COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/01584 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NGHF

[J] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005393 du 20/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[C] [S] [H] [Y] épouse [U]

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 janvier 2023 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux – Juge des contentieux de la protection (RG : 22/01256) suivant déclaration d’appel du 31 mars 2023

APPELANT :

[J] [W]

né le 04 Mai 1969 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Perrine JACQUET, avocat au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Béatrice ALLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[C] [S] [H] [Y] épouse [U]

née le 16 Mai 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par contrat en date du 27 février 2021, Mme [C] [Y] épouse [U] a donné à bail à M. [J] [W] un appartement situé [Adresse 2], selon contrat de location meublée d’une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer de 570 euros outre 30 euros de charges.

Par acte de cautionnement du même jour, Mme [X] [M] s’est portée caution de M. [W], pour une durée de un an, pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tout frais éventuel de procédure due en vertu de ce bail.

2 – Par acte d’huissier du 25 octobre 2021, Mme [U] a fait délivrer à sa locataire un congé pour motif sérieux et légitime.

4 – Des loyers ayant ensuite été laissés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte d’huissier du 24 novembre 2021, pour les loyers non payés à compter du mois d’octobre 2021.

3 – Par actes de commissaire de justice en date du 08 avril 2022, Mme [C] [Y] épouse [U] a fait assigner M. [J] [W] et Mme [X] [M] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de :

— à titre principal, déclarer régulier au fond et en la forme le congé délivré pour motif légitime et sérieux le 27 octobre 2021,

— constater la résolution du bail entre Mme [C] [Y] épouse [U] ct M. [J] [W] au 26 février 2022

4 – Par jugement réputé contradictoire du 3 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que le congé pour reprise délivré par Mme [U] à M. [W] était régulier,

— constaté par conséquent la résiliation du bail consenti le 27 février 2021 par Mme [U] à M. [W],

— condamné M. [W] à quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, autorisé qu’il soit procédé à son expulsion,

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial,

— condamné M. [W] à payer à Mme [U] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 8.400 euros au titre de la dette locative,

— condamné solidairement M. [W] et Mme [M] au paiement de la somme de 1.300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

5 – Par déclaration du 31 mars 2023, M. [W] a relevé appel de ce jugement.

6 – Par assignation du 2 juin 2023, M. [W] a saisi le Président de la cour d’appel de Bordeaux afin de voir suspendre l’exécution provisoire du jugement rendue le 3 janvier 2023, une ordonnance de radiation est intervenue le 6 juillet 2023.

7 – Par ordonnance du 18 mars 2025, l’affaire a té fixée pour être plaidée à l’audience du 24 septembre 2025, la clôture étant fixée au 10 septembre 2025.

8 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juin 2023, M. [W] demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1719 et 1743-5 du code civil, du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— constaté que le congé pour reprise délivré par acte d’huissier du 25 octobre 2021 par Mme [C] [Y] épouse [U] et relatif au bien sis [Adresse 2] est régulier ;

— constaté par conséquent la résiliation du bail consenti le 27 février 2021,

— condamné M. [J] [W] à quitter les lieux ; et à défaut d’exécution volontaire, autorisé, qu’il soit procédé à son expulsion ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial, révisable selon les dispositions contractuelles, (600 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné solidairement M. [J] [W] et Mme [X] [M] à payer à Mme [C] [Y] épouse [U] une indemnité de 1.300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau, s’agissant de la dette locative :

— débouter Mme [U] de sa demande de constat de résiliation du bail en date du 27 février 2021,

— débouter Mme [U] de sa demande d’expulsion de M. [J] [W] du logement sis [Adresse 2],

— accorder à M. [J] [W] les plus larges délais afin de s’acquitter de sa dette locative,

— débouter Mme [U] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

9 – Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2023, Mme [U] demande à la cour, sur le fondement des articles 25-3 à 25- 11 de la loi du 6 juillet 1989, L.411-1 du code de procédure civile d’exécution et 32-1 du code de procédure civile, de:

A titre principal,

— confirmer le jugement du 3 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Bordeaux dans toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire, et si la cour considère que le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 27 octobre 2021 n’est pas régulier,

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant Mme [C] [U] et M. [J] [W] du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, à compter du 24 janvier 2022,

— constater que M.[J] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2022,

Par conséquent,

— condamner M. [J] [W] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s’agit,

— ordonner, à défaut l’expulsion de M. [J] [W], ainsi que celle de toute personne introduite par ce dernier et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était ;

— autoriser Mme [C] [U] à faire séquestrer dans tels gardes meubles de son choix et aux frais, risques et périls de M. [J] [W] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l’expulsion, et ce, conformément aux articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— condamner M. [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600 € correspondant au montant actuel du loyer, jusqu’à son départ effectif des lieux, outre les charges; l’indemnité sera indexée avec intérêts de retard

— condamner M. [J] [W] à payer à Mme [C] [U] la somme de 14.400€ représentant les loyers, outre les charges et indemnités d’occupation et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer soit le 24 novembre 2021, ladite demande étant à parfaire au jour des plaidoiries ;

A titre reconventionnel,

— condamner M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de temps.

— condamner M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral.

En toute hypothèse,

— le condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction au profit de la Selarl Ausonne ce, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

10 – L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2025.

11 – Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la résiliation du bail.

12 – Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a jugé qu’au regard des circonstances et de la multiciplité des sources mettant en exergue l’existence d’un trouble manifeste et d’un manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible du bien loué, il y avait lieu de considérer que le congé délivré l’a été pour un motif légitime et sérieux et qu’il avait régulièrement pris effet au 26 octobre 2021.

13 – M. [W] conteste la validité du congé qui lui a été délivré le 25 octobre 2021 pour motif légitime et sérieux, contestant la réalité du motif légitime et sérieux au motif qu’il n’est pas à l’origine du conflit de voisinage qui lui est imputé, faisant valoir que les difficultés l’ayant opposé à ses voisins leur sont imputables, le conflit de voisinage ayant cessé depuis le départ de ces voisins. Il demande l’infirmation de la décision en ce que la résiliation du bail a été constatée et l’a condamné à quitter les lieux.

14 – Mme [U] demande la confirmation du jugement en ce que la résiliation du bail a été prononcée, faisant valoir que M. [W] a adopté un comportement particulièrement violent et menaçant à l’égard des autres locataires de l’immeuble, le voisinage s’étant plaint des altercations du couple, dans un contexte d’alcoolisation.

15 – Aux termes de l’article 7 b) de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, 'Le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.'

16 – En l’espèce, le contrat de bail consenti à M. [W] est un contrat de bail meublé, les dispositions relatives à la résiliation du bail étant celles prévues à l’article 25-8-1 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente espèce, qui dispose en ses alinéas 4 à 9 que:'I. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué'.

17 – Le congé délivré le 25 octobre 2021 a été donné sur le fondement de ce texte pour le terme du bail soit le 26 février 2022 et est justifié par les motifs suivants :

'défaut de respect des obligations principales en tant que locataires à savoir user paisiblement des lieux loués, précisant que 'le voisinage s’est plaint à plusieurs reprise auprès du syndic de copropriété de nuisances sonores et répétées venant de votre logement, des courriers et courriers ont été adressés dans ce sens au syndic faisant état de tapage nocturne, de bruits et de hurlements de voix. Des mains courantes ont été déposées auprès des services de police par vos voisins. La police et les pompiers sont intervenus à plusieurs reprises pour faire cesser vos agissements en vain. Vous gênez la tranquillité des occupants de l’immeuble.'

18 – Mme [U] produit au soutien de sa demande de résiliation de bail une main-courante déposée par Mme [Z] [O] le 29 avril 2021 dans laquelle elle a signalé les hurlements d’une femme pendant la nuit venant de l’appartement de ses voisins, la police étant venue sur les lieux pour calmer la situation, un courrier de l’agence Foncia adressé le 4 mai 2021 à Mme [U] lui demandant d’agir auprès de ses locataires, plusieurs occupants de l’immeuble lui ayant signalé les cris et hurlement provenant de leur appartement et gênant la tranquillité de l’immeuble, une attestation de Mme [O] dans laquelle celle-ci relate les disputes violentes et fréquentes à partir de début 2021 de M. [W] et Mme [M], leurs injures réciproques et envers elle. Elle produit une attestation de Mme [E] relatant que lors d’une nuit passée dans son studio situé dans le même immeuble, elle avait été réveillée par un terrible cri de femme suivi de bruits de forte discussion, la police étant ensuite intervenue. Ces éléments qui mettent clairement en cause M. [W] et Mme [M] ne sont pas sérieusement remis en cause par l’attestation émanant de Mme [M] dans laquelle celle-ci déclare que M. [W] n’est pour rien dans les faits du 10 avril (année illisible) elle-même ayant été giflée par Mme [O], cette attestation qui par ailleurs ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, pas davantage que par la main-courante déposée le 11 avril 2022 par M. [W] dans laquelle celui-ci déclare avoir des soucis de voisinage et décrit une scène de dispute entre Mme [O] et Mme [M], Mme [O] ayant tenté de la gifler. Ces documents qui émanent des locataires eux-mêmes ce qui altère leur valeur probante sont postérieurs au terme du bail et sont donc inopérants.

19 – Les pièces produites sont ainsi de nature à établir que M. [W] n’occupe pas paisiblement les lieux loués, ne remplissant ainsi pas l’une des obligations essentielles du contrat de bail, la violation de cette obligation justifiant la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux au 26 février 2022.

Le jugement doit donc être confirmé en ce que la résiliation du bail a été prononcée et l’expulsion ordonnée.

Sur la dette locative.

20 – M. [W] a été condamné au paiement de la somme de 8400 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 8 novembre 2022 solidairement avec Mme [M] sur la somme de 3000 euros.

21 – M. [W] sans contester le montant de la dette locative, sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter, en raison de sa situation médicale et financière. Il explique qu’il est âgé de 53 ans et est invalide depuis 18 ans, suite à un grave accident de la circulation survenu en 2005. Il offre de s’acquitter de la somme restant due en 36 mensualités consécutives conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

22 – Mme [U] s’oppose à tout délai de paiement, au motif que l’état de santé de M. [W] ne peut justifier à lui seul l’octroi de tels délais, M. [W] ne justifiant pas intégralement de ses revenus et ne rapportant la preuve d’aucune recherche de logement, observant que la dette s’élève à ce jour à la somme de 14.400 euros représentant des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 24 novembre 2021.

23 – M. [W] ne contestant pas le montant de l’arriéré de loyer et n’ayant formulé aucune observation sur la demande de Mme [U], il convient de confirmer le jugement sur ce point.

24 – M. [W] demande l’infirmation de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 600 euros par mois, sans formuler aucune argumentaion à cet égard dans ses écritures. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point.

25 – Aux termes de l’article 24-V de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

26 – En l’espèce, M. [W] ne justifie d’aucun versement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation en cours de procédure pas d’avantage qu’il ne justifie du paiement des indemnités d’occupation courantes. Il produit un document de la CAF faisant état de revenus constitués par une allocation d’adulte handicapé de 965 euros par mois. Ces revenus ne permettent pas un apurement de la dette dans un délai de trois ans, auquel s’ajoutera le paiement de l’indemnité d’occupation. La demande de délais n’est donc pas fondée et doit être rejetée.

Sur les demandes de dommages-intérêts.

27 – Mme [U] demande reconventionnellement une somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de temps et 2000 euros en réparation de son préjudice moral, au motif que M. [W] multiplie les procédures à la seule fin de prolonger son occupation des lieux, ce comportement procédural ayant pour conséquence directe d’augmenter la créance qu’elle détient à son égard, étant ainsi dilatoire et abusif.

28 – Il doit être rappelé que l’appel constitue exercice d’un droit qui ne dégénère toutefois en abus que si celui-ci est exercé dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable, une telle intention ou légèreté n’étant pas démontrées en l’espèce. S’agissant de la perte de temps provoquée par les renvois sollicités par M. [W] en raison de son état de santé, Mme [U] qui allègue un préjudice ne caractérise pas celui-ci en sorte que la demande de dommages-intérêts sur ce fondement doit être rejetée.

29 – S’agissant du préjudice moral réclamé par Mme [U], celle-ci le caractérise par l’angoisse liée aux recours susceptibles d’être engagés contre elle par les voisins du fait du comportement irrespectueux et injurieux de son propre locataire. Il est exact, notamment au vu des courriers adressés par le syndic de copropriété à Mme [U] l’interrogeant au sujet de la procédure de résiliation du bail à l’encontre de ses locataires, qu’une telle situation est nécessairement source d’inquiétude et caractérise ainsi l’existence d’un préjudice moral. Il convient d’allouer à Mme [U] une somme de 200 euros à ce titre et de condamner M. [W] au paiement de cette somme.

Sur les mesures accessoires.

30 – Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, M. [W] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [U] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [W] de sa demande de délais,

Déboute Mme [C] [Y] épouse [U] de sa demande de dommages-intérêts pour perte de temps,

Condamne M. [J] [W] à payer à Mme [C] [Y] épouse [U] une somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamne M. [J] [W] à payer à Mme [C] [Y] épouse [U] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne M. [J] [W] aux dépens d’appel

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,