnant l’adhésion à l’association, que l’objet social est inchangé, que son action est recevable, qu’elle a refusé l’autorisation sollicitée se fondant sur l’intérêt général du village qui est de conserver la restauration comme activité plutôt qu’ouvrir un magasin de sport, qu’il y a un trouble manifestement illicite du fait du non respect des dispositions contractuelles par l’ouverture du fonds de commerce de l’école de ski, qu’il va de soi que le refus de modification de l’affectation est motivé par l’atteinte à la conception du programme d’ensemble, que la liste d’affectation a été adoptée dès la création de la station, qu’il existe déjà au sein de la station une école de ski, que l’ESF est présente dans la station Arc 2000, qu’elle avait donné un accord le 29 septembre 2010 à un changement de type de restauration dans ce commerce, que la question du fondement du refus d’autorisation relève de la seule compétence du juge du fond, que l’ESF n’a cessé son activité que du fait de la fin de la saison mais n’a pas libéré les locaux, que sa demande d’expulsion est l’accessoire de sa demande de cessation d’activité, l’association syndicale libre Arc 1950 le village conclut à la confirmation de l’ordonnance sauf à augmenter l’astreinte et à ordonner l’expulsion du syndicat local des moniteurs de ski d’Arc 2000 – Ecole de ski des locaux de la Sci East properties, et à la condamnation de celles-ci à lui payer 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, alléguant qu’il n’est pas lié à l’Asl, que le règlement de copropriété précise que 'le grand local commercial situé à l’extrémité ouest du bâtiment est destiné à un usage de restaurant', qu’il s’agit du lot 1004 de la Sci East properties, que l’activité de l’Esf n’est pas celle autorisée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Prince des cimes conclut également à la confirmation de l’ordonnance, au prononcé d’une astreinte à son profit, et à la condamnation in solidum de la Sci East properties et du syndicat local des moniteurs Arc 2000 à lui payer 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la demande d’expulsion du syndicat des moniteurs de ski n’est pas l’accessoire de la demande de cessation d’activité ;

Qu’en effet la présence ou non de l’ESF dans les locaux appartenant à la Sci East properties relève de leurs relations privées et que l’association syndicale n’a pas à s’immiscer dans leurs rapports ;

Qu’il est bien évident que c’est la seule activité du locataire, et non son occupation des locaux, qui peut la concerner et que cette demande d’expulsion, de surcroît demandée pour la première fois en appel, est irrecevable ;

Attendu que, concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Prince des cimes, l’article 9 de son règlement de copropriété consacré à l’ 'usage des parties privatives’ porte qu’ 'il est plus précisément indiqué que : – le grand local commercial situé à l’extrême ouest du bâtiment est destiné à un usage de restaurant';

Qu’un changement de nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas par lui-même une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble ;

Que le syndicat des copropriétaires, qui n’allègue pas d’atteinte à la destination de l’immeuble, et alors que le règlement de copropriété lui-même, dans le même article 9, soumet la modification des affectations d’origine au seul accord du conseil d’administration de l’ASL, n’a aucun intérêt à voir prononcer la résiliation du bail consenti au syndicat des moniteurs de ski et qu’aucune astreinte ne peut être prononcée à son profit ;

Attendu que, en signant l’acte de vente, la Sci East properties, a souscrit au paragraphe précisant que 'par l’effet des présentes, l’acquéreur devient membre de l’association syndicale libre ci-dessus identifiée’ et se trouve engagée par ce paragraphe;

Qu’aucun texte ne peut exiger que les membres d’une association y adhèrent par un seul et unique document commun à tous ;

Que l’adhésion de ladite Sci l’engage donc vis à vis de l’association dont elle est membre ;

Attendu que la mention du cahier des charges de l’ASL rappelée dans le contrat d’acquisition du lot litigieux précise que 'afin de respecter cet équilibre, ainsi que la tranquillité et la sécurité des résidents, ces affectations d’origine devront en principe être maintenues. Tout changement d’affectation d’un local commercial devra recueillir au préalable l’accord du conseil d’administration de l’association qui pourra, le cas échéant, interdire l’activité projetée si elle est de nature à porter atteinte à la conception du programme d’ensemble ou à causer un trouble de voisinage’ ;

Qu’il en résulte que ledit conseil d’administration ne pourra interdire l’activité projetée que si elle est de nature à porter atteinte à la conception du programme d’ensemble ou à causer un trouble de voisinage ;

Que les parties sont d’accord pour admettre qu’aucun trouble de voisinage n’est envisagé du fait de la nouvelle affectation ;

Attendu que l’objet de l’association tel que défini par l’article 3 des statuts présentés qui auraient été adoptés le 20 mai 2011, et donc antérieurement à la procédure, précise qu’elle 'a pour objet… 4/ aux effets ci-dessus (sic) : … le respect des documents contractuels en vigueur, et notamment des cahiers des règles spécifiques aux locaux commerciaux, professionnels et d’activités ; … l’exercice de toutes actions judiciaires relatives à l’objet social’ ;

Que, si l’expression est approximative, il apparaît que 'les effets ci-dessus’ doivent être compris comme 'les effets ci-dessous’ désignant la suite du paragraphe ;

Que l’action de l’ASL est donc recevable ;

Attendu qu’il résulte tant du cahier des charges que du règlement de la copropriété Le Prince des cimes que cette association syndicale libre présente cette particularité que les propriétaires membre de l’association n’ont pas de droit de vote individuel, qu’ils sont nécessairement représentés par le syndic de la copropriété dont ils font partie et que celui-ci est censé émettre la voix de l’unanimité des copropriétaires ;

Que l’article 12 des nouveaux statuts précise que 'pour l’exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis à vis de l’association, le mandataire de la copropriété votant dans le même sens avec toutes les voix dont il dispose', étant précisé qu’en fait un seul syndic représente quatre copropriétés, un autre en représente trois et un troisième en représente deux ( sur 10 'copropriétaires’ selon les mentions du procès-verbal du 26 novembre 2008, de l’assemblée générale qui élit membres du 'syndicat’ des personnes qui ne sont pas membres de l’assemblée générale);

Attendu que la Sci s’est vu refuser le changement d’affectation de son local et a passé outre, pour partie puisque, selon les indications données par les parties et les productions, le bail litigieux ne concerne qu’une partie du local initialement à usage de restaurant ;

Qu’un tel refus doit nécessairement, selon les statuts, être motivé par l’atteinte à la conception du programme d’ensemble, notion il est vrai particulièrement vague dès lors que le trouble de voisinage n’est pas en cause ;

Qu’en l’espèce, il résulte du procès-verbal de réunion du 15 juillet 2011 du syndicat, appelé conseil d’administration dans les premiers statuts et en tous cas au moment de l’adhésion de la Sci East properties, que ce refus est motivé parce que 'le syndicat considère que, dans l’intérêt du village, ce lot doit conserver comme activité la restauration plutôt que devenir un magasin de sports';

Que, déjà une réunion du syndicat du 19 mars 2010, avait refusé à la Sci un certain nombre de possibilités de despécialisation envisagées, et avait autorisé un nouveau restaurant, sans autre précision, pour occuper l’espace mongol et secteur de la casbah et un restaurant 'se spécialisant dans différents types de brochettes’ pour occuper l’espace restaurant principal, et exprimait ainsi sa conception de l’intérêt du village et de l’atteinte à la conception du programme d’ensemble en limitant son accord par la 'réserve que cette nouvelle activité de restauration ne vienne pas concurrencer directement un restaurant existant dans le village', conception réitérée dans la réunion du syndicat du 29 septembre 2010, point 6, précisant même qu’avant de se prononcer le 'resort club’ (soit le syndicat, semble-t-il) consultera l’association des commerçants avant de se prononcer définitivement sur le type de restauration choisi', ce qui paraît peu compatible avec la recherche de 'la conception du programme d’ensemble', et qu’il est d’ailleurs notable que le président-directeur général de l’ASL adressait à l’association des commerçants des copies des courriers de réponse à East properties ;

Attendu qu’il en résulte que, alors que les décisions de l’assemblée générale de l’ASL, dont les membres n’ont pas de droit individuel de vote, et de celles du conseil d’administration composé de membres ne figurant pas au nombre de leurs électeurs, et donc, pour ces raisons, d’une validité douteuse, la décision dudit conseil d’administration refusant la demande de déspécialisation de la Sci East properties n’apparaît pas conforme aux motifs de refus admis par les statuts de l’ASL et que l’ASL ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite ;

Qu’il est à noter par ailleursqu’il résulte de la pièce 9 de la Sci appelante, procès-verbal de la direction générale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi de la région Rhône Alpes, en date du 28 septembre 2011, que madame Z et monsieur Y, gérant un magasin de presse-souvenirs à Arc 1950, et désireux de changer d’activité, ont envisagé la création d’un salon de thé – sandwicherie et que 'le directeur de l’ASL monsieur X m’a répondu oralement qu’il y avait suffisamment de restaurants’ et que cette déclaration, faite de manière étrangère au présent litige, colore inévitablement ce dernier ;

Que l’ordonnance entreprise sera donc réformée ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réformant,

Déboute l’association syndicale libre Arc 1950 le village et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Prince des cimes,

Les condamne in solidum à payer à la Sci East properties d’une part et au syndicat local des moniteurs de ski Arc 2000 d’autre part la somme de 2.000 € (DEUX MILLE EUROS) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de maître A B et de la SCP Fillard et Cochet-Barbuat.

Ainsi prononcé publiquement le 23 octobre 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier.

Le Greffier, Le Président,