REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 MARS 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/13347 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAHYH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 18/03659

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic actuellement en exercice, la société ECOBAT IMMO,

C/O Société ECOBAT IMMO

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0650

INTIMEE

Madame Y X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier TOURNILLON de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 43

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

M^me Y X est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble sis […] depuis le premier semestre 2014, soumis au statut de la copropriété.

Considérant avoir subi des dégâts des eaux qui affectaient sa cuisine et les sanitaires de son appartement depuis le mois d’octobre 2014, elle a fait assigner, par acte d’huissier du 23 mars 2018, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Créteil aux motifs qu’il n’aurait pas été suffisamment diligent pour y mettre un terme. Elle réclamait des dommages-intérêts au titre de sa perte de revenus, au titre du trouble de jouissance pour la période courant d’octobre 2014 à mars 2018 inclus, à titre de préjudice moral, ainsi que la justification de l’exécution de travaux propres à faire cesser les causes d’infiltrations par les gaines de ventilation des eaux usées et des eaux vannes sous astreinte, outre une indemnité de procédure.

Par jugement du 30 avril 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y X :

• la somme de 4 600 € en réparation du préjudice de jouissance effectivement subi de novembre 2014 à novembre 2017,

• la somme de 1 000 € au titre du préjudice complémentaire,

• la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens

— dispensé M^me Y X de toute participation aux charges de copropriété induites

par le coût de la présente instance en application des dispositions de l’article 10 de la loi du

10 Juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe du 2 juillet 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 16 décembre 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 18 – […], appelant, invite la cour – au visa de l’article 1240 du code civil et des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 – à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et y faisant droit,

— débouter M^me Y X de toutes ses demandes,

— condamner M^me Y X à lui payer les sommes suivantes :

• 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Y X à rembourser la somme de 7.600 euros versée au titre de l’exécution provisoire, assortie des intérêts légaux à compter du 2 août 2019,

— condamner M^me Y X en tous les dépens d’instance et d’appel dont distraction dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 5 janvier 2021 par lesquelles M^me Y X, intimée, demande à la cour, au visa des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à son profit,

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit intégralement à ses demandes chiffrées au titre de la perte de revenus,

— juger que le syndicat des copropriétaires est pleinement responsable des désordres qui affectent ses lots privatifs dès lors que leur origine se trouve dans des parties communes que sont les gaines de ventilation des eaux usées et des eaux vannes de l’immeuble,

— juger que le syndic, le cabinet Foncia Matisse, a également engagé sa responsabilité envers elle, faute d’avoir entrepris les diligences utiles pour mettre un terme aux désordres affectant ses lots privatifs,

— juger qu’elle a apporté la preuve de ses diligences envers le syndicat des copropriétaires et Foncia pour permettre le traitement des dégâts des eaux subis,

— juger que le syndicat des copropriétaires et Foncia ont tardé à entreprendre leurs propres diligences,

— juger qu’aucun préjudice n’a été causé ni au syndicat des copropriétaires ni à Foncia Matisse,

— condamner en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Foncia Matisse à lui payer les sommes suivantes :

• 1 203,75 € au titre de sa perte de revenus,

• 5 500 € au titre du trouble de jouissance couru d’octobre 2014 à mars 2018 inclus,

• 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

• 100 € d’astreinte par jour de retard à compter du jugement à intervenir à justifier de l’exécution de travaux propres à faire cesser les causes d’infiltrations par les gaines de ventilation des eaux usées et des eaux vannes de l’immeuble et présentation de la facture correspondante telle qu’acquittée avec tout justificatif en ce sens,

• 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner également in solidum le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Foncia Matisse à payer les entiers dépens de la présente instance recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires et Foncia Matisse tant de leurs demandes de dommages et intérêts pour abus de procédure à concurrence de 1 500 € pour chacun d’eux que de sa condamnation à leur payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— juger qu’elle sera dispensée conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation aux charges de copropriété induites par le coût de la présente instance,

En cause d’appel :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de la présente instance d’appel dont recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les dommages constatés, leur origine et leur cause

M^me X a signé un constat amiable de dégât des eaux avec le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2015 à la suite de la constatation d’infiltrations dans les toilettes de son appartement et sur le plafond de sa cuisine, ces désordres ayant été dénoncés par des courriers électroniques des 23 novembre et 17 décembre 2014 ; dans ce contexte, le syndicat a organisé une première recherche de fuite le 9 mars 2015, mandatant à cet effet l’architecte de l’immeuble, la société Attea ;

M^me X a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisques habitation, la Maif, le 9 mai 2016 et a sollicité le syndic afin que soit mis en 'uvre une nouvelle recherche de fuite ;

La société Attea précise aux termes de son rapport du 13 décembre 2016 que, d’une part, l’infiltration d’eau visible dans l’angle du plafond de la cuisine était toujours active et semblait provenir d’un défaut d’étanchéité de la portion de canalisations horizontales constituant la ventilation de la chute d’eau usée de la cuisine et, d’autre part, dans les toilettes, il était constaté un phénomène de cloquage vertical de la peinture au droit d’une gaine technique à dossier à la cuvette, avec apparition de traces de rouille ponctuelles à travers l’enduit de surface traduisant la présence d’une canalisation en fonte dans la gaine correspondant vraisemblablement à la ventilation de la chute d’eau vanne de l’appartement ;

L’entreprise la société Attea a conclu que l’étanchéité de cette canalisation pouvait être mise en cause et que l’absence d’isolation thermique à cet endroit précis de la gaine technique entraînait un phénomène de condensation et d’humidité dans le support provoquant le cloquage de la peinture ;

Sur les responsabilités encourues

Par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par les copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est encourue, même l’absence de faute, dès lors que le défaut d’entretien ou la vétusté de l’immeuble est établie, seule la preuve d’une cause étrangère ou de la faute de la victime permettant de l’exonérer ;

En l’espèce, les investigations et diligences accomplies par le syndic ont montré que les désordres provenaient des canalisations des eaux usées et eaux vannes et procédaient donc d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes ;

M^me X considère que le syndicat des copropriétaires n’a pas été suffisamment diligent dans les recherches de fuite et l’exécution des travaux réparatoires ;

Or, il est établi que son syndic a fait intervenir les 9 mars 2015, 13 décembre 2016 et le 29 juin 2017, deux sociétés d’architectes pour déterminer les causes des désordres allégués par M^me Y X ; le syndicat démontre en outre, en versant aux débats une facture de la société Profil Bâtiment datée du 6 janvier 2017, qu’il a procédé dans les meilleurs délais (soit moins d’un mois après l’établissement du rapport de l’homme de l’art) au remplacement de la partie haute de la descente des eaux usées en plafond en partie ventilation ;

Le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel l’intégralité des factures suivantes correspondant aux prestations qui ont été effectuées pour résoudre les difficultés rencontrées par l’intimée ;

— facture de l’architecte de la copropriété pour le constat effectué le 9 mars 2015 ;

— facture de l’architecte de la copropriété pour la visite chez M^me X en décembre 2016 ;

— facture du 6 janvier 2017 de la société Profil Bâtiment pour la recherche de fuite chez M^me X et le constat d’un dégât des eaux concernant le plafond de la cuisine et le remplacement de la partie haute de la descente des eaux usées en plafond en partie en ventilation ;

— facture du 5 avril 2017 de la société Sallandre pour la recherche de fuite chez M^me X ;

— facture du 13 juillet 2017 de la société Berthelot pour l’intervention dans la cuisine de M^me X (gratter la peinture cloquée autour du tuyau et refaire le joint du raccord tuyau) ;

— facture du 21 juillet 2017 de la société Berthelot pour son intervention qui a consisté à contrôler l’ensemble des canalisations communes et privatives des logements ce qui a permis de constater l’absence de fuite sur les réseaux communs mais l’existence d’une fuite privative sur le lavabo mitigeur de M^me X ;

— facture du 6 novembre 2017 de la société Profil Bâtiment pour la recherche de fuite chez M^me X ;

— facture du 27 novembre 2017 de la société Profil Bâtiment pour la recherché de fuite chez Mme

X et les travaux de remplacement de la partie de collecteur des eaux fluviales en plafond ;

Le syndicat des copropriétaires rapporte par ailleurs la preuve qu’il s’est heurté à une attitude hostile de la part de M^me X en refusant que ces entreprises interviennent dans son appartement ; ainsi, la société Profil Bâtiment déclare aux termes de son attestation que, dès le 6 janvier 2017, M^me X refusait l’accès à son appartement alors que ce rendez-vous avait été accepté et confirmé par cette dernière, et qu’il avait été programmé pour procéder aux travaux aux fins de faire cesser les infiltrations ;

De même, M. A B, gérant de la société Profil Bâtiment, confirme que de nombreux rendez-vous avec l’intimée ont été annulés ' sans aucun motif légitime ' depuis le 6 janvier 2017 par celle-ci et que les travaux n’ont pu être réalisés que le 27 novembre 2017 dans les conditions acceptées du devis de la société Profil Bâtiment du 22 juillet 2016 pour 1.483,90 euros pris en charge par le syndicat, soit antérieurement à l’acte introductif d’instance du 23 mars 2018 ;

Enfin, la société Attea, aux termes de son rapport du 9 mars 2015 et après avoir constaté que les désordres provenaient d’une infiltration d’eaux pluviales depuis le complexe d’étanchéité défaillant de la toiture terrasse ou de la canalisation en fonte encastrée dans le mur, avait préconisé d’attendre que les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse soient effectués avant de réaliser toute autre investigation qui engendrerait des sondages destructifs (démolition du placard dans la gaine technique du WC et dégagement de la canalisation en fonte horizontale encastrée dans le mur de refend de la cuisine) ;

S’il en résulte que le syndicat n’a pas manqué à son obligation de diligences, il a toutefois engagé sa responsabilité, encourue de plein droit, au titre de son obligation d’entretien des parties communes ; le jugement sera confirmé de ce chef ;

Enfin, la responsabilité du syndic, le cabinet Foncia Matisse, ne peut en revanche être recherchée que si la preuve est rapportée, non seulement d’une faute commise par celui-ci dans l’exercice de sa mission, mais également des préjudices subis en relation directe avec cette faute ; en tout état de cause, le cabinet Foncia Matisse n’étant pas attrait à la présente procédure, aucun manquement ne saurait être prononcée à son encontre ;

Sur le préjudice

• Sur le préjudice de jouissance

M^me X expose que la vue désagréable du plafond cloqué et disgracieux de sa cuisine, ainsi que l’interdiction qu’elle a subie de jouir et d’aménager comme elle l’aurait souhaité son appartement en ayant une cuisine en parfait état lui a occasionné un trouble de jouissance jusqu’au 27 mai 2018, date des derniers travaux, et réclame à ce titre la somme de 5 500 euros ;

Au regard des premières réparations utiles intervenues le 6 janvier 2017 et de l’obstruction de M^me X à compter de cette date, il convient de retenir un préjudice de jouissance du 23 novembre 2014 au 6 janvier 2017, soit 25 mois et demi ; il ressort en outre des pièces versées que le loyer moyen pour un bien de cette nature est de 1 250 € par mois charges incluses, soit 125 euros rapporté à la cuisine (d’une surface de 6 m2 sur une surface totale de 58 m2) ; par ailleurs, au vu des désordres n’affectant que la peinture du plafond dans un des angles, il convient de retenir une privation très partielle de l’usage de sa cuisine (10 %) ;

Ce préjudice s’évalue par conséquent à la somme de 318,75 euros (125 euros x 25,5 mois x 10 %) ;

• Sur le préjudice moral

M^me X prétend par ailleurs avoir subi un préjudice moral qu’elle évalue à la somme de 5 000 euros et verse à ce titre un certificat médical faisant état d’un traumatisme psychologique ;

La cour écarte ce chef de préjudice, dont la preuve du lien de causalité avec le dégât des eaux n’est pas rapportée et dont l’objet est en tout état de cause déjà indemnisé par les dommages-intérêts accordés au titre du préjudice de jouissance ;

• Sur la perte de revenus

Enfin, M^me X soutient que, pour instruire ses demandes, elle a dû consacrer du temps pris sur ses journées professionnelles ; cependant, en l’absence de démonstration d’un lien de causalité entre les jours de congés pris (représentant une somme de 1 203,75 euros) et les désordres subis, ce chef de préjudice sera écarté ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Ici, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de M^me X aurait dégénéré en abus ; il doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X – dont les prétentions sont accueillies – doit être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera par conséquent répartie entre les autres copropriétaires ;

La cour confirme donc le jugement de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M^me Y X la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Il n’y a pas lieu à autre application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du 18 – […]

Galliéni à Cachan (94230) à payer à M^me Y X :

• la somme de 4 600 euros en réparation du préjudice de jouissance effectivement subi de novembre 2014 à novembre 2017,

• la somme de 1 000 euros au titre du préjudice complémentaire ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du 18 – […] à payer à M^me Y X la somme de 318,75 euros en réparation du préjudice de jouissance effectivement subi du 23 novembre 2014 au 6 janvier 2017,

Déboute M^me Y X de sa demande formée au titre du préjudice moral et de la perte de revenus ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 18 – […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 18 – […] à payer M^me Y X la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du même code pour les frais engagés en cause d’appel ;

Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT