GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/066

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Février 2025

N° RG 22/00798 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G7N4

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 30 Mars 2022

Appelant

Syndic. de copro. LES SORBIERS D’ARBOIS pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA MONT BLANC, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représenté par la SELARL CORDEL BETEMPS, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.S. BOAN ET CIE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SAS ANDERLAINE, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 novembre 2024

Date de mise à disposition : 11 février 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Lors de l’assemblée générale du 27 décembre 2018, les copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ont décidé d’effectuer des travaux de rénovation totale de la piscine extérieure de la résidence, située à [Localité 10] et de confier ces travaux à la société STP Piscines pour un montant de 150 000 euros TTC. Le suivi administratif et financier des travaux a été confié au syndic pour un montant de 1,5% TTC du montant HT des travaux.

Une difficulté ayant été soulevée quant à la mise en concurrence du prestataire, lors de l’assemblée générale du 10 mai 2019, les copropriétaires ont finalement confié ces travaux de rénovation à la société [Localité 9] Piscine et Spa pour un montant réévalué à 188 000 euros avec l’intervention d’un sous-traitant pour la partie terrassement.

Le 4 juin 2019, la société [Localité 9] Piscine et Spa a établi un devis d’un montant de 188 979,60 euros TTC et le bon de commande lui a été adressé le 16 juillet 2019. Le 15 juillet 2019, la société Boan & Cie, en qualité de syndic du [Adresse 11] [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 5]arbois, a réglé à la société [Localité 9] Piscine Et Spa la somme de 56 693,88 euros TTC au titre du premier acompte de 30 %.

Par jugement du 2 août 2019, le tribunal de commerce d’Annecy a placé la société Megève Piscine et Spa en redressement judiciaire.

Les travaux ont débuté le 2 septembre 2019 par des travaux de maçonnerie réalisés par un sous-traitant, la société AE Maçonnerie. Le 16 septembre 2019, le syndic a réglé à la société [Localité 9] Piscine et Spa une seconde facture d’un montant de 56 693,88 euros.

Par courrier recommandé du 25 octobre 2019, la société Boan & Cie, en qualité de syndic du [Adresse 11] [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 5]arbois a indiqué au mandataire judiciaire de la société [Localité 9] Piscine et Spa, les versements effectués à cette société dans le cadre du marché de travaux et a sollicité la procédure à diligenter compte tenu de la non-finition du chantier.

Par courrier du 30 octobre 2019, la société [Localité 9] Piscine et Spa a indiqué au syndic que la société était autorisée à poursuivre son activité et que les acomptes versés étaient affectés à la réalisation des travaux de rénovation de la piscine.

Par courrier du 20 novembre 2019, le syndic a mis en demeure la société [Localité 9] Piscine et Spa de finir les travaux dans le délai d’un mois et de fournir différents documents dont le planning prévisionnel des travaux et les plans d’exécution des travaux en cours de réalisation.

Les copropriétaires ont sollicité un expert, M. [T], qui dans son rapport du 6 août 2020, a relevé de nombreux désordres affectant les travaux réalisés et a décrit l’état d’avancement du chantier, correspondant à moins de 12% du contrat.

Par courriers du 19 août 2020, le [Adresse 11] [Adresse 8] a mis en demeure la société [Localité 9] Piscine Et Spa et son mandataire judiciaire, de prendre position dans le délai d’un mois sur la poursuite du contrat de travaux. Il a également mis en demeure la société Boan & Cie de justifier d’une déclaration de sinistre auprès de son assurance de responsabilité civile.

Par jugement du 21 octobre 2020, la société [Localité 9] Piscine et Spa a été placée en liquidation judiciaire.

Lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2020, les copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] ont désigné un nouveau syndic, la société SCIA.

Imputant à son ancien syndic, la société Boan & Cie, des manquements dans la gestion du chantier confié à la la société Megève Piscine et Spa, de nature à engager sa responsabilité contractuelle, le [Adresse 11] [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 5]arbois, représenté par son nouveau syndic en exercice, la société SCIA, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bonneville suivant exploit en date du 19 janvier 2021, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

Par jugement du 30 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— déclaré irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sorbiers D’arbois de sursis à statuer formée lors de l’audience de plaidoirie ;

— rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] relatives au paiement de la première et de la deuxième facture ;

— condamné la société Boan & Cie à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné la société Boan & Cie à payer au [Adresse 11] [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 5]arbois la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Boan & Cie aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2019, dont distraction au profit des avocats de la cause.

Au visa principalement des motifs suivants :

le syndic n’a pas été chargé du suivi technique, mais uniquement du suivi administratif et financier des travaux ;

il ne peut être reproché au syndic d’avoir procédé au règlement des deux premières factures, conformément aux conditions contractuelles ;

aucun élément ne permettait au syndic de supposer, lors du paiement de l’acompte de 30%, de ce que la société [Localité 9] Piscine et Spa rencontrait des difficultés financières;

le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que sa créance n’a pas été prise en compte dans le cadre de la liquidation judiciaire ;

il appartenait par contre au syndic, suite à l’abandon du chantier, de mettre en demeure le prestataire de prendre position dans le délai d’un mois sur la poursuite du contrat en application des articles L.622-13, L.631-14 et L .641-11 du code de commerce, afin d’obtenir la résiliation du contrat et permettre, après le vote d’une assemblée générale, le choix d’une autre entreprise prestataire ;

il y a donc eu un manque de diligences de la part de la société Boan & Cie dans la gestion de l’abandon du chantier, entre fin décembre 2019, soit la fin du délai d’un mois laissé à la société [Localité 9] Piscine et Spa pour finir les travaux et le 4 décembre 2020, date de l’assemblée générale au cours de laquelle les copropriétaires ont opté pour un autre syndic ;

ce manque de diligences a nécessairement causé un préjudice de jouissance au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sorbiers [Adresse 5]arbois, caractérisé par l’impossibilité d’utiliser la piscine.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 6 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a :

— condamné la société Boan & Cie à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Boan & Cie aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2019, dont distraction au profit des avocats de la cause.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 17 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— condamner la société Boan & Cie à lui payer la somme de 6 000 euros supplémentaires au titre du préjudice de jouissance tiré de l’impossibilité de jouir et user de la piscine de septembre 2019 jusqu’à mai 2021 ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Boan & Cie à lui verser une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner la société Boan & Cie à lui verser une indemnité de 56 693,98 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi constitué par le règlement injustifié de la seconde facture, par le syndic à la société [Localité 9] Piscine et Spa alors en redressement judiciaire, règlement qui n’aurait jamais dû être effectué ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Boan & Cie à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— à titre subsidiaire, condamner la société Boan & Cie à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

— condamner la société Boan & Cie à lui verser une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le [Adresse 11] [Adresse 8] fait notamment valoir que :

la société Boan & Cie a commis une faute dans l’exécution de son mandat, tant général de syndic, que spécial dans le cadre du suivi administratif et financier qui lui avait été confié par le Syndicat des copropriétaires ;

si la faute n’est pas constituée par le paiement de la première facture, elle l’est par l’absence de déclaration de cette créance à la procédure collective, et l’absence de demande de relevé de forclusion suite à une déclaration tardive ;

dans le cadre des discussions initiales entre le syndic et le conseil syndical pour le règlement de la première facture, le syndic était parfaitement conscient de la fragilité de la société [Localité 9] Piscine et Spa, et il aurait dû être encore plus prudent et ne pas régler aveuglément la deuxième facture, qui ne correspondait pas à l’état d’avancement du chantier ;

le syndic, de par sa négligence, n’a pas informé en temps utile les copropriétaires via le conseil syndical de la gravité de la situation, et encore moins conseillé ces derniers sur les démarches à engager afin de préserver leurs droits;

il a ainsi clairement manqué à son devoir de conseil et d’information ;

il faudra attendre le 2 avril 2020, soit plus de 7 mois après le début des travaux, pour que le syndic propose au syndicat des copropriétaires de faire appel à un avocat.

Dans ses dernières écritures du 24 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Boan & Cie demande quant à elle à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bonneville du 30 mars 2022 en ce qu’il l’a:

— condamnée à payer au [Adresse 11] [Adresse 8] la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamnée à payer Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] Sorbiers [Adresse 5]arbois la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2019, dont distraction au profit des avocats de la cause ;

Statuant de nouveau,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sorbiers D’arbois de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sorbiers D’arbois à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le [Adresse 11] Les Sorbiers D’arbois aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Boan & Cie fait notamment valoir que :

aucun élément ne laisse supposer que le syndicat des copropriétaires aurait perdu une chance d’obtenir le remboursement de sa créance qui, de surcroît, présente un caractère chirographaire ;

en procédant au paiement du second acompte, elle n’a fait que respecter, suite

à l’insistance du président du conseil syndical, les termes du devis de la société [Localité 9] Piscine et Spa, qui avait été accepté par le syndicat des copropriétaires ;

elle a fait preuve d’une grande réactivité dès l’instant où elle a eu connaissance de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société [Localité 9] Piscine et Spa et a ainsi effectué sans délai une déclaration de créance relative aux deux acomptes versés;

le syndicat des copropriétaires ne saurait lui imputer une quelconque inaction, alors qu’il a affirmé à plusieurs reprises que la gestion du chantier ne relevait pas de ses attributions, et qu’elle a été dessaisie de cette problématique en novembre 2019 au profit du conseil mandaté par l’un des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 2 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 novembre 2024.

Motifs de la décision

I – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne par ailleurs notamment mission au syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Tenu à ce titre d’une obligation de moyen et non de résultat, sa responsabilité contractuelle ne se trouve cependant engagée que s’il est démontré l’existence d’une faute ayant causé un préjudice à son contractant.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a confié le 27 décembre 2018 à son syndic en exercice, la société Boan & Cie, une mission complémentaire à celles figurant dans le contrat de syndic, consistant à assurer le suivi administratif et financier des travaux de rénovation de la piscine de la résidence, moyennant des honoraires de 1,55 % [12] du montant HT des travaux, lesquels ont été ensuite confiés, le 10 mai 2019, à la société [Localité 9] Piscine et Spa.

L’assemblée générale des copropriétaires a décidé de se passer des services d’un maître d’oeuvre pour le suivi technique de ces travaux, de sorte que ce dernier devait ainsi être assuré par le conseil syndical, comme il se déduit du reste de l’ensemble des échanges intervenus entre les membres de ce conseil syndical, en particulier son président, M. [J] [C], et le syndic.

Il appartient ainsi dans le cadre de la présente instance au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d’un manquement de son ancien syndic à ses obligations contractuelles, qui lui aurait causé un préjudice.

L’appelant impute à cet égard à son ancien mandataire, dont la mission a pris fin le 4 décembre 2020, trois séries de manquements distincts, qu’il rattache chacun à des postes de préjudice différents :

1) au titre du paiement du premier acompte et de l’absence de déclaration de créance à la procédure collective et de demande de relevé de forclusion, ce qui lui aurait causé un préjudice moral ;

2) au titre du paiement de la seconde facture de travaux, intervenu alors que la société [Localité 9] Piscine et Spa se trouvait en redressement judiciaire et qu’elle n’était quasiment pas intervenue sur le chantier, ce qui lui aurait causé un préjudice matériel à hauteur du montant de cette seconde facture de 56 693, 98 euros ;

3) au titre de sa gestion de l’abandon du chantier, qui lui aurait causé un préjudice de jouissance.

1) Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice moral

Le syndicat des copropriétaires semble admettre, dans ses dernières écritures, que le paiement du premier acompte, d’un montant de 56 693, 98 euros, représentant 30% du montant des travaux, auquel a procédé le syndic le15 juillet 2019 ne peut, à lui seul, présenter un caractère fautif. En effet, la société [Localité 9] Piscine et Spa n’a été placée en redressement judiciaire que par jugement en date du 2 août 2019, publié au Bodacc le 9 août 2019. L’intimée justifie en outre avoir procédé à des vérifications sommaires sur la situation financière du prestataire, puisqu’elle a obtenu un certificat du tribunal de commerce, ainsi que le K-bis de la société, qui ne faisaient logiquement alors état d’aucune procédure collective qui aurait été ouverte à son égard.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que le syndic aurait été informé, lorsqu’il a procédé au paiement litigieux, de ce que la société Megeve Piscine et Spa se trouvait déjà confrontée à des difficultés financières, ce qui était le cas, puisque la date de cessation des paiements a été fixée 11 septembre 2018 par le tribunal de commerce.

Elle n’était nullement tenue de procéder à des vérifications plus approfondies, étant observé que dès le 12 juillet 2019, le président du conseil syndical lui a expressément demandé de procéder au paiement de ce premier acompte.

En tout état de cause, le devis de la société [Localité 9] Piscine et Spa, accepté par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 mai 2019, prévoyait le paiement de cet acompte de 30% du montant des travaux dès passation de la commande. De sorte qu’en procédant à un tel paiement, le syndic n’a fait qu’exécuter la volonté de son mandant.

Il est établi, par contre, qu’après avoir été informé, le 25 octobre 2019, du placement en redressement judiciaire de l’entreprise, le syndic n’a procédé à aucune déclaration de créance en bonne et due forme. En effet, le courrier daté du 25 octobre 2019 qu’elle a adressé à Maître [M], mandataire désigné par le jugement du 2 août 2019, ne contient aucune déclaration expresse de créance et se contente de rappeler que des acomptes ont été versés. Du reste, cette déclaration était tardive, puisqu’elle est intervenue plus de deux mois après la publication du jugement au Bodacc, et le syndic n’a procédé à aucune demande de relevé de forclusion.

Il convient d’observer, cependant, qu’il n’était nullement établi, avant que le chantier ne soit définitivement abandonné par l’entreprise, que la copropriété puisse se prévaloir d’une quelconque créance. Par ailleurs, l’appelant, sur lequel repose la charge probatoire, n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que sa créance n’aurait pas été prise en compte dans le cadre de la procédure collective, aucun relevé des créances n’étant versé aux débats. Et en tout état de cause, aucune perte de chance de recouvrer cette créance ne se trouve caractérisée au regard de la situation financière de la société [Localité 9] Piscine et Spa, dès lors que la liquidation judiciaire ouverte le 20 octobre 2020 a été clôturée le 1er août 2023 pour insuffisance d’actif.

C’est bien conscient de cette difficulté que le syndicat des copropriétaires a renoncé en cause d’appel à se prévaloir d’une quelconque perte de chance de ce chef, et se contente de solliciter la réparation d’un préjudice moral qui lui aurait été causé par cette première série de manquements contractuels. Or, il n’apporte aucun élément susceptible de rapporter la preuve de ce que l’absence de déclaration de créance et de demande de relevé de forclusion, qu’elle impute à faute à son mandataire, aurait pu lui causer un quelconque préjudice moral, dont il ne précise au demeurant nullement la consistance exacte.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu’être débouté de cette première demande indemnitaire.

2) Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice matériel

L’appelant reproche ensuite à son ancien syndic d’avoir procédé au règlement, le 16 septembre 2019, de la seconde situation de travaux, d’un montant de 56 693, 98 euros, alors que la société [Localité 9] Piscine et Spa se trouvait en redressement judiciaire depuis le 2 août 2019, et que les sommes réclamées par l’entreprise ne correspondaient pas à l’état d’avancement du chantier.

Force est de constater cependant que, comme il a été précédemment exposé, il se déduit des pièces qui sont versées aux débats que la société Boan & Cie n’a été informée du placement en redressement judiciaire que le 25 octobre 2019, ce dont elle a informé le même jour les copropriétaires, et qu’il n’est fait état d’aucun élément, antérieur à cette date, qui lui aurait permis de soupçonner l’existence des difficultés fnancières auxquelles était confrontée l’entreprise et qui étaient de nature à mettre en péril le chantier qui lui avait été confié. Dans ce contexte, il ne pouvait être exigé de sa part de procéder à de nouvelles vérifications sur sa santé financière, en cours de chantier.

Par ailleurs, il convient de constater qu’en procédant à ce second paiement, qui était clairement en décalage avec l’état d’avancement du chantier au 16 septembre 2019, le syndic n’a fait que respecter les termes du devis, accepté par l’assemblée générale des copropriétaires, qui prévoyait précisément un second versement de 30% du prix dès l’ouverture du chantier. Or, ce dernier avait déjà débuté depuis le 2 septembre 2019, par les travaux confiés au sous-traitant, l’entreprise AE Maçonnerie, et aucun élément, à la date du 16 septembre 2019, ne permettait de déceler qu’il allait être abandonné ensuite ni que les travaux réalisés seraient affectés de désordres.

Du reste, alors que le syndic émettait des réserves sur l’importance de la somme demandée au regard de l’état d’avancement du chantier, c’est le président du conseil syndical qui, dans un courriel du 13 septembre 2019, lui a expressément demandé de procéder à un tel paiement, qui ne consistait qu’en l’exécution des termes du devis accepté par la copropriété.

Il est ainsi manifeste, au regard de ces constatations, qu’aucun grief ne peut être imputé au syndic sur le paiement de cette seconde facture, de sorte que la demande indemnitaire formée au titre du préjudice matériel sera également rejetée.

3) Sur la demande de dommages et intérêts formée au titre du préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires reproche de ce chef à son mandataire d’avoir manqué de diligence suite à l’abandon du chantier, après qu’il ait été informé de la procédure collective ouverte à l’égard de la société [Localité 9] Piscine et Spa.

Il se déduit des pièces versées aux débats par l’appelant que dès le 11 octobre 2019, suite à des alertes reçues de la part de certains copropriétaires, le syndic a commencé à s’inquiéter de l’état d’avancement des travaux. Il a ensuite été informé, le 25 octobre 2019, du placement en redressement judiciaire de l’entreprise, ce qui l’a conduit à adresser à son mandataire judiciaire, le même jour, un courrier lui rappelant les sommes versées.

Contrairement à ce qu’indique l’appelant, il n’appartenait pas à ce stade au syndic de mettre en demeure le prestataire de prendre position dans le délai d’un mois sur la poursuite du contrat en application des articles L.622-13, L.631-14 et L .641-11 du code de commerce, afin d’obtenir la résiliation du contrat et permettre, après le vote d’une assemblée générale, le choix d’une autre entreprise prestataire. En effet, l’intimée pouvait se sentir légitimement rassurée sur la poursuite effective des travaux suite au courrier qui lui a été adressé le 30 octobre 2019 par le conseil de la société [Localité 9] Piscine Et Spa, lui assurant que le chantier serait réalisé et que les paiements reçus à ce titre étaient affectés à sa poursuite. Etant observé qu’il n’est nullement établi qu’à la date du 25 octobre 2019, le chantier était complètement abandonné, puisque lors du constat qu’il a dressé le 13 novembre 2019, l’huissier mandaté par la copropriété a relevé la présence sur les lieux d’un employé de la société sous-traitante.

Par contre, ainsi que l’a mis en exergue le premier juge, la cour ne peut que constater que le syndic a ensuite clairement manqué de diligence, après que le chantier ait été abandonné par le sous-traitant, lequel n’était plus payé par l’entrepreneur principal, et alors qu’il ne recevait aucune réponse de la société [Localité 9] Piscine et Spa suite à la mise en demeure qu’il a lui adressée le 20 novembre 2019 d’achever les travaux dans un délai d’un mois, étant précisé que le chantier aurait normalement dû être terminé dèpuis le 2 novembre 2019.

Force est en effet de constater que la société Boan & Cie ne justifie avoir effectué aucune démarche effective entre le 20 novembre 2019 et son courriel du 2 avril 2020, aux termes duquel elle demande aux copropriétaires s’ils souhaitent prendre un conseil pour défendre leurs intérêts, et ce alors qu’il était manifeste depuis plusieurs mois que le chantier avait été abandonné et que la société [Localité 9] Piscine et Spa, ainsi que son mandataire, relancé les 11 et 20 mars 2020, ne lui donnaient plus aucune nouvelle.

A cet égard, la circonstance que l’un des copropriétaires aurait confié le dossier à son conseil ne pouvait exonérer l’intimée de ses obligations contractuelles et en particulier de son obligation de diligence et de conseil. Il en va de même du courriel qui lui a été adressé par le président du conseil syndical le 22 octobre 2019, lui rappelant que seul le conseil syndical était chargé du suivi technique des travaux.

En sa qualité de syndic, chargé du suivi administratif et financier des travaux, la société Boan & Cie aurait dû, de toute évidence, dès le mois de décembre 2020 ou janvier 2021 au plus tard, alors que l’abandon du chantier était manifeste, mettre en demeure le prestataire de prendre position dans le délai d’un mois sur la poursuite du contrat en application des articles L.622-13, L.631-14 et L .641-11 du code de commerce, afin d’obtenir la résiliation du contrat et permettre, après le vote d’une assemblée générale, le choix d’une autre entreprise prestataire.

Ce manque de diligence a directement causé au syndicat des copropriétaires un préjudice de jouissance, consistant dans l’impossibilité d’utiliser la piscine extérieure de la résidence au cours de l’été 2020 (avec des dates d’ouverture prévues du 1er juillet au 31 août 2020). Aucun préjudice de jouissance ne se trouve par contre caractérisé pour la période postérieure au 31 août 2020, la piscine n’étant pas ouverte, et l’impossibilité d’utiliser la piscine au cours de l’été 2021 ne peut quant à elle être imputée à l’intimée, puisque son mandat avait pris fin depuis le 4 décembre 2020, de sorte que le nouveau syndic disposait de temps suffisant pour permettre que les travaux soient réalisés avant le 1er juillet 2021.

La cour dispose d’éléments suffisants pour évaluer le préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires en lien avec ce manque de diligence à hauteur d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à ce qu’a retenu le premier juge, dont le jugement ne pourra ainsi qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

II – Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Boan & Cie la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

La demande formée de ce chef par l’appelant sera par contre rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Bonneville ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] aux entiers dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à payer à la société Boan & Cie la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sorbiers D’arbois.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 février 2025

à

la SELARL SELARL CORDEL BETEMPS

la SAS ANDERLAINE

Copie exécutoire délivrée le 11 février 2025

à

la SAS ANDERLAINE