COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2021

N° RG 20/03186 – N° Portalis DBV3-V-B7E-T57C

AFFAIRE :

Z Y

…

C/

SA SEQENS

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Juin 2020 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2020/204

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Samba SIDIBE

M^e Monique TARDY

Tribunal de proximité de RAMBOUILLET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Z Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

ET

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695 – N° du dossier DEN/SEQE

APPELANTS

****************

SA SEQENS, société d’HLM, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 142 816

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 004720

Assistée de M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie LE BRAS, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 29 novembre 2013, la société France Habitation, devenue la SA d’HLM Seqens, a donné à bail d’habitation à M. B X et M^me Z Y un appartement situé […].

Après une première action en référé initiée le 8 octobre 2015 qui a finalement fait l’objet d’une radiation, la bailleresse a fait adresser à ses locataires un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice en date du 13 septembre 2019 portant sur une somme de 3 403,40 euros selon décompte du 11 septembre 2019.

Puis, par acte délivré le 2 décembre 2019, la société d’HLM Seqens a fait assigner en référé M. X et M^me Y aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et d’obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, la séquestration du mobilier ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’un montant de 4 078,35 euros sur l’arriéré de loyers et charges, selon un décompte provisoirement arrêté au 20 novembre 2019, avec intérêts de droit et leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, outre indexation jusqu’à la reprise effective des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 9 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet, statuant en référé, a :

vu l’urgence,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant un logement situé 1, […],

— dit qu’à défaut par les locataires d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

— dit que M. X et M^me Y sont redevables d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à la société d’HLM Seqens la somme de 3 700 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges provisoirement arrêtés au 3

mars 2020, loyer de février inclus,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à titre provisoire à la société d’HLM Seqens une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges courantes à compter du mois de mars 2020,

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant le mois échu et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision,

— condamné solidairement M. X et M^me Y à payer à la société d’HLM Seqens une indemnité de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné M. X et M^me Y aux entiers dépens visés dans la motivation.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2020, M^me Y et M. X ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M^me Y et M. X demandent à la cour, au visa des articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

— leur accorder rétroactivement des délais de paiement à la date de la délivrance du commandement de payer en date du 13 septembre 2019 ;

— constater que la dette est éteinte au jour des débats ;

— dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

— condamner la société Seqens à leur payer la somme de 3 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 novembre 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société d’HLM Seqens demande à la cour, au visa des articles 7a, 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 848 et 849 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en toutes ses demandes fins et conclusions ;

— confirmer la décision entreprise ;

— débouter M^me Y et M. X de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M^me Y et M. X solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes solidairement ou à défaut in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- sur l’acquisition de la clause résolutoire et la provision :

En dépit d’un appel portant sur l’intégralité des dispositions de l’ordonnance critiquée, M. X et M^me Y ne discutent pas le fait que les causes du commandement de payer qui leur a été délivré le 11 septembre 2019 n’aient pas été réglées dans le délai de 2 mois qui leur était imparti.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sauf à fixer sa date de prise d’effet au 11 décembre 2019.

- sur les délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Au soutien de leur appel, les appelants sollicitent des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer, et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir que dès l’audience de première instance, M. X qui avait comparu en personne, avait pu justifier de la réduction de sa dette locative par l’envoi à la bailleresse de 2 chèques de 1 300 euros chacun, régulièrement encaissés les 6 avril et 18 mai 2020 et qu’ils ont réussi à apurer leur dette locative dès fin mai 2020, soit avant le prononcé de l’ordonnance critiquée, les avis d’échéances des mois de juin, juillet et août 2020 indiquant un solde nul.

Les appelants précisent qu’ils sont toujours à jour du paiement de leur loyer et produisent les pièces justificatives de leur emploi respectif actuel.

Ils demandent ainsi à cette cour de constater que leur dette locative était apurée à l’issue des délais de paiement rétroactifs et que par voie de conséquence la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

En réponse, la société d’HLM Seqens s’oppose aux délais de paiement rétroactifs sollicités, rappelant que les incidents de paiement sont récurrents et ont déjà conduit dans le passé à mettre en jeu la garantie Loca Pass à hauteur d’un montant de 3 355,52 euros. Elle ajoute que M. X n’avait pas explicitement sollicité de tels délais devant le premier juge.

L’intimée fait également observer que seule M^me Y justifie de ses revenus actuels.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont

suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces produites par les appelants que :

— les 2 chèques de 1 300 euros datés du 6 mars 2020, présentés par M. X devant le premier juge, ont été régulièrement encaissés par la bailleresse les 16 avril et 18 mai 2020 (relevés bancaires pièces 15 et 16), ce qui est d’ailleurs admis par la société d’HLM Seqens,

— l’avis d’échéance de loyer qui leur a été adressé le 31 mai 2020, soit antérieurement au prononcé de l’ordonnance critiquée, portait mention d’un solde nul, seul le loyer courant de mai 2020 leur étant réclamé,

— les avis d’échéance jusqu’à décembre 2020, à l’exception de celui de septembre, affichent également un solde nul.

Par ailleurs, les appelants justifient du licenciement de M. X en 2015, ce qui explique les incidents de paiement survenus à l’époque, mais aussi d’un emploi actuel stable pour tous les deux ainsi que de leurs revenus respectifs par la production de leurs avis d’imposition 2019 et de bulletins de salaire récents.

Au regard de ces éléments qui confirment la bonne foi de M. X et M^me Y, leurs efforts pour apurer leur dette locative et leur capacité financière à assumer le loyer courant, il y a lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement qu’il conviendra de faire rétroagir au 13 septembre 2019, date du commandement de payer et de fixer le terme au 31 mai 2020.

Force est de constater qu’à cette date, les appelants avaient apuré leur dette locative, ainsi que cela résulte de l’avis d’échéance du 31 mai 2020, de sorte qu’il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et qu’il n’y a pas lieu à expulsion des locataires.

L’ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion des appelants et la séquestration de leurs meubles.

De même, la dette ayant été réglée avant que le premier juge ne statue, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives à la provision.

- sur les demandes accessoires :

M. X et M^me Y étant accueillis en leur recours et ayant réglé leur dette en cours de procédure de première instance, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, chacune des parties devant conserver ceux qu’elle aura exposés.

L’équité commande ainsi de débouter la société d’HLM Seqens de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

Partie perdante, la société d’HLM Seqens ne saurait également prétendre à l’allocation de frais irrépétibles à hauteur d’appel. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. X et M^me Y la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’intimée sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME l’ordonnance entreprise en date du 9 juin 2020 sauf en ses dispositions constatant l’acquisition de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

ACCORDE à M. B X et M^me Z Y des délais de paiement qui de manière rétroactive courront à compter du 13 septembre 2019 et prendront fin le 31 mai 2020 pour régler leur dette locative ;

ORDONNE en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’expiration de ces délais de paiement ;

CONSTATE qu’au 31 mai 2020, M. B X et M^me Z Y se sont libérés de leur dette locative ;

DIT que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’occupation, à expulsion de M. B X et M^me Z Y, et à séquestration de leurs meubles ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société d’HLM Seqens ;

DIT que chaque partie conservera les dépens de première instance qu’elle aura exposés ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

CONDAMNE la société d’HLM Seqens à payer à M. B X et M^me Z Y une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DIT que la société d’HLM Seqens supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,