NH/SL

N° Minute

1C25/229

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 08 Avril 2025

N° RG 22/01233 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBAI

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 07 Avril 2022

Appelants

M. [X] [U] [V]

né le 21 Avril 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [V] épouse [U] [V]

née le 13 Juillet 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SCP COTTET-BRETONNIER, NAVARRETE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [O] [Y]

né le 22 Avril 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Guillaume PUIG, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL SOCIETE CABINET D’AVOCATS GIABICANI, avocats plaidants au barreau de CHAMBERY

S.A.S. [Adresse 7], dont le siège social est situé [Adresse 9]

Représentée par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 février 2025

Date de mise à disposition : 08 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2018, M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] [V] (ci- après les époux [V]) ont signé au profit de la société [Adresse 7] un mandat exclusif de vente relatif à un bien immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 4].

Le 12 avril 2019, la société [Adresse 7] a fait visiter ledit bien immobilier à M. [O] [Y].

Le 16 avril 2019, M. [Y] a régularisé une offre d’achat pour un prix de 130.000 euros.

Le 26 avril 2019, les époux [V] ont régularisé avec M. [Y] un compromis de vente qui a été notifié à M. [Y] par la société [Adresse 7] par courrier recommandé du 29 avril 2019.

Il était prévu que la vente soit réitérée par acte authentique le 26 juillet 2019, mais en raison de l’existence d’une inscription hypothécaire sur le bien immobilier, la vente n’a pas pu être réalisée ce jour-là.

Les vendeurs ont alors accepté de régulariser au profit de M. [Y] une convention d’entrée en jouissance anticipée, afin de lui permettre d’occuper le bien.

Par courrier du 10 septembre 2019, M. [Y] a adressé à la société [Adresse 7] un courriel pour se plaindre de multiples « défauts » affectant le bien immobilier.

Par courrier du 24 septembre 2019, M. [Y] a adressé aux époux [V], une courrier recommandé les mettant en demeure d’avoir à régulariser la vente dans le délai de 10 jours, conformément au compromis de vente.

Le 1er octobre 2019, Me [W], notaire, a avisé la société [Adresse 7] de la libération des lieux par M. [Y], qui a restitué les clés en suivant.

Par acte d’huissier du 8 juin 2020, M. [Y] a assigné les époux [V] et la société [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Chambéry afin d’obtenir paiement de l’indemnité due en cas de non réalisation de la vente et des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire en raison de la défaillance des époux [V], du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— condamné les époux [V] à payer à M. [Y] la somme de 7.500 euros au titre de la clause pénale stipulée clans le compromis de vente en date du 26 avril 2019,

— débouté M. [Y] du surplus de ses demandes formées à l’encontre des époux [V],

— débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société [Adresse 7],

— condamné les époux [V] à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [V] aux entiers dépens de l’instance,

— accordé à la société Giabicani et la SCP Visier-Philippe Ollagnon Delroise et Associes le bénéfice des disposition de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Par déclaration au greffe du 4 juillet 2022, les époux [V] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle :

— les a condamnés à payer à M. [Y] la somme de 7.500 euros au titre de la clause pénale stipulée clans le compromis de vente en date du 26 avril 2019,

— les a condamnés à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux entiers dépens de l’instance,

— a accordé à la société Giabicani et la SCP Visier-Philippe Ollagnon Delroise et Associés le bénéfice des disposition de l’article 699 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 24 février 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [V] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

A titre principal,

— constater qu’ils n’ont pas commis de faute contractuelle,

En conséquence,

— dire et juger n’y avoir lieu au versement d’une indemnité à M. [Y] au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 26 avril 2019,

A titre subsidiaire,

— modérer à la baisse la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 26 avril 2019,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes contraires de M. [Y],

— condamner M. [Y] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [V] font notamment valoir que :

' ils ont bien réagi au courrier de mise en demeure et fixé une date de réitération de la vente, mais que l’acheteur s’est finalement désisté ; qu’ils ne peuvent cependant en justifier suite à un changement de matériel informatique et au silence du notaire ; qu’ils n’ont ainsi commis aucune faute contractuelle ;

' concernant la prétendue violation des dispositions de l’article 1 112-1 du code civil, M. [Y] ne démontre pas qu’ils auraient eu connaissance des défauts qu’il invoque et ne justifie par ailleurs nullement de son préjudice.

Par dernières écritures du 3 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [V] à lui payer une indemnité au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente,

— débouter les époux [V] en ce qu’ils demandent à la Cour de constater l’absence de faute contractuelle commise par les époux [V],

— débouter les époux [V] de leur demande visant à juger qu’il n’y a lieu à versement d’aucune indemnité au titre de la clause pénale stipulée au compromis du 26 avril 2019,

— débouter les époux [V] de leur demande subsidiaire de modérer la clause pénale,

— débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

A titre incident,

— condamner les époux [V] à lui verser la somme de 13.000 euros contractuellement prévue, sous déduction de celle de 7.500 euros dont ils se sont déjà acquittés,

— condamner les époux [V] à lui verser la somme de 5.000 euros pour violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil,

— condamner les époux [V] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance à la distraction et profit de maître Puig.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que :

' les époux [V] n’invoquent aucun élément pouvant justifier leur carence dans l’exécution du contrat ;

' il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale, son refus de poursuivre la vente étant lié à la découverte des vices affectant le bien ;

' les époux [V] auraient dû l’informer de l’état réel du bien et de la procédure de saisie immobilière en cours ;

' son préjudice tient à la projection personnelle et familiale entreprise pour s’installer dans la maison avant de devoir renoncer à la vente en raison des défauts dissimulés.

Par dernières écritures du 27 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [Adresse 7] demande à la cour de :

— constater que les chefs de jugement critiqués sont limitativement énumérés dans la déclaration d’appel régularisée le 4 juillet 2022 par les époux [V],

— dire et juger que l’effet dévolutif d’appel est donc limité aux chefs de jugement limitativement énumérés dans la déclaration d’appel régularisée le 4 juillet 2022,

— dire et juger, en conséquence, n’être saisie d’aucune demande par les époux [V] à son encontre,

— condamner in solidum les époux [V] à lui payer une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 7] fait notamment valoir que :

' les époux [V] qui ont dirigé leur appel tant à l’encontre de M. [Y] qu’à son encontre, n’ont formé aucune demande la concernant aux termes de leurs conclusions d’appelant notifiées le 3 octobre 2022 ;

' la Cour n’est saisie d’aucune demande à son encontre, la déclaration d’appel étant privée d’effet dévolutif à son égard.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 18 novembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la demande de versement de la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés constituent la loi des parties et doivent être exécutés de bonne foi.

Le compromis de vente signé par les parties le 26 avril 2019 comporte une clause ainsi libellée :

'Réitération par acte authentique.

Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.

Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 26 juillet 2019 (…)

La date ci-dessus n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résiliation de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 13000 euros.

— (…)

Les parties pourront aussi, si elles l’entendent, conclure un avenant de prorogation des présentes.' ;

Les parties ont usé de cette dernière faculté et reporté la date de réitération de l’acte authentique au terme d’une convention d’occupation précaire consentie à M. [Y] le 2 août 2019, qui précise que 'la convention est conclue pour une durée ferme commençant à courir à compter du 2 août 2019 pour se terminer le jour de la signature de l’acte authentique de vente (…) Et en tout état de cause cette convention s’achèvera au plus tard le 6 septembre 2019 à minuit'.

Il n’est pas contesté qu’à la date du 6 septembre 2019 à minuit la réitération de la vente n’était pas intervenue, M. [Y] était par ailleurs toujours dans les lieux.

Par courrier du 24 septembre 2019, adressé aux époux [V] en recommandé avec demande d’accusé de réception, le conseil de M. [Y], invoquant la clause du contrat ci-dessus reproduite, a mis les vendeurs en demeure de procéder à la vente du bien au plus tard dans un délai de 10 jours.

Ce courrier a été présenté -mais non réclamé- aux époux [V] au plus tôt le lendemain de son envoi soit le 25 septembre 2019 (les pièces transmises ne permettant pas de déterminer la date effective), de sorte que le délai de 10 jours pour régulariser la vente expirait le 5 octobre 2019.

Il apparaît cependant qu’alors que ce délai n’était pas expiré, par courriel du 30 septembre 2019 adressé à sa notaire maître [D], M. [Y] a indiqué qu’il ne souhaitait pas régulariser la vente, souhaitait que les fonds soient retournés à la banque prêteuse et qu’il libérait les lieux.

Ainsi, alors que dès le 1er octobre 2019 les acquéreurs étaient avisés via leur notaire de ce que M. [Y] renonçait à voir régulariser la vente, ce qui rendait sa mise en demeure sans objet, il ne peut leur être reproché de n’avoir pas déféré à cette mise en demeure et il ne peut être retenu aucune faute contractuelle à leur égard, cette faute ne pouvant résulter du non retrait d’un courrier recommandé.

Les conditions contractuelles d’exigibilité de la clause pénale ne sont pas remplies et M. [Y] qui a lui-même fait échec à la réitération de la vente avant expiration du délai de 10 jours, ne peut prétendre au paiement de l’indemnité prévue par le contrat. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

II – Sur la demande de dommages et intérêts pour violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil

Ce texte dispose que 'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'

En l’espèce, [Y] était informé de ce que la maison datait de 1948 au moins et disposait des diagnostiques prévus par la loi, lui permettant de constater notamment la non conformité de l’installation électrique et l’absence de VMC. Il par ailleurs pu visiter le bien et, à supposer que les éléments qu’il dénonce soient avérés, ce qui ne résulte pas des pièces qu’il produit, ces défauts pouvaient être constatés par ses soins puisqu’apparents.

M. [Y] ne justifie ainsi d’aucune faute des vendeurs. Il n’établit au demeurant pas la preuve d’un quelconque préjudice provenant des manquements qu’il invoque étant observé qu’il n’a en définitive pas acquis le bien.

La demande de dommages et intérêts ne peut donc être accueillie.

III- Sur les demandes de la société [Adresse 7]

Les demandes qui tendent à voir constater et 'dire et juger’ ne constituent pas es prétentions et il n’y a pas lieu d’y répondre.

Il apparaît en revanche que dans la mesure où l’appel a été dirigé contre la société [Adresse 7], celle-ci a dû légitimement, pour la préservation de ses droits, se constituer en cause d’appel et conclure, alors qu’elle avait acquiescé à la décision et obtenu l’acquiescement pour les chefs la concernant et qu’aucune demande n’est formée à son égard à hauteur de cour.

Les époux [V] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

IV – Sur les demandes accessoires

M. [Y] supportera la charge des dépens de première instance et d’appel ; le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [V] à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et [Y] sera condamné à verser à monsieur et madame [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] épouse [V] à payer à M. [O] [Y] la somme de 7.500 euros au titre de la clause pénale stipulée clans le compromis de vente en date du 26 avril 2019,

— condamné M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] épouse [V] à payer à M. [O] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] épouse [V] aux entiers dépens de l’instance,

— accordé à la société Giabicani le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [O] [Y] de sa demande au titre de la clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] épouse [V] à payer solidairement à la SAS [Adresse 7], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [O] [Y] à payer à M. [X] [U] [V] et Mme [B] [P] [Z] épouse [V], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [O] [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 08 avril 2025

à

la SCP COTTET-BRETONNIER, NAVARRETE

M^e Guillaume PUIG

la SARL ENOTIKO AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 08 avril 2025

à

la SCP COTTET-BRETONNIER, NAVARRETE

la SARL ENOTIKO AVOCATS