MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 3]/096

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Février 2025

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMQF

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ d'[Localité 4] en date du 18 Décembre 2023

Appelante

S.A.R.L. RONCEVEAUX, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre BREGMAN, avocat au barreau d’ANNECY

Intimé

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE LES CASTALIES représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet CHARVIN MEGEVAND, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 28 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 novembre 2024

Date de mise à disposition : 18 février 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La société Ronceveaux est copropriétaire du lot n°113 au sein de l’immeuble en copropriété '[Adresse 6]' à [Localité 5].

Par acte d’huissier du 31 mars 2023, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a assigné société Ronceveaux devant le tribunal judiciaire d’Annecy statuant selon la procédure accélérée au fond, notamment aux fins de la condamner à lui régler la somme de 31 275,02 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de d’Annecy a :

— Rejeté la demande d’irrecevabilité de la société Ronceveaux ;

— Condamné la société Ronceveaux à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [7], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Charvin Megevand, la somme de 37 669,69 euros selon décompte arrêté au Ier novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;Débouté la société Ronceveaux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Ronceveaux à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Charvin Megevand, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Ronceveaux aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' L’adresse à [Localité 8] est manifestement utilisée habituellement par la société Ronceveaux dans le cadre de ses correspondances et il est démontré que cette dernière a été destinataire des envois effectués à cette adresse, le procès-verbal du 14 juin 2023 ayant fait l’objet, après réception, d’un contestation par cette dernière ;

' Conformément au relevé du compte charges arrêté au Ier novembre 2023, il est démontré que la société Ronceveaux est redevable de la somme de 37 669,69 euros au titre des charges de copropriété hors frais, constituées des services habitation non récupérables, des services cuisine récupérables, et des services habitation récupérables, et divisées, comme toute charge commune, par tantième.

Par déclaration au greffe du 5 janvier 2024, la société Ronceveaux a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté sa demande d’irrecevabilité.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 7 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Ronceveaux sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

A titre principal,

— Dire et juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et exempter ce dernier de la quote-part lui incombant en sa qualité de copropriétaire ;

— Condamner le mêmes aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Bregman, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Ronceveaux fait valoir :

' que la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable, dans la mesure où la mise en demeure préalable prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne précisait pas les sommes à acquitter dans le délai d’un mois pour éviter l’exigibilité des provisions non encore échues ;

' qu’il existe un contentieux au sujet des charges de copropriété, puisque, s’agissant d’une résidence de services, la résidence dispose d’un restaurant dont les charges doit être ventilées entre les frais de personnel (hors personnel de service de table), figurant dans l’article 47a) relevant des charges communes et les charges particulières imputables aux seuls usagers du restaurant figurant à l’article 47b) et c), les dépenses relatives à l’achat de denrées, produits et ingrédients alimentaires et boissons, et dépenses de fournitures externes, blanchisserie, linge, charges de personnel de service, et que le syndic refuse d’établir deux comptabilités séparées, aors qu’un arrêt de la cour d’appel de Chambéry l’a imposé dans une décision du 2 juin 2009 ;

' le syndicat des copropriétaires délègue la gestion des activités de services à l’association Castanecy, qui n’est pas un syndic, ni un comptable, et gère les services d’accueil, de conciergerie, pressing, bricolage, animation, restaurant et bar, ménage et bibliothèque, alors que seuls les comptes de cette association sont approuvés en assemblée générale, alors qu’il ne s’agit pas des charges de la copropriété et qu’il n’y a donc pas à donner un quitus.

Par dernières écritures du 23 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire d’Annecy le 18 décembre 2023 et, tenant compte de l’actualisation de sa créance par le syndicat des copropriétaires, condamner la société Ronceveaux à lui payer la somme de 43 493,29 euros au titre des charges dues arrêtées au 31 juillet 2024, date de la vente des lots à un tiers, outre intérêt au taux légal à compter du 31 mars 2023 ;

Y ajoutant,

— Condamner la société Ronceveaux à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner la société Ronceveaux aux entiers dépens de l’instance d’appel dont distractions au profit de la société Bollonjeon par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, le [Adresse 11] énonce :

' que la jurisprudence mise en avant par l’appelante est isolée, et a pour objet de rappeler que le montant du dernier appel de fonds doit être mentionné dans la mise en demeure, ce qui a bien été le cas en l’espèce ;

' l’association Castanecy est habilitée à opérer la facturation des charges de fonctionnement des services, le syndic conservant le recouvrement forcé celles-ci si nécessaire et la gestion des charges générales, alors que la société Ronceveaux tente de créer une confusion avec les dépenses individualisées qui sont facturées aux seuls usagers des services, qui peuvent être les occupants du lot de copropriété ;

' si certaines résolutions des assemblées générales ont pu être annulées, la dernière décision rendue portait sur les comptes 2017, qui ne sont pas concernés par la présente procédure et qui ont été mis en conformité pour les années suivantes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 28 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. (…)'

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 janvier 2023, le [Adresse 10], représenté par son conseil, Me [U], a mis en demeure la société Ronceveaux 's’agissant des charges de services mutualisés telles que définies en page 96 du règlement de copropriété. Vous êtes redevable à ce titre d’une somme totale de 29 278,76 euros, selon décompte ci-joint arrêté au 1er novembre 2022 outre le montant de l’appel du mois de décembre 2022, pour un montant de 665,42 euros.' Etait joint à cette missive, qui comportait le rappel de l’intégralité de l’article 19-2 précité et la référence au délai de 30 jours pour payer, l’appel de fonds du 1er décembre 2022, d’un montant de 665,42 euros, et un décompte des sommes dues faisant apparaître un solde non réglé de 28613,34 euros arrêté au mois de novembre 2022.

Eu égard à l’erreur de référencement de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes invoqué par l’appelant, et au regard de la régularité de la mise en demeure du 9 janvier 2023, visant les provisions non échues du mois de décembre 2022, et de l’absence de paiement de celles-ci dans le délai de 30 jours, la procédure apparaît régulière et la société Ronceveaux sera déboutée de sa fin de non-recevoir.

II- Sur la demande de paiement

Le règlement de copropriété du 19 décembre 1999 de la résidence les castaldies a prévu, outre les charges générales communes et spéciales à chaque groupe ou bâtiment, des charges générales relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, dont il résulte notamment pour le service de restauration que 'les dépenses résultant des b) et c) de l’article 47 ci-dessus ainsi que le surplus des frais de personnel non réparti entre les utilisateurs comme il est dit en l’article 48 constituent des dépenses liées, non à l’existence du service, mais à l’usage qui en est fait. Elles sont mises en masse et réparties entre les utilisateurs (copropriétaires ou occupants) selon leur consommation.'

Ainsi qu’il a été rappelé par la société Ronceveaux, un arrêt du 2 juin 2009, n°07/00937 de la cour d’appel de Chambéry a 'dit que les frais et dépenses prévues par l’article 47b) et c) du règlement de copropriété comprennent le coût des denrées, les salaires des serveurs à table ainsi que les charges sociales et annexes y afférentes, les frais relatifs à la salle à manger (lingerie, y compris blanchisserie, produits d’entretien, fleurs…), les frais de fonctionnement de la cuisine et de confection des repas (électricité, gaz, eau, contrôles sanitaires, entretien du bac à graisse, frais d’entretien) et la part des honoraires de la société Medirest afférente à la gestion du service de restauration ;

dit que le syndicat des copropriétaires doit établir un compte spécial de ces frais et dépenses prévus par l’article 47b) et 47c) du règlement de copropriété et des recettes du service de restauration ;

dit que l’éventuel déficit de ce compte n’entre pas dans les charges supportées par l’ensemble des copropriétaires'.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que les pièces versées aux débats démontraient l’exigibilité des charges :

— le relevé de propriété,

— le règlement de copropriété et état descriptif de division,

— le contrat de syndic,

— le justificatif d’adhésion de la socioété Ronceveaux auprès de l’Association Castanecy,

— la convention de services entre le syndicat des copropriétaires et l’Association Castanecy,

— les procès-verbaux d’assemblées générales de l’Association Castanecy du 26 février 2018, 13 mars 2019, 29juillet 2020, 7 mai 2021 et 21 avril 2022,

— les procès-verbaux d’assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 24 juin 2019, 22 octobre 2020, 22juillet 2021, 30 mai 2022, 14 juin 2023,

— les courriers envoyés à la société Ronceveaux,

— les décomptes des charges dues,

— les appels de fonds,

— le relevé de compte de Mme [W], locataire de la société Ronceveaux, jusqu’à son décès en 2020,

— les comptes approuvés sur la période 2018-2023.

Une convention de services a été conclue le 24 juin 2019 entre le syndicat des copropriétaires et l’association Castanecy, celle-ci stipulait 'la présente donne délégation à Castanecy pour le compte du syndicat des copropriétaires lse castaldies, à bonne fin de recouvrement desdites sommes (charges relatives aux services spécifiques).

En cas d’impayé Castanecy devra en informer dans les meilleurs délais la copropriété afin que celle-ci prenne toutes dispositions pour en assurer le recouvrement, en ce sens, la copropriété reste garante du parfait règlement des charges spécifiques. De plus, une fois par trimestre, l’association devra faire passer une balance des usagers au syndic.

Seules les dépenses afférentes aux prestations individuelles ne constituent pas des charges de copropriété et ne peuvent être réclamées qu’aux usagers demandant à en bénéficier.

En qualité de délégataire du syndicat des copropriétaires des castalies, Castanecy a pour première mission de maintenir l’ensemble des services et de les facturer aux usagers en effectuant la distinction susvisée.'

En application de cette convention de services, l’association Castanecy a établi des budgets, qui sont versés aux débats pour les exercices 2018 à 2022, lesquels établissent que des comptes distincts sont bien établis pour le service restaurant litigieux, un premier budget inclut les charges 'habitation récupérable', 'cuisine récupérable', 'habitation non récupérable’ dont le budget annuel est de 570 000 euros par exemple pour l’exercice 2018, et un budget 'résultat partie variable’ pour le même exercice, qui inclut la consommation électrique cuisine, stock de marchandises, fourniture gaz et eau, achats repas, achats boissons, vins, blanchisserie salle variable, salaires, etc, et qui correspond manifestement aux dépenses de l’article 47b) et 47c). Les budgets prévisionnels adoptés annuellement correspondaient en outre au compte annuel 2018, lequel a été approuvé par le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2019, ainsi que les comptes suivants, sans qu’une contestation ait été élevée.

Aussi, et conformément au relevé de compte charges arrêté au 31 juillet 2024, il est démontré que la société Ronceveaux est redevable de la somme de 43 493,29 euros au titre des charges de copropriété hors frais, constitués des services habitations non récupérables,des services cuisines récupérables, et des services habitation récupérables, et divisées,comme toute charge commune, par tantième, montant que cette demière conteste in fine en procédant par assertion générale, et sans remettre en cause précisément les montants misà sa charge lors des appels de fonds.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, la société Ronceveaux supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, en actualisant les sommes dues par la société Ronceveaux à la somme de 43 493,29 euros arrêtée au 31 juillet 2024,

Y ajoutant,

Condamne la société Ronceveaux aux dépens en cause d’appel,

Condamne la société Ronceveaux à payer au [Adresse 11] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée, Myriam REAIDY, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 février 2025

à

M^e Pierre BREGMAN

la SELARL BOLLONJEON

Copie exécutoire délivrée le 18 février 2025

à

la SELARL BOLLONJEON