IRS/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/087

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Février 2025

N° RG 22/00926 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G74H

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 20 Avril 2022

Appelante

S.A.S. CERENICIMO, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de NANTES

Intimées

S.A.S. FINANCIERE [S], dont le siège social est situé [Adresse 4]

S.A.S. LE DIAMANT DES VERIAZ, dont le siège social est situé [Adresse 5]

S.A. SOCIETE AUXILIAIRE POUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DES ALPES FRANCAISES, dont le siège social est situé [Adresse 5]

S.A.S. TERRESENS, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentées par M^e Catherine REY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentées par M^e Thierry DURAFFOURD, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 09 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 novembre 2024

Date de mise à disposition : 18 février 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

La société [P] a pour activité le conseil en gestion de patrimoine, la négociation et vente de produits financiers et immobiliers.

La société Safilaf, promoteur immobilier grenoblois, a envisagé un programme de construction de 11 876 m² de surface de plancher et de 956 lits sur la commune de [Localité 12], répartis de la manière suivante :

— Au Sud une partie résidence hôtelière 4 étoiles composée de 49 suites soit une surface de plancher de 5 435 m² ;

— A l’Ouest, des logements destinés à l’hébergement du personnel hôtelier, soit une surface de 374 m² ;

— Au Nord une première résidence de tourisme 4 étoiles (chalets [10])

— Au Nord également une autre résidence de tourisme pour partie 4 étoiles ([7] K et L) et pour partie 5 étoiles (Chalets M et N)

Ces deux résidences de tourisme comptabilisant 9 chalets, 80 suites soit 6 067 m² de surface de plancher.

—  148 places de parking : 13 en surface, 133 places enterrées, outre deux places minutes PMR sur parvis.

Ce projet devait être réalisé en partenariat avec la société Financière [S], société spécialisée dans le montage d’opérations immobilières.

Le 9 mai 2018, les sociétés Safilaf et Financière [S] ont créé la société Le Diamant des Vériaz ayant pour objet l’acquisition des tènements immobiliers de [Localité 12], la démolition du bâti existant, la construction et la vente d’une résidence hôtelière et touristique dénommée le [9] des Vériaz.

Un projet de convention « Engagement de commercialisation », communiqué par la société [P], a été signé par les sociétés Safilaf et Financière [S] le 27 mars 2018.

Soutenant qu’une société concurrente, la société Terresens, était intervenue dans le projet de commercialisation du programme immobilier à Megève et lui avait succédé, par acte d’huissier des 3 et 9 juillet 2019, la société [P] a fait assigner les sociétés Safilaf, Financière [S], Le Diamant des Vériaz et Terresens devant le tribunal de commerce de Grenoble notamment aux fins de les voir condamner à lui verser la somme de 3 279 535 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du gain manqué.

Par jugement du 18 octobre 2019, le tribunal de commerce de Grenoble a fait droit à la demande de dépaysement de l’affaire et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de commerce de Chambéry.

Par jugement du 20 avril 2022, le tribunal de commerce de Chambéry a :

— Condamné la société [P] à payer à la société Le diamant des Vériaz la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société [P] à payer à la société Terresens la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que tous les dépens qui pourraient être engagés par la société Le diamant des Vériaz et la société Terresens concernant le recouvrement de ces indemnités seront à la charge de la société [P],

— Condamné in solidum la société Financière [S] et la société Safilaf à payer, en deniers ou quittances valables, à la société [P] :

— la somme de 25 000 euros, montant principal de la cause sus-énoncée,

— les dépens à l’exception de ceux relatés plus haut dans le dispositif,

— Liquidé les frais de greffe pour la somme de 166,70 euros TTC avec TVA= 20 %, comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision ;

— Rejeté toutes autres demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Le contrat d’engagement du 27 mars 2018 est valablement formé et engage les parties concernées dans toutes ses stipulations ;

' L’obligation contractuelle née de l’accord d’engagement de commercialisation n’a pu être tenue du fait des nombreux désaccords apparus dans les conditions et caractéristiques de la commercialisation à venir entre les sociétés Safilaf et Financière [S] et la société [P] ;

' En l’absence d’accord tant sur la chose que sur le prix, les négociations précontractuelles n’ayant pas abouti, le contrat n’est pas formé ;

' Les sociétés Financière [S] et Safilaf ont finalement, sans que leurs motivations exactes soient connues, décidé d’abandonner le projet et ont recherché des repreneurs, ce qui a mené à la cession totale des actions de la structure qui portait le projet, la société Le Diamant des Vériaz.

' Au travers de cette cession, les sociétés Financière [S] et Safilaf ont manifesté leur renonciation à réaliser le projet de construction et il ne peut leur être reproché de n’avoir pas confié la commercialisation d’un programme immobilier qu’elles n’ont finalement pas réalisé ;

' La responsabilité délictuelle en qualité de tiers complice de la société Terresens et de la société Le Diamant Des Vériaz qui n’ont fait respectivement que se porter acquéreurs du projet, alors qu’il n’est démontré aucune ingérence de leur part dans la décision de ladite cession, ne saurait donc être engagée ;

' Au travers des différents échanges, courriers et comptes rendus de réunions produits par la société [P], il est évident que celle-ci a engagé des frais de personnel pour étudier le projet, échanger avec les autres intervenants, participé à deux réunions et engager sa promotion, ces prestations ont été mises à sa charge par l’acte d’engagement de commercialisation et devaient recevoir un commencement d’exécution immédiat ;

' Les prestations ont été effectuées dans l’intérêt des sociétés Financière [S] et Safilaf, en conséquence ces dernières doivent être condamnées in solidum à indemniser la société [P] ;

' La société [P] n’a accompli aucune diligence, hormis celles ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation, dès lors que les sociétés Financière [S] et Safilaf n’ont pas procédé à la construction projetée, par conséquent la société [P] est sans droit à prétendre à une quelconque indemnité pour gain non réalisé.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 25 mai 2022, la société [P] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 29 juillet 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [P] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Constater l’inexécution par les sociétés Safilaf et Financière [S] de l’engagement du 27 mars 2018 ;

— Constater que les sociétés Le Diamant des Vériaz et Terresens ont engagé leur responsabilité délictuelle en qualité de tiers complices ;

— Débouter les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Par conséquent,

— Condamner in solidum les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens à lui verser la somme de 3 279 535 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du gain manqué ;

— Condamner in solidum les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’atteinte à l’image ;

— Condamner in solidum les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— Condamner in solidum les sociétés les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens à lui payer la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens aux entiers dépens.

Par dernières écritures du 13 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Financière [S], Safilaf, Le Diamant des Vériaz et Terresens demandent à la cour de :

— Débouter la société [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Dire et juger que la société [P] ne rapporte pas la preuve d’avoir donné son consentement à l’acte intitulé « engagement de commercialisation » du 27 mars 2018, l’acte le constatant ne comportant pas sa signature ;

Subsidiairement,

— Dire et juger que l’engagement du 27 mars 2018 ne respecte pas les obligations imposées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et notamment pas les articles 6 et 7 de ladite loi ; en prononcer par conséquent la nullité ;

En tout état de cause,

— Dire et juger que les sociétés Safilaf et Financière [S] n’ont commis aucune faute contractuelle ;

— Dire et juger que la société [P] ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice ni celle de l’existence d’un lien de causalité avec les prétendues fautes commises par elles ;

— Confirmer le jugement rendu le 20 avril 2022 par le tribunal de commerce de Chambéry en ce qu’il a :

— débouté la société [P] de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société Les Diamants Des Vériaz et de la société Terresens ;

— condamné la société [P] à payer à la société Les Diamants Des Vériaz la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [P] à payer à la société Terresens la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que tous les dépens qui pourraient être engagés par la société Les Diamants Des Vériaz et la société Terresens concernant le recouvrement de ces indemnités seront à la charge de la société [P] ;

— Le réformer en ce qu’il a condamné in solidum la société Financière [S] et la société Safilaf à payer à la société [P] la somme de 25 000 euros ainsi qu’aux dépens de première instance ;

— Condamner la société [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel et condamner la même au paiement de la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 9 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

Motifs et décision

A titre liminaire, il sera constaté que les sociétés Safilaf et [P] avaient déjà été partenaires en 2017 dans le cadre de la réalisation par la première d’une résidence étudiante à [Localité 16] (38) composée de 148 logements, avec différents locaux de services que la société [P] avait été en charge de commercialiser.

Par ailleurs, s’il ressort des pièces produites que la société [P] a signé et accepté le 12 octobre 2018 un mandat donné par la société Safilaf en vue de la commercialisation d’un programme immobilier sis à [Localité 14] (station des deux [6]) comprenant la réalisation d’une résidence de tourisme classée quatre étoiles composée de 181 logements, outre un programme immobilier sis à [Localité 17] pour une résidence de tourisme, il ne ressort d’aucun des échanges de courriers et conventions conclues, qu’il s’est agi d’une opération globale et que l’accord de la société [P] pour commercialiser le programme immobilier des deux Alpes était subordonné à l’obtention par cette dernière de la commercialisation des résidences de [Localité 12] et [Localité 17].

En effet, dans son courriel du 23 janvier 2018, adressé à M. [K] (Safilaf) M. [N] récapitulait les caractéristiques de l’opération des deux Alpes et s’agissant des deux autres programmes, il ajoutait : "Comme nous l’avons évoqué hier, nous souhaitons outre ce dossier pouvoir circulariser un accord entre nous sur les dossiers de [Localité 12] et de [Localité 17] avec les hypothèses suivantes," qu’il détaillait.

En réponse, le 25 janvier 2018, M. [K] répondait sur les caractéristiques de l’opération des Deux Alpes.

I – Sur l’acquiescement de la société [P] au contrat intitulé « Engagement de commercialisation » du 27 mars 2018

Cet acte comporte les signatures des sociétés [S] et Safilaf mais il n’a pas été signé par la société [P], de sorte que les premières soutiennent qu’aucun contrat n’a été conclu entre les parties.

Ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, il convient de rechercher les éléments factuels susceptibles de démontrer quelle a été la véritable intention de la société [P] quant à sa volonté ou non de s’engager au titre de ce contrat.

Aux termes de cette convention les sociétés [S] et Safilaf se sont engagées, dans l’attente de la signature d’une convention de commercialisation qui ne pouvait être régularisée, faute de réception des pièces administratives nécessaires, à signer cette convention avec la société [P] selon les modalités prévues dans l’acte d’engagement dès réception desdites pièces en attente.

En contrepartie de cette exclusivité consentie à la société [P] pour la commercialisation de la Résidence, cette dernière s’est engagée « dès à présent à travailler sur le montage juridique du dossier, sur les supports commerciaux de présentation, sur une préparation commerciale et sur une formation de ses équipes au produit, et ce, par anticipation des missions qui lui seront attribuées à compter de la signature des Conventions de Commercialisation. »

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente, exempte d’insuffisance, que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont retenu, au vu des éléments produits, que la société [P] établissait avoir commencé à remplir son obligation qui lui imposait, par anticipation, de travailler immédiatement sur le montage juridique du projet et qu’elle a adressé aux sociétés [S] et Safilaf le 10 septembre 2018 un projet de convention de commercialisation relatif à l’opération envisagée sur [Localité 12], réitérant cet envoi avec la grille de vente le 15 novembre 2018.

A cet égard, les intimées invoquent vainement le courriel du 27 juillet 2018 aux termes duquel la société [P] a indiqué surseoir aux opérations de pré-lancement, alors que d’une part une grande partie des interventions est antérieure à ce mail, et que d’autre part, nonobstant ce courriel, la société [P] a poursuivi l’exécution du contrat (validation le 12 septembre 2018 des réalisations du prestataire mandaté par ses soins pour la publicité autour de la résidence de [Localité 12] ; présentation de la résidence au salon [Localité 15] de [Localité 11] les 27 et 22 septembre 2018).

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont retenu que :

— L’ensemble de ces actions positives dans le respect des obligations mises à sa charge, confirmait bien que la société [P], à défaut de signer cet engagement, y avait factuellement adhéré en respectant sans délai lesdites obligations.

— Les sociétés [S] et Safilaf avaient tacitement acquiescé à la force contractuelle de cet engagement dès lors qu’elles avaient mené avec la société [P] les négociations précontractuelles découlant de ce contrat en vue de la conclusion d’une convention de commercialisation.

II – Sur la nullité du document signé le 27 mars 2018

Il est encore soutenu par les sociétés [S] et Safilaf que cet engagement serait nul au motif qu’il contreviendrait aux dispositions de l’article 7 de la loi n°70-9 du 30 janvier 1970, dite loi Hoguet., lequel dispose que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Cette loi régit les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et s’applique aux personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat et à la vente d’immeubles bâtis ou non bâtis.

Mais, ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, si cette loi encadre ainsi la validité de tout mandat donné en la matière, quant à sa forme et à sa durée, notamment, afin que l’agent immobilier ne puisse réclamer une commission ou rémunération que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou commission, ainsi que la partie qui en aura la charge, il n’est pas dans son objet de régir des conventions qui se bornent à promettre la délivrance future d’un tel mandat.

Le contrat considéré n’est pas soumis à ces exigences, qui ne sont posées que pour la validité et l’efficience du mandat lui-même.

Et en l’espèce, c’est bien une promesse de collaboration visant à conclure une convention, laquelle devait préciser les conditions de commercialisation du projet qui a été signée le 27 mars 2018 par les sociétés [S] et Safilaf au bénéfice de la société [P].

En outre, et en tout état de cause, l’activité ainsi définie par la loi est une activité d’entremise qui consiste pour le mandataire à rechercher un cocontractant pour le mandant, rapprocher les deux contractants, ou réaliser leur mise en présence, pour l’achat ou la vente d’immeubles, de sorte que la loi Hoguet ne peut trouver application lorsque la mission donnée à l’agent immobilier excède la simple entremise et s’étend notamment à l’assistance et la commercialisation d’un programme immobilier.

Elle n’est donc pas applicable à des agents chargés d’une mission générale d’étude, d’assistance et de commercialisation (1ère Civ, 13 novembre 2003, pourvoi n° 02-10.229, 1ère Civ., 16 novembre 2004, pourvoi n° 02611.138).

Or, en l’espèce la société [P] avait pour mission de travailler sur le montage juridique, incluant l’étude et la négociation du futur bail commercial qui serait conclu entre les acquéreurs et le gestionnaire de la résidence, ainsi que de travailler sur les supports commerciaux de présentation et sur une formation de ses équipes au produit.

Le jugement qui a écarté l’application de la loi Hoguet à l’engagement signé par les sociétés [S] et Safilaf et retenu que ce dernier avait été valablement formé, sera confirmé.

III – Sur la convention de commercialisation qui devait être conclue entre les sociétés [S] et Safilaf et la société [P]

Le contrat intitulé « Engagement de commercialisation » comportait les stipulations suivantes concernant les caractéristiques de l’opération :

123 logements en deux phases dont 110 confiés à [P], le solde soit 13 logements (etreprésentant 20% du CA) de la 2ème tranche au choix de Safilaf sera commercialisé par agence sur une grille unique

Exploitant pressenti CGH et loyer 243 euros HT /m² habitable

Permis de construire obtenu et en cours de purge

La première phase concernera le collectif et sera mise en vente sur une base de rendement de 3,90% HT sur le total HT, livraison 2020 et mise en vente avril 2018

La seconde phase concernera les chalets découpés et sera mise en vente sur une base de rendement de 3,80 % HT sur le total HT, livraison 2021, date de mise en vente à valider

Honoraires [P] : 14% HT/HT

Il était par ailleurs prévu :

— L’obligation de confier à la société [P] la commercialisation exclusive de l’ensemble des lots du projet de [Localité 12], à l’exception de 13 lots de la seconde tranche.

— La mise en place d’une convention de commercialisation qui matérialiserait cet engagement suivant conditions définies de rémunération.

— L’engagement de la société [P] par anticipation des missions qui lui seraient confiées dans la convention de commercialisation, à travailler immédiatement sur le montage juridique du dossier, sur les supports commerciaux de présentation, une préparation commerciale et une formation des équipes de vente.

Il était précisé au paragraphe E que :

« dès que l’ensemble des pièces administratives nécessaires seront réunies, Safilaf et [S] s’engagent à signer la convention de commercialisation avec la société [P] répondant aux caractéristiques précisées ci-avant.

Les autres caractéristiques seront définies d’un commun accord entre les Parties au moment de la rédaction des Conventions de Commercialisation."

Ainsi que l’a retenu, à juste titre, le tribunal, l’examen détaillé et une analyse

des différents échanges entre les parties, révèle qu’au cours des discussions des points de divergence importants sont apparus, le dossier n’étant pas suffisamment finalisé pour recueillir l’accord de toutes les parties et conclure la convention de commercialisation.

C’est ainsi que :

— Le contenu du projet de bail entre la société CGH, future exploitante de la résidence et les futurs acquéreurs en VEFA, a donné lieu à « des points de crispation » entre [P], CGH et [S] dès l’origine.

Ainsi aux termes d’un courriel du 27 mars 2018, M. [N] ([P])

indiquait à M. [K] de la société [S] :

« [B],

Ça a l’air ok mais [G] ([J] [A] NDLR) vérifie.

Ayons quand même en tête tant pour [Localité 17], que pour [Localité 12], que si CGH ne bouge pas sur son bail, on se laisse ensemble la possibilité de la passer chez quelqu’un d’autre type Néméa ou Goelia.

[G] te revient très vite pour que tu nous adresses les versions signées et que nous lancions Deux alpes."

Le 9 avril 2018, M. [Y] ([P]) adressait à M. [K] ses remarques

après première lecture du projet de bail CGH, figurant sous forme d’annotations sur le bail.

Les points faisant difficulté portaient notamment sur :

— La date de prise d’effet du bail prévue dans le projet au 1er janvier suivant la date d’ouverture de la résidence au public,

— Le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement du bail à échéance, que le projet fixait au montant du chiffre d’affaires HT réalisé par le preneur au cours des trois dernières années,

— L’absence de couverture des pertes de loyer du bailleur,

— La nécessité de prévoir la solidarité de CGH en cas de cession du bail,

— Le problème du renouvellement du mobilier au bout de dix ans à la charge du bailleur,

— Les taxes d’ordures ménagères et de déneigement mises à la charge du bailleur,

— Une quote-part forfaitaire de 25 euros HT par m² mise à la charge du bailleur concernant les charges d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble avec ce commentaire suivant : « c’est plus de 10% du loyer qui disparaît »,

— Les modalités de paiement du loyer, la société [P] souhaitant un paiement par trimestre civil,

— La révision triennale était prévue sur la base de la variation de l’ILC à la hausse uniquement avec une augmentation plafonnée à 1,50% soit 0,5 % par an, alors que la société [P] souhaitait une révision du loyer en fonction de l’ILC plafonnée à 1,5% par an à la hausse comme à la baisse.

— Une clause prévoyait que le bailleur serait tenu au remplacement du mobilier, tissus meublants et objets hors d’usage du fait de dégradations par les occupants de la résidence, hors défaut d’entretien.

Commentaire de la société [P] : « uniquement si usure normale pour le reste c’est à la charge du preneur. »

Le 31 mai 2018, M. [U] (CGH) adressait à M. [K] de la société [S]

le bail commercial revu depuis leur dernière réunion en présence de la société [P].

Il expliquait avoir opté pour une augmentation du loyer de 10 euros portant

ainsi ce dernier à 253 euros par m² afin de conserver le montant des charges forfaitaires à 25 euros, expliquant qu’il s’agissait d’un montant courant et habituel dans tous leurs baux commerciaux qu’il souhaitait conserver vis à vis des autres propriétaires des résidences que CGH gérait.

Il joignait le plan des locaux que la société Safilaf devait vendre à CGH,

dénommés locaux CGH invest dans le protocole, précisant qu’il convenait d’y ajouter les locaux techniques des piscines intérieures et extérieures, des bains bouillonnants et de la pataugeoire.

Le prix d’acquisition proposé était de 500 000 euros HT pour ces locaux.

Le 6 juin 2018 M. [K] transmettait ce courriel à M. [Y] ([P]) avec le commentaire suivant :

La bonne nouvelle est la montée du loyer de 10 euros

La mauvaise est une diminution de la revente des services (1 200 000 euros à 500 000 euros)

En réponse, le 11 juin 2018 M. [N] ([P]) manifestait son désaccord

estimant que les rendements locatifs étaient insuffisants :

« Si j’en crois ton mail au lieu de passer à 4,06% nous ne passerions plus qu’à 3,95% et 3,85% soit une hausse de 1,28% du rendement au lieu de 4,11% et du coup des baisses de rendement net de charges de plus de 10 centimes soit 3,55 et 3,45.

Nous t’avions déjà évoqué le fait que ce dossier malgré ses qualités serait un dossier compliqué avec les rendements initiaux nets de charges, le surloyer est quasiment absorbé par des hausses de prix, cela ne fonctionnera pas.

Ayez en tête que nous allons avoir des lots moyens à près de 450 000 euros HT, si nous n’avons pas un rendement offensif nous n’y arriverons pas et c’est dans ces conditions que nous avions validé ce dossier, il faut donc revenir aux prix initiaux et passer les rendements avant forfait à 4,06 et 3,96 pour que je repasse ce dossier en comité avec quelque chance qu’il soit accepté.

Par ailleurs, sur le sujet des parties communes, autant nous avons accepté que CGH achète la partie spa mais il est hors de question qu’elle achète aussi les piscines et les autres espaces communs hors spa, ce qui est interdit pour mémoire par la loi Novelli (et qui plus est à ce prix…)"

Le 10 juillet 2018, M. [Y] ([P]) établissait un compte-rendu de la

réunion qui s’était déroulée le 2 juillet entre [S], Safilaf, [P] et CGH dont il résulte qu’un accord était intervenu sur les modalités du bail commercial hormis deux points qualifiés de « durs » dans le compte rendu, portant sur les modalités de paiement du loyer et la révision triennale, points qui étaient dans l’attente de la position de CGH.

Le 22 juillet 2018, M. [T], président de la société [P] écrivait à

la société CGH pour constater l’existence d’un point de blocage important, soit l’opposition de CGH à la mise en place du mandat de Property Management en l’état de leur filiale Propertimo.

Il terminait ainsi : "Nous avions fixé un lancement commercial en septembre

et devions arbitrer avant mon départ en vacances d’importants investissements marketing pour ce programme. La commercialisation des résidences de tourisme est complexe et demande un gros travail en amont pour être un succès.

Voyant qu’un accord entre nous semble complexe et ne souhaitant pas développer cette opération dans un cadre conflictuel, je demande à mes équipes en l’état de surseoir aux opérations de pré-lancement afin de ne pas engager de frais inutiles."

Pour autant, par courriel du 10 septembre 2018, la société [P],

adressait à la société Safilaf le projet de convention de commercialisation qu’elle avait élaboré.

En réponse, le 13 septembre 2018, la société Safilaf retournait le projet sur

lequel elle avait fait des remarques, la principale concernant la date de livraison qui serait faite pour les deux tranches en 2021.

Le 18 septembre 2018, M. [R], directeur général de Safilaf écrivait à la société [P] en ces termes :

« Bonjour [Z], bonjour [D],

Pour faire suite à nos différents entretiens, je vous confirme que Safilaf n’est pas en capacité de livrer le programme de [Localité 13] pour la saison hivernale 2020/2021.

Notre planning prévisionnel de travaux nous permettrait d’envisager une livraison partielle pour la saison estivale 2021.

Cette échéance ne fait toutefois pas sens auprès de CGH ; [V] [U] m’a en effet indiqué qu’une ouverture pour la saison estivale 2021 n’avait aucun intérêt économique et financier.

Une telle hypothèse ne pourrait être envisagée qu’à condition que soit négocié un report des loyers ou une prise en charge d’une part de ces derniers….

Dès lors je constate et regrette comme vous deux la difficulté de concilier les objectifs commerciaux de [P], les ambitions de CGH et les contraintes techniques et administratives qui s’imposent à Safilaf." (souligné par le rédacteur de cet arrêt)

Il demandait à ce que la position définitive de [P] à l’égard du projet

de [Localité 13] lui soit transmise afin de pouvoir en informer le conseil d’administration de Safilaf qui se réunirait la semaine prochaine.

En réponse le même jour, la société [P] indiquait qu’il lui paraissait

tout à fait envisageable d’avertir les clients au fil du chantier (en collectant tous les éléments permettant de justifier un retard de livraison) que cette date ne pourrait être tenue et de la faire passer au trimestre 2 voire trimestre 3 de l’année 2021, ajoutant :

« Les clients de cette opération seront, à l’instar de ceux que nous avons actuellement sur [Localité 8], économiquement capables de supporter ce genre de retard et s’il est anticipé et expliqué et sauront, nous en sommes persuadés, se montrer compréhensifs et peu revendicatifs.

Cela devrait économiquement ne pas avoir de conséquences financières trop lourdes pour vous, en tous les cas moins si nous partons si cette livraison en 2021 qui sera un handicap commercial excessivement lourd."

Ainsi que l’ont relevé à bon droit les premiers juges, ces échanges entre

promoteur et commercialisateur à ce moment de l’avancement du projet confirment que tous étaient engagés dans sa finalisation mais révèlent également que toutes les caractéristiques du projet n’étaient pas encore acceptées, validées et figées et que compte tenu des intérêts divergents des parties un accord semblait difficilement réalisable.

Le 15 novembre 2018, la société [P] transmettait un nouveau projet

de convention de commercialisation comportant une grille de vente des lots et confirmant, sans tenir compte des remarques de Safilaf, une livraison au 4ème trimestre 2000 de la première tranche de travaux, convention que les sociétés [S] et Safilaf n’ont pas signé du fait qu’elle ne correspondait pas à la réalité du planning proposé aux futurs acquéreurs, faisant valoir qu’un tel accord leur aurait fait courir le risque de pénalités financières sur les ventes à venir et que la proposition de la société [P] n’était pas éthiquement acceptable et pouvait ternir l’image du promoteur.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges cette proposition de la société

[P] est pour le moins surprenante et ne pouvait être acceptée par les sociétés [S] et Safilaf.

Il sera ajouté qu’elle aurait également pénalisé la société CGH dont l’intérêt était de prendre en main la gestion de la résidence en hiver, période durant laquelle les locations sont les plus nombreuses.

Par ailleurs, ainsi qu’il résulte d’un courriel de M. [K] ([S]) en date du 17

décembre 2018, la grille de prix transmise par [P] n’était pas satisfaisante : « nous pouvons parler de pré-grille car une négociation sur la baisse de rentabilité est nécessaire ».

C’est par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément que les

premiers juges ont retenu que :

— Si la société [P] a bien commencé à remplir ses obligations dans le cadre de l’engagement de commercialisation du 26 mars 2018, les caractéristiques et conditions de l’opération à venir objet du contrat du commercialisation n’étant pas partagées par l’ensemble des parties, il n’était pas envisageable de transformer cet engagement en une convention de commercialisation.

— Les principes de rémunération pas plus que le planning de l’opération n’ont fait l’objet d’un accord et sont donc restés des points fondamentaux de divergence.

— En l’absence d’accord sur la chose et le prix les négociations précontractuelles n’ont pas abouti et le contrat ne s’est pas formé.

— Les sociétés Safilaf et [S] ont décidé d’abandonner le projet et ont recherché des repreneurs ce qui a conduit à la cession totale des actions de la structure qui portait le projet la société Le Diamant des Vériaz.

— Au travers de cette cession lesdites sociétés ont manifesté leur renonciation à réaliser le projet de construction et il ne peut leur être reproché de n’avoir pas confié la commercialisation d’un programme immobilier qu’elles n’ont finalement pas réalisé.

IV – Sur la responsabilité délictuelle en qualité de tiers-complices des sociétés Le Diamant de Vériaz et Terresens

En l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont retenu que :

— Les sociétés Safilaf et [S] ont tout d’abord proposé l’opération à la société Kaufmann & Broad qui était en relation avec la société [P], mais qui n’a pas donné suite.

— Elles l’ont finalement cédé à la société Terresens et à la société PM participation par la cession le 4 juillet 2019 à ces deux entités des actions qu’elles détenaient dans le capital de la société Le Diamant des Vériaz et la SAS Terresens en est devenue la présidente.

— Lors de la cession des actions de la société Le Diamant des Vériaz, les sociétés [S], Safilaf et [P] n’étaient plus liées contractuellement, le contrat d’engagement n’ayant plus d’objet.

— Si la société Le Diamant des Vériaz était évidemment informée, de par ses anciens dirigeants, des engagements précédents, il n’est pas démontré que la société Terresens ait eu une quelconque connaissance des engagements pris initialement.

Aucune preuve n’est rapportée d’une quelconque collaboration de ces deux sociétés visant à la rupture des négociations, leur intervention étant postérieure à la prise de décision de ne pas poursuivre l’opération et de la céder par les sociétés [S] et Safilaf.

Le jugement qui a rejeté les demandes dirigées contre les sociétés Le Diamant des Vériaz et Terresens, sera confirmé.

V – Sur le préjudice invoqué par la société [P]

1) Les dépenses engagées

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premier juges ont retenu que :

— La société [P] ne justifie d’aucune dépense directe.

— Il résulte des pièces produites (courriers, compte-rendus de réunion) qu’elle a de toute évidence engagé des frais de personnel pour étudier le projet, échanger avec les autres intervenants, participé à deux réunions, et engager sa promotion.

— Ces prestations ont été mises à sa charge par l’acte d’engagement de commercialisation et devaient recevoir un commencement d’exécution immédiat, ce dans l’intérêt des sociétés [S] et Safilaf.

Il sera ajouté que la société [P] justifie des diligences suivantes sur la période allant du 27 mars 2018 à fin octobre 2018 soit durant sept mois :

— Etude et négociation du futur bail commercial qui serait conclu entre les futurs investisseurs et CGH,

— Réalisation de la grille de vente des lots (pour chacun des lots : son type, sa localisation, sa surface habitable, son prix de vente HT, la part du prix de vente correspondant au mobilier, les honoraires de [P], le loyer annuel)

— Rédaction du projet de convention de commercialisation

— Participation à des réunions et nombreux échanges par courriels

— Présentation de la résidence de [Localité 12] au salon Patrimonia qui s’est tenu à [Localité 11] les 27 et 28 septembre 2018.

Au vu de ces éléments, les sociétés Safilaf et [S] seront condamnées in solidum à indemniser la société [P] à hauteur d’un montant que la cour fixe en considération des éléments dont elle dispose à la somme de 60 000 euros et le jugement sera infirmé en ce sens.

2) Le préjudice résultant des gains non réalisés

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que les premier juges ont rejeté la demande dans la mesure où il n’y a pas eu de contrat de commercialisation régularisé entre les parties, et qu’aucune vente n’est intervenue par l’entremise de la société [P].

3) L’atteinte à l’image et la réputation

Ainsi que l’ont retenu les premiers juges, par une motivation pertinente, que la cour adopte expressément, la société [P] ne rapporte aucunement la preuve d’une atteinte grave à son image et sa réputation.

Il sera ajouté que les deux courriels qu’elle invoque, à l’appui de sa demande, datent de juin 2019 et ont manifestement été suscités pour les besoins de la procédure engagée en juillet 2019 par la société [P].

Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.

4) le préjudice moral

Il est réclamé une somme de 50 000 euros par la société [P] en réparation du préjudice moral qu’elle prétend avoir subi du fait du qualificatif « malhonnête » utilisé par les sociétés [S] et Safilaf dans leurs conclusions de première instance au sujet de la proposition faite par la société [P] de s’engager sur une date de livraison qu’elle savait ne pouvoir être tenue.

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, d’une part il est légitime que les sociétés [S] et Safilaf aient refusé cette proposition que l’on peut qualifier pour le moins de trompeuse, d’autre part la société [P] ne peut demander à être indemnisée d’un préjudice résultant d’une situation qu’elle a elle-même causé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle concernant le montant des dommages et intérêts alloué à la société [P],

L’infirme de ce chef et statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Financière [S] et la société Safilaf à payer à la société [P] la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Laisse à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés devant la cour,

Condamne la société [P] à payer à la société Les Diamants des Vériaz et la société Terresens, ensemble, la somme 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 février 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

M^e Catherine REY

Copie exécutoire délivrée le 18 février 2025

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

M^e Catherine REY