MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 5]/395

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Juin 2025

N° RG 22/01793 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDJE

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] en date du 18 Août 2022

Appelante

Mme [H] [C], demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

Mme [G] [W] [E] [M] épouse [B] prise tant en son nom personnel, qu’en qualité d’héritiers de feu Madame [F] [R] veuve [M]

née le 25 Octobre 1945 à [Localité 13], demeurant [Adresse 1]

M. [Z] [I] [T] [M] pris tant en son nom personnel, qu’en qualité d’héritiers de feu Madame [F] [R] veuve [M]

né le 13 Mai 1951 à [Localité 12], demeurant [Adresse 11]

Mme [X] [P] [G] [M] épouse [K] prise tant en son nom personnel, qu’en qualité d’héritiers de feu Madame [F] [R] veuve [M]

née le 03 Janvier 1953 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

Représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Mme [Y] [C], demeurant [Adresse 3]

Mme [U] [C], demeurant [Adresse 7]

M. [I] [V] [C], demeurant [Adresse 2]

M. [V] [S], demeurant [Adresse 10]

S.A.R.L. LMH RESTAURATION, dont le siège social est situé [Adresse 10]

Sans avocats constitués

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 mai 2025

Date de mise à disposition : 24 juin 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Mme [H] [C], Mme [U] [C], Mme [Y] [C], M. [N] [C] (ci-après les consorts [C]) Mme [F] [R], Mme [G] [M], M. [Z] [M], Mme [X] [M] (ci-après les consorts [M]), sont propriétaires indivis d’un immeuble à [Localité 15] comportant des appartements et des locaux commerciaux qui sont proposés à la location.

Le 3 août 2018, M. [V] [S], gérant de la société L.M. H. Restauration a fait part à Mme [H] [C] de son souhait d’occuper un local commercial libre, situé [Adresse 6] à [Localité 15]. La rédaction d’un bail commercial a été confiée au Cabinet Rollus & [D].

Le projet de bail commercial établi par le Cabinet Rollus & [D] a été adressé le 7 novembre 2018 aux co-indivisaires. Tous l’ont signé électroniquement le 30 novembre 2018, excepté Mme [H] [C] qui a refusé, empêchant ainsi que les clés des locaux commerciaux soient remises à la société L.M. H. Restauration.

La société L.M. H. Restauration avait versé le montant du loyer et des charges du mois de décembre ainsi que le dépôt de garantie à l’indivision [L] et avait fait assurer les locaux objet du bail commercial.

Le 21 décembre 2018, la société L.M. H. Restauration a mis les indivisaires en demeure de signer le bail commercial.

Mme [H] [C] a persisté dans son refus de signer, alléguant notamment la fermeture administrative du précédent établissement exploité par la société L.M. H. Restauration.

Par acte d’huissier des 10, 11, 12, 16, 17 et 23 avril 2019, la société L.M. H. Restauration et M. [S] ont assigné les consorts [C] et [M] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment afin d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts en raison de l’inexécution du bail commercial.

Le 24 mars 2022, la cour a été informée du décès de [F] [R] survenu le 30 novembre 2021. Après interruption, la procédure a été reprise avec l’intervention de Mme [G] [M], M. [Z] [M] et Mme [X] [M] en qualité d’héritiers de leur mère.

Par jugement réputé contradictoire du 18 août 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Constaté sa compétence matérielle et territoriale pour statuer sur le litige ;

— Constaté l’existence d’un bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 9] à [Localité 15] entre les consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], les consorts [C], en leur qualité de coindivisaires, d’une part, et la société L.M. H. Restauration, d’autre part ;

— Déclaré Mme [H] [C] seule coindivisaire responsable de l’inexécution du bail commercial ;

— Débouté la société L.M. H Restauration et M. [S] de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation solidaire des consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], Mmes [U] et [Y] [C] et M. Monsieur [N] [C] ;

— Constaté le remboursement à la société L.M. H. Restauration de la somme de 4.128 euros au titre de la restitution du loyer du mois de décembre 2018 et du dépôt de garantie;

— Débouté la société L.M. H. Restauration et M. [S] de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de Mme [H] [C] au paiement de :

— la majoration de 5 points sur les intérêts légaux appliqués à la somme de 4.128 euros du 21 décembre 2018 au 9 octobre 2019,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— la somme de 3.095 euros TTC correspondant aux honoraires du Cabinet Rollus & [D],

— la sommé de 792 euros TTC correspondant au bilan provisionnel réalisé par la Fiduciaire JF Pissettaz,

— la somme de 720 euros TTC correspondant au pré-diagnostic d’accessibilité effectué par Prorecor pour la réalisation du dossier AD’AP ;

— Débouté société L.M. H. Restauration de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [H] [C] au paiement de sa perte d’exploitation ;

— Débouté M. [S] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [H] [C] au paiement de la perte de sa rémunération ;

— Condamné Mme [H] [C] à payer à M. [S] :

— la somme de 28,55 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 4.128 euros,

— la somme de 300 euros au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamné Mme [H] [C] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société L.M. H. Restauration et à M. [S], pris ensemble, la somme de 3.000 euros,

— aux consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], prix ensemble, la somme de 2.000 euros ;

— Condamné Mme [H] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

Mme [H] [C] a refusé de signer le bail commercial rédigé par le Cabinet Rollus & [D] ;

Cependant, ce refus de contracter est précédé de plusieurs éléments factuels concordants permettant de considérer que Mme [H] [C] a consenti à la prise à bail des locaux commerciaux de l’indivision par la société L.M. H. Restauration, notamment lorsqu’elle a proposé, de sa propre initiative, un projet de bail qu’elle a paraphé et signé avec M. [S] le 26 novembre 2018 ; Mme [H] [C] a manifesté ainsi un consentement clair, éclairé et non équivoque à la conclusion du bail avec la société L.M. H. Restauration ;

Le contrat de bail a été valablement formé, 7 coindivisaires ayant signé le projet de bail soit en leur nom propre, soit par procuration, et Mme [H] [C], même si elle n’a pas déposé sa signature électronique, y ayant antérieurement consenti ;

Mme [H] [C] est la seule coindivisaire à avoir refusé de signer le bail commercial signé par les autres membres de l’indivision et à avoir, par son attitude, empêché l’exécution du contrat de bail puisque les clés des locaux commerciaux n’ont pu être remises à la société L.M. H. Restauration qui n’a donc pu les occuper ; dès lors, elle a commis une faute à son égard qui engage sa responsabilité ;

Il n’existe pas de solidarité entre les coindivisaires en l’absence de dispositions légales ou conventionnelles contraires.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 17 octobre 2022, Mme [H] [C] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Constaté l’existence d’un bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 9] à [Localité 15] entre les consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], les consorts [C], en leur qualité de coindivisaires, d’une part, et la société L.M. H. Restauration, d’autre part ;

— Déclaré Mme [H] [C] seule coindivisaire responsable de l’inexécution du bail commercial ;

— Condamné Mme [H] [C] à payer à M. [S] :

— la somme de 28,55 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 4.128 euros,

— la somme de 300 euros au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamné Mme [H] [C] à payer, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société L.M. H. Restauration et à M. [S], pris ensemble, la somme de 3.000 euros,

— aux consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], pris ensemble, la somme de 2.000 euros ;

— Condamné Mme [H] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [H] [C] a signifié sa déclaration d’appel et ses premières conclusions du 16 janvier 2023 à toutes les parties intimées, touchées à personne, sauf M. [N] [C], cité à l’étude.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [S] et les consorts [C], Mme [H] [C] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel ;

— Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau :

— Dire et juger que la société LMH Restauration ainsi que M. [S] ne pouvaient justifier d’un contrat de bail commercial valable et le dire et juger nul ;

— Dire et juger n’y avoir lieu à la condamner au paiement des sommes de :

Au profit de M. [S] :

—  28,55 euros à titre d’intérêts,

—  300 euros à titre de préjudice matériel,

—  2.000 euros à titre de préjudice moral,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 au profit de ce dernier ainsi que de celui de la société LMH Restauration ;

Au bénéfice des consorts [M] :

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la société LMH Restauration ainsi que M. [S] de toutes leurs demandes fins et conclusions et les condamner au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Forquin, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [C] fait notamment valoir que :

Les textes et la jurisprudence n’ont jamais reconnu la possibilité d’un accord tacite de la part d’un indivisaire pour signer un bail, s’agissant d’un acte de disposition ;

Toutes demandes en dommages et intérêts qui sont la conséquence d’un bail commercial inexistant sont donc irrecevables.

Par dernières écritures du 11 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [S] et les consorts [C], les consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], demandent à la cour de :

— Constater que Mme [H] [C] ne critique pas le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S] et la société LMH Restauration de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

— En conséquence, et en l’absence d’appel incident de M. [S] et la société LMH Restauration, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S] et la société LMH Restauration de toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

Sur les indemnités de l’article 700 du code de procédure civile :

— si la Cour estime devoir confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [H] [C] à payer différentes sommes à M. [S] et la société LMH Restauration, le confirmer également s’agissant de l’indemnité de 2 000 euros mise à la charge de Mme [H] [C] à leur bénéfice, en y ajoutant une somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

— si la Cour estime devoir infirmer le jugement déféré, condamner in solidum ou solidairement, M. [S] et la société LMH Restauration à leur payer une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d’appel ;

— Condamner Mme [H] [C], et subsidiairement, M. [S] et la société LMH Restauration, in solidum, en tous les dépens de première instance et d’appel, avec distraction au bénéfice de la société Mermet & Associés, sur son affirmation d’avance.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], font notamment valoir que Mme [H] [C] ne remet pas en cause le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S] et la société LMH Restauration de leurs demandes dirigées à leur encontre de sorte que faute d’appel incident sur ce point de la part de M. [S] et la société LMH Restauration, le jugement du 18 août 2022 est donc définitif de ce chef, pour avoir été signifié aux demandeurs le 14 octobre 2022.

M. [S] et la société LMH Restauration, Mmes [U] et [Y] [C] et M. [N] [C] sont défaillants.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 février 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

MOTIFS ET DECISION

Il sera rappelé qu’en appel, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et d’autre part, qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

I- Sur l’existence d’un bail commercial

L’article 815-3 du code civil dispose 'Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux'.

L’article 1113 du code civil prévoit 'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.'

Il ressort de la motivation du jugement de première instance et il n’est pas contesté, que le projet de bail commercial proposé à la signature de la société LMH Restauration a été signé par 7 des 8 indivisaires, le 30 novembre 2018, et que seule Mme [H] [C] a refusé la ratification de l’acte qu’elle avait pourtant contribué à négocier. La signature d’un bail commercial requiert l’unanimité des indivisaires.

Or, si Mme [H] [C] a recherché un locataire en déposant une annonce, discuté avec M. [S] représentant de la société LMH Restauration, proposé une date d’entrée dans les lieux et sollicité la réalisation d’un état des lieux, elle a également refusé une première fois de signer le projet de bail le 19 novembre, arguant du fait qu’elle ne disposait pas d’un ordinateur personnel, et refusé une seconde fois le 30 novembre 2018 affirmant que 'Monsieur [V] [S] n’est pas le bon candidat'.

Ainsi, le fait qu’elle ait signé un projet de bail établi par ses soins le 26 novembre 2018 avec M. [V] [S], dont la teneur ne peut être comparée au projet établi et signé par les coindivisaires en l’absence de comparution des intimés-demandeurs de première instance, ne permet pas de retenir un comportement non équivoque manifestant sa volonté de signer le bail commercial selon projet du 7 novembre 2018 de Me [D], alors que ce type de bail peut comporter des clauses particulières dérogatoires au droit commun.

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a constaté l’existence d’un bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 6] à [Localité 15].

II- Sur les demandes indemnitaires de la société LMH et M. [S]

L’article 1231-1 du code civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (ancien article 1147) prévoit 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

En l’absence de contrat effectivement signé entre les parties, la responsabilité contractuelle de Mme [C] n’est pas engagée.

Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné Mme [H] [C] à payer à M. [V] [S], en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles, 28,55 euros d’intérêts légaux sur la somme de 4.128 euros remboursée avec retard, 300 euros de préjudice matériel et 2.000 euros de préjudice moral.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant au fond, M. [S] et la société LMH Restauration supporteront les dépens de première instance et d’appel. Il ne paraît en revanche, pas inéquitable de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de Mme [C], laquelle est clairement à l’origine du litige en raison de son changement d’avis tardif et brutal sur la signature du bail, et supportera également une indemnité procédurale de 2.000 euros au bénéfice des consorts [A] en cause d’appel. L’équité commande également de maintenir la condamnation de l’appelante aux frais irrépétibles prononcée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision rendue par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise, dans les limites des dispositions appelées, en ce qu’elle a :

— constaté l’existence d’un bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 9] à [Localité 15] entre les consorts [M], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritiers de [F] [R], les consorts [C], en leur qualité de coindivisaires, d’une part, et la société L.M. H. Restauration, d’autre part,

— déclaré Mme [H] [C] seule co-indivisaire responsable de l’inexécution du bail commercial,

— condamné Mme [H] [C] à payer à M. [V] [S] :

— la somme de 28,55 euros au titre des intérêts légaux sur la somme de 4.128 euros,

— la somme de 300 euros au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la société LHM Restauration et M. [V] [S] de leurs demandes indemnitaires sur le fondement de l’inexécution du bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 15],

Condamne la société LMH Restauration et M. [V] [S] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne Mme [H] [C] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile indivisément à M. [Z]

[M], et Mmes [X] et [G] [M].

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 24 juin 2025

à

M^e Christian FORQUIN

la SAS MERMET ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 24 juin 2025

à

M^e Christian FORQUIN

la SAS MERMET ET ASSOCIES