IRS/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 19 Juin 2018

RG : N° RG 16/02564

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 07 Novembre 2016, RG 12/00001

Appelante

SARL LE DRAGON D’OR, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant es qualité audit siège, […] – 74400 C D E

représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et la SELAS CHAMBEL & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimée

SCI Z A, dont le […]

représentée par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 avril 2018 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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Par acte sous seing privé en date du 16/06/2003, la SCI Z A a donné à bail commercial à la société LE DRAGON D’OR des locaux à destination exclusive de commerce de bar, brasserie, restaurant, vente à emporter, sis 235 avenue de l’Aiguille du Midi à C D E, pour une durée de 9 années à compter du 1/05/2003, moyennant un loyer annuel de 27 440,82 euros HT, outre 513,33 euros de provisions pour charges locatives mensuelles.

Suivant acte extra-judiciaire du 28/06/2012, la SCI Z A a fait délivrer un congé au locataire avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné de 84 000 euros HT par an, outre les provisions pour charges locatives mensuelles de 518,33 euros.

La SARL LE DRAGON D’OR a accepté le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1/01/2013 mais avec maintien du loyer actuel, sans déplafonnement.

A défaut de réponse dans le mois suivant la réception du mémoire en demande par le bailleur, la SARL LE DRAGON D’OR a, par acte d’huissier en date du 25/09/2012, fait assigner la SCI Z A devant le juge des loyers du tribunal de grande instance de Bonneville aux fins de voir constater le renouvellement du bail à la date du 1/01/2013 et voir maintenir le loyer à son montant actuel faute par le bailleur d’établir l’existence d’un déplafonnement.

Par jugement en date du 21/07/2014, le juge des loyers a constaté le renouvellement du bail à la date du 1/01/2013 et constaté que la durée du bail n’avait pas excédée 12 ans.

Il a ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur B X qui a déposé son rapport le 28/05/2015.

Par jugement du 7/11/2016, le juge des loyers commerciaux, a :

Débouté la SARL LE DRAGON D’OR de l’ensemble de ses demandes,

Constaté le caractère monovalent du local situé […] à C D E,

Écarté la règle du plafonnement par application de l’article R 145-10 du code de commerce,

Fixé le loyer rétroactivement au 1/01/2013, à la somme de 52 000 euros HT par an outre intérêts au taux légal à compter du renouvellement du bail,

Condamné la SARL LE DAGRON D’OR à verser à la SCI Z A la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SARL LE DRAGON D’OR a interjeté appel de la décision.

Aux termes de ses conclusions en date du 2/06/2017, elle demande à la cour de :

' Réformer le jugement déféré et statuant à nouveau,

'Dire que la bailleresse n’établit pas la caractère monovalent des lieux et constatant qu’elle renonçait à se prévaloir d’une modification notable des facteurs de commercialité, fixer le loyer conformément à l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction et arrêter le montant du loyer à la date du 1/01/2013, à la somme de 39 007 euros HT par an,

A titre subsidiaire,

'Ordonner une mesure d’expertise complémentaire afin que l’expert donne un avis sur l’importance des travaux que nécessiterait la transformation des lieux,

En tout état de cause,

'Condamner la SCI Z A au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi,

'Condamner la SCI Z A à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 5/04/2017, la SCI Z A demande à la cour de :

'Débouter la SARL LE DRAGON D’OR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

'Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

'Condamner la SARL LE DRAGON D’OR à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 5/04/2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère monovalent du local loué

A la suite du rapport d’expertise de M. X, dont la mission portait exclusivement sur les facteurs locaux de commercialité, les parties s’accordent sur l’absence de modification notable de ces derniers, modification qui aurait été susceptible de justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et la SCI Z A ne poursuit pas ses demandes sur le fondement de l’article L 145-3 du code de commerce.

Le débat ne porte donc que sur le caractère monovalent ou non du local loué.

L’article R 145-10 du code de commerce énonce :

« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »

Pour retenir le caractère monovalent du local le premier juge s’est attaché à la destination spécialisée du bail, à savoir une destination exclusive de commerce de bar, brasserie, restaurant, vente à emporter, caractérisée par l’importance des surfaces utiles directement concernées par l’activité de restauration et au fait que les différents actes qui ont affecté le fonds de commerce depuis son origine, l’ont été pour l’exploitation d’un bar-brasserie-restaurant.

Or, la spécialisation du bail ne postule pas la monovalence des locaux quand bien même ils ont reçu cette affectation depuis l’origine de la construction et qu’il s’agit d’un commerce comportant des aménagements spécifiques, de sorte que le critère retenu par le premier juge est erroné.

En l’espèce, il résulte des plans d’origine que les locaux ont été conçus à usage de restaurant, brasserie et bar et donc en vue d’un usage spécifique.

La monovalence ne se conçoit que pour des aménagements structurels lourds de gros oeuvre sur les volumes, la distribution interne, les aménagements intérieurs comme pour les cinémas, garages hôtels.

Il importe dès lors de rechercher si les locaux ne peuvent être affectés à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.

Le bail porte sur différents lots de copropriété de l’immeuble « les Jorasses » à savoir :

le lot 76 constitué d’un local commercial situé au sous-sol et au rez de chaussée,

le lot 82 constitué d’une chambre individuelle située au rez de chaussée,

le lot n° 44 constitué d’un emplacement de stationnement situé au sous-sol,

le lot 45 soit un emplacement de stationnement situé au sous sol.

L’expert désigné pour donner un avis sur l’évolution des facteur locaux de commercialité a décrit les locaux commerciaux qui représentent une surface totale de 460 m2 et qui sont organisés de la manière suivante :

Au rez de chaussée

Un hall d’entrée, un restaurant asiatique, un bar, un restaurant savoyard , un dégagement, des sanitaires, deux réduits, un office, une cuisine, une réserve, un studio et des sanitaires afférents, un escalier d’accès au sous-sol.

Au sous-sol

4 réserves, une cave à vins et 2 places de parking.

En extérieur

Une terrasse privative devant le restaurant savoyard de 124,20 m2, celle située devant le restaurant asiatique constituant une partie commune.

Le plan des lieux montre que chaque commerce a son propre accès et les photos annexées au rapport d’expertise permettent de voir qu’ils ne sont pas aménagés de telle manière qu’un autre usage serait impossible.

S’agissant de l’importance des travaux à réaliser pour une transformation éventuelle, la SARL LE DRAGON D’OR verse au débat une analyse des locaux effectuée par M. Y de la société FRANCAISE D’INGENIERIE ET D’INVESTISSEMENT IMMOBILIERS, qui n’est certes pas contradictoire et n’a donc pas valeur d’expertise judiciaire, mais vaut à titre de renseignement et a fait l’objet d’un débat contradictoire.

Ce dernier précise que les aménagements nécessaires à l’exercice d’une autre activité que celle de restauration dans ces locaux pourraient être engagés sans difficultés majeures soulignant à juste titre que la solution inverse (création d’un restaurant) serait plus problématique pour des questions de réglementation.

L’activité de restauration pourrait être remplacée par celle de magasin de sports, agence immobilière, agence d’assurance, magasin de vêtements ou autres, les travaux à réaliser relevant d’avantage de travaux de décoration ou de réaménagement intérieur.

Ces locaux qui donnent sur la façade commerciale de la rue de l’aiguille du Midi sont de grandes surfaces qui peuvent recevoir n’importe quelle activité sans travaux importants.

Les locaux situés en sous-sols se prêtent à une utilisation de réserves et stockage qui correspond déjà à leur utilisation actuelle.

Quand aux locaux situés à l’arrière de l’immeuble au rez de chaussée qui sont actuellement à usage de cuisine et de studio d’habitation, ils peuvent être transformés en locaux administratifs ou autres, la

dépose de la cuisine et du bar ne constituant en aucune manière les travaux importants visés par le critère jurisprudentiel, et les sanitaires existants peuvent être conservés

Contrairement aux allégations de la SCI Z A, la seule terrasse privative de 160 m2 située devant le restaurant savoyard, pourrait parfaitement continuer à être exploitée dans le cadre d’un commerce de vente d’objets ou vêtements par l’exposition de produits sur celle-ci.

Dès lors le jugement entrepris, qui a retenu le caractère monovalent des locaux, sera infirmé et le loyer sera fixé selon la variation de l’indice du coût de la construction, tel qu’arrêté par l’expert, soit 39 007 euros HT annuels à compter du 1/01/2013.

Sur les dommages et intérêts

Rien n’établissant que l’action engagée par la SCI Z A ait dégénéré en abus d’ester en justice mû par une intention de nuire, alors même que le premier juge a fait droit à la demande principale de cette dernière, la demande de dommages et intérêts formée par la SARL LE DRAGON D’OR ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL LE DRAGON D’OR le montant des frais irrépétibles exposés par cette dernière et il lui sera alloué la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Z A qui succombe est tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Z A de sa demande tendant à voir reconnaître le caractère monovalent du local sis […] à C D E,

Fixe le loyer rétroactivement au 1/01/2013 à la somme de 39 007 euros HT par an,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL LE DRAGON D’OR,

Condamne la SCI Z A à payer à la SARL LE DRAGON D’OR la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Z A aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise, avec distraction de ceux exposés en cause d’appel au profit de la SCP BOLLONJOAN ARNAUD BOLLONJEON, avocats.

Ainsi prononcé publiquement le 19 juin 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,