N° Minute : [Immatriculation 10]/009

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 09 Janvier 2025

N° RG 22/01914 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HD3T

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 23] en date du 14 Septembre 2022, RG 19/00108

Appelant

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier LES MAISONS DES BOIS dont le siège social est sis [Adresse 25] représenté par son syndic en exercice, la SARL KAP IMMOBILIER GESTION dont le siège social est sis [Adresse 14] – prise en la personne de son représentant légal

Représenté par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Intimés

Mme [X] [J] [U] veuve [V]

née le 23 Mars 1954 à [Localité 29], demeurant [Adresse 8]

Mme [E] [V]

née le 18 Novembre 1983 à [Localité 24], demeurant [Adresse 6]

M. [S] [V]

né le 15 Octobre 1986 à [Localité 24], demeurant [Adresse 9]

Représentés par la SELARL BERRUEX ZAKAR AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY

* * * * *

M. [N] [L], demeurant [Adresse 3]

sans avocat constitué

Mme [T] [K], demeurant [Adresse 17]

sans avocat constitué

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 16]

sans avocat constitué

Mme [G] [V], demeurant [Adresse 7]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 22 octobre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 octobre 1980, M. [N] [L] a vendu à la SCI Les Maisons des Bois, auteur du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois, sur la commune de Manigod, une parcelle de terre figurant au cadastre révisé à la section D sous le numéro [Cadastre 21] sur laquelle ont été édifiés divers bâtiments en copropriété à usage d’habitation et de garage.

Par acte authentique en date du 18 décembre 1989, M. [I] [V] a vendu à son neveu, M. [A] [V] et à son épouse, Mme [X] [U], un ensemble immobilier sur la commune de [Localité 26] figurant au cadastre révisé à la section D sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 15].

Suite au décès de M. [A] [V] intervenu le 16 mars 2011, Mme [X] [U], son épouse, est devenue propriétaire de la moitié divise du chalet situé sur la parcelle D [Cadastre 15] et usufruitière de l’autre moitié divise dudit bien, dont la nue-propriété revient à ses enfants, Mme [E] [V] et M. [S] [V] (les consorts [V]).

A partir de la fin de l’année 2010, les consorts [V] se sont vus interdire l’accès à leurs parcelles par le chemin et traversant la copropriété. Ils ont tenté d’obtenir amiablement la reconnaissance de l’existence d’un droit de passage à leur profit tant sur le fonds de la copropriété que sur celui de M. [L], résultant de l’état d’enclave. Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

Les consorts [V] ont alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy aux fins d’expertise, laquelle a été ordonnée le 13 mai 2014, M. [R] [P] étant désigné en qualité d’expert avec pour mission de dire notamment si les parcelles cadastrées D [Cadastre 15] et [Cadastre 2] sont enclavées au sens des dispositions de l’article 682 du code civil et d’en proposer, le cas échéant, la desserte.

Cette mesure a été étendue à plusieurs propriétaires riverains, à savoir Mme [T] [K], Mme [Y] [Z], Mme [G] [V], la SCI Les Maisons des Bois, M. [M] [D] et la SAS Constructions Immobilières [W].

L’expert a déposé son rapport définitif le 31 mai 2018.

C’est dans ces conditions que, par actes délivrés le 19 janvier 2019, Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois et M. [N] [L] devant le tribunal de grande instance d’Annecy aux fins essentiellement d’obtenir la desservitude complète de la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 15] par le tracé [Cadastre 15]-2 défini par l’expert, lequel traverse le fonds de la copropriété.

Par actes du 8 mars 2021, les consorts [V] ont fait assigner Mme [K], Mme [Z] et Mme [G] [V] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins d’appel en cause. Les deux affaires ont été jointes.

Le syndicat des copropriétaires les Maisons des Bois s’est opposé aux demandes en contestant l’état d’enclave ainsi que le tracé revendiqué 643-2.

M. [L] a également contesté l’état d’enclave et s’est opposé notamment au tracé 643-3 qui traverse sa propriété.

Les autres défendeurs, concernés par le tracé 643-1 de l’expertise, n’ont pas comparu devant le tribunal.

Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

constaté l’état d’enclave de la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 15] de la commune de [Localité 26], propriété de Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V],

ordonné le désenclavement de cette parcelle D [Cadastre 15] selon le tracé 643-2, tel que défini par l’expert judiciaire [R] [P] aux termes du rapport du 31 mai 2018 passant sur la parcelle D [Cadastre 21] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Maisons des Bois,

dit que cette servitude réelle et perpétuelle de passage s’étendra à tous usages, en surface et sous la voie d’accès et donc y compris souterrain si celui-ci est indispensable à l’utilisation normale du fonds enclavé,

condamné in solidum Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à hauteur de 11 500 euros,

rejeté toute autre demande,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à payer la somme totale de 5 000 euros à Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V], d’une part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois, d’autre part, et M. [L] de troisième part à supporter les frais d’expertise judiciaire ayant conduit à dépôt du rapport du 31 mai 2018,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Berruex.

Par déclaration du 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 9 août 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les dispositions des articles 682 et suivants du code civil,

réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré, notamment en ce qu’il a :

— constaté l’état d’enclave de la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 15] de la commune de [Localité 26], propriété de Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V],

— ordonné le désenclavement de cette parcelle D [Cadastre 15] selon le tracé 643-2, tel que défini par l’expert judiciaire [R] [P] aux termes du rapport du 31 mai 2018 passant sur la parcelle D [Cadastre 21] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Maisons des Bois,

— dit que cette servitude réelle et perpétuelle de passage s’étendra à tous usages, en surface et sous la voie d’accès et donc y compris souterrain si celui-ci est indispensable à l’utilisation normale du fonds enclavé, ,

— condamné in solidum Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à hauteur de 11 500 euros,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à payer la somme totale de 5 000 euros à Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V], d’une part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois, d’autre part, et M. [L] de troisième part à supporter les frais d’expertise judiciaire ayant conduit à dépôt du rapport du 31 mai 2018,

Et statuant à nouveau,

Principalement,

débouter les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes en constatant l’absence d’état d’enclave de leur tènement immobilier au vu de son usage, le caractère volontaire de la prétendue enclave et l’existence d’une issue résultant de la tolérance,

Subsidiairement,

constater et juger que le trajet le plus court et le moins dommageable pour obtenir la desservitude complète du fonds cadastré D [Cadastre 15] doit suivre le tracé [Cadastre 15]-1 tel qu’il est défini par l’expert judiciaire et qui passe sur les parcelles D n°[Cadastre 22], [Cadastre 1], [Cadastre 13], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 12] et [Cadastre 11] appartenant à Mme [K], Mme [Z] Mme [G] [V] et subsidiairement, le tracé n°[Cadastre 15]-3 tel qu’il est défini par l’expert judiciaire et qui passe sur les parcelles D n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant à M. [L],

débouter les consorts [V] de leur demande d’établissement d’une servitude en tréfonds sur la parcelle D [Cadastre 21],

Très subsidiairement,

condamner solidairement les consorts [V] à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 14 900 euros en cas d’adoption de la solution de désenclavement n°643-2 du rapport d’expertise judiciaire, ou 5 500 euros en cas d’adoption de la solution de désenclavement n°643-3 du rapport judiciaire avec établissement d’une servitude en tréfonds sur la parcelle D [Cadastre 21],

condamner solidairement les consorts [V] à participer à hauteur de 3% (applicables sur les montants TTC) des sommes engagées au titre de la conservation et de l’entretien du passage,

En tout état de cause,

débouter les consorts [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

condamner solidairement les consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles exposés au cours de la procédure de 1ère instance,

condamner solidairement les consorts [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

condamner les mêmes et dans les mêmes conditions de solidarité aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, avec distraction pour les dépens d’appel au profit de la SELURL Bollongeon.

Par conclusions notifiées le 2 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

A titre principal,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté l’état d’enclave de la parcelle cadastrée D n°[Cadastre 15] de la commune de [Localité 26], propriété de Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V],

— ordonné le désenclavement de cette parcelle D [Cadastre 15] selon le tracé 643-2, tel que défini par l’expert judiciaire [R] [P] aux termes du rapport du 31 mai 2018 passant sur la parcelle D [Cadastre 21] appartenant au syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Maisons des Bois,

— dit que cette servitude réelle et perpétuelle de passage s’étendra à tous usages, en surface et sous la voie d’accès et donc y compris souterrain si celui-ci est indispensable à l’utilisation normale du fonds enclavé,

— rejeté toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à payer la somme totale de 5 000 euros à Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V], d’une part, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois, d’autre part, et M. [L] de troisième part à supporter les frais d’expertise judiciaire ayant conduit à dépôt du rapport du 31 mai 2018,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Berruex,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Mme [X] [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à hauteur de 11 500 euros,

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à hauteur de 1 300 euros,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour d’appel devait décider de désenclaver la parcelle D [Cadastre 15] selon le tracé 643-3, tel que défini par l’expert judiciaire M. [P] aux termes du rapport du 31 mai 2018 passant sur la parcelle D [Cadastre 21] appartenant au syndicat des copropriétaireset sur les parcelles D [Cadastre 4]-[Cadastre 5] appartenant à M. [L], il conviendra de,

fixer l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil au profit du syndicat des copropriétaires à hauteur de 250 euros et au profit de M. [L] à hauteur de 3 000 euros,

En tout état de cause,

rejeter l’intégralité des moyens, fins et prétentions exposés par le syndicat des copropriétaires et l’en débouter,

condamner le syndicat des copropriétaires, ou qui mieux le devra, à payer aux consorts [V] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le syndicat des copropriétaires, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’appel, lesquels seront distraits au profit de la SELARL Berruex Zakar Avocats.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [L] le 30 janvier 2023 (dépôt à l’étude), à Mme [K] le 24 janvier 2023 (à sa personne), à Mme [Z] le 24 janvier 2023 (à sa personne), et à Mme [G] [V] le 24 janvier 2023 (à sa personne), lesquels n’ont pas constitué avocat. Les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées le 10 février 2023.

L’affaire a été clôturée à la date du 2 septembre 2024 et renvoyée à l’audience du 22 octobre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’état d’enclave :

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement déféré d’avoir jugé que la parcelle D [Cadastre 15] appartenant aux consorts [V] est enclavée, alors, selon lui, qu’ils disposent d’une tolérance de passage par le tracé [Cadastre 15]-1 de l’expert judiciaire, laquelle est suffisante au regard de l’usage agricole du fonds.

Les consorts [V] sollicitent la confirmation du jugement, soutenant que le bâtiment existant sur la parcelle D [Cadastre 15], bien que situé en zone N, est à usage d’habitation et que sa réhabilitation est autorisée par le PLU en vigueur. Ainsi, l’accès par le tracé 643-1 serait insuffisant pour l’usage normal de ce fonds.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et des constatations de l’expert que la parcelle D [Cadastre 15], qui n’est pas contigüe des autres parcelles appartenant aux consorts [H], ne dispose d’aucun accès direct à la voie publique. Elle ne dispose par ailleurs d’aucune servitude conventionnelle.

L’expert a relevé qu’un accès existe qui traverse les propriétés de Mme [K], Mme [Z] et Mme [G] [V], puis se transforme en chemin rural dit des maisons des bois (lequel ne débouche sur aucune voie ouverte à la circulation). Après la parcelle D [Cadastre 15], ce chemin se poursuit à travers les bâtiments de la propriété de M. [L] et rejoint la parcelle [Cadastre 28] [Cadastre 2] appartenant aux consorts [V].

L’expert souligne que cet accès, à usage de chemin de randonnée, est utilisable avec un véhicule 4X4 et ne peut être considéré comme suffisant qu’à la condition que la parcelle D [Cadastre 15] soit à usage exclusivement agricole. Il précise que cet accès est insuffisant pour une utilisation à usage d’habitation. Aucune servitude n’est établie sur ce tracé, s’agissant d’une simple tolérance.

Or les consorts [V] démontrent que le chalet est alimenté en électricité, que sa toiture a été rénovée et que le PLU autorise sa réhabilitation à usage d’habitation.

En outre, ils produisent diverses attestations qui établissent que, avant que la copropriété ne limite l’accès à la route qui la traverse, ils accédaient en véhicule par celle-ci à la parcelle D [Cadastre 15].

Aussi, c’est à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le tribunal a retenu que la parcelle D [Cadastre 15] ne dispose pas d’un accès suffisant pour son usage de sorte qu’elle est enclavée au sens de l’article 682 précité.

2. Sur l’enclave volontaire :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [V] ont laissé l’état d’enclave se créer en n’obtenant pas de M. [L] la desserte à laquelle ils auraient pu prétendre.

Les consorts [V] contestent toute enclave volontaire.

Sur ce, la cour,

L’enclave volontaire suppose que le propriétaire qui n’était pas enclavé le devienne par son propre fait.

Or en l’espèce les arguments développés par le syndicat des copropriétaires sont inopérants dans la mesure où, quand bien même M. [L] aurait obstrué un accès existant, aucune servitude conventionnelle ou légale sur ce fonds au profit de la parcelle D [Cadastre 15] n’est établie, et, qu’en tout état de cause, les consorts [V] ne sont à l’évidence pas responsables des agissements de leur voisin, contre lequel ils ont agi puisqu’il est dans la cause, contrairement aux allégations contraires de l’appelant.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré qu’aucun enclavement volontaire n’est établi.

3. Sur le tracé de servitude à retenir :

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement déféré d’avoir retenu le tracé 643-2 qui traverse son fonds, alors, selon lui, que le tracé 643-1 est suffisant au regard de l’usage agricole, tandis que le tracé 643-3 par la propriété [L] serait à privilégier, celui-ci étant à l’origine de l’enclavement et qu’il s’agit du chemin le plus court et le moins dommageable.

Les consorts [V] sollicitent la confirmation du jugement.

Sur ce, la cour,

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs que la cour approuve, rejoignant ceux ci-dessus concernant l’état d’enclave, que le tribunal a écarté l’accès par le tracé 643-1, celui-ci étant manifestement insuffisant pour assurer l’usage normal du fonds, lequel n’est pas à vocation exclusivement agricole, mais aussi à usage d’habitation.

Quant aux deux autres tracés proposés, il résulte des conclusions de l’expert que le tracé 643-2, d’une longueur équivalente au tracé 643-3, présente l’avantage comparatif de permettre également un raccordement aux réseaux, ce que ne permet pas le tracé 643-3. Retenir le tracé 643-3 nécessiterait donc la constitution de deux servitudes distinctes, affectant deux propriétaires distincts, dont le syndicat des copropriétaires pour les réseaux.

En outre, le tracé 643-2 est déjà aménagé sur le fonds de la copropriété et ne présente pas d’inconvénient particulier, à l’exception d’une augmentation de la circulation, limitée toutefois puisque seul un bâtiment sera desservi (aucune autre construction n’étant autorisée en zone N).

Aussi c’est par des motifs pertinents que la cour que le tribunal a retenu que le tracé 643-2 est le moins dommageable. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

4. Sur les indemnités :

Les consorts [V] font grief au jugement déféré de les avoir condamnés au paiement de la somme de 11 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnité due, alors, selon eux, que l’article 682 du code civil ne permet l’indemnisation que du seul préjudice causé par le passage et non des aménagements déjà réalisés par le propriétaire du fonds servant.

Le syndicat des copropriétaires réclame pour sa part une indemnité globale de 14 900 euros pour le tracé 643-2, incluant l’ensemble des préjudices qu’il subit, outre une participation pour l’avenir à l’entretien des aménagements.

Sur ce, la cour,

L’article 682 du code civil prévoit que l’établissement d’une servitude pour cause d’enclave est à charge du versement, par le propriétaire du fonds dominant, d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner au fonds servant.

L’indemnité doit ainsi être proportionnée aux inconvénients et désagréments subis par le propriétaire du fonds servant en raison du passage grevant à l’avenir son fonds, mais peut également indemniser d’autres préjudices résultant de l’établissement de la servitude à condition qu’ils soient établis par celui qui les allègue.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et des constatations et conclusions de l’expert judiciaire, que le tracé 643-2 emprunte une voie déjà existante sur le terrain d’assiette de la copropriété. Aucune immobilisation supplémentaire de terrain ne sera donc nécessaire.

L’expert souligne que le préjudice subi par la copropriété résulte de l’augmentation du passage, l’intervention d’un bénéficiaire supplémentaire pour l’usage de la barrière et la mise en place d’une gestion partagée des réseaux, l’ensemble étant estimé à 3 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne prétend ni ne prouve que le préjudice subi du fait du passage serait plus important, étant rappelé que la copropriété comprend 145 logements utilisés comme résidences secondaires ou locations de vacances, un seul logement étant occupé à titre de résidence principale. La desserte du seul chalet d’habitation des consorts [V] ne va donc occasionner qu’un surplus très modéré de passage, l’expert ayant retenu qu’il représentera 3 % de l’utilisation globale.

Pour le surplus, l’expert indique que les consorts [V] vont bénéficier d’aménagements existants et propose une participation de 3 % à ceux-ci. Toutefois, ces aménagements déjà réalisés ne constituent pas un préjudice pour le fonds servant, pas plus que le profit qui peut en résulter pour le fonds dominant, de sorte que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires à ce titre ne peut être allouée.

L’indemnité au titre de l’article 682 du code civil sera donc fixée à 3 500 euros que les consorts [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires. Le jugement sera réformé en ce sens.

Conformément aux dispositions de l’article 698 du code civil, le fonds dominant doit, pour l’avenir, participer à l’entretien des aménagements qu’il utilise.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé que le passage établi au profit de la parcelle D [Cadastre 15] des consorts [V] représente 3 % de l’usage par le syndicat des copropriétaires des aménagements existants.

Les consorts [V] affirment sans le démontrer que cette proportion serait excessive au regard de l’usage réel qu’ils en auront, alors qu’ils ne peuvent prétendre bénéficier du passage sans en assumer la charge. Aussi, le syndicat des copropriétaires est-il fondé à obtenir la participation des consorts [V], dans la proportion de 3 %, au coût de l’entretien des aménagements dont ils vont bénéficier.

Il sera fait droit à cette demande, implicitement rejetée par le tribunal.

5. Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de l’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Berruex Zakar avocats, représentée par M^e Marjorie Berruex.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [V] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 14 septembre 2022, sauf en ce qu’il a :

condamné in solidum Mme [X] [U], veuve [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à hauteur de 11 500 euros,

rejeté toute autre demande,

Réformant et statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne in solidum Mme [X] [U], veuve [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois la somme de 3 500 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil.

Dit que Mme [X] [U], veuve [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V], propriétaires de la parcelle cadastrée sur le territoire de la commune de [Localité 27], section D n° [Cadastre 15], fonds dominant, seront tenus de participer aux frais de conservation et d’entretien de la servitude créée sur la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois, cadastrée section D n° [Cadastre 21], fonds servant, à proportion de 3 % de leur coût,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois aux entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Berruex Zakar avocats, représentée par M^e Marjorie Berruex,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Maisons des Bois à payer à Mme [X] [U], veuve [V], Mme [E] [V] et M. [S] [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 09 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 09/01/2025

la SELuRL BOLLONJEON

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la SELARL BERRUEX ZAKAR AVOCATS

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